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L'équipe LegalPlace

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Le gérant de la SCI

Les personnes qui souhaitent créer une SCI (société civile immobilière) ou acheter une SCI existante devront nécessairement nommer un gérant (ou remplacer le gérant existant en cas d’achat de la SCI). En l’absence de gérant, toute personne intéressée peut demander la dissolution de la SCI.

Le choix du gérant est crucial compte tenu de la position que cette fonction occupe au sein de la SCI : le gérant est la véritable pièce centrale de la SCI (qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou non), que ce soit dans ses actes de la vie quotidienne (vis-à-vis des tiers, dont l’administration fiscale) ou dans son fonctionnement interne dans les relations entre associés.

Les fonctions et pouvoirs du gérant de SCI

L’article 1846 du Code civil, applicable aux SCI, prévoit que la société civile est administrée par un ou plusieurs gérants. La fonction principale du gérant de la SCI est ainsi de l’administrer, c’est à dire de la diriger, de la gérer et de la représenter dans ses actes au quotidien.

Les pouvoirs du gérant de SCI

Le gérant a tout d’abord le pouvoir de représenter la SCI à l’égard des tiers. C’est à dire que c’est lui qui signe les acte au nom et pour le compte de la SCI. Il engage ainsi la SCI à l’égard des tiers par les actes entrant dans l’objet social de la SCI.

Les statuts de SCI peuvent toutefois prévoir des limitations de pouvoirs : c’est à dire interdire au gérant de passer certains actes, qu’il conviendra de lister dans une clause des statuts, jugés trop importants pour pouvoir être décidés par le seul gérant (ou les seuls cogérants) et nécessitant ainsi une autorisation préalable par l’assemblée générale des associés de la SCI.

Par exemple, les statuts de SCI peuvent prévoir que le gérant ne peut pas, sans l’autorisation de l’assemblée générale de la SCI, vendre ou acheter des biens immobiliers.

Ces limitations de pouvoirs statutaires ne sont toutefois pas opposables aux tiers, c’est à dire que la SCI sera engagée par la signature du gérant même s’il a outrepassé ses pouvoirs. Mais le gérant engagera néanmoins sa responsabilité vis-à-vis des associés. Par ailleurs, une telle violation des stipulations des statuts constitue en principe un juste motif de révocation du gérant.

Les actes passés par le gérants au delà de l’objet social ne sont cependant pas opposables à la SCI (par exemple, la vente d’un immeuble alors que l’objet social ne prévoit pas la possibilité pour la SCI de vendre des biens immobiliers).

Dans ce pouvoir de représentation de la SCI, le gérant peut tout à fait consentir des délégations de pouvoirs aux personnes de son choix, pour effectuer des actions déterminées. Les statuts de SCI peuvent toutefois interdire ou encadrer les délégations de pouvoirs.

Le gérant a également le pouvoir de gérer et diriger la SCI, ainsi que d’organiser son fonctionnement interne, notamment entre associés, sauf à ce que les statuts prévoient autre chose (en instaurant par exemple un comité de direction).

Pouvoirs en cas de pluralité de gérants

Si la SCI a plusieurs gérants, les statuts de SCI peuvent librement aménager la répartition de leurs pouvoirs. en l’absence de précisions statutaires sur ce point, chaque gérant a les mêmes pouvoirs que s’il était gérant unique et peut, ainsi, engager, seul la SCI, sans avoir à rechercher l’accord de son ou ses co-gérants.

Les obligations du gérant de SCI

De manière générals, le gérant doit bien entendu respecter la loi et la réglementation applicables dans le cadre de sa gérance et des actes qu’il conclue pour la SCI.

Il doit par ailleurs agir dans l’intérêt social (et non pas dans son intérêt personnel) de la SCI, et la gérer en “bon père de famille”.

Plus particulièrement, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés de la SCI au moins une fois par an, dans le cadre de l’approbation annuelle des comptes de la société. Il doit à cet effet rédiger un rapport de gestion sur l’exercice social écoulé, expliquant l’activité de la société ainsi que ses résultats comptables. Bien que peu respectée, notamment dans les SCI familiales, cette obligation est importante et son non respect peut constituer un juste motif de révocation du gérant.

Le gérant doit par ailleurs obligatoirement tenir une comptabilité. Cette obligation se limite à une comptabilité de trésorerie, qui consiste à tenir compte des recettes et des dépenses. La tenue de compte sert à pouvoir répondre aux interrogations d’associés, ainsi qu’à l’Administration fiscale en cas de vérification ou contrôle.

Les comptes sociaux n’ont pas à être déposés au greffe du tribunal de commerce, contrairement à ce qui s’applique aux sociétés commerciales telles que la SAS, la SASU, la SARL ou l’EURL. Néanmoins, le gérant qui ne tient pas de comptabilité peut être sanctionné pénalement. La SCI s’expose également à d’éventuelles sanctions fiscales.

La nomination du gérant de SCI

Qui peut être gérant de la SCI ?

Le gérant peut être associé ou non de la SCI. Il est généralement associé, notamment s’il s’agit d’une SCI familiale, mais il arrive de trouver des SCI de taille importante dans lesquelles les associés décident de confier la gestion à une tierce personne, en général professionnelle de l’immobilier.

Les statuts peuvent prévoir l’obligation pour le gérant d’être associé de la SCI.

Le gérant peut être une personne physique ou une personne morale (une autre SCI par exemple). S’il s’agit d’une personne morale, alors ses dirigeants sont soumis aux mêmes obligations et à la même responsabilité que s’ils étaient gérants personnes physiques de la SCI. Le ou les dirigeants de la personne morale gérante peuvent déléguer à une personne en particulier le pouvoir de représenter ladite personne morale en qualité de gérant de la SCI. l’annonce légale relative à la nomination du gérant doit toutefois mentionner les noms des dirigeants de la personne morale gérante et non pas celui de la personne délégataire.

Le gérant ne peut pas être un mineur, sauf s’il s’agit d’un mineur émancipé.

Le gérant ne peut pas non plus être un majeur sous tutelle ou curatelle.

Une personne condamnée pénalement à une interdiction de gérer ne peut pas être gérant de SCI.

Certaines personnes exerçant des fonctions qui sont en principe incompatible avec les postes de dirigeants de sociétés commerciales (avocats, notaires, fonctionnaires, etc. ne pouvant par exemple pas être président de SAS ou directeur général de SAS) peuvent néanmoins être nommées gérant de SCI (familiales, patrimoniales, etc.) en raison de la nature non commercial de leur objet et leur activité.

Enfin, le gérant d’une SCI peut tout à fait être un étranger.

Comment est nommé le gérant de la SCI ?

Le premier gérant de SCI doit être nommé à la création de la SCI, soit directement dans les statuts, soit par décision d’assemblée générale constitutive, soit par acte séparé.

En cours de vie sociale, le gérant sera nommé conformément à ce que prévoient les statuts de SCI : en général, ils prévoient que le gérant est nommé par décision d’assemblée générale ordinaire. Le gérant doit accepter ses fonctions, expressément ou même tacitement (lorsqu’il exerce effectivement lesdites fonctions après avoir été nommé).

Peut-il y avoir plusieurs gérants de SCI ?

Les statuts de SCI déterminent librement s’il faut nommer un ou plusieurs gérants. Le plus souvent, ils prévoient simplement que la société a au moins un gérant, laissant ainsi les associés libres d’en nommer un ou plusieurs, au cours de la vie de la SCI.

Le gérant peut-il avoir un contrat de travail avec la SCI ?

Le gérant peut cumuler ses fonctions avec un contrat de travail (CDI ou CDD) conclu avec la SCI. Il faut toutefois qu’il occupe à ce titre des fonctions techniques distinctes de celles de la gérance de la SCI. Il doit également exister un lien de subordination avec la SCI, ce qui ne sera pas le cas s’il s’agit du gérant majoritaire. Attention : le contrat de travail conclu entre la SCI et l’un de ses gérant est une convention réglementée.

Dans le cas où il existait un contrat de travail avec un salarié qui devient par la suite gérant (et qu’aucun lien de subordination n’existe alors, par exemple si le salarié a acheté la SCI), alors le contrat de travail est suspendu pendant le temps de mandat de gérance. Il reprend automatiquement à la fin des fonctions de gérant.

La fin des fonctions du gérant de la SCI

Les fonctions de gérant peuvent cesser de différente manière. On citera ici les principales causes.

Arrivée du terme des fonctions

Le gérant peut avoir été nommé à ces fonctions pour une durée déterminée, auquel cas, au terme de cette durée, ses fonctions cessent de plein droit. Si le gérant a poursuivi la gérance (et n’a pas été remplacé ou renouvelé conformément aux dispositions des statuts de SCI), alors il ne peut pas se prévaloir d’un renouvellement tacite de ses fonction. Il sera considéré néanmoins comme un gérant de fait.

Démission du gérant de SCI

Le gérant peut bien entendu démissionner de ses fonctions à tout moment. Sauf à ce que les statuts prévoient une procédure particulière, la démission peut intervenir par tout moyen. Il est toutefois préférable d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la SCI.

La démission n’a pas à être acceptée par la SCI.

Il appartiendra à la SCI de nommer le cas échéant un nouveau gérant en remplacement du gérant démissionnaire (si c’était le seul gérant ou si sa démission entraîne un nombre de gérants en fonctions inférieur au minimum de gérants fixé par les statuts).

Attention : le gérant peut librement démissionner, mais les statuts peuvent prévoir des conditions d’exercice de cette liberté, pour autant qu’elle n’aient pas pour résultat de priver le gérant de ce droit. Par ailleurs, le gérant qui démission de manière fautive (de manière brutale ou intempestive) peut voir sa responsabilité civile (vis-à-vis des associés de la SCI) engagée.

Décès ou empêchement du gérant de SCI

Le décès du gérant entraîne évidemment la fin de ses fonction. Si le gérant est victime d’un empêchement qui ne lui permet plus d’exercer ses fonctions de manière durable, alors il peut soit démissionner (s’il en a la possibilité) soit être révoqué pour juste motif.

il appartiendra le cas échéant à la SCI de nommer un gérant en remplacement.

Révocation du gérant de SCI

Le gérant d’une SCI peut être révoqué. C’est aux statuts de SCI de préciser les conditions (notamment en termes de majorité de voix) de révocation du gérant. En l’absence de précisions statutaires, le gérant est révocable par décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales du capital de la SCI. Le gérant participe au vote sur sa révocation, sauf indication contraire des statuts.

Si la révocation du gérant est décidée sans juste motif, alors le gérant peut prétendre à l’obtention de dommages-intérêts. Il en ira de même, même s’il y a des justes motifs, si elle est abusive, c’est à dire si on ne laisse pas la possibilité au gérant de se défendre ou de préparer suffisamment sa défense.

Les statuts peuvent prévoir des modalités d’indemnisation.

Les justes motifs peuvent être très divers : mauvaise gestion financière caractérisée, abandon de fonctions, absence de rémission de compte, détournements, etc.

Le gérant peut également être révoqué par décision de justice.

En principe, le gérant associé révoqué a droit au retrait de la SCI : il peut ainsi lancer une procédure obligeant les autres associés ou la SCI à lui racheter ses parts sociales sur la base d’un prix à convenir d’un commun accord ou, en cas de désaccord, par un expert nommé en justice.

La rémunération du gérant de SCI

Le gérant de la SCI peut être rémunéré ou non. C’est aux statuts ou, le plus souvent, aux associés dans le cadre de leur décision de nomination du gérant, de préciser s’ils est rémunéré ou non et, le cas échéant, de fixer le montant ou les modalités de sa rémunération.

Si une rémunération est décidée, la loi ne prévoit aucun montant minimal, ni aucun fixe : elle peut être proportionnelle ou conditionnelle par exemple.

Si les associés ou les statuts de SCI ne prévoient rien, alors le gérant ne peut pas prétendre à une rémunération.

La responsabilité du gérant de SCI

Les gérants sont responsables civilement envers la société, en cas de violation de la loi ou de la réglementation, des statuts de la SCI, ou en cas de faute commises dans le cadre de leur gestion (absence de comptabilité, manquement au devoir de loyauté envers la SCI, etc.). Ils peuvent ainsi être condamné au paiement de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis par la SCI ou les tiers.

A l’égard des tiers, la responsabilité du gérant ne peut être engagée que pour les fautes détachables de leurs fonctions de gérant, sans quoi c’est la SCI elle-même qui devrait être condamnée. La faute détachable des fonctions de gérant est une faute commise intentionnellement et d’une particulière gravité, incompatible avec l’exercice normal des fonctions sociales (corruption, détournements, etc.).

Le gérant est également responsable du point de vue pénal pour certains délits particuliers : abus de confiance, fraude fiscale, etc.

Les régimes social et fiscal du gérant de SCI

Du point de vue social, si le gérant est rémunéré et qu’il est associé, il relève en principe du régime social des travailleurs non salariés. S’il n’est pas associé, alors la loi ne prévoit rien. Il semble toutefois que même en l’absence de contrat de travail signé, s’il n’est pas associé, qu’il est rémunéré et qu’il existe un lien de subordination avec la SCI, alors il pourra prétendre relever du régime général de la sécurité sociale.

Le gérant ne bénéficie pas de l’assurance chômage, sauf s’il a un contrat de travail.

La fiscalité de la rémunération du gérant différera selon qu’il est associé ou non et que la SCI est soumise à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS.

Dans le cas le plus fréquent, c’est à dire lorsque le gérant est associé et que la SCI est passible de l’IR, alors sa rémunération sera considérée comme une modalité particulière de répartition des résultats et elle ne sera pas déductible fiscalement des revenus imposables de la SCI. Cette rémunération sera taxable au niveau dans la catégorie correspondant à la nature de l’activité de la SCI.

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