La SCI construction vente (SCCV)
La SCI construction vente est une société permettant aux associés de construire un bien immobilier pour le revendre immédiatement après. La SCI construction vente est un type spécifique de société civile immobilière qui obéit à une réglementation particulière.
Qu’est-ce qu’une SCI construction vente ?
La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) est un type spécifique de société civile immobilière. Son principe est de permettre de construire des biens immobiliers avec pour objectif de les céder à des tiers afin de tirer un bénéfice de l’opération. Les associés de la SCCV sont rémunérés lors de chaque vente d’un bien en SCI selon la quote-part qu’ils possèdent dans le capital social de la société. Ce sont surtout les spécialistes de l’immobilier qui optent pour ce type de société en raison de ses avantages mais également car il est très important, avant de se lancer, de bien comprendre les mécanismes de la SCCV.
Principe de la SCI construction vente
Comme nous venons de le voir, la principale caractéristique de la SCCV est qu’elle offre la possibilité de construire un ou plusieurs bien(s) immobilier(s) puis aussitôt de le(s) revendre, afin de générer du profit. Ce type de société se place fiscalement sous le régime des sociétés de personnes, c’est-à-dire que chaque associé de la structure se voit imposer directement sur sa quote-part de bénéfice.
En ce qui concerne la durée de vie de la SCI de construction vente, celle-ci est fixée par défaut à un maximum de 99 ans selon le droit des sociétés français. Il est toutefois possible de prévoir dans les statuts une durée inférieure. Le siège social de la SCCV obéit aux règles de droit commun, c’est-à-dire que la domiciliation n’est en aucun cas limitée dans le temps.
Quelles conditions pour créer une SCCV ?
Afin de constituer une SCCV, aucun capital minimum n’est imposé. Il est même possible d’opter pour un capital variable. Pour ce faire, il faudra insérer une clause de variabilité dans les statuts constitutifs de la SCI.
Concernant les apports, ils peuvent être choisis librement : en numéraire, en nature ou encore en industrie. En ce qui concerne les apports en nature (apport d’un immeuble à la SCI par exemple), l’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Pour rappel, un commissaire aux apports est généralement nommé pour estimer la valeur des apports en nature réalisés.
Quant aux apports en numéraire, ces derniers ne sont pas nécessairement libérés en totalité à la création de la société.
Deux associés au minimum doivent s’allier pour créer une SCCV conformément à l’article 1832 du Code civil. En revanche, il n’y a pas de nombre maximal d’associés pour une SCI construction vente. Vis-à-vis des tiers de la société, les différents associés sont tenus de répondre des dettes sociales à hauteur de leurs apports dans le capital social de la société. Il s’agit en effet d’une responsabilité limitée. En cas d’apports en industrie (apport de connaissances et/ou de savoir-faire par exemple), la responsabilité de l’associé apporteur se base sur celle de l’associé ayant la plus petite part du capital social de la SCCV.
Dernier élément important, les créanciers de la SCCV ne sont pas en mesure de poursuivre les associés de la société pour le paiement des dettes, sauf lorsque toutes les voies de recours possibles sont restées vaines.
Attention ! L’associé partant de la SCCV est responsable des dettes survenues au cours de la période où il était associé.
Les formalités de constitution d’une SCI construction vente
Pour créer une SCI construction vente, il convient d’effectuer quelques formalités :
- La rédaction des statuts de la SCCV ;
- La réalisation des apports ;
- La nomination du gérant ;
- La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales ;
- La complétion d’un formulaire de constitution M0 ;
- La complétion et le dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la SCI construction vente.
Ces démarches administratives et juridiques doivent être menées rigoureusement, à commencer par l’élaboration des statuts qui détermineront l’avenir de la société. Ces statuts doivent être établis sous forme écrite soit au travers d’un acte sous seing privé (entre particuliers), soit par un acte authentique (en faisant appel à un notaire).
Après cette étape, il est temps d’immatriculer la SCCV au RCS (le Registre du Commerce et des Sociétés). Cette étape permettra à la SCI d’obtenir la personnalité juridique. Cette étape confère également au gérant la possibilité de retirer les fonds déposés, sur présentation de l’extrait K bis. Ce document d’une grande importance est remis par le greffe et atteste de l’immatriculation effective de la société au RCS. Deux de ces documents originaux signés contenant les statuts de la SCI construction vente sont alors remis au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du siège social de la société dans le but de les enregistrer dans un délai d’un mois après la date de signature.
C’est ensuite l’avis de constitution qui doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) correspondant au département du siège social de la SCCV. Il sera ensuite nécessaire de joindre un justificatif de cette annonce ou de la demande de cette annonce au dossier de constitution.
Dernière étape, le dossier de constitution de la SCCV est déposé au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) du greffe du Tribunal de Commerce par le biais de l’imprimé M0 SCI. Enfin, le CFE transmet la déclaration au RCS, puis au service des impôts, à l’URSSAF(ici on est pas encore en phase de déclaration SCI ou déclaration fiscale), à Pôle emploi, à l’inspection du travail et enfin à l’INSEE dans un but statistique.
SCI construction vente : les avantages
Pourquoi choisir une SCI construction vente ?
Opter pour la création d’une SCI construction vente présente des avantages qu’il convient de prendre en considération. En effet, c’est l’activité que vous exercerez avec votre société qui doit guider votre choix, bien que certains atouts concrets soient évidents pour la SCCV.
Pour faire simple, dans le cas où vous souhaitez acheter un bien immobilier afin de le mettre en location, c’est vers une SCI classique de gestion, familiale ou non, que vous devriez vous tourner.
En revanche, si vous avez pour objectif de faire construire un bien dans l’optique de le revendre aussitôt afin de générer une plus-value le choix de la SCI Construction Vente est plus adapté : les promoteurs immobiliers en sont les premiers créateurs.
Atouts concrets de la SCI construction vente
Concrètement, la SCCV offrent divers avantages :
- Elle permet de construire et revendre immédiatement une fois le bien achevé ;
- Il s’agit de l’unique structure en matière de SCI pouvant vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit ;
- La SCI est d’office assujettie à l’impôt sur le revenu (IR). Cela signifie que seuls les associés doivent payer les impôts individuellement, ce qui offre les mêmes avantages à tous de manière équitable sans condition. En revanche, la SCI en elle-même, ne sera redevable d’aucun impôt (à la différence de l’impôt sur les sociétés) ;
- Aucun capital minimum n’est requis à la constitution de la société ;
- Quelle que soit sa qualité ou sa nationalité, toute personne physique ou morale est en mesure de devenir associé d’une SCCV.
Régime fiscal de la SCI construction vente
Comme cela a été évoqué précédemment, la SCI construction vente n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) mais à l’impôt sur le revenu (IR). Elle est donc dite « transparente » fiscalement. Les bénéfices de la société ne sont pas à déclarer et la structure elle-même n’a donc aucun impôt à payer.
En revanche, les associés, personnes physiques constituant la personne morale de la SCCV, sont eux imposés dans la catégorie des revenus fonciers, à proportion de leurs droits, tout en suivant le régime fiscal qui leur est propre. Enfin, chaque associé se doit de déclarer sa quote-part de résultat à l’IR.
Enfin, créer une SCI afin de construire et vendre des biens immobiliers est donc l’une des nombreuses réponses possibles à la question : à quoi sert une SCI?
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, je ne comprends pas vraiment l’intérêt de créer une SCCV par rapport à une SCI familiale soumise à l’IR. Nous avons une sci IR, mais demain si nous souhaitons faire de la construction revente, quel serait l’avantage de créer une sccv?
Une sci familliale classique n’a tout simplement pas le DROIT de faire de l’achat revente…
Bonjour, vous dites que l imposition est celle de IR, mais qu en est il si la SCCV est detenue par 2 personnes morales ?
Merci de votre reponse
Cordialement
bonjour,
est ce que les associés et notamment le gérant doivent payer des cotisations sociales sur les benefices percus ? Merci de votre réponse
Bonjour.
La SCCV est-elle soumise à une quelconque TVA ?
Merci.
Bonjour,
Le code général des impôts prévoit par principe l’assujettissent de la vente d’immeuble venant d’être achevé à la TVA (taux de 20%). Toutefois, le législateur prévoit une exception lorsque l’immeuble objet de la vente a été achevé depuis plus de 5 ans.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, est-il possible de répéter des opérations de construction-revente de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI CV sans être requalifié en tant que « commerçant »?