Bilan de liquidation d’une SCI : réussir la clôture de votre société

Le bilan de liquidation de la SCI est un document important. Les informations qui y figurent seront exploitées par l’administration fiscale pour constater la situation économique de l’entreprise avant sa dissolution. En raison de son importance, les autorités exigent aux dirigeants de suivre une procédure particulièrement rigoureuse avant même son établissement. Toujours est-il qu’il faudra s’attendre à de longues démarches étant donné que cet état financier ne sera établi qu’au terme de la liquidation des actifs de l’entreprise. Selon les cas, l’établissement de ce bilan peut aussi s’accompagner d’une transformation de la SCI, notamment si la liquidation conduit à un changement de structure ou de finalité de la société.

Qu’est-ce qu’un bilan de liquidation ?

Le bilan de liquidation sera l’ultime document financier produit par une société. Celui-ci détaille la situation comptable d’une entreprise en fin de vie. Il livre ainsi les résultats ou les pertes engagées après la liquidation des actifs et l’apurement des passifs. Cet état comptable constitue donc une précieuse source d’informations pour l’administration fiscale. Dans une certaine mesure, son contenu donne les moyens d’anticiper le partage du reste des avoirs de la société. Cette pièce sera d’ailleurs indispensable pour mener à bien la dissolution de la SCI notamment.

Quelles formalités sont à réaliser avant le bilan de liquidation d’une SCI ?

Le bilan de liquidation de la SCI ne se rédige qu’au terme d’un parcours précis. La fermeture d’une SCI se déroule en deux temps, la dissolution puis la liquidation, et chaque étape produit un document obligatoire. Les respecter dans l’ordre conditionne la validité du bilan de liquidation et la radiation de la société.

L’assemblée générale de dissolution de la SCI

La fermeture d’une SCI commence par une décision des associés. Ils se réunissent en assemblée générale extraordinaire (AGE) pour voter la dissolution et nommer un liquidateur, à la majorité prévue par les statuts ou, à défaut de clause, à l’unanimité des associés. Ce liquidateur, souvent le gérant ou un associé, reçoit pour mission de vendre les actifs, de régler les dettes et de préparer le bilan de liquidation de la SCI.

Les formalités déclaratives après l’AGE de la SCI

Une fois la dissolution de la SCI votée, l’AGE donne lieu à un procès-verbal de dissolution qui officialise la décision des associés. La SCI doit ensuite publier un avis de dissolution dans un journal d’annonces légales, informer le service des impôts, puis déposer le dossier de dissolution sur le guichet unique de l’INPI avec l’attestation de parution et le procès-verbal. Ces déclarations rendent la dissolution opposable aux tiers et ouvrent la phase de liquidation.

Les opérations de liquidation de la SCI

La liquidation consiste à transformer le patrimoine de la SCI en argent pour solder ses comptes. Le liquidateur établit d’abord un bilan d’ouverture de liquidation qui fixe la situation de départ, avec les créances, les dettes et les biens à céder. Il vend ensuite les actifs, à commencer par les biens immobiliers, et affecte le produit de la vente au remboursement des créanciers et à l’apurement du passif.

L’établissement du bilan de liquidation de la SCI

À la fin des opérations de liquidation, le liquidateur établit le bilan de liquidation de la SCI, qui présente le résultat définitif une fois les actifs vendus et les dettes réglées. Ce bilan fait apparaître un boni de liquidation en cas d’excédent, ou un mali en cas de déficit. Il est soumis aux associés lors d’une assemblée générale de clôture, qui approuve les comptes et acte la répartition par un procès-verbal de liquidation.

L’annonce légale de clôture de la liquidation de la SCI

Dernière formalité avant la radiation de la SCI, la publication d’une annonce légale de clôture de liquidation informe les tiers que la SCI a cessé d’exister. Elle signale la clôture des opérations et l’approbation des comptes définitifs par les associés. Sans cette publication, la demande de radiation de la SCI sur le guichet unique ne peut pas aboutir.

Comment faire un bilan de liquidation de SCI ?

Le liquidateur sera amené à établir deux bilans différents, l’un à la suite de sa nomination et un autre au terme de son intervention. Contrairement aux idées reçues, rédiger ce document est bien moins complexe puisqu’il correspond à un bilan simplifié.

Le bilan avant la liquidation de la SCI

Le bilan avant la liquidation de la SCI sert de repère aux associés et à toutes les parties prenantes de cette procédure. Il s’agit d’un bilan classique qui permettra aux intéressés de prendre connaissance de la situation patrimoniale. Son établissement n’est pas obligatoire.

Le bilan après la liquidation de la SCI

Ce second bilan livre le patrimoine restant de la SCI à la suite des opérations de liquidation. Dans ce contexte, cet état financier mettra en lumière les sommes dégagées de la vente des actifs de la société et également les dettes à apurer. Dans les grandes lignes, le liquidateur ou l’expert qu’il aura sollicité devra mobiliser les comptes de produits et de charges ainsi que des comptes réservés aux liquidations. Au vu de son importance, ce document ne doit présenter aucune faute ou rature. C’est surtout pour cette raison que l’on préférera chercher un modèle de bilan de liquidation d’une SCI.

Modèle de bilan de liquidation

En dehors du fait qu’aucune faute ou rature n’est admise, le bilan de liquidation doit respecter un formalisme rigoureux. Les autorités compétentes n’acceptent aucun écart sur la présentation des comptes. De ce fait, les intéressés doivent absolument se procurer un modèle de bilan de liquidation PDF. Ces pièces sont aujourd’hui accessibles sur Internet et peuvent être téléchargées en quelques clics. Obtenir ces documents épargnera aux associés des sanctions ainsi qu’une longue attente dans le cadre de la clôture de la SCI.

Quelles conséquences le bilan de liquidation d’une SCI peut-il avoir ?

Le bilan de liquidation de la SCI peut être bénéficiaire ou déficitaire. Les conséquences juridiques et fiscales de la fermeture de l’entreprise dépendront de ce résultat. Dans tous les cas, la situation financière des associés en sera affectée.

Le mali de liquidation de la SCI

Le mali de liquidation correspond au solde déficitaire constaté au terme des opérations de liquidation. Autrement dit, cette somme représente la dette qui reste à être remboursée par la SCI. En cas d’insuffisance d’actifs, la loi prévoit différents dispositifs selon la nature des dettes.

En cas d’insuffisance d’actif, les dettes de la SCI ne disparaissent pas. La SCI étant une société à responsabilité indéfinie, les associés répondent des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital, une fois que le créancier a vainement poursuivi la société. Les fournisseurs comme l’organisme prêteur peuvent donc se retourner contre les associés, et les personnes qui se sont portées caution restent tenues de leur engagement. Si la SCI est en état de cessation des paiements, sa fermeture relève alors d’une liquidation judiciaire, cadre dans lequel les éventuelles dettes salariales sont garanties par l’Assurance garantie des salaires (AGS).

Le boni de liquidation de la SCI

Le boni de liquidation correspond à l’excédent dégagé à la suite de la vente des actifs de l’entreprise. Il fera l’objet d’un partage entre les associés proportionnellement aux apports fournis par ces derniers. Sa fiscalité dépend toutefois du régime d’imposition de la SCI, à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, comme détaillé ci-dessous.

Le partage des capitaux propres

L’excédent qui apparaîtra sur le bilan de liquidation devra être partagé entre les associés de la SCI. Bien entendu, il faut respecter la proportion de parts sociales possédées par chacun des ayants droit.

La fiscalité du boni dépend ensuite du régime d’imposition de la SCI. Dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le cas le plus fréquent, les résultats ont déjà été imposés chaque année entre les mains des associés. Le boni n’est donc pas taxé une seconde fois comme un dividende, et seul le droit de partage de 2,5 % (article 746 du Code général des impôts) s’applique sur l’actif net réparti entre les associés. Dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, le boni est assimilé à un revenu distribué. Chaque associé personne physique est alors imposé à la flat tax de 31,4 %, ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu après un abattement de 40 %.

Comment effectuer les formalités de radiation au greffe ?

L’établissement du bilan de la liquidation de la SCI et la disparition de l’actif et du passif ne marquent pas la fin de l’existence de l’entreprise. D’un point de vue juridique, la structure continuera d’exister parce qu’elle apparaîtra sur les registres légaux. Il reste donc à mener les démarches administratives pour la radier de ces registres.

Depuis la mise en place du guichet unique, la demande de radiation s’effectue en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI. Le passage par un centre de formalités des entreprises (CFE) n’a plus cours. Le liquidateur, ou le représentant légal, dispose d’un délai d’un mois à compter de la publication de l’avis de clôture de la liquidation pour déposer cette déclaration de radiation. Le dépôt s’accompagne des pièces justificatives suivantes :

• Le procès-verbal d’approbation des comptes définitifs de liquidation ;
• Les comptes définitifs de liquidation établis par le liquidateur ;
• L’attestation de parution de l’avis de clôture de la liquidation dans un support d’annonces légales.

Le guichet unique transmet ensuite la demande aux organismes compétents, qu’il s’agisse du greffe, de l’administration fiscale ou des organismes sociaux. Une fois la radiation enregistrée, la SCI disparaît définitivement du registre national des entreprises (RNE) et du registre du commerce et des sociétés.

Comment liquider une SCI sans activité ?

De nombreuses SCI familiales n’ont plus d’activité depuis des années, souvent après la vente de leur unique bien immobilier. Même sans activité ni patrimoine, une SCI reste juridiquement existante tant qu’elle n’a pas été dissoute puis radiée. Elle doit donc, elle aussi, établir un bilan de liquidation pour être fermée.

Dans ce cas, le bilan de liquidation est très simple. L’actif est généralement nul, sans immobilisation ni solde bancaire, tandis que le passif reprend le capital social et les frais de clôture, comme l’annonce légale et les frais de greffe. Le résultat se traduit le plus souvent par un mali de liquidation, sans boni à imposer ni droit de partage à acquitter.

La procédure de dissolution reste identique à celle d’une SCI active, avec la décision des associés, la nomination d’un liquidateur, la publication des annonces légales et la radiation sur le guichet unique. Anticiper la liquidation d’une SCI sans activité évite d’accumuler des obligations déclaratives inutiles.

Dissoudre ma SCI

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 13/08/2026

Sources de l'article

• Article 161 du Code général des impôts
• Article 746 du Code général des impôts