La clause résolutoire dans le bail d’habitation

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La clause résolutoire, dans un bail d’habitation meublée ou non meublée, est un mécanisme permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat de plein droit en cas de manquements du locataire à ses obligations. La clause résolutoire a une visée punitive, c’est-à-dire qu’elle sert à sanctionner les éventuelles négligences du locataire (impayés de loyers notamment).

 

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire dans un bail d’habitation ?

Dans un bail à usage d’habitation, le propriétaire décide fréquemment d’insérer une clause résolutoire pour s’offrir une meilleure sécurité juridique. En effet, en cas de manquements du locataire à ses obligations contractuelles (obligation de payer le loyer et les charges locatives notamment), la clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement.

En mettant en oeuvre la clause résolutoire, le bailleur accélère la procédure de résiliation du contrat de bail, en ce sens qu’aucune action en justice n’a besoin d’être ouverte pour obtenir une résiliation judiciaire du bail et procéder à l’expulsion du locataire.

Les cas où la clause résolutoire est admise dans un bail d’habitation

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit les situations précises dans lesquelles la mise en oeuvre d’une clause résolutoire est justifiée. Il s’agit :

  • du non-paiement des loyers et/ou des charges locatives ;
  • du non-versement du dépôt de garantie par le locataire à son entrée dans le logement ;
  • de la non-souscription par le locataire d’une assurance habitation ou d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) contre les risques locatifs ;
  • du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, et notamment en cas de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.

Pour pouvoir être valablement mise en oeuvre, la clause résolutoire doit mentionner, dans ses dispositions, toutes ces situations qui justifieront la résiliation unilatérale du contrat de bail en cas de faute du locataire.

Attention ! D’après l’article 4 de la loi susvisée, toute clause résolutoire mentionnant un autre cas justifiant la mise en oeuvre de la clause résolutoire est réputée non écrite et ne sera donc pas valable.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire pour défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie

S’agissant des deux premières conditions énoncées ci-dessus, la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation doit respecter une procédure spécifique.

  • Étape 1 : Le bailleur envoie un commandement de payer au locataire par acte d’huissier.

Bon à savoir : Le commandement de payer doit mentionner précisément le montant exact des sommes dues par le locataire, sous peine de nullité.

  • Étape 2 : Un délai de deux mois à compter de la signification du commandement est accordé au locataire afin qu’il puisse régulariser sa situation.

Bon à savoir : S’il estime que les faits reprochés ne sont pas justifiés, le locataire peut tout à fait contester le commandement de payer devant les tribunaux avant l’arrivée au terme du délai légal de deux mois. Si le juge estime la contestation justifiée, la procédure prend fin. Le cas échéant, elle se poursuit.

  • Étape 3 : Si, à l’expiration de ce délai, le commandement de payer demeure infructueux, la clause résolutoire se met en oeuvre et le bail peut être résilié unilatéralement par le bailleur. Cette disposition résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
  • Étape 4 : Pour mettre en oeuvre la clause résolutoire, le bailleur doit assigner le locataire devant les tribunaux. La saisine du juge permettra de faire constater la clause résolutoire ainsi que la bonne foi du bailleur. À ce titre, le juge se chargera de prononcer la procédure d’expulsion du locataire.

Bon à savoir : Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, le bailleur peut réclamer au locataire le paiement des frais engagés pour l’envoi du commandement de payer resté infructueux ainsi que le versement d’une indemnité d’occupation pour avoir occupé le logement jusqu’au prononcé de la décision.

La mise en oeuvre de la clause résolutoire dans le bail d’habitation pour défaut d’assurance

En principe, chaque année, le locataire doit remettre au bailleur une attestation certifiant qu’il a bien souscrit une assurance habitation contre les risques locatifs. En l’absence d’un tel justificatif, le bailleur peut signifier au locataire par huissier de justice un commandement d’avoir à fournir son attestation d’assurance. Dans ses dispositions, le commandement doit reproduire l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de nullité.

À compter de la signification du commandement, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour fournir au bailleur une attestation d’assurance. À défaut, le bailleur pourra mettre en oeuvre la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail d’habitation.

La loi Alur de mars 2014 a consacré le principe selon lequel le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Dans ce cas, la souscription de l’assurance emporte renonciation à la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Toutefois, il s’agit simplement d’une possibilité et non d’une obligation.

Clause résolutoire dans le bail d’habitation et troubles de voisinage

La loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance prévoit la possibilité pour le bailleur d’insérer une clause résolutoire pour cause de troubles de voisinage commis par son locataire.

Les troubles de voisinage sont caractérisés par des nuisances sonores (tapage nocturne, aboiements de chiens…), des désordres ou des manifestations anormales engendrant un dommage pour les autres locataires ou co-propriétaires.

En vertu de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 mentionné précédemment, la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour troubles de voisinage doit être précédée du prononcé de la décision passée en force de chose jugée attestant l’effectivité des troubles de voisinage.

À l’issue du prononcé de la décision, le bailleur peut valablement mettre en oeuvre la clause résolutoire et résilier de plein droit le bail d’habitation en cours d’exécution. Le locataire pourra alors être expulsé, deux mois suivants l’envoi d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Effectivité de la clause résolutoire du bail d’habitation : délais de grâce octroyés par le juge

Dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la saisine du juge est obligatoire afin de constater l’effectivité de la clause résolutoire. À cet effet, le locataire qui se trouve dans l’impossibilité immédiate de régulariser sa situation peut se voir accorder un délai de grâce supplémentaire par le juge. Cette disposition résulte de l’application des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil.

Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, les délais de grâce ont été rallongés pour favoriser la protection du locataire dans le cadre des baux d’habitation. Désormais, ces délais peuvent être portés au maximum à trois ans, contre deux auparavant.

Bon à savoir : Le locataire peut également saisir une commission de surendettement qui peut prononcer la suspension de l’exigibilité des créances en raison d’absence de ressources. Cette suspension ne peut toutefois pas excéder une durée de deux ans.

Si le prononcé de la décision accordant un délai supplémentaire au locataire a eu lieu avant l’expiration des deux mois suivants le commandement, alors les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Le cas échéant, la clause résolutoire produit ses effets et le bail est résilié.

Attention ! Même si la clause résolutoire produit ses effets, le juge peut assortir son prononcé d’un sursis à l’exécution de sa décision. Ce délai doit être compris entre trois mois et trois ans.

Ainsi, même si la clause résolutoire produit effectivement des effets juridiques, il existe tout de même des mécanismes permettant au locataire d’en réduire son efficacité et de contraindre sa mise en oeuvre.

Exemple de clause résolutoire dans un bail d’habitation

Voici un exemple de clause résolutoire à insérer dans un bail d’habitation meublée ou non meublée :

« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner une résolution en justice :

• Deux mois après un commandement demeurait infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges locatives convenus entre les parties ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;

• Deux mois après le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant notamment de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;

• Un mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. »

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