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La dissolution d’une SCI suite à une vente d’immeuble

La dissolution d’une SCI suite à une vente d’immeuble

La dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble relève de la décision des associés de la société. Pour qu’elle puisse avoir lieu, il est nécessaire de respecter :

  • Les procédures pour la vente de l’immeuble ;
  • Les formalités pour la dissolution de la SCI ;
  • Les démarches pour la distribution des produits entre les associés.

Comment dissoudre une SCI à la suite de la vente d’un immeuble ?

La dissolution d’une SCI (Société Civile Immobilière), à l’instar de la SCI professionnelle, se fait en respect des règles et des procédures légales. En effet, les situations pouvant entraîner la fermeture d’une SCI sont définies par l’article 1844-7 du Code civil.

Dissoudre une SCI : les situations légales pouvant entraîner la dissolution

La dissolution de la SCI est légalement autorisée dans l’un de ces cas suivants :

  • La durée de vie légale de 99 ans de la SCI est arrivée à son terme ;
  • Une clause prévoit la dissolution dans le statut SCI;
  • L’objet social de la SCI est réalisé ;
  • Le contrat de société est nul ;
  • La dissolution anticipée de la SCI a été décidée par les associés ;
  • Une dissolution judiciaire a été prononcée par un tribunal suite à un litige entre les associés ;
  • La SCI est placée en liquidation judiciaire après un jugement ;
  • Un associé de la société rachète la totalité des parts de la SCI.

Dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble : les procédures

La dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble doit suivre une procédure légale. En principe, les démarches s’effectuent en plusieurs étapes. L’entreprise est officiellement dissoute quand elle est radiée du registre du commerce et des sociétés.

Convocation de l’assemblée générale

Pour dissoudre une SCI, la première étape consiste à convoquer l’assemblée générale SCI pour voter la dissolution. L’AG peut avoir lieu à la demande de l’un des associés auprès du gérant de l’entreprise. Si la dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble est votée par les associés, le gérant est démis de ses fonctions.

Nomination du liquidateur de la SCI

Suite au vote de la dissolution, les associés doivent nommer un liquidateur qui va assurer les démarches liées à la dissolution et à la liquidation de la SCI. Il sera désigné à l’issue d’un vote à l’unanimité. Si les associés ne sont pas d’accord sur la nomination, le tribunal peut être saisi pour désigner la personne. Le liquidateur peut être un associé, le gérant de la SCI, un notaire ou un avocat.

Rédaction du procès-verbal de la dissolution de la SCI

Quand la dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble a été décidée lors de l’assemblée générale des associés, le gérant doit procéder à la rédaction du procès-verbal de dissolution. L’assistance d’un juriste professionnel peut être nécessaire pour cette étape.

Enregistrement de l’acte de dissolution de la SCI

L’enregistrement de l’acte de dissolution de la SCI (le procès-verbal de dissolution) doit être fait au greffe du tribunal du commerce auquel est rattachée l’entreprise. Cette étape doit être effectuée par le liquidateur. Le droit de l’enregistrement s’élève à 375 euros.

Publication de l’avis de dissolution de la SCI

L’étape suivante consiste à publier l’avis de dissolution de la SCI dans un journal d’annonces légales. L’avis doit aussi paraître au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales ou BODACC. Il faut compter dans les environs de 350 euros pour cette procédure.

Liquidation de la SCI

La dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble passe par la liquidation. Il s’agit de vendre les biens de la SCI. Le montant des ventes est ensuite placé sur le compte bancaire de l’entreprise. Le liquidateur doit, ensuite, assurer le remboursement des éventuelles dettes de la société sur ce compte. Puis, il s’occupe de la répartition du montant inscrit sur le compte de la société entre les associés en fonction de leurs parts.

Radiation de la SCI

La dernière étape est la radiation de l’entreprise au registre du commerce et des sociétés. Pour ce faire, le liquidateur doit constituer le dossier de la radiation comprenant :

  • Le formulaire M4 rempli et signé ;
  • Un exemplaire des comptes de clôture ;
  • L’attestation de parution de l’avis de dissolution sur un journal d’annonces légales ;
  • L’acte constatant les opérations de liquidation certifiées conformes.

Ces documents doivent être remis au Centre de Formalités des Entreprises.

À noter que si la clôture des opérations de liquidation a été constatée plus d’un mois après la décision de dissolution, la radiation coûtera 14,79 euros.

Procédure de vente d’un bien immeuble en SCI

La vente d’un immeuble en SCI doit être réalisée en respect de la procédure légale, quel que soit son motif.

Les conditions pour la vente d’un bien immobilier en SCI

En principe, une Société Civile Immobilière n’a pas de vocation commerciale. Elle a pour objet l’achat d’un bien immobilier pour en tirer des revenus grâce à des loyers. Toutefois, les associés peuvent procéder à la vente d’un immeuble en SCI à condition de respecter les procédures requises. Cette opération est aussi autorisée si le bien en question correspond à l’ensemble du patrimoine de l’entreprise. Pour s’assurer que la vente se passe sans risque, il est recommandé d’inscrire la vente dans l’objet social de la société.

La vente de bien immobilier dans une SCI familiale se fait généralement quand les associés ne souhaitent pas rester dans le régime de l’indivision. Il est important de préciser que la vente doit être présente dans l’objet social de la SCI pour que l’opération se fasse sans aucun risque.

À noter que la vente d’un immeuble en SCI n’entraîne pas la dissolution d’une entreprise.

Les procédures à suivre pour la vente d’un bien immobilier en SCI

Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en SAS, il faut suivre certaines procédures :

  • Le gérant de la SCI convoque une assemblée générale extraordinaire ou annuelle pour voter la vente d’un immeuble (il doit respecter les conditions entourant la convocation pour éviter les risques juridiques) ;
  • La vente de l’immeuble est soumise à un vote : elle est effective si et seulement si le vote autorisant l’opération est unanime ;
  • Le gérant établit le procès-verbal de la vente du bien immobilier ;
  • Les associés signent le procès-verbal ;
  • La société envoie un congé pour vente au locataire de l’immeuble en vente si celui-ci est loué.

À noter que la vente d’un bien immobilier en SCI doit être effectuée devant un notaire. Les frais liés à la vente comprennent alors les frais de notaire. Pour la cession d’un immeuble SCI en IR, l’entreprise reçoit un chèque du notaire. Le montant inscrit a déjà été imposé sur la plus-value de la SCI.

Vente d’immeuble en SCI : comment le produit est-il distribué entre les associés ?

Lors de la cession d’un immeuble en SCI, la distribution du produit de la vente du bien immobilier est proportionnelle aux parts sociales de chaque associé dans l’entreprise. Il peut être distribué à tout moment. La répartition doit être enregistrée en comptabilité par le gérant de l’entreprise.

Imposition des associés après la vente d’un immeuble

L’imposition des associés après la vente d’un immeuble en SCI dépend de la fiscalité de l’entreprise. De manière générale, l’impôt sur la vente réalisée est retenu au niveau de l’entreprise. Seule la plus-value correspondante reste imposable aux associés.

La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IS : l’imposition des associés

Le régime des plus-values professionnelles s’applique pour les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) dans le cadre de la vente d’un bien immobilier. La plus-value dégagée est soumise à l’IS.

Les associés sont, par ailleurs, soumis à l’impôt sur le revenu (IR) si l’assemblée générale a décidé le versement de dividendes.

La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR : l’imposition des associés

La plus-value dégagée lors de la vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR est imposable au niveau des associés sous le régime de l’impôt sur le revenu. La plus-value fiscale est directement retenue par le notaire en charge de la vente du bien immobilier.

Le démembrement d’une SCI peut être une bonne solution lorsque les associés d’une SCI veulent profiter des avantages de l’IR et l’IS.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Invité
val75

La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR : l’imposition des associés.
Dans une SCI familiale : quand est-il lorsque la vente est déficitaire et qu’un associé a mis plus de capitaux propres que l’autre pour solder les prêts bancaires de la SCI.
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