La SCI construction vente (SCCV)
La SCI construction-vente (SCCV) est un type particulier de Société civile immobilière (SCI) qui se caractérise par son objet social très spécifique. Elle est constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction.
La nature de l’activité exercée en SCCV emporte des conséquences sur le cadre juridique de la société. Elle déroge en effet au régime classique de la SCI, et bénéficie notamment d’un régime fiscal spécifique.
Qu’est-ce que la SCI de construction-vente ?
La SCI de construction-vente est un type de société civile à l’objet social très spécifique. En effet, elle est constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions.
Cette société est soumise à un statut juridique particulier régi par les articles L.211-1 à L.211-4 et R.211-1 à R.211-6 du Code de la construction et de l’habitation. Elle bénéficie également d’un régime fiscal de faveur en application de l’article 1655 ter du Code général des impôts.
A ce titre, elle présente des spécificités par rapport à la définition classique de la SCI. Il n’est en effet pas possible de constituer une SCI de construction-vente uniquement dans le but de gérer un patrimoine immobilier détenu en commun, contrairement à la SCI de location ou à la SCI familiale.
| Caractéristique | Détails |
| Associés | Au minimum 2 associés
Responsabilité illimitée au prorata de la participation au capital social de la SCI : les créanciers de la SCCV ne peuvent toutefois pas poursuivre les associés pour le paiement des dettes sociales, sauf lorsque toutes les voies de recours possibles sont restées vaines Responsabilité de l’associé partant des dettes contractées au cours de la période pendant laquelle il était associé Pas de restriction d’accès à la qualité d’associé |
| Capital social | Pas de minimum légal |
| Objet social | Construction d’immeubles en vue de leur vente |
| Siège social | Domiciliation non limitée dans le temps
Lieu de domiciliation indifférent |
| Durée de la société | 99 ans maximum |
| Régime fiscal | Transparence fiscale |
Il est impératif que la construction d’immeubles en vue de leur vente constitue l’objet principal de la société, bien qu’il soit possible d’exercer d’autres activités à titre accessoire.
Les activités que peut exercer la SCCV à titre principal incluent :
- L’acquisition d’un terrain afin d’y construire des immeubles
- L’achat d’un immeuble dans le but de le démolir et d’édifier de nouvelles constructions
- La conclusion d’un bail à construction
- La transformation ou la rénovation d’immeubles anciens
La spécificité de l’objet social de la SCI de construction-vente emporte des conséquences pour les associés. Ceux-ci ne peuvent en effet pas se voir attribuer les immeubles construits par la société, ni se partager les immeubles invendus. Les associés qui souhaitent bénéficier de ce type d’opération doivent constituer une SCI d’attribution.
Comment créer une SCI de construction-vente ?
- Réalisation d’apports au capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales
- Constitution et dépôt d’un dossier d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de commerce
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Etape 1 : réaliser des apports au capital social
Afin de constituer une SCCV, aucun capital minimum n’est imposé. Il est même possible d’opter pour un capital variable. Pour ce faire, il faudra insérer une clause de variabilité dans les statuts constitutifs de la SCI.
Plusieurs types d’apports peuvent être effectués au capital social :
- Apports en numéraire : apports de sommes d’argent déposées sur un compte bancaire ouvert au nom de la société. Il n’est pas obligatoire de libérer la totalité des apports dès la création de la SCI. Une partie peut être déposée sur le compte bancaire, le reste pouvant être libéré progressivement sur demande du gérant.
- Apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers au capital de la société. En cas d’apport d’un immeuble à la SCI par exemple, l’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Pour rappel, un commissaire aux apports est nommé pour estimer la valeur des apports en nature réalisés.
- Apports en industrie : apports de connaissances ou de savoir-faire à la société. La responsabilité de l’associé apporteur se base sur celle de l’associé ayant la plus petite part du capital social de la SCCV.
Etape 2 : rédiger les statuts
Les statuts peuvent être rédigés :
- Par acte sous seing privé
- Par acte authentique devant notaire
A l’exception de l’obligation de désigner un gérant, le Code civil ne prévoit que peu de règles impératives encadrant la rédaction des statuts d’une SCI de construction-vente. Il est donc possible d’organiser librement le fonctionnement de la société par le biais de clauses insérées dans le document.
Les statuts doivent être signés par l’ensemble des associés de la société.
Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, le responsable légal de la SCCV doit publier un avis de création dans un journal d’annonces légales du département d’immatriculation de la société.
L’annonce récapitule l’ensemble des caractéristiques principales de la société. Cette formalité vise à informer les tiers de la création prochaine d’une nouvelle personne morale.
Après la publication de l’annonce, le représentant légal se voit remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales. Ce document compte parmi les pièces justificatives requises par le greffe pour procéder à l’immatriculation de la société.
Etape 4 : constituer un dossier de création de société
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, le représentant légal doit constituer un dossier de création de société à l’attention du greffe du Tribunal de commerce. Il doit prendre soin de remplir le formulaire M0 SCI qui recense l’ensemble des informations relatives au fonctionnement de la société.
Une fois le dossier validé, le greffe procédera à l’immatriculation de la SCI de construction-vente au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
La société recevra par la suite l’extrait Kbis, qui atteste de son existence juridique, dans de brefs délais.
Quelles sont les spécificités du fonctionnement de la SCI de construction-vente ?
La majorité des règles régissant le fonctionnement de la SCI de construction-vente correspondent au régime de droit commun de la SCI.
La SCCV est toutefois soumise à un régime fiscal dérogatoire prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Au titre de ce régime, la SCI de construction-vente se définit comme une SCI transparente, au même titre que la SCI d’attribution.
La SCI transparente ne fait pas écran entre l’administration fiscale et les associés, qui sont tenus de payer les impôts sur le résultat fiscal de la société. Le résultat fiscal, qui peut correspondre à des bénéfices imposables ou à un déficit foncier, est réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Il est incorporé dans les revenus globaux de chaque associé et soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
Pourquoi créer une SCI construction vente ?
Opter pour la création d’une SCI de construction-vente présente des avantages qu’il convient de prendre en considération. En effet, il est important que ce soit l’activité envisagée qui guide le choix des associés, bien que la SCCV présente certains atouts concrets évidents.
Ainsi, pour acheter un bien immobilier en vue de le mettre en location, il est préférable de s’orienter vers une SCI de gestion.
En revanche, si l’objectif poursuivi par les associés est de construire un bien pour le revendre aussitôt afin de générer une plus-value, la SCCV constitue un choix plus adapté. Il s’agit d’ailleurs de la forme sociale privilégiée des promoteurs immobiliers.
La SCCV offre divers avantages :
- Elle permet de construire et revendre immédiatement une fois le bien achevé
- Il s’agit de l’unique structure en matière de SCI pouvant vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit
- Aucun capital minimum n’est requis à la constitution de la société
- Quelle que soit sa qualité ou sa nationalité, toute personne physique ou morale est en mesure de devenir associé d’une SCCV
FAQ
Pourquoi faire une SCCV ?
La création d'une SCCV est intéressante dès lors que l'objectif poursuivi par les associés est de construire ou acquérir des biens immobiliers en vue de leur revente. Il s'agit du statut le plus adapté à l'exercice de cette activité.
Comment créer une SCCV ?
Afin de constituer une SCCV, il convient de suivre la même procédure permettant de créer tout autre type de société :
- Constitution du capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales
- Immatriculation de la société au RCS
Quel statut juridique pour construire et revendre des biens immobiliers ?
Le statut juridique le plus adapté pour construire des biens immobiliers en vue de leur revente est celui de la SCCV.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 23/07/2021
Bonjour, je ne comprends pas vraiment l’intérêt de créer une SCCV par rapport à une SCI familiale soumise à l’IR. Nous avons une sci IR, mais demain si nous souhaitons faire de la construction revente, quel serait l’avantage de créer une sccv?
Une sci familliale classique n’a tout simplement pas le DROIT de faire de l’achat revente…
Bonjour, vous dites que l imposition est celle de IR, mais qu en est il si la SCCV est detenue par 2 personnes morales ?
Merci de votre reponse
Cordialement
j’ai la meme question!!!!
bonjour,
est ce que les associés et notamment le gérant doivent payer des cotisations sociales sur les benefices percus ? Merci de votre réponse
Bonjour.
La SCCV est-elle soumise à une quelconque TVA ?
Merci.
Bonjour,
Le code général des impôts prévoit par principe l’assujettissent de la vente d’immeuble venant d’être achevé à la TVA (taux de 20%). Toutefois, le législateur prévoit une exception lorsque l’immeuble objet de la vente a été achevé depuis plus de 5 ans.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, est-il possible de répéter des opérations de construction-revente de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI CV sans être requalifié en tant que “commerçant”?
Bonjour, Merci pour toutes ces informations qui m’ont été utiles. Cependant, pouvez-vous m’éclaircir sur un point ? Je souhaite créer une SCCV dans le but d’acheter à une collectivité (mairie) assujettie à TVA, un terrain en lotissement pour y construire 3 maisons destinées à la vente. Les informations données sur le net sont très variables… Je m’y perd…Pouvez-vous me dire si en tant que professionnel achetant à un assujetti à TVA, je vais devoir m’acquitter de la TVA sur marge ou sur le montant total du prix auquel je vais vendre les maisons ? En vous remerciant. Bien à vous.… Lire la suite »
Bonjour, je n’arrive pas à trouver d’exemples concrets sur le net pour comprendre exactement comment calculer ce qui reste au final dans notre poche et faire la différence entre le régime direct particulier pour un couple imposé à 30% et le régime sous SCCV. Pouvez-vous m’éclairer sur l’intérêt de constituer une SCCV pour un couple (et si c’est judicieux et possible) sur un exemple concret
– Achat d’un terrain: 100 k€
– Frais de notaire: 10k€
– Construction d’une maison, terrassement,VRD et aménagement extérieur: 200k€
– Revente: 270 k€.
Merci
Oh, j’ai fait une erreur, revente à 370k€ et non 270k€ sinon il n’y a pas de plus value !
Bonjour, est on obliger de dissoudre la SCCV a la fin d’un projet immobilier ou peut on faire un autre projet avec la même société ?
Bonjour,
Nous avons un projet sur un terrain de 80 ares,
la moitié du terrain, donc 40 ares, faire une construction vente, type maison médicale,
l’autre partie faire des logements , que nous garderions en type sci familiale,
Est il judicieux de faire une sccv en première partie?, sachant que nous voulions financer le deuxième projet par le premier?.
Ne pas être à l’ IR sur la vente, pour permettre de garder le bénéfice du premier pour faire le deuxième projet?.
Merci pour votre réponse et regard,
Cordialement,
Mr Compagne Yannick
Bonjour,
j’ai un projet similaire, avez-vous eu des informations complémentaires ?
Merci
bonsoir. je rencontre un problème car un promoteur a construit un immeuble qui nous a causé des fissures, et malgré de nombreuses expertises prouvant sa responsabilité mais son assurance ne paye pas les dommages… raison pour laquelle nous allons assigner en référé mais on vient de s’apercevoir que la construction est réalisée par une scvv ayant comme représentant le gérant du promoteur. la question est donc de savoir qui devons nous assigner le promoteur ou la scvv? qui a la qualité de la maitrise d’ouvrage? merci d avance de votre réponse
Bonjour,
Le maître d’ouvrage étant la personne ayant commandité la construction de l’immeuble, il s’agit dans cette situation du promoteur. L’identité du gérant n’est pas pertinente : c’est en effet la personne morale qui fait l’objet de poursuites et non le gérant à titre personnel.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Votre question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, un de nos avocats partenaires vous conseillera sur la voie à suivre.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour.
La construction concerne t-elle l’ensemble des prestations:
– Gros oeuvres ( bati + charpente)
– second oeuvres ( meunuiserie + placo+ élec + plomberie)
Ou une partie de la construction.
Meilleures salutations
Bonjour,
Très surprise de lire que la SCCV est soumise à l’IS !! Au contraire, ce type particulier de SCI permet justement de bénéficier de la transparence fiscale de la SCI tout en exerçant une activité commercial si toutes les conditions sont réunies. et c’est justement l’intérêt de ce véhicule par rapport à une SNC avec responsabilité indéfinie et solidaire !
Bonjour, je voudrais savoir si les dettes de la SCCV sont des dettes civiles ou si ce sont des dettes commerciales ? Dans le cadre d’une procédure d’injonction de paiement, je ne sais pas quel tribunal dois-je saisir car c’est en fonction de la nature de la dette. Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Une dette, ou créance, est qualifiée de commerciale dès lors que le débiteur possède la qualité de commerçant ou qu’elle découle de l’accomplissement d’un acte de commerce, dont la liste est fixée à l’article L.110-1 du Code de commerce. Elle doit impérativement être constatée par écrit et prend souvent la forme d’une facture ou d’une lettre de créance imposant au débiteur le respect d’une échéance de paiement.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
bonjour,
peut on créer une sccv et une holding en même temps?