La SCI construction vente (SCCV)
La SCI construction vente (SCCV) est une société permettant aux associés de construire un bien immobilier pour le revendre immédiatement après.
Il s’agit d’un type particulier de SCI qui obéit à une réglementation particulière. En effet, l’achat ou la construction pour revente étant considérés comme un acte de commerce, l’objet social de la SCI présente alors un caractère commercial, ce qui emporte des conséquences sur le régime fiscal de la société.
Qu’est-ce qu’une SCI construction vente ?
La société civile immobilière de construction-vente (SCCV) est un type spécifique de société civile immobilière. Son principe est de permettre de construire des biens immobiliers avec pour objectif de les céder à des tiers afin de tirer un bénéfice de l’opération.
Les associés de la SCCV sont rémunérés à l’occasion de chaque vente d’un bien en SCI selon la quote-part qu’ils possèdent dans le capital social de la société. Ce sont surtout les spécialistes de l’immobilier qui optent pour ce type de société en raison de ses avantages, mais également en raison du fait qu’il est très important, avant de se lancer, de bien comprendre les mécanismes de la SCCV.
Principe de la SCI construction vente
La principale caractéristique de la SCCV est qu’elle offre la possibilité de construire un ou plusieurs biens immobiliers en vue de leur revente immédiate, afin de générer du profit.
En raison du caractère commercial de son objet social, la SCI construction-vente échappe au régime des sociétés de personnes, qui constitue le régime fiscal par défaut des SCI. Elle est ainsi soumise d’office à l’impôt sur les sociétés (IS) : la société est ainsi directement prélevée par l’administration fiscale en fonction du montant du chiffre d’affaires réalisé en cours d’exercice social.
La durée de vie de la SCI construction vente est fixée par défaut à un maximum de 99 ans par application du droit des sociétés français. Il est toutefois possible de prévoir dans les statuts une durée inférieure, ainsi que les conditions de prorogation de la durée de la société.
Le siège social de la SCCV obéit aux règles de droit commun, c’est-à-dire que la domiciliation n’est en aucun cas limitée dans le temps.
Quelles conditions pour créer une SCCV ?
Afin de constituer une SCCV, aucun capital minimum n’est imposé. Il est même possible d’opter pour un capital variable. Pour ce faire, il faudra insérer une clause de variabilité dans les statuts constitutifs de la SCI.
Concernant les apports, il est possible d’effectuer :
- Des apports en numéraire : apports de sommes d’argent à un compte bancaire ouvert au nom de la société. Il n’est pas obligatoire de libérer la totalité des apports dès la création de la SCI. Une partie peut être déposée sur le compte bancaire, le reste pouvant être libéré progressivement sur demande du gérant.
- Des apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers au capital de la société. En cas d’apport d’un immeuble à la SCI par exemple, l’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas obligatoire. Pour rappel, un commissaire aux apports est généralement nommé pour estimer la valeur des apports en nature réalisés.
- Des apports en industrie : apports de connaissances ou de savoir-faire à la société. La responsabilité de l’associé apporteur se base sur celle de l’associé ayant la plus petite part du capital social de la SCCV.
Deux associés au minimum doivent s’allier pour créer une SCCV par application de l’article 1832 du Code civil. En revanche, il n’y a pas de nombre maximal d’associés pour une SCI construction vente.
Vis-à-vis des tiers de la société, les différents associés sont tenus de répondre des dettes sociales à hauteur de leurs apports au capital social de la société. Il s’agit en effet d’une responsabilité illimitée au prorata de leur participation au capital.
Les créanciers de la SCCV ne sont pas en mesure de poursuivre les associés de la société pour le paiement des dettes, sauf lorsque toutes les voies de recours possibles sont restées vaines.
Attention : l’associé partant de la SCCV est responsable des dettes survenues au cours de la période où il était associé.
Comment constituer une SCI construction vente ?
Pour créer une SCI construction vente, il convient d’effectuer quelques formalités :
- La rédaction des statuts de la SCCV
- La réalisation des apports
- La nomination du gérant
- La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
- La complétion d’un formulaire de constitution M0
- La complétion et le dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) du greffe du Tribunal de Commerce du lieu du siège social de la SCI construction vente
Ces démarches administratives et juridiques doivent être menées rigoureusement, à commencer par l’élaboration des statuts qui détermineront l’avenir de la société. Ces statuts doivent être établis sous forme écrite soit au travers d’un acte sous seing privé (entre particuliers), soit par un acte authentique (en faisant appel à un notaire).
Après cette étape, il est temps d’immatriculer la SCCV au RCS (le Registre du Commerce et des Sociétés). Cette étape permettra à la SCI d’obtenir la personnalité juridique. Cette étape confère également au gérant la possibilité de retirer les fonds déposés, sur présentation de l’extrait K bis. Ce document d’une grande importance est remis par le greffe et atteste de l’immatriculation effective de la société au RCS. Deux de ces documents originaux signés contenant les statuts de la SCI construction vente sont alors remis au service des impôts des entreprises (SIE) du lieu du siège social de la société dans le but de les enregistrer dans un délai d’un mois après la date de signature.
C’est ensuite l’avis de constitution qui doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) correspondant au département du siège social de la SCCV. Il sera ensuite nécessaire de joindre un justificatif de cette annonce ou de la demande de cette annonce au dossier de constitution.
Dernière étape, le dossier de constitution de la SCCV est déposé au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) du greffe du Tribunal de Commerce par le biais de l’imprimé M0 SCI. Enfin, le CFE transmet la déclaration au RCS, puis au service des impôts, à l’URSSAF(ici on est pas encore en phase de déclaration SCI ou déclaration fiscale), à Pôle emploi, à l’inspection du travail et enfin à l’INSEE dans un but statistique.
Pourquoi créer une SCI construction vente ?
Opter pour la création d’une SCI construction vente présente des avantages qu’il convient de prendre en considération. En effet, c’est l’activité que vous exercerez avec votre société qui doit guider votre choix, bien que certains atouts concrets soient évidents pour la SCCV.
Pour faire simple, dans le cas où vous souhaitez acheter un bien immobilier afin de le mettre en location, c’est vers une SCI classique de gestion, familiale ou non, que vous devriez vous tourner.
En revanche, si vous avez pour objectif de faire construire un bien dans l’optique de le revendre aussitôt afin de générer une plus-value, le choix de la SCI construction vente est plus adapté : les promoteurs immobiliers en sont les premiers créateurs.
Concrètement, la SCCV offrent divers avantages :
- Elle permet de construire et revendre immédiatement une fois le bien achevé
- Il s’agit de l’unique structure en matière de SCI pouvant vendre un bien immobilier afin d’engranger un profit
- Aucun capital minimum n’est requis à la constitution de la société
- Quelle que soit sa qualité ou sa nationalité, toute personne physique ou morale est en mesure de devenir associé d’une SCCV
Quel est le régime fiscal de la SCI construction vente ?
Comme cela a été évoqué précédemment, la SCI construction vente est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Contrairement aux SCI classiques, la société est directement prélevée par l’administration fiscale en fonction du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’exercice social échu.
Le résultat fiscal est imposé au taux fixe de 28%, le taux de l’IS faisant l’objet d’une réduction progressive mise en place depuis plusieurs années.
La société peut bénéficier du taux réduit fixé à 15% pour la part du résultat fiscal inférieure à 38 120€ dès lors que la SCI remplit les critères de la PME.
Enfin, créer une SCI afin de construire et vendre des biens immobiliers est donc l’une des nombreuses réponses possibles à la question : à quoi sert une SCI ?
FAQ
Pourquoi faire une SCCV ?
La création d'une SCCV est intéressante dès lors que l'objectif poursuivi par les associés est de construire ou acquérir des biens immobiliers en vue de leur revente. Il s'agit du statut le plus adapté à l'exercice de cette activité.
Comment créer une SCCV ?
Afin de constituer une SCCV, il convient de suivre la même procédure permettant de créer tout autre type de société :
- Constitution du capital social
- Rédaction des statuts
- Publication d'un avis de création dans un journal d'annonces légales
- Immatriculation de la société au RCS
Quel statut juridique pour construire et revendre des biens immobiliers ?
Le statut juridique le plus adapté pour construire des biens immobiliers en vue de leur revente est celui de la SCCV.
Créez votre SCI
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 28/01/2021
Bonjour, je ne comprends pas vraiment l’intérêt de créer une SCCV par rapport à une SCI familiale soumise à l’IR. Nous avons une sci IR, mais demain si nous souhaitons faire de la construction revente, quel serait l’avantage de créer une sccv?
Une sci familliale classique n’a tout simplement pas le DROIT de faire de l’achat revente…
Bonjour, vous dites que l imposition est celle de IR, mais qu en est il si la SCCV est detenue par 2 personnes morales ?
Merci de votre reponse
Cordialement
j’ai la meme question!!!!
bonjour,
est ce que les associés et notamment le gérant doivent payer des cotisations sociales sur les benefices percus ? Merci de votre réponse
Bonjour.
La SCCV est-elle soumise à une quelconque TVA ?
Merci.
Bonjour,
Le code général des impôts prévoit par principe l’assujettissent de la vente d’immeuble venant d’être achevé à la TVA (taux de 20%). Toutefois, le législateur prévoit une exception lorsque l’immeuble objet de la vente a été achevé depuis plus de 5 ans.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, est-il possible de répéter des opérations de construction-revente de biens immobiliers dans le cadre d’une SCI CV sans être requalifié en tant que « commerçant »?
Bonjour, Merci pour toutes ces informations qui m’ont été utiles. Cependant, pouvez-vous m’éclaircir sur un point ? Je souhaite créer une SCCV dans le but d’acheter à une collectivité (mairie) assujettie à TVA, un terrain en lotissement pour y construire 3 maisons destinées à la vente. Les informations données sur le net sont très variables… Je m’y perd…Pouvez-vous me dire si en tant que professionnel achetant à un assujetti à TVA, je vais devoir m’acquitter de la TVA sur marge ou sur le montant total du prix auquel je vais vendre les maisons ? En vous remerciant. Bien à vous.… Lire la suite »
Bonjour, je n’arrive pas à trouver d’exemples concrets sur le net pour comprendre exactement comment calculer ce qui reste au final dans notre poche et faire la différence entre le régime direct particulier pour un couple imposé à 30% et le régime sous SCCV. Pouvez-vous m’éclairer sur l’intérêt de constituer une SCCV pour un couple (et si c’est judicieux et possible) sur un exemple concret
– Achat d’un terrain: 100 k€
– Frais de notaire: 10k€
– Construction d’une maison, terrassement,VRD et aménagement extérieur: 200k€
– Revente: 270 k€.
Merci
Oh, j’ai fait une erreur, revente à 370k€ et non 270k€ sinon il n’y a pas de plus value !
Bonjour, est on obliger de dissoudre la SCCV a la fin d’un projet immobilier ou peut on faire un autre projet avec la même société ?
Bonjour,
Nous avons un projet sur un terrain de 80 ares,
la moitié du terrain, donc 40 ares, faire une construction vente, type maison médicale,
l’autre partie faire des logements , que nous garderions en type sci familiale,
Est il judicieux de faire une sccv en première partie?, sachant que nous voulions financer le deuxième projet par le premier?.
Ne pas être à l’ IR sur la vente, pour permettre de garder le bénéfice du premier pour faire le deuxième projet?.
Merci pour votre réponse et regard,
Cordialement,
Mr Compagne Yannick
Bonjour,
j’ai un projet similaire, avez-vous eu des informations complémentaires ?
Merci
bonsoir. je rencontre un problème car un promoteur a construit un immeuble qui nous a causé des fissures, et malgré de nombreuses expertises prouvant sa responsabilité mais son assurance ne paye pas les dommages… raison pour laquelle nous allons assigner en référé mais on vient de s’apercevoir que la construction est réalisée par une scvv ayant comme représentant le gérant du promoteur. la question est donc de savoir qui devons nous assigner le promoteur ou la scvv? qui a la qualité de la maitrise d’ouvrage? merci d avance de votre réponse
Bonjour,
Le maître d’ouvrage étant la personne ayant commandité la construction de l’immeuble, il s’agit dans cette situation du promoteur. L’identité du gérant n’est pas pertinente : c’est en effet la personne morale qui fait l’objet de poursuites et non le gérant à titre personnel.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Votre question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, un de nos avocats partenaires vous conseillera sur la voie à suivre.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour.
La construction concerne t-elle l’ensemble des prestations:
– Gros oeuvres ( bati + charpente)
– second oeuvres ( meunuiserie + placo+ élec + plomberie)
Ou une partie de la construction.
Meilleures salutations