SCI de location meublée et Airbnb : est-ce compatible ?

SCI de location meublée et Airbnb : est-ce compatible ?

La location meublée en SCI sur Airbnb est possible, mais délicate. En effet, une société civile immobilière ne peut avoir un projet immobilier à vocation commerciale. Une SCI ou société civile immobilière qui loue des logements meublés risque alors :

 

Est-il possible de faire de la location meublée de courte durée (Airbnb) avec une SCI ?

Faire une location meublée de courte durée (Airbnb) avec une SCI est bien possible. Toutefois, il faut respecter quelques conditions pour que cette opération se conforme aux réglementations en vigueur.

Location meublée de courte durée avec une SCI

En principe, la location meublée n’est pas compatible avec une SCI, car elle est considérée comme une activité commerciale selon l’article L 110-1 du Code de commerce. Toutefois, la loi n’interdit pas l’exercice d’une activité commerciale. La SCI perd, cependant, sa transparence fiscale et devient redevable de l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices si elle loue des logements en meublé. La location meublée de courte durée avec une SCI constitue une alternative intéressante. La société ne risque pas l’imposition à l’IS si :

  • La location meublée à courte durée n’est pas renouvelée sur plusieurs années. Autrement dit, l’activité n’est pas pratiquée de façon habituelle.
  • Les recettes correspondant aux revenus locatifs perçus par locations meublées n’excèdent pas 10 % du montant des recettes totales hors-taxe de la SCI.

Avantages de location meublée de courte durée avec une SCI

Bien que procéder à la location meublée de courte durée avec une SCI soit risqué, cette activité présente quelques avantages. Une société civile immobilière redevable de l’IS suite à une location meublée profite :

  • Du mécanisme d’amortissement fiscal du bien : permet de réduire la base imposable à l’impôt sur les sociétés.
  • De la déductibilité fiscale de certaines charges : une SCI sous le régime de l’IS peut fiscalement déduire plus de charges (rémunération du gérant, frais de notaire suite à l’achat d’un immeuble…) qu’une SCI imposable à l’IR.
  • D’un taux d’impôt de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 38 120 € et de 33 % au-dessus de 38 120 €. (avantageux si les associés de la SCI sont soumis à une tranche élevée de barème fiscal).

Faire de la location meublée de courte durée avec une SCI sur Airbnb

Airbnb est une plateforme développée pour la location de maisons et d’appartements. Elle permet de mettre en relation les personnes souhaitant louer leur appartement et celles à la recherche d’un logement temporaire. Cette plateforme communautaire s’ouvre aux particuliers comme aux entreprises. En principe, une SCI peut proposer une location meublée de courte durée sur Airbnb. Toutefois, cela présente des risques pour la société civile immobilière.

À noter : si la location meublée est accompagnée de services hôteliers, elle sera assimilée à une activité commerciale et de services.

 

Risques encourus en faisant de la location meublée de courte durée (Airbnb) avec sa SCI

L’objet social d’une SCI doit être purement immobilier. L’exercice d’une activité commerciale prépondérante n’est pas, en principe, autorisé dans une SCI. Or, la location de courte durée peut, cependant, être considérée comme une activité commerciale. Bien que faire de la location meublée de courte durée (Airbnb) avec sa SCI soit possible s’il est accessoire, cela présente des risques.

Risque de dissolution

Une SCI qui exerce une activité commerciale peut encourir une action en justice en nullité. Les activités commerciales d’une société civile immobilière sont généralement présumées exercer par une autre société constituée de fait. La dissolution de la SCI peut être prononcée si celle-ci exerce une activité commerciale prépondérante comme la location meublée de courte durée (Airbnb) pratiquée de façon habituelle.

Gestion fautive du gérant

Quand une SCI exerce une activité commerciale, il s’agit d’une gestion fautive du gérant. En cas de préjudice causé au tiers du fait de la gestion fautive, le tiers peut entreprendre une action en justice pour exiger une réparation.

 

Comment contourner l’interdiction d’activité commerciale de la SCI en toute légalité ?

En principe, une SCI n’a pas de vocation commerciale. Autrement dit, elle ne peut pas exercer d’activités commerciales prépondérantes. Il est cependant possible de contourner l’interdiction d’activité commerciale de la SCI en toute légalité. Pour ce faire, il suffit d’exercer une activité juridiquement qualifiée de civile, mais considérée comme commerciale par l’administration fiscale comme :

  • L’achat de titres d’immeubles pour une revente ;
  • La location d’appartements ou de maisons en meublé.

L’activité en question doit constituer une activité commerciale, mais non principale. Elle doit être pratiquée de façon occasionnelle.

À noter : l’exercice d’une activité commerciale en SCI n’est pas sans conséquence, et ce, même pour la location meublée de courte durée.

 

Conséquences en cas d’utilisation de la SCI pour de la location meublée de courte durée (Airbnb)

Les conséquences de l’utilisation de la SCI pour de la location meublée de courte durée (Airbnb) se ressentent surtout sur le plan fiscal. De manière générale, la société devient imposable à l’impôt sur les sociétés, ce qui présente quelques inconvénients pour la SCI et ses associés.

Tenue d’une comptabilité commerciale obligatoire

L’utilisation de la SCI pour de la location meublée de courte durée peut transformer l’objet immobilier de la société en objet commercial. Dans ce cas, elle sera imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) et devra tenir une comptabilité comme les entreprises commerciales.

Passage de la fiscalité transparente à l’impôt sur les sociétés

Une SCI qui loue en meublé perd sa fiscalité transparente. Le passage de la fiscalité transparente à l’impôt sur les sociétés engendre des conséquences :

  • La SCI devient soumise à une double imposition au niveau des associés pour les dividendes et de la société pour les revenus locatifs.
  • Les loyers encaissés par les associés de la SCI sont assimilés à une rémunération taxable.
  • Les revenus locatifs de la SCI sont assimilés à des chiffres d’affaires et sont imposables à l’IS : 15 % sur les bénéfices de moins de 38 120 € si son chiffre d’affaires hors-taxe est inférieur à 7 630 000 €, 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfices imposables et 33 % au-delà de 500 000 € de bénéfices imposables.
À noter : une baisse progressive du taux d’imposition à l’IS est prévue par la loi de finances pour 2018. Le taux réduit de 15 % pour les bénéfices imposables inférieurs à 38 120 € est maintenu. D’ici 2022, le taux d’imposition pour les bénéfices imposables supérieurs à 500 000 € sera de 25 %.

Régime des plus-values défavorable

Le régime des plus-values immobilières est moins avantageux pour une SCI proposant des locations meublées. Les abattements appliqués pour la durée de détention de la société civile immobilière sont également moins favorables aux actionnaires.

Taxation des dividendes moins avantageuse

La taxation des dividendes est moins avantageuse pour les associés de la SCI si celle-ci propose des logements meublés en location. En effet, les dividendes distribués sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers. La taxation s’élève donc à 40 %. Il est important de rappeler que si la SCI loue en non meublé, les loyers sont directement intégrés à la base des revenus fonciers des associés.

Cet article vous a-t-il été utile ?