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Créer une SCI en ligne

Créer une SCI en ligne

La réalisation des formalités de création d’une Société civile immobilière (SCI) en ligne se révèle très similaire aux démarches physiques, mais constitue un outil de simplification de la procédure et de réduction des coûts.
En effet, quel que soit le choix opéré par les associés, l’accomplissement des démarches en ligne demeure moins coûteux que le recours aux services d’un avocat :

  • Si les associés effectuent seuls les formalités de création : bien que la procédure soit alors plus difficile à accomplir, les associés peuvent réduire certains coûts, notamment les frais de rédactions des statuts.
  • Si les associés confient la réalisation des formalités à un prestataire en ligne comme LegalPlace : ce choix garantit aux associés de créer une SCI conforme à leurs attentes pour seulement quelques centaines d’euros.

Les formalités de création de SCI en ligne nécessitent de suivre 4 étapes :

  1. Réalisation d’apports au capital social
  2. Rédaction des statuts de la SCI
  3. Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  4. Dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de commerce

Comment créer une SCI en ligne ?

Pour procéder à la création d’une SCI sur une plateforme juridique en ligne, le lancement des démarches s’effectue grâce à un formulaire permettant de comprendre les attentes des associés. En fonction de la situation de la société, il sera alors nécessaire de numériser l’ensemble des pièces justificatives requises afin de les transmettre aux formalistes du prestataire.

Les plateformes comme LegalPlace déclinent généralement leurs offres en différents niveaux :

  • Offre standard : le prestataire se contente d’accomplir les formalités basiques.
  • Offre premium : en plus des formalités classiques, le prestataire oriente les associés dans la rédaction des statuts de la SCI, et peut également faire valider le projet de création de société par plusieurs cabinets d’experts-comptables.

Qu’elles soient effectuées en ligne ou physiquement, les formalités de création d’une SCI demeurent les mêmes en suivant les 4 étapes suivantes détaillées ci-après.

Etape 1 : effectuer des apports au capital social

Les associés doivent décider des apports à effectuer au capital social, chacun recevant des parts sociales au prorata de leur participation. La loi ne prévoyant aucun montant minimum, il est possible de constituer un capital social d’1€ seulement.

Il existe 2 catégories d’apports :

  • Apports en numéraire : apports de sommes d’argent.
  • Apports en nature : apports de biens meubles ou immobiliers nécessitant une évaluation afin d’être comptabilisés dans le capital social de la SCI.

Même s’ils sont faibles, les apports en numéraire doivent être versés sur le compte bancaire de la SCI, ce qui lui permet de disposer d’un patrimoine propre. Les associés doivent donc ouvrir un compte auprès d’une banque, qui leur remettra un certificat de dépôt des fonds une fois cette formalité effectuée.

Ce document doit être remis au prestataire en ligne afin qu’il puisse effectuer le reste des démarches auprès du greffe.

Etape 2 : rédiger les statuts

Du fait de l’importance des statuts pour le bon déroulement de la vie sociale de la SCI, la plateforme prend soin de les rédiger conformément aux attentes des associés.

Il sera généralement nécessaire de remplir un formulaire en ligne, permettant ainsi au prestataire d’adapter son modèle de statuts à la situation de la SCI.

Les statuts comportent généralement un certain nombre d’informations :

  • Dénomination sociale
  • Objet social de la SCI
  • Adresse du siège social et conditions de son transfert
  • Montant du capital social
  • Valeur nominale des parts sociales
  • Identité des associés et nombre de parts sociales détenues par chacun
  • Durée de la société : elle ne peut excéder 99 ans, mais les statuts peuvent prévoir les conditions de sa prorogation.
  • Conditions de cession des parts sociales
  • Identité et conditions de changement du gérant de la SCI

Une fois le formulaire rempli, le prestataire sera en mesure de l’éditer et le transmettra aux associés pour signature. Il sera alors nécessaire de numériser les statuts signés afin de les communiquer à la plateforme, qui l’inclura dans le dossier de demande d’immatriculation au RCS.

Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Le prestataire prend en charge la publication d’un avis de constitution de société dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la SCI. Cette formalité doit être réalisée dans un délai d’1 moi suivant la signature des statuts.

L’annonce légale de SCI, permettant d’informer les tiers de la création de la société, doit comporter un certain nombre d’informations :

  • Dénomination sociale
  • Forme juridique (SCI)
  • Objet social
  • Adresse du siège social
  • Nature et date de signature des statuts : il s’agit en l’occurrence d’un acte sous seing privé.
  • Montant du capital social
  • Lieu d’immatriculation
  • Numéro d’immatriculation
  • Identité et coordonnées du gérant
  • Mode de cession des parts sociales de la SCI

Une fois l’annonce publiée, le prestataire se verra remettre une attestation de publication dans un journal d’annonces légales qu’il joindra au dossier de demande d’immatriculation au RCS.

Etape 4 : déposer le dossier de demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce

Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, la plateforme devra déposer le dossier de demande d’immatriculation au RCS sur le site des greffes de France.

A ce titre, les associés devront fournir un certain nombre de documents au prestataire afin qu’il puisse réaliser correctement cette formalité :

  • Justificatif de domiciliation de la SCI : il peut s’agir d’une attestation de domiciliation, d’un exemplaire du contrat de bail, d’une facture d’eau ou d’électricité datant de moins de 3 mois…
  • Déclaration de non-condamnation et de filiation du gérant
  • Pouvoir du gérant donnant la possibilité au prestataire d’effectuer en son nom les formalités requises

De manière générale, la plateforme prend en charge les formalités afférentes à la création de la société, incluant la déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI qui permet de déclarer tous les associés détenant plus de 25% du capital social ou des droits de vote ou exerçant un contrôle significatif sur la société.

Une fois ces documents réunis, le prestataire peut procéder à l’immatriculation de la SCI. Il recevra généralement l’extrait Kbis, le numéro SIREN et le numéro SIRET dans un délai raisonnable lorsque les formalités sont correctement effectuées.

Pourquoi réaliser les formalités de création en ligne ?

La création d’une SCI suit une procédure coûteuse et contraignante : il convient en effet de s’assurer de la bonne réalisation de l’ensemble des formalités afin de garantir l’écoulement paisible de la vie sociale de la société.

Ainsi, il est fortement recommandé aux associés de recourir aux services d’un professionnel du droit (notaire, avocat) afin d’accomplir les démarches physiques : sa connaissance des problématiques juridiques lui permet notamment de rédiger des statuts adaptés aux attentes des associés.

La réalisation des formalités de création en ligne permet aux associés d’une SCI de bénéficier d’un accompagnement lors de la constitution de la société.

En effet, il est possible de créer soi-même sa société en quelques jours grâce aux services d’un site spécialisé dont les frais sont bien moins élevés que les honoraires d’un professionnel du droit.

La procédure en ligne se révèle également rapide et peu compliquée, bien qu’il soit nécessaire de trouver le prestataire le plus adapté aux attentes des associés. Certains sites proposent des comparatifs à cet effet.

Bon à savoir : la dématérialisation de la procédure ne remplace pas toujours les bénéfices des conseils apportés par un professionnel du droit.

Pour pallier cette carence, certains sites proposent, en plus de l’accomplissement des formalités, un accompagnement par des experts en droit et en gestion d’entreprise.

Combien coûte la création d’une SCI en ligne ?

La création d’une SCI en ligne n’est pas dépourvue de certains coûts. En effet, les frais liés aux services d’une plateforme en ligne doivent être additionnés aux coûts de chaque formalité de constitution.

FormalitésCoûts afférents
Frais liés à l’accomplissement des formalités par un prestataireA partir de 149€ pour LegalPlace
Publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légalesEntre 100 et 250€ selon la longueur de l’annonce (environ 5.50€ HT par ligne de 20 caractères)
Frais de greffe (incluant les émoluments du greffe, les frais de dépôt d’acte, les frais d’INPI et la publication au BODACC)Environ 75€
Dépôt de la déclaration des bénéficiaires effectifs24.80€

Outre ces frais liés à une prestation standard, le coût global de la création d’une SCI peut augmenter selon la situation de la société. Il convient ainsi de prendre en compte les frais liés à l’établissement du siège social, ainsi que les frais de déplacement des associés afin de réaliser l’ensemble des formalités.

Lorsque les associés décident de faire appel à un expert-comptable afin d’évaluer les biens apportés au capital social dans le cadre d’apports en nature, il convient également d’anticiper ses honoraires, généralement compris entre 100 et 1 000€ HT.

De manière générale, l’accomplissement des formalités en ligne, notamment en faisant appel à LegalPLace, se révèle bien moins coûteuse que les démarches physiques : en centralisant la réalisation des démarches autour d’un même interlocuteur, le coût global s’élève à environ 500€, contre près de 1 300€ lorsque les associés effectuent eux-mêmes les formalités.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI constitue une solution intéressante pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier, en acquérant un bien au travers de la société ou en l’apportant lors de sa création.

En effet, cette forme juridique présente des avantages certains sur les plans juridique et fiscal, et permet notamment d’anticiper les difficultés rencontrées à l’occasion de la transmission du patrimoine immobilier aux héritiers, notamment quant à la protection du conjoint survivant.

Aménager les modalités de prise de décision collective

La création d’une SCI permet aux associés d’écarter l’application des règles de l’indivision lorsque celles-ci se révèlent inadaptées à leur situation. L’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision contraint en effet l’ensemble des co-propriétaires à vendre le bien, tandis qu’au sein d’une SCI, il lui suffit simplement de céder ses parts sociales.

Optimiser la fiscalité de la transmission du bien immobilier

Les parents qui souhaitent faire don d’un bien à leurs enfants doivent s’acquitter de droits de mutation proportionnels à sa valeur. Ils bénéficient toutefois d’un abattement à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans, chose rare lorsque qu’ils détiennent le bien en nom propre.

En tant qu’associés d’une SCI, il leur est alors possible de céder progressivement leurs parts sociales à leurs enfants sans dépasser le seuil de 100 000€, afin d’éviter de payer des impôts sur la donation.

Le démembrement des parts sociales leur permet également de céder progressivement le bien tout en en conservant la jouissance, ou en demeurant gérant de la SCI.

Bon à savoir : dans le cas des donations entre grands-parents et petits-enfants, le montant maximal de la donation permettant de bénéficier de l’abattement est fixé à 31 865€.

Protéger le concubin ou le partenaire de PACS

Lorsqu’un couple pacsé ou en union libre est propriétaire d’un bien, le Code civil ne prévoit aucune protection pour le conjoint survivant en cas de décès de l’un d’eux, ce privilège demeurant le bénéfice du couple marié.

Le conjoint survivant ne dispose alors pas du droit de se maintenir dans le logement détenu en commun.

La détention de la résidence principale au travers d’une SCI permet aux concubins ou aux partenaires de PACS de sécuriser leur situation en cas de décès grâce au mécanisme du démembrement croisé.

Chaque associé détient 50% des parts sociales en nue-propriété, et 50% des parts de son conjoint en usufruit. Au décès du conjoint, il reçoit alors l’usufruit de ses propres parts jusque-là détenu par le conjoint décédé, ce qui lui permet de conserver la jouissance de leur résidence principale, la nue-propriété des parts étant transmises aux héritiers.

Choisir le mode d’imposition le plus adapté à la situation de la SCI

Du fait de son objet civil par nature, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices imposables sont répartis chaque année entre les associés au prorata de leur participation au capital social, renseignés sur leur déclaration de revenus personnel et taxés par application du barème de l’impôt sur le revenu.

Les associés disposent toutefois d’un choix, et peuvent décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) si ce choix se révèle plus avantageux :

Tranche de chiffre d’affairesTaux d’imposition
Jusqu’à 500 000€28%
Au-delà de 500 000€31%

Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies :

  • Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros
  • Le capital social est entièrement libéré
  • Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%
Attention : l’option pour le régime de l’IS est irrévocable. Il convient donc de bien analyser ses caractéristiques afin de s’assurer qu’il s’agit du mode d’imposition le plus adapté à la situation de la SCI.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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