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La dissolution d’une SCI suite à une vente d’immeuble

La dissolution d’une SCI suite à une vente d’immeuble

La dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble relève de la décision des associés de la société. Pour qu’elle puisse avoir lieu, il est nécessaire de respecter :

  • Les procédures pour la vente de l’immeuble ;
  • Les formalités pour la dissolution de la SCI ;
  • Les démarches pour la distribution des produits entre les associés.

Comment dissoudre une SCI à la suite de la vente d’un immeuble ?

La dissolution d’une SCI (Société Civile Immobilière), à l’instar de la SCI professionnelle, doit respecter les règles légales. En effet, les situations pouvant entraîner la fermeture d’une SCI sont définies par l’article 1844-7 du Code civil.

Dissoudre une SCI : les situations légales pouvant entraîner la dissolution

La dissolution de la SCI est légalement autorisée dans l’un de ces cas suivants :

  • La durée de vie de la SCI est arrivée à son terme ;
  • Une clause prévoit la dissolution dans les statuts de la SCI ;
  • La réalisation de l’objet social de la SCI ;
  • Le contrat de société est nul ;
  • Les associés décident de la dissolution anticipée de la SCI ;
  • La dissolution/liquidation judiciaire ;
  • Un associé de la société rachète la totalité des parts de la SCI.

Dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble : les procédures

La dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble doit suivre une procédure légale. En principe, les démarches s’effectuent en plusieurs étapes.

Convocation des associés de la SCI

Pour dissoudre une SCI, la première étape consiste à convoquer les associés pour voter la dissolution. La convocation peut avoir lieu soit à la demande de l’un des associés auprès du gérant de l’entreprise soit à la demande du gérant de la SCI. Si les associés votent la dissolution de la SCI, le liquidateur devient le seul représentant légal de la société.

Nomination du liquidateur de la SCI

Suite au vote de la dissolution, les associés doivent nommer à l’unanimité un liquidateur qui va assurer les opérations liées à la liquidation de la SCI. Si les associés ne sont pas d’accord sur la nomination, le tribunal peut être saisi pour désigner le liquidateur. Ce dernier peut être soit l’un des associés, soit le gérant de la SCI, soit un tiers.

Rédaction de l’acte constatant la décision de la dissolution de la SCI

Si les associés décident de dissoudre la SCI à la suite de la vente d’un immeuble, le gérant doit procéder à la rédaction de l’acte de dissolution. L’assistance d’un juriste professionnel peut être nécessaire pour cette étape.

Enregistrement de l’acte de dissolution de la SCI

Le liquidateur procède à l’enregistrement de l’acte de dissolution de la SCI (le procès-verbal de dissolution) au service des impôts des entreprises (SIE). Le droit d’enregistrement s’élève à 375 € si le capital social est inférieur à 225 000 € et 500 € si ce seuil est dépassé.

Publication de l’avis de dissolution de la SCI

L’étape suivante consiste à publier l’avis de dissolution de la SCI dans un journal d’annonces légales (JAL). Il faut compter environ 200 €.

Dépôt au greffe du tribunal de commerce

Le représentant légal de la SCI doit déposer le dossier de dissolution de la SCI au greffe du tribunal de commerce. Ce dernier s’engage à publier cette information dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ou BODACC. Il faut compter environ 200 €.

Liquidation de la SCI

La dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble passe par la liquidation. Il s’agit de vendre les biens de la SCI. Le montant des ventes est ensuite placé sur le compte bancaire de l’entreprise. Le liquidateur doit, ensuite, assurer le remboursement des éventuelles dettes de la société sur ce compte. Puis, il s’occupe de la répartition du montant inscrit sur le compte de la société entre les associés en fonction de leurs parts.

Radiation de la SCI

La dernière étape est la radiation de l’entreprise au RCS. Pour ce faire, le liquidateur doit constituer le dossier de la radiation comprenant :

  • Le formulaire M4 rempli et signé par le liquidateur ;
  • Un exemplaire des comptes de clôture certifié conforme par le liquidateur ;
  • L’attestation de parution de l’avis de liquidation dans un JAL ;
  • L’acte constatant les opérations de liquidation certifié conforme.

Le Centre de Formalités des Entreprises traite lesdits documents.

À noter que si la clôture des opérations de liquidation a été constatée plus d’un mois après la décision de dissolution, la radiation de la SCI coûtera 14,35 €.

Procédure de vente d’un bien immeuble en SCI

La vente d’un immeuble en SCI doit être réalisée en respect de la procédure légale, quel que soit son motif.

Les conditions pour la vente d’un bien immobilier en SCI

En principe, une Société Civile Immobilière n’a pas de vocation commerciale. Elle a pour objet l’achat d’un bien immobilier pour en tirer des revenus grâce à des loyers. Toutefois, les associés peuvent procéder à la vente d’un immeuble en SCI à condition de respecter les procédures requises. L’autorisation de l’opération a lieu lorsque le bien en question correspond à l’ensemble du patrimoine de l’entreprise. Pour s’assurer que la vente se passe sans risque, l’objet social de la société doit comporter la vente.

La vente de bien immobilier dans une SCI familiale se fait généralement quand les associés ne souhaitent pas rester dans le régime de l’indivision. Il est important de préciser que la vente doit être présente dans l’objet social de la SCI pour que l’opération se fasse sans aucun risque.

À noter que la vente d’un immeuble en SCI n’entraîne pas la dissolution d’une entreprise.

Les procédures à suivre pour la vente d’un bien immobilier en SCI

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en SCI, il faut suivre certaines procédures :

  • Le gérant de la SCI convoque une assemblée générale extraordinaire ou annuelle pour voter la vente d’un immeuble (il doit respecter les conditions entourant la convocation pour éviter les risques juridiques) ;
  • La vente de l’immeuble est soumise à un vote : elle est effective si et seulement si le vote autorisant l’opération est unanime ;
  • Le gérant établit le procès-verbal de la vente du bien immobilier ;
  • Les associés signent le procès-verbal ;
  • La société envoie un congé pour vente au locataire de l’immeuble en vente si celui-ci est loué.

À noter que c’est le notaire qui effectue la vente d’un bien immobilier en SCI. Les frais liés à la vente comprennent alors les frais de notaire. Pour la cession d’un immeuble SCI en IR, l’entreprise reçoit un chèque du notaire. Le montant inscrit a déjà été imposé sur la plus-value de la SCI.

Vente d’immeuble en SCI : comment le produit est-il distribué entre les associés ?

Lors de la cession d’un immeuble en SCI, la distribution du produit de la vente du bien immobilier est proportionnelle aux parts sociales de chaque associé dans l’entreprise. Il peut être distribué à tout moment. Le gérant de l’entreprise s’engage à enregistrer en comptabilité cette opération de répartition.

Imposition des associés après la vente d’un immeuble

L’imposition des associés après la vente d’un immeuble en SCI dépend de la fiscalité de l’entreprise. De manière générale, l’entreprise est redevable de l’impôt sur la vente. Toutefois, la plus-value correspondante reste imposable aux associés.

La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IS : l’imposition des associés

Le régime des plus-values professionnelles s’applique pour les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. L’IS est appliqué sur la plus-value.

Les associés sont, par ailleurs, soumis à l’impôt sur le revenu (IR) si l’assemblée générale a décidé le versement de dividendes.

La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR : l’imposition des associés

La plus-value dégagée lors de la vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR est imposable au niveau des associés sous le régime de l’impôt sur le revenu. Le notaire retient le montant de la plus-value fiscale avant le versement du prix de cession.

Le démembrement d’une SCI peut être une bonne solution lorsque les associés d’une SCI veulent profiter des avantages de l’IR et l’IS.Dissoudre ma SCIDissoudre ma SCI

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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val75
val75
janvier 13, 2019 10:44

La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR : l’imposition des associés.
Dans une SCI familiale : quand est-il lorsque la vente est déficitaire et qu’un associé a mis plus de capitaux propres que l’autre pour solder les prêts bancaires de la SCI.
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