La vente d’un bien en SCI : le guide complet

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La vente d’un bien en SCI (société civile immobilière) permet d’obtenir des liquidités rapidement et ouvre de nouvelles possibilités d’investissements. Toutefois, pour vendre un bien immobilier en SCI, il est nécessaire de respecter une procédure. Naturellement, pour vendre un immeuble en SCI, il faut prendre certaines précautions afin de se prémunir de risques juridiques et financiers. Pour finir, il est nécessaire d’anticiper les frais relatifs à la vente du bien immobilier en SCI.

 

La vente d’un bien immobilier en SCI : la procédure

La société civile immobilière (SCI) n’étant pas une société commerciale, elle a pour but principal d’acheter un bien immobilier et d’en tirer des revenus au travers de loyers. Toutefois, créer une SCI donne entre autres la possibilité de vendre un bien immobilier à condition de respecter une certaine procédure. Il faut d’abord noter que la vente d’un bien immobilier en SCI est possible, même si ce bien correspond à l’intégralité du patrimoine détenu par la société. Néanmoins, pour que la vente du bien immobilier soit possible et sans aucun risque, veillez à ce que la vente soit présente dans l’objet social de la société.

La vente d’un bien immobilier appartenant à une SCI, à l’instar de la SCI professionnelle n’est possible que si l’ensemble des associés sont d’accord pour vendre le bien. Pour cela, il convient, pour le gérant de la société, de convoquer une assemblée générale rassemblant l’ensemble des associés afin de décider de la vente d’un bien. Il peut s’agir d’une assemblée générale annuelle ou d’une assemblée générale extraordinaire en fonction du moment auquel a lieu la vente du bien immobilier. Toutefois, afin d’éviter de faire face à des risques juridiques, le gérant doit veiller à respecter l’ensemble des conditions entourant la convocation d’une assemblée générale ; ces conditions étant présentes dans les statuts de la société. À l’issue de cette assemblée générale, un PV d’assemblée générale SCI est établi et signé par l’ensemble des associés.

Par ailleurs, la vente d’un bien immobilier en SCI se fait obligatoirement devant un notaire. Toutefois, la vente d’un bien immobilier en SCI n’entraîne pas la dissolution de la société puisque la dissolution d’une SCI à la suite de la vente d’un immeuble, par exemple, relève de la décision des associés de la société. En conséquence, les associés sont imposés dépendamment du nombre de parts qu’ils possèdent au sein de la société. Naturellement, la vente du bien est assujettie au régime des plus-values. Cette dernière est calculée en effectuant la différence entre le prix à l’achat et le prix de vente du bien. Il existe toutefois certaines exonérations.

Quand le bien que la SCI souhaite vendre est loué, le locataire reçoit un congé pour vente. Il peut alors se positionner sur le bien pour en faire l’achat au prix et dans les conditions fixées. Si le locataire ne se positionne pas, la SCI pourra vendre le bien à tout autre acheteur. Toutefois, si la SCI propose des conditions de vente plus avantageuses à un autre acheteur, il est nécessaire d’informer le locataire qui aura, à nouveau, la possibilité de se positionner sur ces nouvelles conditions.

Pour finir, une fois le compromis de vente signé, il faut souligner que, dans les cas habituels, un acquéreur dispose d’un délai de dix jours pour se rétracter au moment de l’achat d’un bien immobilier, en vertu de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. En particulier, cette disposition ne s’applique qu’aux acquéreurs non professionnels. Ainsi, si vous vendez votre bien à une personne dont l’activité professionnelle n’est pas l’achat et la vente de biens immobiliers, elle disposera d’un délai de dix jours pendant lequel elle peut se rétracter. Il faut noter que cette possibilité n’existe pas pour les SCI qui sont, elles, qualifiées d’acquéreur professionnel au vu de leur objet social. En particulier cette possibilité a été écartée par la Cour d’appel de Paris dans une décision du 24 octobre 2012 dans laquelle les juges ont écarté la jouissance d’un délai de rétractation de dix jours pour les sociétés civiles immobilières. La réflexion est la même en ce qui concerne la condition suspensive de financement : un acquéreur non professionnel pourra en jouir, mais un acquéreur professionnel (comme une SCI) n’a pas cette possibilité.

 

Vente d’un immeuble en SCI : les précautions à prendre

Avant d’effectuer la vente d’un immeuble en SCI, il est nécessaire de prendre certaines précautions. Ces dernières permettent ainsi de fluidifier la vente, en veillant à réduire l’exposition de l’ensemble des associés à des risques juridiques et financiers.

La première chose à faire avant de vendre un immeuble en SCI est de relire les statuts de la société afin de comprendre en profondeur la procédure qu’il faut suivre dans le cas d’une vente. Prendre le temps de relire les statuts de la société permet d’éviter les erreurs de forme mais aussi d’éviter les conflits entre associés. Au moment de la lecture des statuts, veillez également à bien comprendre les pouvoirs du gérant dans le cas d’une vente immobilière. En prenant le temps de bien définir ces derniers, vous pourrez veiller à ce que la vente se déroule de manière fluide en prenant l’ensemble des décisions requises au cours de l’assemblée générale.

En particulier, l’objet social de la société, présent dans les statuts, doit prévoir la possibilité de vendre. Dans une décision du 20 mai 2010, la Cour de cassation a ainsi annulé une vente d’un bien immobilier par une SCI au motif que l’objet social de la société ne prévoyait pas directement la vente. Si à la lecture des statuts, vous rendez compte que l’objet social de la société ne prévoit pas la possibilité de vendre un bien, vous devrez effectuer une modification des statuts, en suivant la procédure dédiée, avant de vendre tout comme la procédure de modification des statuts suite à une cession des parts. Prendre le temps de vérifier cet élément vous permettra de ne pas faire face à des risques juridiques au moment de la vente et de ne pas vous exposer à une annulation.

Par ailleurs, avant même d’effectuer la démarche de mise en vente du bien immobilier, veillez à disposer de l’ensemble des pièces relatives à la SCI (statuts, extrait de Kbis, …). Toutes ces pièces pourront être demandées par l’acheteur. En veillant à avoir l’ensemble d’entre elles avant la mise en vente de votre bien, vous évitez de devoir rassembler des pièces dans l’urgence. En outre, en les mettant à la disposition de potentiels acheteurs, vous gagnez en crédibilité, facilitant ainsi la vente du bien immobilier dont vous souhaitez tirer profit.

 

Les frais à prévoir pour la vente d’un bien immobilier en SCI

La vente d’un bien immobilier en SCI est assujettie au régime des plus-values. La plus value sur un bien immobilier est calculée en fonction de son prix d’acquisition et de son prix de vente. Il faut ainsi prévoir, pour chacun des associés, de s’acquitter d’un impôt sur les plus values immobilières en fonction des parts qu’il détient au sein de la société. En d’autres termes, un associé possédant 10% d’une SCI réalisant une plus value immobilière devra s’acquitter de 10% du montant de la taxe sur les plus values immobilières.

Depuis le 1er février 2012, la taxe sur les plus values immobilières est fixée à 19% du montant de la plus value. A cela, il faut ajouter une taxe supplémentaire pour les plus values supérieures à 50 000 euros. Cette taxe supplémentaire se situe entre 2% et 6% en fonction du montant de la plus value réalisée. Pour être sûr de vendre le bien au niveau vous permettant de réaliser une plus value intéressante, prenez en compte la taxe dans le prix de vente affiché afin de faire supporter le poids de celle-ci sur l’acheteur directement. Un tel mécanisme vous permettra de maximiser votre profit au cours de la vente d’un bien immobilier et d’alléger la charge des taxes qui pèse sur les associés de la société civile immobilière.

Néanmoins, il convient de souligner qu’il existe des exonérations dans plusieurs cas. Ainsi le régime des plus values immobilières ne s’applique pas si :

  • Le bien immobilier est mis à disposition d’un des associés de la SCI, gratuitement, en tant que résidence principale ;
  • Le bien immobilier est vendu à un prix inférieur à 15 000 euros ;
  • Le bien immobilier vendu appartient à la société civile immobilière depuis plus de 22 ans. Si le bien est détenu depuis plus de 30 ans, vous échapperez également aux prélèvements sociaux.
  • Si le bien vendu n’est destiné qu’au logement social. Cette possibilité d’exonération prend fin au 31 décembre de l’année 2018.

En outre, au-delà de ces exonérations, vous pouvez faire face à des abattements sur la taxe sur les plus values immobilières dans le cadre d’une vente d’un bien en SCI. Le premier abattement dont vous pouvez bénéficier est celui se basant sur la durée de détention :

  • Si vous vendez un bien immobilier après une détention de 2 ans, l’abattement est 0%. En d’autres termes, vous ne bénéficierez d’aucun abattement sur la taxe sur les plus values immobilières si la SCI conserve le bien immobilier moins de 2 ans.
  • Si vous vendez un bien immobilier après une détention entre 2 ans et 8 ans, l’abattement est de 50%. En réduisant de moitié la taxe sur les plus values immobilières, cet abattement vous permet d’augmenter votre profit.
  • Au-delà de 8 ans de détention, l’abattement sur la taxe sur les plus values immobilières en cas de vente est de 65%.

En conséquence, plus vous conservez votre bien longtemps, moins la taxe sur les plus values immobilières sera élevée. Il peut ainsi être intéressant d’évaluer ces possibilités avant de prendre la décision de vendre le bien. S’il n’est pas urgent pour les associés de vendre, il peut être pertinent de conserver le bien quelques années de plus afin de réduire le montant de la taxe sur les plus values immobilières et donc de maximiser son profit.

  • Abdelhaq Bennis

    Ma sci possède 3 locaux commerciaux. Je souhaite en vendre un pour acheter un autre. Dois-je payer la taxe sur la plus value et/ou l’impôts sur le revenu ?
    Merci pour votre réponse

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