Monter une SCI en couple : avantages et inconvénients

La création d’une entreprise nécessite en général un minimum de deux personnes pouvant être physiques ou morales. Répandues en France, les sociétés civiles immobilières font l’objet d’une réglementation particulière et n’échappent pas à cette règle. Ainsi, créer une SCI en couple peut être idéal pour les personnes mariées ou vivant en concubinage.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI), ou SCI est par définition une forme de société idéale pour ceux qui souhaitent détenir ou gérer des actifs immobiliers. En effet, elle permet à des personnes de s’unir pour acquérir un bien immobilier et en tirer des profits pécuniaires. Le Code civil français, avec ses articles 1832 et suivants, traite de ce type de société.

Il existe différents types de SCI. Il s’agit notamment des SCI familiales, des SCI de gestion, des SCI construction-vente et des SCI d’attribution de biens (SCIA). Les associés ont par conséquent tout intérêt à définir la catégorie qui leur convient.

Les SCI familiales

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est une société permettant aux divers membres d’une famille de devenir propriétaires d’un bien immobilier. Ainsi, la SCI peut faire l’acquisition du bien et chacun des associés dispose d’une part sociale qui correspond à son apport.

La constitution d’une SCI familiale présente plusieurs avantages. Le premier réside dans le fait que le bien demeure la propriété d’une seule famille au fil du temps. D’autre part, la détention collective des parts simplifie grandement la gestion du bien commun.

En effet, gérer un patrimoine est un travail fastidieux, compte tenu des différentes tâches que cela implique. Des propriétaires appartenant à la même famille constituent la meilleure option pour simplifier la gestion commune.

Enfin, une SCI familiale est un outil de transmission. Elle permet de donner les parts progressivement, en profitant de l’abattement de 100 000 € par enfant et par parent, renouvelable tous les 15 ans. En revanche, elle ne supprime pas les droits de succession. Au décès d’un associé, ses parts entrent dans sa succession et sont taxées selon le lien de parenté avec l’héritier.

Comment constituer une SCI familiale ?

Trois éléments sont nécessaires à la création d’une SCI familiale. En l’absence de l’une d’elles, la société ne peut avoir une existence légale. Exhaustivement, les conditions de création d’une entreprise familiale (SCI familiale) sont :

• L’objet social de la SCI : il doit rester civil. Une activité commerciale exercée à titre accessoire, comme la location meublée, reste possible mais entraîne l’imposition de la société à l’impôt sur les sociétés ;
• Le nombre minimum d’associés : la loi précise que ce nombre est de deux personnes ;
• L’accomplissement de formalités administratives et le paiement des coûts de constitution.

Les formalités nécessaires à la création d’une SCI se traduisent par la rédaction des statuts de la SCI familiale, la publication dans un journal d’annonce légale et l’immatriculation de la société. Les coûts de création de SCI dépendent du fait que les fondateurs fassent appel ou non aux services d’un professionnel. En effet, ils peuvent engager un juriste confirmé ou tout simplement utiliser un modèle de statut disponible en ligne.

Les SCI de gestion

La SCI de gestion est également appelée SCI classique. Ce type de société permet à ses membres l’acquisition de manière collective d’un bien immobilier en vue d’en tirer profit. En conséquence, la société reste seule propriétaire de l’immeuble. Elle peut le mettre en location et en percevoir les fruits.

Les SCI de gestion sont aussi très répandues. L’idée est de créer une SCI pour louer ensuite le bien acquis. Elle évite les problèmes liés à la succession. En effet, si l’un des associés quittait la société ou venait à décéder, le bien immobilier demeurerait la propriété de la SCI, évitant ainsi que l’immeuble n’atterrisse dans des mains étrangères.

Les SCI construction-vente

Une SCI construction-vente est une entreprise ayant pour but l’achat d’un terrain en vue d’y construire un immeuble. Une fois le bien construit, il pourra être revendu avec le terrain. Il s’agit ici de l’unique type de SCI ayant un but commercial.

Les associés d’une SCI construction-vente reçoivent une part lors de la vente de l’immeuble. Le montant de leur rémunération est fixé en fonction des quotes-parts dont ils disposent au sein de la société. La SCI construction-vente est très prisée des spécialistes de l’immobilier en raison des avantages considérables qu’elle présente. En résumé, il s’agit de monter une SCI pour acheter et revendre un immeuble.

La durée d’une société ne peut excéder 99 ans, toutes formes confondues. Les statuts d’une SCI construction-vente fixent donc librement sa durée dans cette limite. L’acquisition du bien immobilier peut par ailleurs se faire en Europe ou en France.

Les SCI d’attribution

La SCI d’attribution ou SCIA est relativement rare. La société fait l’acquisition d’un bien immobilier qui est par la suite divisé en plusieurs lots. Chaque portion de l’immeuble est ensuite attribuée à chacun des associés, en fonction de son apport au capital de la société.

La SCIA nécessite un minimum de 2 investisseurs. En conséquence, elle représente une option de choix pour un couple marié ou non. En effet, en cas de séparation, le partage du bien se trouve relativement simplifié, étant donné que les parts de chacun sont déjà déterminées.

Par ailleurs, la SCIA permet d’acquérir un bien en vue d’effectuer des travaux de construction ou de réhabilitation. Les associés peuvent ainsi cofinancer les travaux, et une fois ces derniers terminés, la société peut être dissoute. Chaque partie pourra ainsi gérer la partie qui lui revient.

Pourquoi monter une SCI en couple (concubins) ?

Pourquoi créer une SCI ? Parce que les avantages d’une SCI sont nombreux. Ce type de société est particulièrement privilégié des spécialistes de l’immobilier. La raison en est que cela facilite grandement les formalités d’investissement et de gestion des biens mis en commun. De plus, cette forme de société est également intéressante du point de vue fiscal.

Les droits issus du concubinage

Longtemps ignoré du droit français, le concubinage fait aujourd’hui l’objet de plusieurs dispositions légales. Ce type d’union s’accompagne de droits. Créer une SCI entre concubins a plusieurs avantages.

D’une part, un couple vivant en concubinage achète en indivision, régime dans lequel chaque décision importante suppose l’accord de l’autre. Monter une SCI permet d’écarter cette contrainte et de confier la gestion à un gérant désigné dans les statuts.

D’autre part, dans un concubinage, le risque d’être expulsé du domicile est élevé pour l’un des concubins, notamment en cas de décès de l’autre. Le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers potentiels du défunt. La SCI écarte ce risque, puisque le bien appartient à la société et non aux héritiers. Elle ne dispense en revanche d’aucun droit de succession. Le concubin survivant qui recueille des parts est taxé à 60 % au-delà d’un abattement de 1 594 €, contre une exonération totale pour un époux ou un partenaire de PACS.

L’objectif principal d’une SCI

L’objectif principal d’une SCI est de gérer de manière optimale les actifs immobiliers. Par conséquent, ce type de société constitue un atout de taille, surtout si l’un des concubins ne dispose pas des ressources nécessaires pour acquérir un bien immobilier.

De plus, la SCI se pose comme une excellente alternative à l’indivision, afin de pallier les différentes difficultés rencontrées à cause de cette dernière. Cette structure juridique offre ainsi la possibilité aux couples d’acquérir un bien tout en protégeant les droits de chacun. Ainsi, créer une SCI pour divorcer, par exemple, permet aux époux de préserver leur patrimoine immobilier commun en vue de le transmettre à leurs enfants en indivision.

Voici une vidéo pour mieux comprendre comment créer une SCI en couple :

Monter une SCI en couple marié, pacsé ou en concubinage

Aucun statut conjugal n’est exigé pour monter une SCI en couple. La seule condition tient au nombre d’associés, qui doit être d’au moins 2. Le statut du couple change en revanche deux choses, la manière dont les apports sont traités et le sort du survivant. Il pèse aussi sur le choix entre la SCI et l’indivision.

Monter une SCI entre époux

Deux époux peuvent constituer une SCI entre eux, quel que soit leur régime matrimonial. La règle vaut sous la séparation de biens comme sous un régime de communauté, y compris la communauté universelle.

Lorsque les époux sont mariés sous un régime de communauté, celui qui apporte à la SCI un immeuble commun doit en avertir son conjoint. L’époux apporteur acquiert la qualité d’associé. Son conjoint peut acquérir cette même qualité, pour la moitié des parts souscrites, s’il notifie à la société son intention d’être personnellement associé, en application de l’article 1832-2 du Code civil.

Cette notification modifie l’équilibre des votes. Un conjoint devenu associé pèse sur les décisions collectives et sur l’agrément des cessions futures. Les statuts gagnent donc à préciser la répartition des parts, les pouvoirs du gérant et les règles applicables en cas de divorce.

Monter une SCI entre partenaires de PACS ou concubins

Deux partenaires de PACS et deux concubins peuvent s’associer dans les mêmes conditions que deux époux. La différence se joue au moment de la transmission, pas à la création.

Le partenaire de PACS survivant et l’époux survivant sont exonérés de droits de succession. Le concubin survivant, lui, est traité comme un tiers. Il supporte 60 % de droits au-delà d’un abattement de 1 594 €. Détenir le bien via une SCI ne modifie pas ce tarif. Ce sont les clauses inscrites dans les statuts, un testament ou un démembrement croisé des parts qui organisent la protection du survivant.

Les étapes pour monter une SCI en couple

Monter une SCI en couple suit un parcours administratif encadré, du premier écrit jusqu’à l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Le budget obligatoire est connu à l’avance.

Les 5 étapes de la création

La création d’une SCI en couple se déroule en cinq étapes. Comptez quelques jours une fois le dossier complet déposé.

1. Rédiger et signer les statuts. Ils fixent la dénomination, le siège, l’objet civil, le montant du capital, la durée et les pouvoirs du gérant.
2. Réaliser les apports, en numéraire, en nature ou les deux. Aucun capital minimum n’est imposé, 1 € suffit.
3. Faire enregistrer les statuts auprès du service fiscal lorsqu’ils constatent l’apport d’un immeuble.
4. Publier un avis de constitution dans un support habilité du département du siège, journal d’annonces légales ou service de presse en ligne.
5. Déposer le dossier sur le guichet unique de l’INPI, déclaration des bénéficiaires effectifs comprise, pour obtenir l’immatriculation au RCS.

Le budget à prévoir en 2026

Monter une SCI en couple coûte au minimum 270,71 € de frais obligatoires en 2026, hors honoraires d’un professionnel. Le détail est le suivant.

À La Réunion et à Mayotte, l’annonce légale est facturée 223 € HT, ce qui porte le total obligatoire à 302,71 €. S’ajoutent, le cas échéant, les honoraires du notaire ou de l’avocat lorsque les statuts constatent l’apport d’un immeuble, ainsi que les droits d’enregistrement correspondants.

Avantages et inconvénients d’une SCI de couple

Outre la protection des biens et des droits, monter une SCI en couple présente divers avantages. Il s’agit notamment de la possibilité de cession des parts et des avantages fiscaux qui en découlent.

Les avantages d’une SCI de couple

La possibilité de cession du bien immobilier

Toute personne physique ou morale ayant fait l’acquisition de parts au sein d’une SCI devient un associé. Chaque associé a la possibilité de céder la totalité ou seulement une partie de ses parts. Malgré cette liberté reconnue aux associés, la cession reste néanmoins soumise à l’approbation du reste d’entre eux.

L’agrément est donné par les associés représentant au moins la moitié des parts sociales. Les statuts peuvent exiger une majorité plus élevée, confier la décision aux gérants, ou dispenser d’agrément les cessions réalisées entre associés.

De plus, le montant de la cession doit être établi par un professionnel pouvant évaluer la valeur réelle des parts sociales. La cession est assimilée à une vente et nécessite de ce fait un enregistrement auprès du fisc.

Les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % du prix, sans abattement, lorsque la SCI est à prépondérance immobilière, c’est-à-dire lorsque plus de la moitié de son actif est composé d’immeubles. Ils sont de 3 %, après abattement, dans les autres cas.

Par ailleurs, le calcul de la valeur des parts sociales se traduit par la soustraction du montant total des dettes de la société de ses actifs réels. Le résultat obtenu est ensuite divisé par le nombre de parts du cédant.

Il est important de préciser que cette pratique séduit bon nombre d’associés en raison de sa simplicité.

Ainsi, l’héritier de l’un des conjoints peut acquérir une part de la société sans qu’il y ait besoin de faire entrer un associé étranger. Cela permet de conserver le bien au sein d’une même famille.

Les avantages fiscaux d’une SCI en couple

Une SCI présente des avantages fiscaux non négligeables.

Après 22 ans de détention, la plus-value de cession est exonérée d’impôt sur le revenu, dont le taux est de 19 %. Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %, restent dus jusqu’à 30 ans de détention. L’exonération n’est donc totale qu’au terme de 30 ans. Le même régime s’applique à la cession des seules parts sociales.

Toutefois, concernant les SCI de gestion, en cas de location, les associés, en l’occurrence les concubins, sont soumis à l’impôt sur le revenu, en fonction de leur part dans la société.

La SCI peut aussi opter pour l’impôt sur les sociétés. L’option n’est pas subordonnée à l’absence d’activité commerciale. C’est l’inverse, une activité commerciale entraîne l’assujettissement à l’IS de plein droit. Sous ce régime, les charges réelles et l’amortissement du bien sont déductibles, mais la plus-value de cession est calculée sur une valeur nette comptable diminuée des amortissements, ce qui alourdit l’imposition à la sortie. L’option peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée, puis devient irrévocable.

Les inconvénients d’une SCI en couple

Si les SCI entre concubins présentent des avantages majeurs, elles possèdent également des inconvénients considérables. En effet, certains points constituent un frein au développement de la société civile.

Le partage des pertes

Si les associés se répartissent les bénéfices de la société, ils supportent également les pertes de manière conjointe. De plus, si le montant des dettes de la société est trop élevé pour être couvert par ses actifs restants, les associés peuvent être contraints de procéder au remboursement par leurs propres moyens.

Cela permet d’éviter à la SCI d’être insolvable. Cette disposition peut porter atteinte aux finances du couple, en particulier si elles sont déjà limitées.

La contribution aux pertes découle du contrat de société. Elle intervient en principe après la dissolution, lorsque l’actif ne suffit pas à désintéresser les créanciers. La prohibition des clauses léonines empêche par ailleurs les statuts d’exonérer totalement un associé de cette contribution. Cependant, ce principe constitue également un risque, car en cas de mauvaise gestion de la part du gérant, l’associé non fautif peut faire les frais de cette erreur.

Ainsi, créer une SCI en couple marié n’est pas exempt de danger, un conjoint pouvant payer le prix pour la faute de l’autre.

La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, non solidaire et subsidiaire. Indéfinie, car le patrimoine personnel peut être engagé même en l’absence de faute. Non solidaire, car chaque associé ne répond des dettes qu’à proportion de sa part dans le capital social. Subsidiaire, car un créancier ne peut se retourner contre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la SCI.

Les limites liées à la création de la SCI

La constitution d’une SCI est soumise à de lourdes formalités administratives. La procédure peut être longue et fastidieuse. Afin de pallier ces désagréments, il est parfois utile de faire appel aux services d’un expert comme un avocat ou un notaire.

Il est ainsi nécessaire de prévoir des dépenses supplémentaires, sachant que les honoraires de ces professionnels du droit sont souvent élevés.

S’ajoute à cela le coût d’une publication dans un support habilité, fixé au forfait à 191 € HT en France métropolitaine et à 223 € HT à La Réunion et à Mayotte depuis le 1er janvier 2026. La SCI étant une personne morale, elle est par ailleurs écartée des dispositifs réservés aux particuliers. Le prêt à taux zéro finance l’achat ou la construction de la résidence principale d’une personne physique. Le plan d’épargne logement est lui aussi réservé aux personnes physiques, ce qui prive la société du prêt épargne logement.

Ainsi, la SCI se doit de disposer de finances saines afin de pouvoir exercer ses activités. Les dépenses supplémentaires constituent des charges additionnelles pour la société. En d’autres termes, les coûts générés par la création de la SCI sont à la charge des associés.

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 25/08/2026

Sources de l'article

• Article 8 du Code général des impôts
• Article 206 du Code général des impôts
• Article 239 du Code général des impôts
• Article 726 du Code général des impôts
• Article 1832 du Code civil