Comment dissoudre une SCI étape par étape en 2026 ? 

Que la décision de dissolution d’une SCI soit prise à l’amiable entre associés ou qu’elle résulte d’un événement extérieur comme un décès ou une mésentente profonde, la fermeture d’une SCI déclenche une procédure juridique encadrée. Que vous envisagiez simplement d’y mettre fin ou que vous hésitiez encore avec une transformation de la SCI, il est indispensable d’en comprendre les étapes, d’anticiper le coût de dissolution de la SCI et d’évaluer les conséquences fiscales.

En quoi consiste la dissolution d’une SCI ?

Dissoudre une SCI ne se résume pas à une simple décision entre associés. La fermeture d’une SCI déclenche une procédure en trois étapes successives et obligatoires, chacune ayant ses propres formalités et ses propres délais.

Définition de la dissolution d’une SCI

La dissolution d’une SCI est l’acte juridique par lequel les associés décident de mettre fin à l’existence de la société. Cette décision marque le point de départ d’un processus en trois étapes qui est la dissolution, la liquidation puis la radiation, mais elle ne suffit pas à elle seule à faire disparaître la SCI.

En effet, la société continue d’exister le temps de régler ses dettes, de répartir ses actifs et d’accomplir toutes les formalités administratives nécessaires à sa fermeture définitive.

Dissolution, liquidation et radiation : quelles différences ?

Ces trois termes désignent trois étapes bien distinctes, souvent confondues à tort.

D’un côté, il y a la dissolution qui est la décision de fermer la SCI.

De l’autre, il y a la liquidation qui est la phase opérationnelle pendant laquelle le liquidateur règle les dettes et répartit les actifs entre les associés.

La radiation, enfin, est l’étape administrative qui efface définitivement la SCI du Registre National des Entreprises. C’est uniquement à ce moment que la société cesse d’exister juridiquement.

Quelles sont les causes de dissolution d’une SCI ?

La fermeture d’une SCI peut intervenir pour des raisons très différentes selon la situation des associés. L’article 1844-7 du Code civil distingue trois grandes catégories de causes de dissolution de la SCI :

• La dissolution volontaire ;
• La dissolution automatique ;
• La dissolution judiciaire.

À ces trois cas s’ajoute la situation de la réunion de toutes les parts sociales en une seule main.

La dissolution volontaire décidée par les associés

C’est la situation la plus fréquente. Les associés décident collectivement de mettre fin à la société, sans qu’aucun événement extérieur ne les y oblige.

Cette décision de fermeture de la SCI intervient souvent après la vente du bien immobilier, lorsque la société n’a plus d’objet concret.

En pratique, la fermeture de la SCI peut aussi résulter d’un désaccord entre associés, d’un changement de situation familiale ou d’une volonté de simplifier la gestion patrimoniale.

Il est toutefois impossible de revenir en arrière une fois que la décision en assemblée générale extraordinaire (AGE) est actée. C’est pourquoi il est important d’évaluer la fiscalité du boni de liquidation avant même de convoquer l’assemblée.

La dissolution automatique de plein droit

Certaines causes de dissolution d’une SCI entraînent la fermeture sans que les associés aient besoin d’en prendre la décision formelle.

C’est le cas lorsque la durée de vie de la SCI prévue dans les statuts arrive à son terme, souvent fixée à 99 ans lors de la création. Toutefois, si les associés de la SCI souhaitent poursuivre l’activité, ils peuvent voter en assemblée générale la prorogation de la société avant le terme initial prévu.
La dissolution de la SCI est également automatique lorsque l’objet social est réalisé ou éteint, c’est-à-dire lorsque la SCI a accompli la mission pour laquelle elle avait été créée.

De même, certains statuts prévoient des clauses spécifiques, comme le décès d’un associé ou l’atteinte d’un certain seuil de pertes. Dans ces cas, la dissolution de la SCI intervient de plein droit.

Il reste néanmoins nécessaire de formaliser la procédure auprès du Guichet unique INPI pour déclencher officiellement la liquidation de la SCI.

La dissolution judiciaire prononcée par un tribunal

Enfin, un tribunal peut prononcer la dissolution d’une SCI dans plusieurs situations.

La première est l’illicéité de l’objet social. En d’autres termes, si la SCI a été créée pour réaliser des activités contraires à la loi, le juge peut alors prononcer l’annulation du contrat de société.

La deuxième situation est le blocage durable entre associés qui empêche la société de fonctionner normalement. Dans ce cas, tout associé peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la dissolution de la SCI.

Le cas particulier de la réunion de toutes les parts en une seule main

Lorsqu’un associé détient l’intégralité des parts de la SCI, la société n’est pas dissoute automatiquement pour autant.

En effet, l’article 1844-5 du Code civil prévoit que tout intéressé peut demander la dissolution judiciaire si cette situation n’est pas régularisée dans un délai d’un an.

Concrètement, l’associé unique dispose alors de deux options :

• Soit il cède une partie de ses parts à un tiers pour rétablir la pluralité d’associés ;
• Soit il décide lui-même de procéder à la fermeture SCI.

Cette situation est particulièrement fréquente dans les SCI familiales en dissolution car elle survient souvent après le décès d’un associé ou après une série de donations de parts à un seul héritier.

Voici notre vidéo si vous souhaitez en savoir plus sur la dissolution de la SCI :

Comment dissoudre une SCI étape par étape ?

La SCI reste juridiquement en vie tout au long de la procédure. Sa personnalité morale ne s’éteint qu’à la radiation définitive au RNE, et non pas dès la décision de dissolution. Attention toutefois car cette survie est uniquement destinée à permettre la liquidation. En dehors de cette procédure, la SCI ne peut plus rien faire. Elle ne peut pas, par exemple, acheter un nouveau bien immobilier.

Étape 1 : L’assemblée générale extraordinaire (AGE)

La dissolution amiable commence par la convocation d’une AGE. Les règles de majorité et les modalités de convocation dépendent des statuts. En l’absence de clause particulière, la dissolution de la SCI requiert l’accord unanime de tous les associés.

Un procès-verbal de dissolution est rédigé ensuite pour formaliser la décision. Ce document est central car sans lui, aucune formalité ultérieure ne peut aboutir. Il doit obligatoirement mentionner :

• La décision de dissoudre la SCI ;
• La date de prise d’effet de la dissolution de la SCI ;
• L’identité du liquidateur SCI désigné pour conduire les opérations suivantes.

Sans ce document, aucune formalité ultérieure ne peut être accomplie.

Étape 2 : La publication de l’annonce légale de dissolution de la SCI

Dans le mois suivant la tenue de l’AGE, la dissolution de la SCI doit être portée à la connaissance des tiers via une annonce légale dissolution SCI publiée dans un support habilité.

En 2026, le coût dissolution de la SCI pour cette première annonce légale est fixé à 152 € HT pour la France métropolitaine et à 179 € HT pour la Réunion et Mayotte. Cette publication informe officiellement les créanciers et les tiers de la décision de dissolution, et leur ouvre un délai pour faire valoir leurs droits.

De plus, l’annonce légale de dissolution de la SCI doit comporter plusieurs mentions obligatoires :

• La dénomination sociale de la SCI ;
• Son numéro SIREN ;
• L’adresse de son siège social ;
• La date de la décision de dissolution ;
• L’identité du liquidateur de la SCI nommé.

Toute omission peut entraîner un refus du greffe et retarder l’ensemble de la procédure.

Étape 3 : Le dépôt du dossier au Guichet unique INPI

Désormais, toutes les formalités liées à la dissolution d’une société s’effectuent exclusivement via le Guichet unique INPI. Le dépôt au Guichet unique INPI doit intervenir dans le mois suivant la publication de l’annonce légale de dissolution de la SCI. Passé ce délai, la procédure peut être considérée comme caduque et imposer de tout recommencer depuis le début.

De ce fait, le dossier de dissolution de la SCI comprend le procès-verbal de dissolution, l’attestation de parution de l’annonce légale de dissolution de la SCI et les documents d’identité du liquidateur désigné.

Une fois le dossier validé, la SCI reçoit la mention “en liquidation” sur son extrait Kbis. Concrètement, cette mention est obligatoire sur tous les actes et courriers émis par la société pendant toute la durée de la liquidation de la SCI.

Comment se déroule la liquidation d’une SCI ?

La dissolution décide de fermer tandis que la liquidation s’occupe du reste, c’est-à-dire de régler les dettes, de vendre ou d’attribuer les biens, de répartir ce qui reste entre les associés. Pendant toute cette phase, la SCI conserve son existence juridique. La SCI ne disparaît pas à la dissolution mais seulement à la radiation de la SCI .

La mission du liquidateur

Le liquidateur de la SCI prend en charge l’ensemble des opérations. Il réalise l’actif (la vente ou attribution des biens immobiliers, recouvrement des créances, fermeture des comptes bancaires…) et règle toutes les dettes de la SCI avant de distribuer le solde.

Pendant toute la liquidation, il est le seul représentant légal de la société. Tout acte signé au nom de la SCI doit passer par lui.

Dès sa prise de fonction, il dresse un inventaire complet des actifs et des passifs, et décide de la meilleure façon de les réaliser.

Boni ou mali de liquidation

À l’issue des opérations de liquidation de la SCI, deux situations sont possibles.

Si l’actif net dépasse les apports initiaux des associés, il y a un boni de liquidation. Cet excédent est réparti au prorata des parts, sauf clause contraire dans les statuts. C’est le boni de liquidation qui est imposé selon les modalités fiscales de la dissolution de la SCI.

Cependant, si les dettes dépassent l’actif, il y a un mali de liquidation. Les associés d’une SCI sont responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts. Ils peuvent donc être appelés à combler ce déficit sur leurs biens personnels. En pratique, cette situation reste rare dans les SCI immobilières, car la valeur des biens a généralement progressé depuis l’acquisition.

L’assemblée générale de clôture

Une fois les dettes réglées et les comptes établis, le liquidateur de la SCI soumet les comptes définitifs au vote des associés. L’assemblée approuve les comptes et prononce la fin de la liquidation. Elle acte aussi la répartition du boni ou la prise en charge du mali si les comptes sont déficitaires.

Après cette assemblée, une seconde annonce légale doit être publiée. En 2026, le prix est de 110 € HT en métropole et de 128 € HT à La Réunion et à Mayotte.

Comment radier une SCI du Registre National des Entreprises ?

La radiation de la SCI est la dernière étape pour sa fermeture définitive. À partir de la publication de l’information au RNE, la SCI n’existe plus en tant que personne morale. Les associés n’ont donc plus aucune obligation comptable ni déclarative à son titre.

Le liquidateur dispose d’un mois après la publication de la seconde annonce légale pour déposer le dossier de radiation sur le Guichet unique INPI. Ce dossier comprend alors. :

• Le procès-verbal de clôture
• L’attestation de parution de la seconde annonce légale
• Les comptes définitifs approuvés
• L’acte de partage si un boni a été distribué.

Les frais de radiation s’élèvent à 9,19 € HT et c’est le poste le moins coûteux de toute la procédure, mais il est obligatoire.

Une fois validée, la radiation est publiée au BODACC. Cette publication vaut information officielle de la disparition de la SCI à l’égard de tous les tiers, c’est-à-dire les créanciers, les partenaires mais aussi l’administration fiscale.

Quel est le coût d’une dissolution de SCI en 2026 ?

Le coût se compose de deux grandes catégories qui sont les frais obligatoires, que personne ne peut éviter, et les frais d’accompagnement, qui varient selon la complexité du dossier.

Les frais incompressibles

Les frais d’accompagnement pour la dissolution d’une SCI

Quelles sont les conséquences fiscales de la dissolution d’une SCI ?

La fiscalité de la dissolution de la SCI est souvent une mauvaise surprise lors de la fermeture d’une SCI. Surtout quand la société détient un bien dont la valeur a grimpé depuis l’achat.

La taxation du boni de liquidation

Pour un associé personne physique, le boni de liquidation est imposé comme un dividende . Par défaut en 2026, il est soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (flat tax) de 31,4 % c’est-à-dire :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu
• 18,6 % de prélèvements sociaux.

Il existe une alternative qui est d’opter pour le barème progressif de l’IR. Un abattement de 40 % s’applique alors sur la part soumise à l’impôt sur le revenu. Les prélèvements sociaux de 18,6 % restent dus sur la totalité du boni, sans abattement. Cette option est souvent plus avantageuse pour les associés faiblement imposés.

SCI à l’IS

Pour une SCI à l’IS, la dissolution génère deux niveaux de taxation successifs.

D’abord, la société est imposée à l’IS sur les plus-values latentes. En d’autres termes, c’est la différence entre la valeur actuelle des biens et leur valeur nette comptable après amortissements. En 2026, le taux normal de l’IS est de 25 %. Ainsi, plus la SCI a amorti ses biens, plus cette valeur nette comptable est basse et plus la plus-value imposable est élevée.

Ensuite, les associés sont à leur tour imposés sur le boni de liquidation qu’ils perçoivent, selon les mêmes règles que les dividendes. Cette double imposition rend la fermeture d’une SCI à l’IS particulièrement coûteuse pour des biens détenus depuis longtemps et fortement amortis.

Le droit de partage

Le partage des actifs donne lieu au paiement d’un droit de partage de 2,5 % sur la valeur nette des biens distribués. Ce droit s’applique alors à toutes les SCI, qu’elles soient à l’IR ou à l’IS. Il est versé au service des impôts au moment de l’enregistrement de l’acte de partage.

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 06/05/2026

Sources de l'article

• Code civil, article 1844-5 relatif à la réunion de toutes les parts sociales en une seule main
• Code civil, article 1844-7 relatif aux causes de dissolution des sociétés civiles
• Code civil, articles 1844-8 et 1844-9 relatifs aux opérations de liquidation et de partage