ConnexionLa dissolution d’une SCI suite à une vente d’immeuble
Dernière mise à jour le 01/10/2026
- La vente de l’immeuble n’entraîne pas, en principe, la dissolution automatique de la SCI, sauf si elle éteint l’objet social prévu par les statuts (article 1844-7 du Code civil).
- L’annonce de nomination du liquidateur coûte 153 € HT en France métropolitaine en 2026 et l’enregistrement de l’acte de dissolution est gratuit en l’absence de transmission de biens entre associés.
- La plus-value de vente est imposée chez les associés d’une SCI à l’IR (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux) et au niveau de la société pour une SCI à l’IS. Le boni de liquidation supporte un droit de partage de 2,5 %.
Une dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble n’est pas automatique. Elle relève de la décision des associés de la société civile immobilière (SCI). Elle suppose de respecter la procédure de vente de l’immeuble, les formalités de dissolution et les règles de répartition du prix entre les associés.
Comment dissoudre une SCI à la suite de la vente d’un immeuble ?
La dissolution d’une SCI, à l’instar de la SCI professionnelle, doit respecter les règles légales. En effet, les situations pouvant entraîner la fermeture d’une SCI sont définies par l’article 1844-7 du Code civil.
Dissoudre une SCI : les situations légales pouvant entraîner la dissolution
La dissolution de la SCI est légalement autorisée dans l’un de ces cas suivants :
- La durée de vie de la SCI est arrivée à son terme ;
- Une clause prévoit la dissolution dans les statuts de la SCI ;
- La réalisation ou l’extinction de l’objet social de la SCI ;
- Le contrat de société est nul ;
- Les associés décident de la dissolution anticipée de la SCI ;
- La dissolution judiciaire pour justes motifs (mésentente entre associés paralysant la société, par exemple) ou la clôture d’une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ;
- Un associé détient la totalité des parts de la SCI sans régulariser la situation dans le délai d’un an, et le tribunal est saisi d’une demande de dissolution.
Dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble : les procédures
La dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble doit suivre une procédure légale. En principe, les démarches s’effectuent en plusieurs étapes.
Convocation des associés de la SCI
Pour dissoudre une SCI, la première étape consiste à convoquer les associés pour voter la dissolution. La convocation peut avoir lieu soit à la demande de l’un des associés, soit à la demande du gérant de la SCI. Si les associés votent la dissolution de la SCI, le liquidateur devient le seul représentant légal de la société.
Nomination du liquidateur de la SCI
Suite au vote de la dissolution, les associés nomment, selon les modalités prévues par les statuts, un liquidateur qui va assurer les opérations liées à la liquidation de la SCI. Si les associés ne sont pas d’accord sur la nomination, le tribunal peut être saisi pour désigner le liquidateur. Ce dernier peut être soit l’un des associés, soit le gérant de la SCI, soit un tiers.
Rédaction et enregistrement de l’acte constatant la décision de la dissolution de la SCI
Si les associés décident de dissoudre la SCI à la suite de la vente d’un immeuble, le gérant doit procéder à la rédaction de l’acte de dissolution. L’assistance d’un juriste professionnel peut être nécessaire pour cette étape.
Le liquidateur peut faire enregistrer l’acte de dissolution de la SCI (le procès-verbal de dissolution) au service des impôts des entreprises (SIE). Cet enregistrement n’est plus obligatoire (article 635 du Code général des impôts) et il est gratuit lorsque la dissolution n’entraîne aucune transmission de biens entre les associés (article 811 du Code général des impôts).
Publication de l’avis de dissolution de la SCI
L’étape suivante consiste à publier l’avis de dissolution de la SCI dans un support d’annonces légales. L’annonce de nomination du liquidateur, qui accompagne la dissolution, est facturée au forfait de 153 € HT en France métropolitaine en 2026 (arrêté du 19 novembre 2025).
Dépôt au greffe du tribunal de commerce
Le liquidateur déclare la dissolution de la SCI en ligne sur le guichet unique de l’INPI, qui transmet le dossier au greffe du tribunal de commerce. Ce dernier s’engage à publier cette information dans le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC).
Liquidation de la SCI
La dissolution de la SCI à la suite de la vente d’un immeuble passe par la liquidation. Il s’agit de vendre les biens de la SCI. Le montant des ventes est ensuite placé sur le compte bancaire de l’entreprise. Le liquidateur doit, ensuite, assurer le remboursement des éventuelles dettes de la société sur ce compte. Puis, il s’occupe de la répartition du montant inscrit sur le compte de la société entre les associés en fonction de leurs parts.
Radiation de la SCI
La dernière étape est la radiation de l’entreprise au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Pour ce faire, le liquidateur doit constituer le dossier de la radiation comprenant :
- La déclaration de radiation complétée en ligne sur le guichet unique par le liquidateur ;
- Un exemplaire des comptes de clôture certifié conforme par le liquidateur ;
- L’attestation de parution de l’avis de liquidation dans un support d’annonces légales ;
- L’acte constatant les opérations de liquidation certifié conforme.
Le guichet unique de l’INPI transmet ensuite le dossier au greffe, qui procède à la radiation.
Procédure de vente d’un bien immeuble en SCI
La vente d’un immeuble en SCI doit être réalisée en respect de la procédure légale, quel que soit son motif.
Les conditions pour la vente d’un bien immobilier en SCI
En principe, une société civile immobilière n’a pas de vocation commerciale. Elle a pour objet l’achat d’un bien immobilier pour en tirer des revenus grâce à des loyers. Toutefois, les associés peuvent procéder à la vente d’un immeuble en SCI à condition de respecter les procédures requises.
Il faut d’abord noter que la vente d’un bien immobilier en SCI est possible, même si ce bien correspond à l’intégralité du patrimoine détenu par la société. Ce sera par exemple le cas pour les SCI construction-vente. Néanmoins, pour que la vente du bien immobilier soit possible et sans aucun risque, veillez à ce que la vente soit présente dans l’objet social de la société.
Les procédures à suivre pour la vente d’un bien immobilier en SCI
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en SCI, il faut suivre certaines étapes :
- Convocation par le gérant de la SCI d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) ;
- Vote des associés pour la vente de l’immeuble, à la majorité prévue par les statuts ou, à défaut, à l’unanimité (article 1852 du Code civil) ;
- Rédaction du procès-verbal constatant l’autorisation par les associés de vendre le bien ;
- L’envoi d’un congé pour vente au locataire de l’immeuble au moins 6 mois avant la fin du bail, si la SCI souhaite vendre le logement libre d’occupation.
Vente d’immeuble en SCI : comment le produit est-il distribué entre les associés ?
Lors de la cession d’un immeuble en SCI, la distribution du produit de la vente du bien immobilier est proportionnelle aux parts sociales de chaque associé dans l’entreprise. En cas de dissolution, ce partage intervient après le paiement des dettes et le remboursement du capital social (article 1844-9 du Code civil). Le gérant de l’entreprise s’engage à enregistrer en comptabilité cette opération de répartition.
Imposition des associés après la vente d’un immeuble
L’imposition des associés après la vente d’un immeuble en SCI dépend de la fiscalité de l’entreprise. Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value est imposée directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts. Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est imposée au niveau de la société.
La vente d’un immeuble en SCI soumis à l’IS : l’imposition des associés
Lorsqu’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) vend un bien immobilier, la plus-value est intégrée au résultat imposable de la société. Elle est taxée au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, sous conditions, puis au taux normal de 25 %.
Les associés sont, par ailleurs, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 (ou, sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu) si l’assemblée générale a décidé le versement de dividendes.
La vente d’un immeuble en SCI soumis à l’IR : l’imposition des associés
La plus-value dégagée lors de la vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR est imposable au niveau des associés sous le régime de l’impôt sur le revenu. Elle est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le notaire retient le montant de la plus-value fiscale avant le versement du prix de cession.
Le droit de partage dû sur le boni de liquidation de la SCI
Le boni de liquidation partagé entre les associés supporte un droit de partage de 2,5 % (article 746 du Code général des impôts). Le boni de liquidation correspond à la somme qui reste à répartir une fois les dettes de la SCI payées et le capital social remboursé, par exemple le prix de vente de l’immeuble diminué du prêt restant dû. Pour un boni de 100 000 €, le droit de partage s’élève ainsi à 2 500 €. L’acte qui constate ce partage doit être enregistré dans le mois qui suit sa date (article 635 du Code général des impôts).
La dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble n’est pas automatique, sauf si cette vente éteint l’objet social prévu par les statuts. Les associés votent la dissolution, nomment un liquidateur, publient une annonce légale et déclarent la dissolution sur le guichet unique de l’INPI. Le liquidateur règle ensuite les dettes, rembourse le capital et partage le solde entre les associés, avant de demander la radiation de la SCI. Côté fiscalité, la plus-value de vente est imposée chez les associés d’une SCI à l’IR et au niveau de la société pour une SCI à l’IS, tandis que le boni de liquidation supporte un droit de partage de 2,5 %.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 01/10/2026
FAQ
Dans quels cas peut-on dissoudre une SCI ?
La dissolution de la SCI est légalement autorisée dans l’un de ces cas suivants :
- La durée de vie de la SCI est arrivée à son terme ;
- Une clause prévoit la dissolution dans les statuts de la SCI ;
- La réalisation ou l’extinction de l’objet social de la SCI ;
- Le contrat de société est nul ;
- Les associés décident de la dissolution anticipée de la SCI ;
- La dissolution judiciaire pour justes motifs (mésentente entre associés paralysant la société, par exemple) ou la clôture d’une liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif ;
- Un associé détient la totalité des parts de la SCI sans régulariser la situation dans le délai d’un an, et le tribunal est saisi d’une demande de dissolution.
Quelles sont les étapes à suivre pour dissoudre une SCI ?
En principe, les démarches pour dissoudre une SCI s’effectuent en plusieurs étapes :
- Voter la décision de dissolution de la SCI
- Désigner un liquidateur
- Rédiger puis enregistrer l’acte de dissolution de la SCI
- Publier un avis de dissolution dans un support d’annonces légales
- Déclarer la dissolution sur le guichet unique de l’INPI, qui transmet le dossier au greffe du Tribunal de Commerce
- Publier l’avis de liquidation dans un support d’annonces légales
- Demander la radiation sur le guichet unique de l’INPI, qui transmet le dossier au greffe du Tribunal de commerce
Comment vendre un bien immobilier en SCI ?
Dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en SCI, il faut suivre certaines étapes :
- Convocation par le gérant de la SCI d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE) ;
- Vote des associés pour la vente de l’immeuble, à la majorité prévue par les statuts ou, à défaut, à l’unanimité (article 1852 du Code civil) ;
- Rédaction du procès-verbal constatant l’autorisation par les associés de vendre le bien ;
- L’envoi d’un congé pour vente au locataire de l’immeuble au moins 6 mois avant la fin du bail, si la SCI souhaite vendre le logement libre d’occupation.
Comment récupérer l'argent de la vente d'un bien en SCI ?
Le prix de vente est versé sur le compte bancaire de la SCI, et non directement aux associés. En cas de dissolution, le liquidateur paie d’abord les dettes et rembourse le capital social, puis partage le solde entre les associés au prorata de leurs droits (article 1844-9 du Code civil).
Quels sont les impôts à payer lors de la dissolution d'une SCI ?
Le boni de liquidation partagé entre les associés supporte un droit de partage de 2,5 % (article 746 du Code général des impôts). La plus-value réalisée lors de la vente de l’immeuble reste imposée selon le régime de la SCI : chez les associés pour une SCI à l’IR, au niveau de la société pour une SCI à l’IS.
Combien coûte la dissolution d'une SCI ?
En 2026, il faut compter 153 € HT pour l’annonce légale de nomination du liquidateur et 111 € HT pour l’avis de clôture de la liquidation. Côté greffe, l’inscription de la dissolution coûte 42,26 € HT, sans compter la publication au BODACC, et la radiation 44,27 € HT, tandis que l’enregistrement de l’acte de dissolution est gratuit.
Sources de l'article
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Gerante d’une sci nous vendons le siège social qui est aussi ma résidence principale
Du fait de cette vente puis-je procéder à la radiation de cette sci
Et que devient le compte bancaire puis-je récupérer le montant de cette vente et fermer ce compte
Bonjour, La dissolution d’une SCI peut être décidée dans les cas prévus par les statuts ou par les associés (art. 1844-7 Code civil). La vente d’un immeuble appartenant à la SCI n’entraîne pas automatiquement sa radiation. En cas de dissolution, une phase de liquidation est nécessaire avant la clôture de la société (art. 1844-8). Les fonds figurant sur le compte bancaire social sont répartis selon les règles de liquidation après apurement du passif. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit des sociétés afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse… Lire la suite »
Bonjour. Quid de la vente d’ un bien immobilier de SCI, dissolution et référé expertise par acquéreur. Merci.
Bonjour
je suis vendeur, en tant qu associé (la gérant 60% et moi 40%)
nous sommes ok sur une offre.
par contre, le produit de la vente sera déposé sur le compte de la SCI .
or je n ai aucune confiance pour ce qui est de mon encaissement à venir .
alors qu il n y a aucune dettes à régler.
comment me garantir le versement de ma part??
Bonjour,
Pour garantir le versement de votre part, précisez dans l’acte de cession que le produit de la vente doit être immédiatement réparti entre les associés, avec votre part bien définie. Vous pouvez également demander au notaire de placer les fonds sur un compte séquestre et de les distribuer directement. Ces solutions sécurisent la transaction et évitent tout litige.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je suis liquidatrice amiable d’une SCI. Mon associé, ex-conjoint refuse de signer le PV m’autorisant à vendre le bien.
Comment puis-je vendre le bien en sachant que le crédit immobilier n’est plus payé depuis 4 mois?
Bonjour,
En principe, pour vendre le bien d’une SCI en liquidation judiciaire malgré le refus de l’un de vos associés, vous devez probablement passer par une procédure judiciaire pour obtenir l’autorisation de vente. Cependant, tentez d’abord une solution amiable mais si cela échoue, saisissez le tribunal judiciaire compétent pour débloquer votre situation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
La vente d’un immeuble en SCI soumise à l’IR : l’imposition des associés.
Dans une SCI familiale : quand est-il lorsque la vente est déficitaire et qu’un associé a mis plus de capitaux propres que l’autre pour solder les prêts bancaires de la SCI.
Merci de voter réponse
J’ai fait un compte associés. Donc sur la vente de l’immeuble, j’ai lissé entre les associés qui ont mis plus que les autres et ceux qui ont mis moins. Ensuite une fois les choses mises à plat, comptes à égalité, j’ai partagé au pourcentage de part de chaque associé le reste des profits.
Bonjour,
Il s’agit en effet d’une bonne technique pour distribuer le fruit de la vente entre les associés en tenant compte des apports de chacun aux fonds de la société.
Nous vous remercions pour cette réponse pertinente et d’avoir partage votre expérience pratique avec la communauté des lecteurs de nos articles.
Excellente journée,
L’équipe LegalPlace