ConnexionGérant de SCI : le dirigeant qui gère votre société civile immobilière
Dernière mise à jour le 05/08/2026
- Le gérant de SCI est nommé par les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, conformément à l’article 1846 du Code civil.
- Un gérant de SCI non rémunéré ne verse aucune cotisation sociale et ne bénéficie d’aucune couverture au titre de son mandat, contrairement à un gérant rémunéré.
- Le gérant de SCI est révocable par les associés détenant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause contraire des statuts, en application de l’article 1851 du Code civil.
Lors de la création d’une société civile immobilière (SCI), il est obligatoire de nommer un ou plusieurs gérants pour assurer la gestion de la SCI. Ce dernier est nommé soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (article 1846 du Code civil). Il peut s’agir d’un associé de la société ou d’une tierce personne.
Quels sont les pouvoirs et les obligations du gérant d’une SCI ?
La principale fonction du gérant est de prendre en charge les actes de gestion habituelle de la société au nom et pour le compte de la SCI dans la limite de son objet social. Ses pouvoirs peuvent toutefois être limités par les statuts, conformément aux souhaits des associés de la SCI.
Les pouvoirs du gérant de la SCI
La fonction de gérant de SCI implique un certain nombre de pouvoirs, et principalement celui de représenter la SCI à l’égard des tiers. En effet, son rôle est de signer les actes au nom et pour le compte de la société. Il engage donc cette dernière à l’égard des tiers pour tous les actes et les décisions entrant dans le champ de l’objet social de la SCI.
Il est toutefois possible que les statuts de la SCI prévoient des limitations au pouvoir du gérant, et donc lui interdisent d’effectuer certains actes. Les associés devront en établir la liste dans une clause des statuts. De ce fait, ces actes jugés trop importants pour être décidés par le seul gérant ou les co-gérants requièrent une autorisation préalable de l’assemblée générale des associés de la SCI. A titre d’exemple, il est possible :
- D’interdire au gérant de vendre ou acheter seul des bien immobiliers pour le compte de la SCI
- D’encadrer ou prohiber les éventuelles délégations de pouvoir consenties par le gérant
Toutefois, les limitations de pouvoir du gérant ne sont pas opposables aux tiers. Elles engagent simplement la responsabilité du gérant vis à vis des associés de la SCI. Ainsi, dans le cas ou le gérant ne respecte pas les limitations imposées à son pouvoir, les associés pourront justifier sa révocation.
Dans le cas d’une pluralité de gérants, 2 situations peuvent être distinguées quant aux pouvoirs dont chacun dispose :
- En l’absence de clauses statutaires particulières, chaque co-gérant est investi des mêmes pouvoirs.
- En présence de clauses statutaires particulières, les statuts peuvent attribuer des pouvoirs particuliers à chacun des co-gérants de façon à ce que leurs fonctions ne se superposent pas.
Les obligations du gérant de SCI
La fonction de gérant de SCI implique inévitablement de respecter un certain nombre d’obligations :
- Respecter la loi et les réglementations applicables pour tout acte pris dans le cadre de sa gérance
- Agir dans l’intérêt de la SCI, à ce titre, il doit s’abstenir d’agir dans son intérêt personnel ou pour celui des associés.
- Rendre compte de sa gestion aux associés de la SCI à l’occasion de l’approbation annuelle des comptes, le gérant doit à cet effet rédiger un rapport de gestion sur l’exercice social écoulé afin d’expliquer l’activité de la société ainsi que ses résultats comptables.
- Tenir une comptabilité, du fait de son objet social à caractère civil, la SCI doit tenir une comptabilité de trésorerie qui se limite au recensement des recettes et des dépenses. Contrairement aux sociétés commerciales, le gérant n’est pas tenu de déposer les comptes sociaux au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de l’exercice social. Toutefois, la société s’expose à des sanctions fiscales si le gérant ne s’astreint pas à cette obligation.
La responsabilité du gérant de la SCI
Le gérant de la SCI est responsable à l’égard des associés, mais également à l’égard des tiers dans certains cas, des fautes commises dans le cadre de ses fonctions.
Responsabilité civile du gérant de SCI
Le gérant de SCI est responsable civilement des fautes commises dans le cadre de sa fonction. Ces fautes peuvent être variées :
- Violation de la loi ou d’une réglementation spécifique
- Violation des statuts de la SCI
- Faute de gestion: absence de comptabilité, du manquement au devoir de loyauté envers la société…
A ce titre, le gérant de la SCI peut être condamné au paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la SCI ou par des tiers.
En l’absence de faute détachable, la responsabilité de la SCI, et non de son gérant à titre personnel, devra être recherchée.
Responsabilité pénale du gérant de SCI
Le gérant de la SCI peut faire l’objet de poursuites pénales s’il commet certains délits liés à la gestion d’une société. Ces infractions incluent, à titre d’exemple :
- L’abus de confiance
- La fraude fiscale
- Le détournement de fonds
- L’abus de biens sociaux
Comment nommer le gérant d’une SCI ?
Qu’il s’agisse ou non d’un associé de la SCI, la nomination du gérant doit suivre une procédure particulière. Il est désigné par les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, selon les règles fixées par les statuts.
Qui peut être désigné gérant de SCI ?
Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté quant à la nomination du gérant, dans le respect des dispositions légales. Il peut donc s’agir :
- D’un associé de la SCI, les statuts peuvent prévoir l’obligation pour le gérant d’être associé de la société ;
- D’un tiers à la société ;
- D’une personne physique ;
- D’une personne morale, s’il s’agit d’une personne morale, une autre SCI par exemple, ses représentants sont soumis aux mêmes obligations que les gérants personnes physiques de la SCI ;
- D’un étranger ;
- D’une personne exerçant une fonction en principe incompatible avec le poste de dirigeant d’une société commerciale, certaines professions comme les notaires, les avocats ou encore les fonctionnaires peuvent être nommées gérant de SCI du fait de la nature non commerciale de l’objet social de la société et de son activité.
Dans l’avis de création à publier dans un journal d’annonces légales lors de la constitution de la SCI, l’annonce doit mentionner les informations relatives aux dirigeants de la personne morale gérante, et non celle de la personne physique délégataire. Malgré la liberté de choix des associés, certaines personnes ne peuvent être nommées gérant de la SCI :
- Mineur non émancipé ;
- Majeur sous tutelle ou curatelle ;
- Personne condamnée pénalement à une interdiction de gérer.
Comment designer le gérant de la SCI ?
La nomination du gérant doit intervenir dès la constitution de la SCI. Elle peut faire l’objet :
- D’une clause statutaire spécifique ;
- D’un procès-verbal d’assemblée générale constitutive ;
- D’un acte séparé annexé aux statuts.
En cours de vie sociale, le gérant est nommé conformément à la clause statutaire établissant les conditions de sa désignation. Sauf disposition contraire des statuts, cette décision est prise par les associés représentant plus de la moitié des parts sociales, réunis ou consultés selon les modalités prévues par les statuts.
Suite à sa nomination, le gérant de la SCI doit accepter ses fonctions de 2 manières différentes, expressément, il est chargé de remettre aux associés un document confirmant l’acceptation de ses fonctions et tacitement, la fonction de gérant est présumée acceptée dès lors que la personne désignée commence à les exercer effectivement après sa nomination.
Le cumul de la fonction de gérant et d’un contrat de travail avec la SCI est-il possible ?
Le gérant de SCI peut cumuler sa fonction avec un contrat de travail conclu avec la SCI dès lors qu’il parvient à démontrer l’existence de plusieurs éléments :
- Ses autres fonctions techniques doivent être détachables de celles propres à la gérance de la SCI
- Un lien de subordination doit exister avec la SCI, le gérant associé majoritaire de la SCI ne peut donc pas cumuler sa fonction de gérant avec un contrat de travail, car il n’existe pas de lien de subordination avec la société.
Le contrat de travail conclu entre la SCI et l’un de ses gérants est une convention réglementée. Cette situation permet au gérant de recevoir un salaire supplémentaire, et de renforcer sa protection sociale. En effet, il sera ainsi un assimilé salarié et sera affilié au régime général de la Sécurité sociale.
Le gérant de SCI doit-il être rémunéré ?
Les associés décident librement de la rémunération du gérant de SCI. Il est donc possible qu’il ne perçoive aucun salaire pour les fonctions qu’il occupe, du fait de l’absence de disposition légale à ce sujet. Deux situations peuvent être distinguées :
- Les associés ont décidé de rémunérer le gérant de SCI, la loi ne fait mention d’aucun montant minimal, et n’impose pas de rémunération fixe. Il est donc possible que le gérant perçoive une rémunération proportionnelle ou conditionnelle, selon les souhaits des associés.
- En cas de silence des associés ou des statuts, lorsque les statuts ou l’acte de nomination du gérant de SCI ne prévoient rien, celui-ci ne peut prétendre à une rémunération.
Le régime social du gérant de SCI
La question du régime social du gérant de SCI ne se pose que s’il est rémunéré. Un gérant non rémunéré, situation fréquente en SCI familiale, ne verse aucune cotisation et ne bénéficie d’aucune couverture sociale au titre de son mandat.
Lorsque le gérant est rémunéré, sa couverture sociale dépend de sa qualité d’associé ou non :
- Gérant associé rémunéré, son affiliation n’est pas automatique. Pour une SCI patrimoniale à objet civil, la rémunération de gérance ne supporte en principe pas de cotisations sociales professionnelles, la gestion de son propre patrimoine immobilier n’étant pas une activité indépendante. L’affiliation dépend de la nature réelle de l’activité exercée.;
- Gérant non associé rémunéré, en l’absence de disposition légale spécifique, il est rattaché au régime général de la Sécurité sociale, qui constitue le régime par défaut, qu’il soit ou non titulaire d’un contrat de travail.
La fiscalité de la rémunération du gérant de SCI
Les modalités d’imposition de la rémunération du gérant pour la SCI dépendent du mode d’imposition de la société :
| SCI soumise à l’IR | SCI soumise à l’IS | |
| Gérant associé | La rémunération n’est pas déductible, elle n’est pas regardée comme une charge de la société et conserve le caractère de revenus fonciers. Elle est exclue des revenus bruts fonciers pour le calcul du bénéfice réparti entre les associés, puis imposée directement chez le gérant au titre des revenus fonciers, après déduction des seuls frais réels de l’article 31 du CGI. | Rémunération considérée comme un salaire déductible des frais de gestion de la SCI
|
| Gérant non associé | La rémunération du gérant non associé (tiers à la société) est déductible du résultat foncier en tant que frais de gestion, pour son montant réel (article 31, I-1°-e du CGI). Elle est imposée chez le gérant dans la catégorie des traitements et salaires, ou des BIC selon la nature de ses liens avec la société. | Rémunération considérée comme un salaire déductible du résultat imposable de la SCI |
Quand mettre fin aux fonctions du gérant de la SCI ?
Le mandat social du gérant de la SCI peut se terminer de différentes manières :
- Arrivée du terme des fonctions
- Démission du gérant
- Décès ou empêchement du gérant
- Révocation du gérant
L’arrivée du terme des fonctions du gérant de SCI
Lorsque le gérant est nommé pour une durée déterminée, ses fonctions cessent de plein droit à l’arrivée du terme.
Si le gérant s’est maintenu en fonction sans qu’il n’ait été remplacé ou que son mandat ait été renouvelé, il sera considéré comme gérant de fait, mais ne pourra se prévaloir du renouvellement tacite de ses fonctions.
La démission du gérant de SCI
Le gérant peut démissionner de ses fonctions à tout moment et peut informer la SCI de sa décision par tout moyen, sauf si les statuts de la société instituent une procédure particulière à cet effet. Il est toutefois préférable d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la SCI. La démission n’a pas à être acceptée par la société.
En cas de démission du gérant, ou si le nombre de gérants est inférieur à un seuil plancher fixé par les statuts suite à cet événement, il appartient à la SCI de nommer un nouveau gérant en remplacement du gérant démissionnaire.
Par ailleurs, le gérant qui démissionne (de manière brutale ou intempestive) commet une faute, et peut voir sa responsabilité civile engagée à l’égard des associés.
Le décès ou l’empêchement du gérant de SCI
Le décès du gérant de SCI entraîne inévitablement la fin de son mandat. Il est également possible qu’un empêchement l’empêche de poursuivre l’exercice de ses fonctions de manière durable. Il doit alors démissionner, s’il en a la possibilité, ou être révoqué pour juste motif par la SCI.
La révocation du gérant de SCI
Il est possible pour la SCI de révoquer le gérant par application des conditions figurant dans les statuts. En l’absence de clause statutaire contraire, le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (article 1851 du Code civil). Sauf stipulation contraire des statuts, le gérant participe au vote.
Il est impératif que la révocation du gérant soit décidée pour juste motif, incluant :
- La mauvaise gestion financière caractérisée
- L’abandon de fonction
- L’absence de reddition des comptes
- Le détournement
Dans le cas contraire, ou si la révocation présente un caractère abusif, notamment lorsque la possibilité de préparer correctement sa défense ne lui a pas été offerte, il peut prétendre à des dommages-intérêts. Les statuts peuvent également prévoir les modalités de son indemnisation.
Lorsque le gérant est associé de la SCI, il dispose d’un droit au retrait de la société. A ce titre, il peut entamer une procédure contraignant les autres associés ou la société à racheter ses parts sociales. Le prix est convenu d’un commun accord ou, dans le cas contraire, par un expert nommé en justice. Par ailleurs, il est tout à fait possible de réaliser la cession de parts sociales en ligne pour un gérant de SCI.
Que se passe-t-il si la SCI se retrouve sans gérant ?
La SCI ne peut pas fonctionner durablement sans gérant, c’est lui qui la représente et qui engage la société auprès des tiers. En cas de vacance de la gérance, décès, démission, révocation ou fin de mandat non renouvelé, la société doit désigner un nouveau dirigeant dans les meilleurs délais.
L’article 1846 du Code civil prévoit une solution en cas de blocage, si la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir les associés pour nommer un nouveau gérant . À défaut, il peut demander au président du tribunal, statuant sur requête, la désignation d’un mandataire chargé de convoquer les associés à cette seule fin.
- Le gérant est le dirigeant qui administre la SCI au quotidien et la représente à l’égard des tiers. Il est nommé par les statuts, un acte distinct ou une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales, et ses pouvoirs peuvent être encadrés par les statuts. Sa rémunération est facultative, en l’absence de rémunération, il ne relève d’aucun régime social au titre de son mandat. Le gérant engage sa responsabilité civile, voire pénale, en cas de faute, et reste révocable par les associés détenant plus de la moitié des parts sociales, sauf clause contraire des statuts.
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 05/08/2026
FAQ
Le cumul de la fonction de gérant et d’un contrat de travail avec la SCI est-il possible ?
Le gérant peut cumuler sa fonction avec un contrat de travail conclu avec la SCI dès lors qu’il parvient à démontrer l’existence de plusieurs éléments :
- Ses autres fonctions techniques doivent détachables de celles propres à la gérance de la SCI
- Un lien de subordination doit exister avec la SCI : le gérant associé majoritaire de la SCI ne peut donc pas cumuler sa fonction de gérant avec un contrat de travail, car il n’existe pas de lien de subordination avec la société.
Le gérant d'une SCI doit-il être rémunéré ?
Les associés de la SCI décident librement de la rémunération du gérant.
Quelles sont les obligations du gérant de la SCI ?
Au titre de gérant de la SCI, plusieurs obligations s’imposent. En effet, le gérant doit :
- Agir dans l’intérêt de la SCI
- Respecter la loi, les statuts et toute réglementation applicable
- Rendre des comptes de gestion aux associés de la SCI
- Tenir une comptabilité de trésorerie
Comment révoquer le gérant d'une SCI ?
Sauf clause statutaire contraire, le gérant d’une SCI est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (article 1851 du Code civil). La révocation doit reposer sur un juste motif, à défaut de quoi le gérant peut réclamer des dommages-intérêts. Il peut aussi être révoqué par le tribunal, pour cause légitime, à la demande de tout associé
Qui peut être nommé gérant d'une SCI ?
Le gérant d’une SCI peut être un associé ou un tiers, une personne physique ou une personne morale, y compris un étranger. Certaines professions réglementées, comme les notaires ou les avocats, peuvent l’exercer. En revanche, un mineur non émancipé, un majeur sous tutelle ou curatelle et une personne frappée d’une interdiction de gérer ne peuvent pas être désignés
Le gérant de SCI relève-t-il du régime des travailleurs indépendants ?
Uniquement s’il est rémunéré. Un gérant de SCI non rémunéré ne cotise à aucun régime au titre de son mandat. Lorsqu’il perçoit une rémunération, le gérant associé relève en principe de la Sécurité sociale des indépendants, tandis que le gérant non associé est rattaché au régime général.
Que se passe-t-il si la SCI n'a plus de gérant ?
En cas de vacance de la gérance, la SCI doit nommer un nouveau gérant sans tarder, car elle ne peut être représentée sans lui. L’article 1846 du Code civil autorise tout associé à réunir les associés à cette fin ou, à défaut, à demander au juge la désignation d’un mandataire chargé de convoquer l’assemblée.
Sources de l'article
Rédigé par
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour
Je suis cogérant d une sci familiale locatif ma mère est gérante j aimerai adjoindre un autre cogérant après acceptation des autres associés en AG extraordinaire est ce possible cogérant non associé. Merci de votre reponse
Bonjour,
Oui, une SCI peut nommer un cogérant non associé, si les statuts ne l’interdisent pas (article 1846 du Code civil). La nomination doit être décidée en assemblée générale extraordinaire avec l’accord des associés, selon les règles de majorité prévues dans les statuts ou, à défaut, à l’unanimité.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, quels travaux le gérant de SCI peut engager seul,sans vote préalable, dans le cas où les statuts ne prévoient pas de clause limitative à l’article 1848?
Le gérant peut-il notamment engager la rénovation d’un appartement à relouer alors même que les travaux nécessaires à cette rénovation sont conséquents, comportent certains réaménagements, par suite d’une longue occupation du précédent locataire?
Bonjour, Au sein d’une SCI, en l’absence de clause statutaire limitant ses pouvoirs, le gérant dispose des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, dans la limite de l’objet social, conformément à l’article 1848 du Code civil. Ainsi, tant que les travaux envisagés relèvent d’un acte de gestion courante, sont conformes à l’objet social, et n’emportent pas transformation de l’immeuble ou modification substantielle des droits des associés, le gérant peut les engager seul, sans besoin de vote préalable. La jurisprudence reconnaît notamment que des travaux de rénovation, même conséquents, peuvent être considérés comme… Lire la suite »
Bonjour, gérant d’une SCI qui me loue un bien depuis 10 ans, je n’ai pas augmenté les loyers de l’appartement dont je bénéficie en tant que locataire, en accord avec le propriétaire qui est un ami. Aujourd’hui rien ne va plus entre nous et mon ex ami me reproche une faute de gestion et de (je cite) « me traîner au pénal pour faute de gestion » pour n’avoir pas augmenté les loyers (il est propriétaire de la SCI). Bien entendu les comptes sont publiés chaque année et tout est dans les clous. Il est vrai que depuis 10 ans, le loyer… Lire la suite »
Bonjour, En tant que gérant d’une SCI, vous avez la responsabilité de gérer les biens de la société dans l’intérêt de celle-ci et des associés. Le fait de ne pas avoir augmenté les loyers pendant 10 ans, même si cela a été convenu avec le propriétaire et ami, pourrait théoriquement être perçu comme une négligence si cela a eu des conséquences financières négatives pour la SCI, comme une perte de rentabilité ou une sous-évaluation des loyers. Toutefois, tant que la gestion est transparente, que les comptes sont régulièrement publiés et qu’aucune décision n’a été prise dans l’optique de nuire à… Lire la suite »
Bonjour,
Je ne comprends pas bien la nuance entre:
J’ai l’impression que dans les deux cas, les frais liées au salaire du gérant sont toujours déductibles des impôts. Est-ce que je fais fausse route ?
Merci d’avance pour votre retour.
Bonjour,
Par principe, en SCI à l’IR, la rémunération du gérant associé n’est pas déductible, car la SCI est fiscalement translucide : le bénéfice est imposé directement entre les mains des associés selon leur quote-part, conformément à l’article 8 du CGI.
En revanche, en SCI à l’IS, la rémunération du gérant est bien déductible, car la société est un contribuable à part entière (article 39 du CGI).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Suite au décès de ma grand mère je suis devenue propriétaire associée d une sci dans laquelle j étais nu propriétaire depuis 2006.
Or je m aperçois que la valeur de la sci est moindre par rapport à 2006. Que les biens inhérents à la sci en donation en 2006 ont été vendus et que d autres biens moins coûteux ont été rachetés…Est ce légal ?
Je n ai jamais reçu d informations à ce sujet.
Anne Sophie
Bonjour, En général, la gestion d’une SCI doit être conforme à ses statuts et aux intérêts des associés. Si vous avez des doutes quant à la légalité des actions de la SCI, vous pouvez consulter un professionnel en la matière afin de vous donner des conseils adapté à votre situation. Il pourra examiner les documents pertinents, tels que les statuts de la SCI, les procès-verbaux des réunions, les contrats de vente et d’achat de biens, afin de déterminer si vos droits ont été respectés et si des mesures doivent être prises pour protéger vos intérêts en tant qu’associée de la… Lire la suite »
Est-il possible de dédommager un sociétaire (qui gère la société) pour des frais de fonctionnements ?
Bonjour,
Certaines conditions concernant les frais remboursables aux gérants doivent être respectées. Aussi, les frais remboursés aux gérants (minoritaires ou majoritaires) doivent être engagés dans l’intérêt de la société, systématiquement justifiés à l’aide de preuves (notes, factures, etc.) et remboursés à l’euro près (toutes les sommes remboursées sur la base d’un forfait seront imposables).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , j’ai un soucis avec une sci familiale locative,depuis quelques mois je ne reçois plus le montant des loyers qui me reviennent, (problème familiale)ils ont donc décidé de ne plus me verser ma part,est ce un droit de leurs part ou non ?
Bonjour,
En règle générale, selon la part detenue dans la SCI les associés ont le droit de toucher les loyers.
Dans votre situation nous vous conseillons de contacter un avocat ou un notaire qui saura vous conseiller personnellement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Quels sont, à part le décès, les empêchements qui peuvent rendre la démission du gérant effective de suite quand les associés ne veulent pas le licencier ?
Bonjour,
Aucun texte n’encadre la démission du gérant de société civile immobilière (SCI). Les conditions ainsi que les modalités de la démission ne sont pas prévues dans la loi ou les règlements. Les règles sont généralement calquées sur celles de la révocation. Ainsi, lorsque la révocation est libre, la démission l’est également. Alors, la démission ne peut être encadrée que par les statuts.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.