Connexion
Peut-on saisir une SCI ?
- La SCI : une personne morale avec un patrimoine propre
- Comment une SCI peut-elle être saisie ?
- Les types de saisies possibles dans une SCI
- Les associés sont-ils responsables des dettes de la SCI ?
- Quelles protections pour limiter les risques de saisie ?
- La saisie d’une SCI familiale : un cas fréquent
- Comment se passe une liquidation judiciaire d’une SCI ?
- FAQ
La saisie d’une SCI (Société Civile Immobilière) concerne les biens détenus par la société et parfois les parts sociales des associés.
La SCI étant une personne morale distincte, le créancier doit suivre une procédure spécifique, souvent avec l’intervention du juge de l’exécution pour ordonner la vente forcée.
La SCI protège en partie les associés, car les dettes personnelles ne peuvent pas directement entraîner la vente de biens immobiliers appartenant à la société. Toutefois, les dettes contractées au nom de la SCI par ses dirigeants ou associés responsables peuvent déclencher une saisie.
La SCI : une personne morale avec un patrimoine propre
La SCI est une personne morale distincte de ses associés.
Elle possède son propre patrimoine, composé principalement des immeubles apportés lors de sa création ou acquis ultérieurement.
En cas de dettes contractées par la SCI (par exemple un emprunt bancaire ou des impayés fiscaux), ce sont en priorité les biens de la société qui peuvent être saisis.
Les créanciers n’ont donc pas à se tourner directement vers les associés, sauf si la SCI ne dispose pas d’actifs suffisants pour rembourser.
Par exemple, si une SCI contracte un prêt immobilier pour acheter un immeuble et ne rembourse plus, la banque pourra faire saisir cet immeuble pour se faire payer.
Comment une SCI peut-elle être saisie ?
Saisir une SCI implique de distinguer deux aspects :
- La saisie des biens immobiliers ;
- La saisie des parts sociales.
La procédure est encadrée par la loi et nécessite généralement un titre exécutoire.
La saisie des biens immobiliers
Le créancier doit obtenir un jugement ou un acte notarié validé par le juge de l’exécution, puis saisir le bureau des hypothèques pour procéder à la vente du bien immobilier.
Cette vente est souvent réalisée aux enchères publiques, avec publication dans les annonces légales.
La saisie des parts sociales
Les parts sociales représentent les droits des associés dans la SCI.
Leur saisie est plus complexe :
- Le créancier ne peut pas exiger directement la vente des parts sociales ;
- La cession doit respecter le cahier des charges et les statuts de la SCI ;
- L’assemblée générale peut être impliquée pour valider ou refuser la cession.
Les types de saisies possibles dans une SCI
Les créanciers disposent de plusieurs moyens d’action pour recouvrer leurs créances.
Voici un tableau récapitulatif des types de saisie et procédure :
| Type de saisie | Objet concerné | Procédure |
|---|---|---|
| Saisie immobilière | Immeubles détenus par la SCI | Vente forcée des biens par le tribunal, après commandement de payer. |
| Saisie-attribution | Créances détenues par la SCI (ex : loyers) | Blocage direct des sommes par huissier auprès du débiteur de la SCI. |
| Saisie conservatoire | Biens meubles ou créances | Mesure provisoire pour éviter l’organisation d’insolvabilité avant jugement. |
| Saisie des parts sociales | Parts détenues par un associé | Nécessite autorisation judiciaire ; l’acquéreur est soumis à l’agrément prévu par les statuts. |
Les associés sont-ils responsables des dettes de la SCI ?
L’endettement d’une SCI dépend de la manière dont la société contracte ses dettes et de la responsabilité des associés.
Une SCI peut contracter des prêts pour l’achat ou la rénovation de biens immobiliers, ou pour son activité professionnelle. Les créanciers disposent alors d’une garantie limitée aux actifs de la SCI. Les dettes contractées au nom de la SCI incombent ainsi à la société.
Les associés, quant à eux, ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports, conformément à l’article 1857 du Code civil.
Par exemple, un associé qui détient 30 % des parts ne peut être poursuivi que pour 30 % de la dette.
En revanche, si un associé agit de manière abusive ou au détriment des créanciers, le juge peut autoriser une saisie sur ses biens personnels.
Quelles protections pour limiter les risques de saisie ?
Même si la SCI ne protège pas totalement des créanciers, certains mécanismes permettent d’atténuer les risques.
Les statuts de la SCI peuvent encadrer strictement les conditions de cession des parts sociales, limitant ainsi l’entrée d’un créancier ou d’un tiers indésirable dans la société.
L’assemblée générale des associés doit valider les décisions majeures (vente d’un bien, emprunt…), ce qui évite qu’un associé prenne seul une décision risquée.
L’action paulienne (art. 1341-2 C. civ.), quant à elle, protège les créanciers légitimes contre les manœuvres frauduleuses. Par exemple, une SCI qui vend volontairement un bien à bas prix pour organiser son insolvabilité.
Enfin, la SCI distingue le patrimoine immobilier du patrimoine personnel des associés. Les créanciers personnels d’un associé ne peuvent pas saisir directement les immeubles de la SCI, mais seulement ses parts sociales.
La saisie d’une SCI familiale : un cas fréquent
La SCI familiale est créée entre membres d’une même famille pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier.
Beaucoup pensent qu’elle protège intégralement les biens communs, mais en réalité, elle n’échappe pas aux règles générales applicables aux SCI.
Ainsi, si la société contracte une dette ou si l’un des associés est poursuivi par ses créanciers personnels, les biens de la SCI ou les parts sociales de l’associé concerné peuvent être saisis.
Le caractère “familial” de la SCI ne constitue donc pas une protection supplémentaire : il s’agit avant tout d’une structure d’organisation et de gestion, et non d’un bouclier contre les saisies.
Comment se passe une liquidation judiciaire d’une SCI ?
Lorsqu’une SCI ne peut plus honorer ses dettes, elle peut faire l’objet d’une liquidation judiciaire, avec des conséquences sur les biens immobiliers et les créanciers.
Le liquidateur judiciaire est nommé pour vendre les biens immobiliers et répartir le produit entre les créanciers selon l’ordre légal.
Les statuts de la SCI et le cahier des charges doivent être respectés.
Les ventes sont publiées dans les annonces légales, et chaque associé reçoit sa part restante après règlement des dettes.
FAQ
Peut-on contester une vente forcée de biens immobiliers d’une SCI ?
Les associés ou la SCI peuvent contester une vente forcée de biens immobiliers en invoquant un vice de procédure, le non-respect des statuts ou des irrégularités dans la publication des annonces légales.
Une SCI peut-elle continuer son activité après une saisie partielle ?
Une SCI peut poursuivre son activité après une saisie partielle, mais la gestion sera encadrée par le juge ou le liquidateur, selon l’importance de la saisie.
Quels documents sont nécessaires pour procéder à une saisie de parts sociales ?
Pour procéder à une saisie de parts sociales, les documents suivants sont nécessaires : un titre exécutoire, les statuts de la SCI, le cahier des charges, et parfois une décision de l’assemblée générale ou une annonce légale.
Créer ma SCI
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
