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La SCI à capital variable

La SCI à capital variable

Afin de faciliter les entrées et sorties d’associés ainsi que les investissements externes, il peut être intéressant de créer une Société civile immobilière (SCI) à capital variable. Par application de ce régime, les statuts n’indiquent pas de montant fixe mais une fourchette de montant comportant un seuil et un plafond entre lesquels le capital social de la SCI varie librement.

De cette manière, la SCI s’affranchit de la lourdeur du formalisme associé aux opérations d’augmentation et de réduction du capital.

Le mécanisme du capital variable est très avantageux pour les SCI dites ouvertes envisageant d’effectuer régulièrement ce genre d’opérations et les allers-venues d’associés et d’investisseurs. Il convient alors d’étudier soigneusement les objectifs de la société afin d’évaluer si ce régime est le mieux adapté.

Tableau récapitulatif : les avantages et inconvénients de la SCI à capital variable

AvantagesInconvénients
  • Arrivées et départs des associés et investisseurs facilités
  • Application d’une procédure simplifiée en cas d’augmentation ou de réduction du capital
  • Paiement de droits uniquement à la clôture de l’exercice social en cas de variation du capital
  • Conversion possible en SCI à capital fixe
  • Nécessité de payer des droits d’enregistrement du PV d’assemblée générale constatant la variation du capital
  • Anonymat des associés limité : publication de la liste des associés au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  • Pas de différence avec le régime de la SCI à capital fixe pour mettre en oeuvre l’exclusion d’un associé

Qu’est-ce qu’une SCI à capital variable ?

Le capital variable est une hypothèse commune aux sociétés civiles et commerciales, et est défini de manière très générale à l’article L.231-1 du Code de commerce : “Le capital social est susceptible d’augmentation par des versements successifs des associés ou l’admission d’associés nouveaux et de diminution par la reprise totale ou partielle des apports effectués.”

Au lieu de fixer un montant précis, les associés ont donc également la possibilité de constituer une SCI à capital variable. Il leur suffit alors de déterminer dans une disposition des statuts appelée clause de variabilité du capital une fourchette de montants entre lesquels le capital pourra librement varier.

Ce dispositif permet à la société de s’affranchir du lourd formalisme associé aux variations du capital social impliquant modification des statuts, et des coûts des différentes étapes de la procédure.

La clause de variabilité du capital

Au même titre que la SCI à capital fixe, dont le montant spécifique doit figurer dans les statuts, le capital de la SCI à capital variable doit faire l’objet d’une clause appelée clause de variabilité du capital.

Cette clause particulière diffère des dispositions classiques portant sur le capital social en ce qu’elle n’indique aucun montant déterminé, mais renseigne une somme plancher et une somme plafond entre lesquelles le capital pourra librement varier sans que la société ne soit soumise à la procédure de modification des statuts.

La somme plancher

Ce montant correspond à la somme la plus basse que le capital ne peut dépasser. Du fait de l’absence de minimum légal encadrant le montant du capital de la SCI, la somme plancher peut être fixée à 1€ seulement.

Si, en cours de vie sociale, le montant du capital social descend en-dessous de cette somme, cette opération constitue une réduction du capital qui doit être votée en assemblée générale extraordinaire et faire l’objet d’une demande d’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de commerce, de la même manière que les variations du capital rencontrée dans une SCI à capital fixe.

La somme plafond

Ce montant correspond à la somme la plus élevée que le capital peut atteindre sans faire l’objet d’une procédure d’augmentation du capital et de modification des statuts.

Les associés ne sont pas tenus d’apporter la somme plafond à la SCI dès sa création : en effet, la SCI à capital variable est soumise au même principe de libération différée du capital applicable à la SCI à capital fixe.

Contrairement aux sociétés commerciales, la loi ne fait mention d’aucun montant minimum à libérer de façon impérative à la constitution de la SCI. Il est donc possible de n’apporter qu’une somme minime à l’immatriculation de la SCI, et de laisser au gérant le soin de demander la libération progressive des apports aux associés en fonction des besoins de la société.

Bon à savoir : contrairement à la SCI à capital fixe dont les documents sociaux doivent impérativement indiquer le montant du capital de la société, la SCI à capital variable est simplement tenue de renseigner la mention SCI à capital variable.

Les modalités de variation du capital social

Lorsque les statuts de la SCI comportent une clause de variabilité du capital, les différentes opérations de variations du capital social sont simplifiées dès lors qu’elles sont effectuées dans les limites du seuil et du plafond figurant dans les statuts.

Il existe 2 types d’événements pouvant impacter le montant du capital social :

  • Augmentation du capital : le capital augmente lorsque les associés déjà présents y versent des sommes supplémentaires en échange de nouvelles parts sociales, ou lorsque sont intégrés de nouveaux associés.
  • Réduction du capital : le capital diminue au départ d’un des associés déjà présents ou lorsqu’un ou plusieurs associés cèdent des parts sociales à la société qui les rachète. Cette opération s’assimile en quelque sorte à une cession de parts sociales concédée à la SCI elle-même.

L’arrivée et la sortie des associés sont beaucoup plus simples dans une SCI à capital variable que dans une SCI à capital fixe.

C’est pourquoi ce mécanisme sera très fréquemment exclu dans des SCI familiales, au sein desquelles le statut d’associé est généralement réservé aux membres d’une même famille, et préférée par les SCI professionnelles souhaitant permettre l’entrée de nouveaux investisseurs au capital social.

Bon à savoir : outre ces différences relevant de la procédure d’augmentation ou de réduction du capital, la SCI à capital variable fonctionne de la même manière que la SCI à capital fixe. Ainsi, la responsabilité des associés demeure illimitée à hauteur de leurs apports initiaux au capital social, et les modalités de paiement de l’impôt sont identiques selon que la SCI est soumise à l’IS ou à l’IR.

Comment faire varier le capital au sein d’une SCI à capital variable ?

En fonction de l’objectif poursuivi par la SCI, les variations du capital sont plus ou moins fréquentes : en effet, si les associés souhaitent encourager l’investissement dans leur société et l’entrée de nouveaux associés, il leur faut anticiper de futures augmentations ou réductions de capital.

Au sein d’une SCI à capital fixe, ces opérations constituent des modifications des statuts de la SCI et sont soumises à une procédure contraignante et coûteuse :

  1. Vote en assemblée générale extraordinaire au quorum indiqué par les statuts, généralement à la majorité des 2/3 ou plus rarement à l’unanimité
  2. Enregistrement du PV d’assemblée générale de SCI et paiement des droits correspondants au Service des impôts des entreprises (SIE)
  3. Dépôt d’une demande d’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et paiement des coûts afférents au greffe du Tribunal de commerce
  4. Constatation de la modification des statuts en assemblée générale extraordinaire

Peut-on transformer une SCI à capital fixe en SCI à capital variable ?

Lorsque la situation de la SCI l’exige, les associés sont en mesure de décider de la transformation d’une SCI à capital fixe en SCI à capital variable.

Une telle manoeuvre peut être intéressante quand la société n’est plus fermée du fait du départ de certains associés : l’intégration de nouveaux associés ou d’investisseurs enclins à alimenter le capital social peut alors permettre le développement de la SCI.

La conversion d’une SCI à capital fixe en SCI à capital variable correspond à une modification de la clause statutaire relative au capital social. La clause classique se transforme en effet en clause de variabilité, d’où la soumission de cette opération à la procédure de modification des statuts :

  1. Vote de la décision en assemblée générale extraordinaire
  2. Publication d’un avis de modification dans un journal d’annonces légales
  3. Dépôt d’un dossier de demande d’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
  4. Constatation de la modification des statuts en assemblée générale extraordinaire

Etape 1 : voter la décision en assemblée générale extraordinaire

Les associés votent au quorum requis par les statuts la conversion du capital fixe en capital variable ainsi que les sommes plancher et plafond entre lesquelles le capital pourra librement varier.

Au terme de la réunion, le gérant doit établir un PV d’assemblée générale entérinant la modification apportée aux statuts de la SCI, le certifier conforme et le signer. La signature d’un des associés est également requise. Ce document doit figurer dans le dossier de demande d’inscription modificative à adresser au greffe du Tribunal de commerce.

Etape 2 : publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales

Dans un délai d’1 mois suivant l’établissement du PV de décision, le gérant de la SCI doit publier un avis de modification dans le journal habilité de son choix édité dans le département du siège social de la société. Cette formalité permet d’informer les tiers au niveau local des changements opérés dans le fonctionnement de la SCI.

L’annonce légale comporte un certain nombre d’informations :

  • Eléments d’identification de la société : dénomination sociale, adresse du siège social, numéro SIREN, greffe d’immatriculation.
  • Ancien montant du capital social
  • Montants plancher et plafond du nouveau capital variable

Une fois cette formalité accomplie, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qu’il convient de joindre au dossier de demande d’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Etape 3 : déposer un dossier de demande d’inscription modificative auprès du greffe du Tribunal de commerce

Dans un délai d’1 mois suivant l’adoption du PV d’assemblée générale, la SCI doit adresser au greffe du Tribunal de commerce dont elle dépend un dossier de demande d’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Ce dossier comporte un certain nombre de documents obligatoires :

Après validation du dossier, le greffe du Tribunal de commerce effectuera l’inscription modificative au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et procédera à la publication de l’événement au BODACC.

Cette formalité est payante : le gérant doit prendre soin de joindre un chèque d’un montant de 195.38€ à la demande.

Etape 4 : constater la modification des statuts au cours d’une assemblée générale extraordinaire

Au terme de la procédure, le gérant de la SCI convoque une assemblée générale extraordinaire de façon à constater l’effectivité de la modification des statuts.

Cette décision doit faire l’objet d’un PV d’assemblée générale dans les mêmes conditions que le document établi au début de la procédure.

Les avantages du capital variable pour la SCI

Selon la situation de la SCI, il peut être très avantageux d’opter pour un capital variable au vue de la grande flexibilité offerte aux associés.

Modifier facilement le montant du capital social

En cours de vie sociale, il est fréquent que certains événements tels que l’arrivée ou le départ d’un associé ou d’un investisseur conduisent la SCI à augmenter ou réduire le capital social. Des perspectives de développement imprévues rendent également indispensables ce genre d’opérations.

Au sein d’une SCI à capital variable, les modifications du capital social dans les limites de la fourchette de montants indiquée par les statuts sont libres : il est admis qu’en cours d’exercice social, plusieurs modifications successives du capital soient opérées sans réglementation spécifique. Il est simplement requis d’indiquer à la clôture de l’exercice le montant initial du capital social, puis le montant final après modifications.

Eviter la procédure de modification des statuts

La procédure associée à une augmentation ou une réduction du capital d’une SCI à capital variable est simplifiée, et n’intervient qu’en fin d’exercice, contrairement à la SCI à capital fixe pour laquelle toute modification du capital implique la convocation immédiate d’une assemblée générale extraordinaire.

En fonction des dispositions statutaires, la constatation de l’ensemble des variations du capital en cours d’exercice peut être effectuée en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Il n’est pas nécessaire d’indiquer l’ensemble des modifications, mais simplement la différence entre le capital initial et le montant du capital à la clôture de l’exercice.

Cette décision fait alors l’objet d’un PV d’assemblée générale qui doit être enregistré au Service des impôts des entreprises (SIE). La SCI doit alors s’acquitter de droits fixes dont le montant varie selon la nature de la variation du capital à la clôture de l’exercice, et selon son montant après opération.

Réduction du capital Augmentation du capital
Capital inférieur à 225 000€125€375€
Capital supérieur à 225 000€125€500€

Il n’est donc pas nécessaire de s’acquitter des formalités de publicité dans un journal d’annonces légales et de demande d’inscription modificative au RCS.

Attention : la modification des montants plancher et plafond emporte modification des statuts, et donc application de la procédure afférente.

Faciliter la sortie de la SCI d’un associé

La SCI à capital variable permet de faciliter la sortie d’un associé de la SCI en s’affranchissant du formalisme qui y est habituellement lié : en effet, ce mécanisme vise principalement à simplifier les allers-venues d’associés en cours de vie sociale.

Lorsqu’un associé de la SCI souhaite quitter la société, il suffit de procéder à une réduction du capital. Cette opération s’assimile à une cession des parts sociales de l’associé à la société. Il n’est alors pas nécessaire de mettre en oeuvre la procédure de cession des parts sociales requérant l’agrément des associés quant à la désignation d’un cessionnaire externe.

Il est cependant nécessaire que le départ de l’associé ne fasse pas diminuer le montant du capital social en-deçà de la somme plancher, auquel cas il est nécessaire de modifier les statuts conformément aux dispositions légales.

Les inconvénients du capital variable pour la SCI

De nombreuses idées reçues existent au sujet de la SCI à capital variable lui prêtant des vertus qui se révèlent en réalité limitées.

Absence de réel anonymat des associés

Il est vrai qu’en cas d’augmentation du capital d’une SCI à capital variable, il n’est pas nécessaire de procéder à la modification de la liste des associés figurant dans les statuts. La communication aux tiers de la répartition des parts sociales et de l’identité des associés semble alors restreinte, ce qui se révèle intéressant pour de nombreux investisseurs qui ne souhaiteraient pas permettre à leurs créanciers de connaître l’étendue de leurs ressources.

Ce principe trouve cependant une limite en ce que toute modification de la liste des associés doit impérativement faire l’objet d’un dépôt au greffe du Tribunal de commerce et d’une publication au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Etant donné que l’accès aux renseignements contenus dans le RCS est public et ne requiert qu’une simple demande en échange d’une contrepartie, qui ne s’élève qu’à quelques euros, il est donc aisé pour un créancier de se renseigner sur les associés d’une SCI à capital variable et du montant de leur participation.

Absence de différence entre la SCI à capital variable et la SCI à capital fixe pour exclure un associé

L’idée que les règles applicables à la SCI à capital variable lui permettent d’évincer un associé plus facilement que dans le cadre d’une SCI à capital fixe est particulièrement répandue.

En principe, en application de l’article L.231-6 du Code de commerce, toute décision d’exclusion d’un associé doit être décidée en assemblée générale extraordinaire au quorum prévu pour la modification des statuts. L’article dispose en effet que : “Il peut être stipulé que l’assemblée générale a le droit de décider, à la majorité fixée pour la modification des statuts, que l’un ou plusieurs des associés cessent de faire partie de la société.” Il est alors nécessaire d’inclure une clause d’exclusion dans les statuts.

En pratique, la Cour de cassation a ouvert la possibilité à la SCI à capital variable de confier cette tâche à un autre organe de contrôle de la SCI, tel que le gérant ou le conseil d’administration si les associés ont fait le choix d’en instituer un.

Néanmoins, la liberté statutaire qui caractérise la SCI ouvre également cette possibilité à la SCI à capital fixe : si les associés incluent une clause d’exclusion dans les statuts, ils sont alors soumis aux mêmes règles que la SCI à capital variable. Il en résulte qu’il n’existe aucune différence tangible entre la SCI à capital fixe et la SCI à capital variable sur le point de l’exclusion d’un associé.

Comment fixer le montant du capital social de la SCI ?

Au cours de la procédure de constitution de la SCI, les associés alimentent le capital social en effectuant des apports, qui peuvent être de 2 types :

  • Apports en numéraire : l’associé apporte de l’argent au capital de la société.
  • Apports en nature : l’associé apporte un bien à la société qui devient alors propriétaire de l’immeuble. Le bien est évalué et sa valeur est comptabilisée dans le capital social dont le montant figure sur les documents sociaux.

Fixer le montant du capital est une étape indispensable de la création de la SCI. Outre le fait qu’il s’agisse d’une exigence légale, cette donnée étant publique, le choix du montant le plus adapté est déterminant pour la vie sociale de la SCI.

En effet, du capital social vont dépendre les perspectives de financement de la société, car les éventuels créanciers sociaux seront plus ou moins enclins à concéder un prêt à la SCI en fonction de ses ressources propres, qui reflètent sa capacité à rembourser l’emprunt.

Le risque de refus est d’autant plus élevé qu’aucun minimum légal n’encadre la détermination du capital social : il est donc possible de créer une SCI avec un capital de 1€ seulement, tout comme certaines sociétés commerciales telles que la SAS ou la SARL, ce qui s’avère très fréquemment dissuasif et conduit les investisseurs à exiger une garantie personnelle de la part des associés.

Il est donc essentiel d’anticiper les besoins de la société préalablement à sa création, et de prendre en considération un certain nombre d’éléments :

  • La capacité financière des associés : le montant du capital social dépend principalement des ressources que les associés sont en mesure d’investir dans la SCI. En fonction de la somme que chacun sera disposé à apporter à la société, le capital sera ainsi plus ou moins élevé.
  • Les besoins de la société : il convient d’estimer les frais nécessaires au lancement de l’activité de la SCI. Si celle-ci requiert beaucoup de matériel, ou impose de conclure un bail commercial afin d’établir ses locaux, le capital social devra être suffisant pour couvrir l’ensemble de ces besoins.
  • La nécessité de souscrire un prêt : si les associés estiment nécessaire de souscrire un prêt en début d’activité, il est important de renvoyer une image de fiabilité aux banques et aux établissements de crédit. A ce titre, il est préférable de prévoir un capital social dont le montant reflète la bonne santé financière de la SCI.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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romaire
Invité
romaire

Bonjour
Peut-on transférer de la sci à capital variable au capital ?
Y-a-t-il des droits à payer ?
Le résultat est-il alors considéré comme distribué aux associés qui devront s’acquitter de l’imposition sur les dividendes ?
Merci
Sabine

AZAGURY Marc
Invité
AZAGURY Marc

Bonjour,
Votre articles est intéressant.
Savez vous ou trouver un exemple de statuts de SCI a capital variable ?
Autant le model pour capital fixe foisonne sur internent, autant je n’en trouve aucun présentant des exemple de clause propre au capital variable.

Merci