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La SCI construction vente (SCCV)
Dernière mise à jour le 10/11/2023
La SCI construction-vente (SCCV) est un type particulier de Société civile immobilière (SCI) qui se caractérise par son objet social très spécifique. Elle est constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction.
La nature de l’activité exercée en SCCV emporte des conséquences sur le cadre juridique de la société. Elle déroge en effet au régime classique de la SCI, et bénéficie notamment d’un régime fiscal spécifique.
Qu’est-ce que la SCI de construction-vente ?
La SCI de construction-vente est un type de société civile à l’objet social très spécifique. En effet, elle est constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions.
Cette société est soumise à un statut juridique particulier régi par les articles L.211-1 à L.211-4 et R.211-1 à R.211-6 du Code de la construction et de l’habitation. Elle bénéficie également d’un régime fiscal de faveur en application de l’article 1655 ter du Code général des impôts.
A ce titre, elle présente des spécificités par rapport à la définition classique de la SCI. Il n’est en effet pas possible de constituer une SCI de construction-vente uniquement dans le but de gérer un patrimoine immobilier détenu en commun, contrairement à la SCI de location ou à la SCI familiale.
| Caractéristique | Détails |
| Associés | Au minimum 2 associés
Responsabilité illimitée au prorata de la participation au capital social de la SCI : les créanciers de la SCCV ne peuvent toutefois pas poursuivre les associés pour le paiement des dettes sociales, sauf lorsque toutes les voies de recours possibles sont restées vaines Responsabilité de l’associé partant des dettes contractées au cours de la période pendant laquelle il était associé Pas de restriction d’accès à la qualité d’associé |
| Capital social | Pas de minimum légal |
| Objet social | Construction d’immeubles en vue de leur vente |
| Siège social | Domiciliation non limitée dans le temps
Lieu de domiciliation indifférent |
| Durée de la société | 99 ans maximum |
| Régime fiscal | Transparence fiscale |
Il est impératif que la construction d’immeubles en vue de leur vente constitue l’objet principal de la société, bien qu’il soit possible d’exercer d’autres activités à titre accessoire.
Les activités que peut exercer la SCCV à titre principal incluent :
- L’acquisition d’un terrain afin d’y construire des immeubles
- L’achat d’un immeuble dans le but de le démolir et d’édifier de nouvelles constructions
- La conclusion d’un bail à construction
- La transformation ou la rénovation d’immeubles anciens
La spécificité de l’objet social de la SCI de construction-vente emporte des conséquences pour les associés. Ceux-ci ne peuvent en effet pas se voir attribuer les immeubles construits par la société, ni se partager les immeubles invendus. Les associés qui souhaitent bénéficier de ce type d’opération doivent constituer une SCI d’attribution.
Comment créer une SCI de construction-vente ?
- Réalisation d’apports au capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales
- Constitution et dépôt d’un dossier d’immatriculation auprès du greffe du Tribunal de commerce
Etape 1 : réaliser des apports au capital social
Afin de constituer une SCCV, aucun capital minimum n’est imposé. Il est même possible d’opter pour un capital variable. Pour ce faire, il faudra insérer une clause de variabilité dans les statuts constitutifs de la SCI.
Plusieurs types d’apports peuvent être effectués au capital social :
- Apports en numéraire : apports de sommes d’argent déposées sur un compte bancaire ouvert au nom de la société. Il n’est pas obligatoire de libérer la totalité des apports dès la création de la SCI. Une partie peut être déposée sur le compte bancaire, le reste pouvant être libéré progressivement sur demande du gérant.
- Apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers au capital de la société. En cas d’apport d’un immeuble à la SCI par exemple, l’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Pour rappel, un commissaire aux apports est nommé pour estimer la valeur des apports en nature réalisés.
- Apports en industrie : apports de connaissances ou de savoir-faire à la société. La responsabilité de l’associé apporteur se base sur celle de l’associé ayant la plus petite part du capital social de la SCCV.
Etape 2 : rédiger les statuts
Les statuts peuvent être rédigés :
- Par acte sous seing privé
- Par acte authentique devant notaire
A l’exception de l’obligation de désigner un gérant, le Code civil ne prévoit que peu de règles impératives encadrant la rédaction des statuts d’une SCI de construction-vente. Il est donc possible d’organiser librement le fonctionnement de la société par le biais de clauses insérées dans le document.
Les statuts doivent être signés par l’ensemble des associés de la société.
Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, le responsable légal de la SCCV doit publier un avis de création dans un journal d’annonces légales du département d’immatriculation de la société.
L’annonce récapitule l’ensemble des caractéristiques principales de la société. Cette formalité vise à informer les tiers de la création prochaine d’une nouvelle personne morale.
Après la publication de l’annonce, le représentant légal se voit remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales. Ce document compte parmi les pièces justificatives requises par le greffe pour procéder à l’immatriculation de la société.
Etape 4 : constituer un dossier de création de société
Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, le représentant légal doit constituer un dossier de création de société à l’attention du greffe du Tribunal de commerce. Il doit prendre soin de remplir le formulaire M0 SCI qui recense l’ensemble des informations relatives au fonctionnement de la société.
Une fois le dossier validé, le greffe procédera à l’immatriculation de la SCI de construction-vente au Registre du commerce et des sociétés (RCS).
La société recevra par la suite l’extrait Kbis, qui atteste de son existence juridique, dans de brefs délais.
Quelles sont les spécificités du fonctionnement de la SCI de construction-vente ?
La majorité des règles régissant le fonctionnement de la SCI de construction-vente correspondent au régime de droit commun de la SCI.
La SCCV est toutefois soumise à un régime fiscal dérogatoire prévu par l’article 1655 ter du Code général des impôts. Au titre de ce régime, la SCI de construction-vente se définit comme une SCI transparente, au même titre que la SCI d’attribution.
La SCI transparente ne fait pas écran entre l’administration fiscale et les associés, qui sont tenus de payer les impôts sur le résultat fiscal de la société. Le résultat fiscal, qui peut correspondre à des bénéfices imposables ou à un déficit foncier, est réparti entre les associés au prorata de leur participation au capital social. Il est incorporé dans les revenus globaux de chaque associé et soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
Voici une vidéo pour mieux comprendre comment créer une SCI Construction Vente :
Pourquoi créer une SCI construction vente ?
Opter pour la création d’une SCI de construction-vente présente des avantages qu’il convient de prendre en considération. En effet, il est important que ce soit l’activité envisagée qui guide le choix des associés, bien que la SCCV présente certains atouts concrets évidents.
Ainsi, pour acheter un bien immobilier en vue de le mettre en location, il est préférable de s’orienter vers une SCI de gestion.
En revanche, si l’objectif poursuivi par les associés est de construire un bien pour le revendre aussitôt afin de générer une plus-value, la SCCV constitue un choix plus adapté. Il s’agit d’ailleurs de la forme sociale privilégiée des promoteurs immobiliers.
La SCCV offre divers avantages :
- Elle permet de construire et revendre immédiatement une fois le bien achevé
- Il s’agit de l’unique structure en matière de SCI pouvant vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit
- Aucun capital minimum n’est requis à la constitution de la société
- Quelle que soit sa qualité ou sa nationalité, toute personne physique ou morale est en mesure de devenir associé d’une SCCV
FAQ
Pourquoi faire une SCCV ?
La création d'une SCCV est intéressante dès lors que l'objectif poursuivi par les associés est de construire ou acquérir des biens immobiliers en vue de leur revente. Il s'agit du statut le plus adapté à l'exercice de cette activité.
Comment créer une SCCV ?
Afin de constituer une SCCV, il convient de suivre la même procédure permettant de créer tout autre type de société :
- Constitution du capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales
- Immatriculation de la société au RCS
Quel statut juridique pour construire et revendre des biens immobiliers ?
Le statut juridique le plus adapté pour construire des biens immobiliers en vue de leur revente est celui de la SCCV.
Créer ma SCI
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 10/11/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, je ne comprends pas vraiment l’intérêt de créer une SCCV par rapport à une SCI familiale soumise à l’IR. Nous avons une sci IR, mais demain si nous souhaitons faire de la construction revente, quel serait l’avantage de créer une sccv?
Une sci familliale classique n’a tout simplement pas le DROIT de faire de l’achat revente…
Bonjour, vous dites que l imposition est celle de IR, mais qu en est il si la SCCV est detenue par 2 personnes morales ?
Merci de votre reponse
Cordialement
j’ai la meme question!!!!
bonjour,
est ce que les associés et notamment le gérant doivent payer des cotisations sociales sur les benefices percus ? Merci de votre réponse
Bonjour.
La SCCV est-elle soumise à une quelconque TVA ?
Merci.
Bonjour,
Le code général des impôts prévoit par principe l’assujettissent de la vente d’immeuble venant d’être achevé à la TVA (taux de 20%). Toutefois, le législateur prévoit une exception lorsque l’immeuble objet de la vente a été achevé depuis plus de 5 ans.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, est-il possible de répéter des opérations de construction-revente de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI CV sans être requalifié en tant que “commerçant”?
Oh, j’ai fait une erreur, revente à 370k€ et non 270k€ sinon il n’y a pas de plus value !
Bonjour,
j’ai un projet similaire, avez-vous eu des informations complémentaires ?
Merci
bonsoir. je rencontre un problème car un promoteur a construit un immeuble qui nous a causé des fissures, et malgré de nombreuses expertises prouvant sa responsabilité mais son assurance ne paye pas les dommages… raison pour laquelle nous allons assigner en référé mais on vient de s’apercevoir que la construction est réalisée par une scvv ayant comme représentant le gérant du promoteur. la question est donc de savoir qui devons nous assigner le promoteur ou la scvv? qui a la qualité de la maitrise d’ouvrage? merci d avance de votre réponse
Bonjour,
Le maître d’ouvrage étant la personne ayant commandité la construction de l’immeuble, il s’agit dans cette situation du promoteur. L’identité du gérant n’est pas pertinente : c’est en effet la personne morale qui fait l’objet de poursuites et non le gérant à titre personnel.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Votre question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, un de nos avocats partenaires vous conseillera sur la voie à suivre.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour.
La construction concerne t-elle l’ensemble des prestations:
– Gros oeuvres ( bati + charpente)
– second oeuvres ( meunuiserie + placo+ élec + plomberie)
Ou une partie de la construction.
Meilleures salutations
Bonjour, je voudrais savoir si les dettes de la SCCV sont des dettes civiles ou si ce sont des dettes commerciales ? Dans le cadre d’une procédure d’injonction de paiement, je ne sais pas quel tribunal dois-je saisir car c’est en fonction de la nature de la dette. Merci pour votre réponse.
Bonjour,
Une dette, ou créance, est qualifiée de commerciale dès lors que le débiteur possède la qualité de commerçant ou qu’elle découle de l’accomplissement d’un acte de commerce, dont la liste est fixée à l’article L.110-1 du Code de commerce. Elle doit impérativement être constatée par écrit et prend souvent la forme d’une facture ou d’une lettre de créance imposant au débiteur le respect d’une échéance de paiement.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Est-il possible de créer une SCCV pour y apporter un immeuble dont les appartements sont loués, dans l’attente de libérer les appartements pour démolir l’existant et construire un immeuble neuf ? Si oui, y a-t’il des délais maximum ?
Merci
Bonjour,
La loi n’impose pas de délai spécifique, tant que l’objet social de la SCCV, qui doit être réalisable, porte sur la construction d’un immeuble.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je suis à la recherche de la forme juridique la plus appropriée pour faire un lotissement sur un terrain en indivision (4 personnes, prêt à prévoir, 6 lots).
Nous n’avons pas l’intention de bâtir et vendre les maisons. 2 garderont leur terrain et 2 vont les vendre, 2 terrains seront vendus pour payer les frais.
Merci beaucoup par avance pour votre éclairage
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Voyez avec un notaire, il est plus pro qu un avocat et surtout beaucoup beaucoup moins cher puisque ces prestations sont codifiés par l etat en tant qu’officier ministériel…
Bonjour,
Faut-il nommer un commissaire aux comptes dans une SCCV ?
Merci
Bonjour,
La nomination d’un commissaire aux comptes est obligatoire pour les sociétés civiles de construction vente.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour Amira,
Pouvez vous m’indiquer le texte légal pour l’obligation de nommer un commissaire aux comptes?
Celui-ci peut être obligatoire:
– Si elle dépasse 2 des 3 seuils suivant : 1,5M€ de bilan 3 M€ de CA, 50 salariés
– dans les petits groupes si la SCCV dépasse 2 des 3 seuils suivant 2M€ de bilan 4 M€ de CA, 25 salariés et si le groupe dépasse 2 des 3 seuils suivant 4M€ de bilan 8 M€ de CA, 50 salariés
Source https://www.demarches.interieur.gouv.fr/professionnels/designation-commissaire-aux-comptes-est-elle-obligatoire
Bonjour,
L’article 20 de la loi Pacte du 22 mai 2019 prévoit une uniformisation du montant des seuils (4 000 000 € de bilan, 8 000 000 € de chiffre d’affaires hors taxe, 50 salariés). Ainsi, dès que la société dépasse 2 de ces seuils, la désignation d’un commissaire aux comptes est obligatoire.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Une SCCV créée par acte sous seing privé doit elle impérativement attendre d’être inscrite au RCS pour déposer une demande de permis de construire ?
Le délai d’un mois suivant la signature des statuts que vous évoquez pour publier un avis de création est-il impératif ?
Le délai d’un mois suivant la signature des statuts que vous évoquez pour déposer au greffe le dossier de création d’entreprise est-il impératif ?
Merci par avance.
Bonjour,
Une SCCV doit impérativement immatriculé au RCS pour demander un permis de construire. D’autre part, les deux délais que vous évoquez sont effectivement impératifs.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Si on veut construire puis louer le bien.
1/ Il faut créer une SCCV pour construire
2/ créer une SCI qui va acheter le bien et le gérer ?
Parce que si je comprend bien, la SCCV ne gère pas de bien ?
Bonjour,
La SCI de construction-vente est un type de société civile à l’objet social très spécifique. En effet, elle est constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Si on veut construire puis louer le bien.
1/ Il faut créer une SCCV pour construire
2/ créer une SCI qui va acheter le bien et le gérer ?
Parce que si je comprend bien, la SCCV ne gère pas de bien ?
Bonjour,
La SCI de construction-vente est un type de société civile à l’objet social très spécifique. En effet, elle est constituée dans le but de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour , j’ai pour projet d’acheter un terrain en lotissement pour y construire une maison et la mettre en location . Un courtier m’a demandé si j’avais le droit de faire du locatif dans un lotissement à résidence principale , ma question est , est se que mon projet est réalisable ? Merci d’avance
Bonjour,
Seul la mairie peut répondre
Bonjour,
Merci de votre réponse.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Ma question n’a aucun sens si j’oublie l’essentiel , mon projet se fera en SCI , donc est il possible d’acheter un terrain dans un lotissement pour y construire une maison et la mettre en location ?
Bonjour,
En principe, une SCI peut acheter un terrain dans un lotissement afin d’y construire un logement à mettre en location.
Toutefois, veillez à bien respecter les règles d’urbanisme et à vous faire accompagner d’un avocat dans la réalisation de ce projet.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour une SCCV doit elle avoir obligatoirement avoir un compte bancaire et quel texte nous l indique ? En effet un de nos clients achete des biens par l intermediaire de son compte bancaire pour sa SCCV, se qui a mon sens n’est pas legal. Je cherche un texte en ce sens mais ne trouve rien de bien probant
Bonjour, En règle générale, une Société Civile de Construction-Vente (SCCV) est une entité légale distincte de ses membres. Comme toute entreprise, elle est généralement tenue d’avoir un compte bancaire séparé pour effectuer ses transactions financières. Il n’y a pas de texte spécifique exigeant explicitement un compte bancaire distinct pour une SCCV, cette pratique est fortement recommandée et souvent requise pour des raisons de transparence financière et de clarté juridique. Si un client utilise son propre compte bancaire pour effectuer des transactions au nom de la SCCV, cela peut poser des problèmes légaux et fiscaux, car cela brouille la distinction entre… Lire la suite »
Bonjour
Nous envisageons de créer une SCCV à 3 associés pour acheter un terrain et construire un petit immeuble de 5 appartements à revendre àla découpe.
Les 3 associés seront des personnes morales.
Dès lors, est-il bien plus intéressant que la SCCV soit à l’IR avec option TVA ou IS option TVA ?
Merci par avance.
Bonjour,
Dans cette hypothèse, une SCCV à l’IS avec TVA est généralement plus avantageuse.
Elle permet de récupérer la TVA sur les travaux, d’éviter une double imposition pour les associés personnes morales, et de mieux gérer fiscalement la revente des appartements. L’option à l’IR est moins adaptée ici.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’ai pour projet d’acheter un terrain pour y construire 5 maisons mitoyenne, 2 pour vendre et 3 en location, est-ce que la SCCV est la mieux adapté ? ensuite la plus part de mes opérations seront de la construction et de la revente.
Merci
Bonjour, La SCCV (Société Civile de Construction Vente) est effectivement une structure adaptée si votre projet consiste à acheter un terrain, y construire des maisons et vendre une partie de celles-ci. Elle permet de réaliser des opérations immobilières tout en bénéficiant d’une gestion souple et d’un régime fiscal favorable. Toutefois, étant donné que vous mentionnez également des opérations de construction et de revente, il est important de bien analyser si cette structure répond à vos besoins en termes de gestion fiscale, notamment concernant la revente des biens, qui pourrait être soumise à des régimes spécifiques. En espérant que notre réponse… Lire la suite »
Bonjour,
Nous avons acheté un bien en VEFA à une SCCV. Il y a des problèmes au niveau de la vente et nous avons saisi le Tribunal. Pendant l’Appel, la SCCV a été liquidée par le promoteur, nous empêchant de poursuivre en Cassation. Quels sont nos recours ?
Merci !
Mme Martin
Bonjour, Dans le cadre d’une acquisition en VEFA auprès d’une SCCV, si celle-ci fait l’objet d’une liquidation judiciaire en cours de procédure, plusieurs conséquences juridiques s’appliquent. Conformément aux articles L641-3 et suivants du Code de commerce, la liquidation interrompt ou interdit en principe toute action individuelle des créanciers à l’encontre de la société liquidée. Il en résulte que l’arrêt de la procédure devant la Cour de cassation peut être justifié par l’ouverture de cette procédure collective. Cependant, les droits ne sont pas éteints pour autant. Il faut déclarer sa créance auprès du liquidateur judiciaire dans un délai de deux mois… Lire la suite »