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A propos du contrat de location meublée
- Le contrat de location meublée est un bail écrit et obligatoire, conforme au contrat type révisé par le décret n° 2026-596 applicable depuis le 1er octobre 2026.
- La durée d’un contrat de location meublée est d’un an renouvelable, ramenée à neuf mois pour un étudiant ou fixée entre un et dix mois en bail mobilité.
- Le dépôt de garantie d’un contrat de location meublée est plafonné à deux mois de loyer hors charges, pour un logement équipé des onze meubles imposés par la loi.
Vous louez un logement déjà équipé et vous devez formaliser la relation avec votre locataire. Le contrat de location meublée fixe les règles, de la durée au loyer en passant par le dépôt de garantie. Depuis le 1er octobre 2026, un nouveau modèle officiel de contrat de location meublée s’applique. Voici comment rédiger un bail conforme et éviter les clauses qui pourraient se retourner contre vous.
Qu’est-ce qu’un contrat de location meublée ?
Définition du contrat de location meublée
Le contrat de location meublée est le bail signé pour un logement loué avec des meubles, destiné à la résidence principale du locataire. Il se distingue du bail de location non meublée par la présence d’un mobilier suffisant pour que le locataire puisse y vivre immédiatement, avec ses seuls effets personnels.
Le bail meublé est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui régit l’ensemble des locations de résidence principale. L’extension de cette loi au meublé date de la loi Alur de 2014, qui a aligné une grande partie des règles du meublé sur celles du logement vide. Le contrat de location meublée doit être établi par écrit et respecter un modèle type fixé par l’État.
Les meubles obligatoires dans une location meublée
Un logement n’est reconnu comme meublé que s’il contient un mobilier minimum. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de onze éléments que le propriétaire doit obligatoirement mettre à disposition :
- Une literie comprenant couette ou couverture ;
- Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre, par exemple des volets ou des rideaux ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur et un congélateur, ou au minimum un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant d’atteindre une température inférieure ou égale à -6 °C ;
- De la vaisselle en nombre suffisant pour les repas ;
- Des ustensiles de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des étagères de rangement ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien ménager adapté au logement.
Un logement meublé qui ne contient pas l’un de ces onze meubles peut être requalifié en location vide par le juge. Le bailleur se verrait alors appliquer les règles du logement nu, dont une durée de bail de trois ans au lieu d’un an.
Quelles sont les nouveautés du contrat de location meublée en 2026 ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 a révisé le contrat type de location de résidence principale. Ce nouveau modèle concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et il s’applique aussi bien au logement vide qu’au contrat de location meublée.
Le principal changement porte sur la clause résolutoire , c’est-à-dire la clause qui permet de rompre le bail de plein droit en cas de manquement du locataire. Le nouveau modèle prévoit cette résiliation en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, mais aussi en cas de non-versement du dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux. La résiliation produit effet six semaines après un commandement de payer resté sans suite.
Le décret ajoute également un champ facultatif pour renseigner le numéro de téléphone du bailleur et du locataire.
Dans les communes situées en zone tendue qui l’ont activée, le contrat de location meublée peut aussi mentionner la servitude de résidence principale, issue de la loi du 19 novembre 2024.
Comment rédiger un contrat de location meublée ?
La forme et les mentions obligatoires du contrat de location meublée
Le contrat de location meublée doit être rédigé par écrit et remis en autant d’exemplaires que de parties. Chaque partie, bailleur et locataire, en conserve un exemplaire signé. La signature peut être manuscrite ou électronique.
Le contrat de location meublée doit comporter un certain nombre de mentions pour être valable :
- L’identité et l’adresse du bailleur, ainsi que celle du locataire ;
- La date de prise d’effet et la durée du bail ;
- La description du logement, sa surface habitable et la liste des parties privatives et communes ;
- Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision ;
- Le montant du dépôt de garantie.
Les clauses obligatoires et interdites du contrat de location meublée
Le contrat de location meublée peut contenir certaines clauses, mais la loi en interdit d’autres, réputées non écrites, c’est-à-dire sans effet même si elles figurent dans le contrat. Insérer une clause réputée non écrite n’annule pas le bail, mais la clause ne pourra jamais être appliquée.
| Clauses autorisées et courantes dans un contrat de location meublée | Clauses interdites dans un contrat de location meublée |
|---|---|
| Clause résolutoire pour impayé de loyer | Imposer le prélèvement automatique comme seul mode de paiement |
| Clause de solidarité entre colocataires | Faire payer au locataire les frais de relance ou de quittance |
| Révision annuelle du loyer selon l’IRL | Interdire au locataire d’héberger ses proches |
| Clause pénale encadrée | Mettre à la charge du locataire des réparations qui incombent au propriétaire |
Le loyer et son encadrement dans un contrat de location meublée
Le loyer d’un contrat de location meublée est fixé librement entre le bailleur et le locataire, sauf dans les zones où l’encadrement des loyers s’applique. Dans ces communes, comme Paris, Lyon, Lille, Bordeaux ou Montpellier, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Un dépassement du loyer de référence majoré reste possible dans certains cas, par exemple pour un logement présentant des caractéristiques particulières. Le bailleur doit alors justifier un complément de loyer et le mentionner dans le bail. À défaut, le locataire peut en demander la suppression.
Quelles annexes joindre au contrat de location meublée ?
Le contrat de location meublée ne se limite pas au bail lui-même. Plusieurs documents doivent y être annexés pour informer le locataire et sécuriser la location :
- Le dossier de diagnostic technique, qui réunit le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, l’état des risques et, le cas échéant, l’état des installations électriques et de gaz de plus de quinze ans ;
- La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- L’ état des lieux d’entrée , réalisé à la remise des clés ;
- L’ inventaire et l’état détaillé du mobilier , propre au meublé, qui liste chaque meuble et son état ;
- Les extraits du règlement de copropriété, lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif.
Quelle est la durée d’un contrat de location meublée ?
Durée et renouvellement du contrat de location meublée
La durée du bail meublé est d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Elle peut être raccourcie à neuf mois lorsque le locataire est étudiant, ou fixée entre un et dix mois dans le cadre d’un bail mobilité, destiné aux personnes en formation, en études ou en mobilité professionnelle.
| Type de bail | Durée | Renouvellement | Public concerné |
|---|---|---|---|
| Bail meublé classique | 1 an minimum | Tacite reconduction | Tout locataire |
| Bail étudiant | 9 mois | Non reconductible | Étudiants |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Non renouvelable | Formation, études, mobilité pro |
Le préavis dans un contrat de location meublée
Le locataire d’un contrat de location meublée peut partir à tout moment en respectant un préavis d’un mois , quel que soit le lieu du logement. Le bailleur, lui, doit respecter un préavis de trois mois avant l’échéance du bail et justifier son congé par la reprise du logement, sa vente ou un motif légitime et sérieux.
Quelles sont les règles concernant le dépôt de garantie et la caution du contrat de location meublée ?
Le dépôt de garantie d’une location meublée
L’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 plafonne le dépôt de garantie d’une location meublée à deux mois de loyer hors charges. Cette somme est versée à la signature et sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire, comme des dégradations ou des loyers impayés.
À la fin du bail, le propriétaire restitue le dépôt dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Ce délai passe à deux mois en cas de différences constatées, le temps de chiffrer les réparations.
La caution dans un contrat de location meublée
La caution d’un contrat de location meublée est une personne, souvent un proche du locataire, qui s’engage à payer le loyer en cas de défaillance. Le dépôt de garantie et la caution sont deux garanties distinctes, et le bailleur peut demander les deux, sous conditions.
Quels sont les avantages et inconvénients du contrat de location meublée ?
La location meublée séduit de nombreux propriétaires pour sa souplesse et sa fiscalité, mais elle demande plus d’implication que la location vide. Peser le pour et le contre avant de se lancer évite les mauvaises surprises.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Fiscalité attractive du statut LMNP | Durée de bail courte, donc rotation plus fréquente |
| Loyers en général plus élevés qu’en logement vide | Entretien et remplacement du mobilier à la charge du bailleur |
| Préavis réduit, utile pour récupérer le logement | Investissement de départ plus important pour équiper le logement |
Le premier atout d’une location meublée est fiscal. Les loyers relèvent du statut de loueur en meublé non professionnel, et non des revenus fonciers. Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers, contre 30 % seulement pour une location vide au micro-foncier. Au régime réel, vous pouvez déduire vos charges et amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit fortement l’impôt les premières années. Ces règles comptent parmi les avantages de la location meublée et supposent une déclaration d’une location meublée spécifique.
Le meublé se loue aussi en général plus cher qu’un logement vide équivalent, parce qu’il est immédiatement habitable. Le bailleur récupère par ailleurs son bien plus vite. Le locataire ne doit qu’un mois de préavis et le bail d’un an se termine plus tôt que le bail de trois ans de la location vide, ce qui laisse plus de souplesse pour reprendre ou revendre le logement.
En contrepartie, une location meublée demande plus d’implication. Le bail d’un an entraîne une rotation plus fréquente des locataires, donc davantage de recherches, d’états des lieux et de remises en état. Le propriétaire doit fournir les onze meubles obligatoires, les entretenir puis les remplacer lorsqu’ils s’usent. L’investissement de départ est enfin plus élevé, puisqu’il faut équiper entièrement le logement avant la première mise en location.
En résumé : Le contrat de location meublée est un bail écrit et obligatoire, désormais aligné sur le contrat type révisé par le décret n° 2026-596 entré en vigueur le 1er octobre 2026. Il engage le bailleur pour un an, neuf mois pour un étudiant ou un à dix mois en bail mobilité, avec un dépôt de garantie limité à deux mois de loyer hors charges. Le logement doit contenir les onze meubles exigés par la loi et le bail être accompagné de ses annexes, dont l’inventaire du mobilier et les diagnostics. Entre encadrement des loyers, interdiction progressive des passoires thermiques et nouvelle clause résolutoire, un bail bien rédigé reste votre meilleure protection.