ConnexionLa vente d’un bien en SCI
Dernière mise à jour le 11/02/2026
La vente d’un bien par une Société civile immobilière (SCI) est une décision importante qui doit respecter un formalisme bien particulier pour la bonne gestion de la SCI.
Outre les règles de portée générale encadrant la vente d’un bien immobilier (signature d’un compromis de vente, paiement d’impôts sur la plus-value réalisée…), il est indispensable de se reporter aux statuts de la SCI qui détaillent la procédure à suivre pour prendre cette décision. La plupart du temps, ceux-ci stipulent que la vente du bien doit être soumise au vote unanime de l’assemblée générale des associés.
Comment procéder à la vente d’un bien en SCI ?
Pour rappel, la SCI est une société civile dont l’objet social porte généralement sur la détention et la gestion en commun d’un patrimoine immobilier. Il est toutefois possible qu’il prévoit l’achat ou la vente d’un bien par la SCI de manière ponctuelle. A ce titre, il est particulièrement important d’attacher un soin tout particulier à la rédaction de la clause de l’objet social au moment de la création de la SCI.
La vente peut se justifier :
- Par le besoin de liquidités de la société pour réaliser de nouveaux investissements ou pour payer ses créanciers
- Par son objet social bien spécifique, à l’instar des SCI de construction-vente qui peuvent à titre exceptionnel acquérir ou construire un bien en vue de sa revente
- Par tout autre motif prévu par les statuts ou sur décision de l’assemblée générale des associés de la SCI
Afin de procéder à la vente d’un bien par la SCI, il convient de suivre une procédure rigoureuse, au risque que le contrat soit frappé de nullité :
- Vote de la décision
- Recueil de l’agrément du locataire lorsque le bien vendu est loué
- Signature d’un compromis de vente
- Réitération de la vente par la signature de l’acte final
Etape 1 : voter la décision de vendre le bien
La vente d’un bien par la SCI doit avant tout respecter les stipulations statutaires relatives à la prise de décision.
En effet, il convient de s’intéresser à la répartition des pouvoirs entre le gérant de la SCI et l’assemblée générale des associés. Il est possible, bien que cette situation se présente rarement, que le gérant dispose du pouvoir de décider seul de l’achat ou de la vente d’un bien par la SCI. Il n’est alors pas nécessaire de consulter les associés, auxquels il rend compte de sa gestion lors de l’approbation des comptes de la SCI à la clôture de l’exercice social.
La plupart du temps, les statuts prévoient que le pouvoir de vendre ou d’acheter un bien en SCI incombe à l’assemblée générale des associés. Le gérant doit alors soumettre la résolution à l’assemblée générale ordinaire qui se tient annuellement, ou convoquer une assemblée générale extraordinaire.
Les statuts prévoient également le quorum et le nombre de voix requis pour le vote de cette décision spécifique. De manière générale, du fait de l’importance de la vente d’un bien pour la SCI, celle-ci doit recueillir l’unanimité des voix.
Une fois la vente du bien votée et validée par les associés, la résolution doit être consignée dans un procès-verbal d’assemblée générale de SCI établi à l’issue de la réunion. Ce document doit être signé par le représentant légal et les associés, et conservé dans un registre des PV au siège social de la société.
Etape 2 : recueillir l’agrément du locataire
Lorsque le bien que la SCI envisage de vendre est occupé par un locataire, la société doit lui adresser un congé pour vente dans un délai de 6 mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception.
La loi prévoit que le locataire dispose d’un droit de préemption en cas de vente du bien qu’il occupe. La SCI doit donc proposer le bien à la vente au locataire, et ne peut s’engager auprès d’un autre acheteur qu’en cas de refus du locataire.
Celui-ci peut décider de quitter le logement à l’arrivée du terme du contrat, mais peut tout à fait choisir d’y demeurer. Le bien est alors vendu loué, et le nouveau propriétaire ne peut lui donner congé que dans des cas bien spécifiques.
Etape 3 : signer un compromis de vente
Lorsque la SCI et l’acheteur du bien arrivent à un accord, les parties doivent procéder à la signature d’un compromis de vente devant notaire.
Le compromis de vente se définit comme un avant-contrat qui dispose toutefois de la même valeur qu’une vente définitive après son enregistrement au service de publicité foncière par le notaire.
Il peut être assorti de conditions suspensives : la vente peut être rendue caduque si des événements prévus dans une clause du compromis ne se produisent pas.
| Exemple : l’exécution de la vente est soumise à l’obtention d’un crédit immobilier par l’acheteur dans un délai précis. |
En application de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, les parties disposent également d’un délai de rétractation de 10 jours à la suite de la signature du compromis de vente.
A l’expiration du délai de rétractation, le notaire procède à l’enregistrement du compromis de vente au service de la publicité foncière afin de donner force exécutoire au document.
Etape 4 : réitérer la vente
Les parties déterminent conjointement la date de signature de l’acte de vente final. Il s’agit de la dernière étape de la procédure de vente du bien par la SCI. L’acte est signé par l’acheteur et par le représentant légal de la SCI.
L’acheteur récupère à cette occasion le titre de propriété et devient officiellement le propriétaire du bien vendu par la société.
Quelles sont les précautions à prendre pour la vente d’un bien par la SCI ?
La vente d’un bien par la SCI est un acte particulièrement important. A ce titre, il est indispensable de prendre certaines précautions avant que la société ne s’engage, les conséquences juridiques et financières pouvant être sérieuses :
- Vérifier la conformité de l’objet social
- Vérifier les conditions prévues par les statuts
- Réunir au préalable les documents nécessaires à la vente
Vérifier la conformité de l’objet social
En premier lieu, il convient de s’assurer que la clause de l’objet social figurant dans les statuts prévoit la possibilité de vendre un bien détenu par la SCI.
En effet, il est fréquent qu’au moment de la création de la SCI, les associés n’anticipent pas l’éventualité de la vente d’un bien et omettent de l’inclure dans l’objet social.
La jurisprudence est en effet sans équivoque : dans une décision du 20 mai 2010 (pourvoi n°09-12.778), la 2e chambre civile de la Cour de cassation a annulé la vente d’un bien par une SCI au motif que l’objet social de la société ne prévoyait pas directement la vente.
Ainsi, si les associés constatent que l’objet social de la SCI présente un caractère trop restreint susceptible d’empêcher la vente du bien, il est nécessaire de procéder à la modification des statuts de la SCI. Dans le cas contraire, la vente du bien par la SCI peut être frappée de nullité.
Vérifier les conditions prévues par les statuts
Les statuts de la SCI établissent les règles à suivre afin de prendre la décision de vendre un bien détenu par la société.
Il est indispensable de suivre la procédure avec rigueur, au risque d’invalider la vente. Il est notamment nécessaire de bien délimiter le périmètre des pouvoirs du gérant, afin de déterminer s’il peut prendre seul la décision de procéder à la vente du bien de la SCI.
Si le gérant procède à la vente alors que les statuts ne lui accordent pas ce pouvoir, la vente demeure opposable aux tiers mais il engagera sa responsabilité à l’égard des associés, qui peuvent le poursuivre pour faute de gestion.
Réunir les documents nécessaires à la vente
Préalablement à l’engagement des démarches en vue de la vente d’un bien de la SCI, il est indispensable de réunir les documents susceptibles d’être exigés par l’acheteur. En anticipant, la société gagne en crédibilité et peut s’éviter des situations inconfortables vis-à-vis de l’acheteur dans l’éventualité où un document viendrait à manquer.
Dans le cadre d’une vente immobilière, le vendeur a l’obligation de remettre à l’acheteur les documents suivants, qui lui permettent de s’informer sur l’état du bien :
- Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou de produits contenant de l’amiante
- Constat de risque d’exposition au plomb
- Etat relatif à la présence ou à l’absence de termites
- Information sur la présence d’un risque de mérule
- Audit environnemental du site lorsqu’une installation classée et source de nuisances a été exploitée sur le terrain
- Etat des installations de gaz et d’électricité
- Diagnostic énergétique pour les immeubles réalisés à compter du 1er novembre 2006
- Etat des risques et pollution
- Informations relatives aux servitudes d’utilité publique établies autour d’une installation classée dangereuse
En vertu du devoir d’information qui incombe au vendeur, l’acheteur peut également demander de consulter les statuts de la société ou son extrait Kbis afin de s’assurer de la fiabilité de la SCI.
Quels frais prévoir en cas de vente d’un bien par une SCI ?
Au même titre que toute vente immobilière, la SCI est imposée sur la plus-value réalisée à la suite de la vente. La plus-value réalisée par la SCI correspond à la différence entre le prix d’acquisition du bien et son prix de vente.
Le calcul de la plus-value immobilière
Le mode de calcul diffère en fonction du régime des plus-values auquel est soumise la SCI :
| Mode d’imposition | Régime applicable | Mode d’imposition de la plus-value |
| SCI à l’IR | Régime des plus-values des particuliers | Calcul de la plus-value :
Imposition :
|
| SCI à l’IS | Régime des plus-values professionnelles | Calcul de la plus-value :
Imposition : application du taux de l’impôt sur les sociétés à 25% |
Chaque associé est alors redevable de l’impôt sur les plus-values à proportion de sa participation dans la société.
| Exemple : un associé détenant 10% des parts sociales de la SCI doit s’acquitter de 10% de l’impôt sur la plus-value dû par la société. |
Les cas d’abattement ou d’exonération d’impôt
Lorsque la fiscalité de la SCI relève de l’impôt sur le revenu, les associés peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value de la SCI dans certains cas limitatifs :
- Occupation à titre gratuit du bien vendu par l’un des associés de la SCI au titre de résidence principale
- Prix de vente inférieur à 15 000€
- Exonération d’impôt sur le revenu en cas de détention du bien depuis plus de 22 ans
- Exonération de prélèvements sociaux en cas de détention du bien depuis plus de 30 ans
Si la situation de la SCI ne lui permet pas de bénéficier d’une exonération d’impôt, il est toutefois possible de réduire son montant par l’application d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien.
2 abattements différents s’appliquent à partir de la 6e année de détention du bien :
- Sur le montant de la plus-value imposable au titre de l’impôt sur le revenu : 6% par an
- Sur le montant de la plus-value soumis à prélèvements sociaux : 1,65% par an
Il est donc intéressant de conserver le bien pendant une certaine durée avant de procéder à sa vente afin de réduire le montant des impôts dus par chaque associé au titre de la plus-value réalisée.
FAQ
Est-il possible de vendre une SCI ?
Comment vendre un bien à une SCI ?
Comment dissoudre une SCI après la vente ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/02/2026
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour J ai fait don de mes 100 parts de notre SCI à ma partenaire de PACS qui possédait 100 parts Ce don devait faciliter l administration de l heritage J ai gardé l usufruit Elle détient toutes les parts et est également gérante Elle souhaite vendre la maison propriété de la SCI et les statuts lui permette sans que je puisse m y opposer A l issu de la vente je percevrai 30% de la valeur de mes 100 parts Cette vente annulé selon.moi ce qui était l objet du don Ayant par ailleurs beaucoup travaillé dans la rénovation… Lire la suite »
Bonjour, En droit positif, la donation de parts sociales avec réserve d’usufruit transfère la nue-propriété au donataire, conformément aux articles 578 et 582 du Code civil. La vente d’un immeuble appartenant à une SCI relève des pouvoirs du gérant selon les statuts et l’article 1848 du Code civil ; l’usufruitier n’a pas de droit d’opposition sauf clause contraire. Le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon l’article 621 du Code civil. Aucune indemnisation n’est en principe prévue au titre des travaux réalisés bénévolement, hors convention ou enrichissement sans cause au sens de l’article 1303 du Code civil. Nous vous… Lire la suite »
Bonjour Je suis propriétaire d’un appartement depuis presque 20 ans, qui est loué vide (Bail de 3 ans) et quasiment fini de payer (reste 6000 euros). J’aimerais idéalement le garder, mais j’ai besoin du capital qu’il représente pour acheter ma résidence principale. Pour ma capacité d’emprunt, le loyer est compté comme un revenu classique, donc seul 1/3 est pris en compte. J’ai vu que parfois dans le cadre des SCI la banque acceptait de prêter toute la somme si le bien s’auto finançait. Est ce vrai ? Pensez vous qu’il serait possible et intéressant de créer une SCI familiale avec… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, une SCI peut racheter votre bien si elle obtient un prêt, et certaines banques peuvent accepter si le bien s’autofinance. La plus-value repartira de zéro en cas de revente par la SCI.
Créer une SCI avec votre fille mineure est possible sous conditions. En tant que fonctionnaire, vous pouvez gérer une SCI familiale non commerciale, sauf disposition contraire de votre statut.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Avec mon frère, on est sur le point d’acheter à bien à tout rénover ( une vieille maison en plein bourg d’un village). Dedans on y fera 2 appartements, un appartement à vendre en suivant et l’autre en location. Le but ne plus avoir de crédit après la vente de ce bien. On veut faire une sci. pour le montage de cette sci, on ne sait pas vraiment quel statue faire et laquelle sera plus intéressante pour nous pour déduire les travaux, impôt sur revenu ou sur la sci, sur les plus value etc… Est ce possible de ns… Lire la suite »
Bonjour, La création d’une SCI pour un projet de rénovation et de revente partielle soulève des enjeux fiscaux importants. Le choix entre une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) entraîne des conséquences distinctes sur la déduction des travaux, l’imposition des loyers et des plus-values (articles 8 et 206 du Code général des impôts). La revente rapide d’un lot pourrait, en cas de caractère habituel, être requalifiée en activité commerciale, incompatible avec l’objet civil d’une SCI classique. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.… Lire la suite »
Bonjour Samuel,
Nous avons créé une SCI pour alléger les impôts de succession de notre fille.
Aujourd’hui nous voulons acheter un appartement avec la TVA réduite à 5 % mais la banque nous indique que pour nous accrder le crédit relais, en occurrence la vente d’une SCI est égale à l’achat d’une SCI donc la TVA passe à 20%.
Est-ce que c’est vrai ?
Auriez-vous vous une solution ou un conseil pour nous sortir de ce cauchemar s’il vous plaît ?
Merci beaucoup.
Cordialement,
Nadine
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite vendre une SCI (parts sociales et comptes courants) qui comporte 1 seul bien. Dois-je faire les diags techniques et DPE ?
Merci par avance
Bonjour,
En cas de cession de parts sociales d’une SCI, les diagnostics techniques, dont le DPE, ne sont par principe pas obligatoires, car la vente porte sur des droits sociaux et non directement sur l’immeuble. Toutefois, si l’acquéreur souhaite obtenir ces informations ou si la cession dissimule en réalité une vente déguisée de l’immeuble, leur production peut être exigée.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
la SCI familiale est vendu
nous sommes 2 associés .la gérante a 60 et moi 40% des parts,
la gérante a donc tous pouvoirs sur le compte de la société.
malgre la résolution vote en AG extraordinaire elle ne distribue pas ma part.
et ne répond plus aux injonctions ni réclamation pour exécuter ce versement légal.
que faire. Le cabinet comptable ne veux pas non plus m aider.
merci de votre réponse.
le montant de ma part est de plus de 400000€
bonjour
mon papa a crée la sci familiale en 2003 des appartements herités de son pere ensuite il est decedé en 2012 nous sommes héritiers de cette sci en nu-propriété car maman en a gardé la jouissance si nous decidons une vente est ce que la plus value est applicableou exonéré
cordialement
Bonjour,
En cas de vente par la SCI, la plus-value est imposable, sauf si le bien est la résidence principale de votre mère ou si le prix par part est inférieur à 15 000 €.
Le calcul part de l’achat par la SCI en 2003 : après plus de 20 ans, l’impôt sur le revenu est quasi exonéré, mais les prélèvements sociaux restent dus jusqu’à 30 ans de détention.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous sommes 4 actionnaires parents frère et sœurs d’une sci ir. Elle sera vendue à une nièce. Est-il judicieux de faire des travaux de rénovation avant la vente en contractant un prêt ??
Certe cela augmente la valeur du bien.
Mais qui paye le prêt…? Au prix de vente va-t-on déduire le montant du prêt ??
Bonjour,
Faire des travaux via un prêt peut augmenter la valeur de vente, mais le prêt reste à la charge de la SCI, donc des associés.
Il ne sera pas automatiquement déduit du prix de vente, sauf accord exprès avec l’acheteuse. Réfléchissez bien : si la vente est certaine, il vaut souvent mieux vendre en l’état.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.