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La clause résolutoire dans le bail d’habitation
Dernière mise à jour le 17/08/2023
La clause résolutoire est fréquemment insérée dans les contrats de location, afin que le bailleur puisse résilier le contrat lors de la survenance d’un ou plusieurs évènements prévus par la clause.
Elle est toutefois réglementée et ne peut intervenir qu’en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles.
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire et quels sont ses effets ?
Qu’elle soit insérée dans un contrat de location meublée ou dans un contrat de location non meublée, la clause résolutoire à sensiblement le même but et les mêmes effets.
Il s’agit d’une clause sanctionnant le locataire qui ne respecterait pas ses obligations contractuelles. Elle permet en effet au bailleur de résilier le bail unilatéralement, sans qu’une action en justice ne soit nécessaire. En effet, une simple vérification du manquement du locataire est opérée par le juge, qui ordonnera l’expulsion de celui-ci si la faute est avérée.
En principe, cette clause détaille les événements autorisant le bailleur à résilier le contrat unilatéralement, mais également les délais à respecter pour la sortie des lieux du locataire, ainsi que les éventuels recours dont il dispose.
Cette clause est très encadrée par la loi, car elle a pour but de protéger le bailleur, sans pour autant sanctionner abusivement le locataire. Sa rédaction est ainsi soumise à un formalisme particulier.
Comment la rédiger ?
La clause résolutoire doit être rédigée en respectant les dispositions légales. Elle ne saurait être abusive, au regard des obligations contractuelles du locataire.
A ce titre, la clause doit :
- Être sans équivoque, autrement dit précise et clairement rédigée ;
- Enoncer clairement et exhaustivement les obligations contractuelles qui sont concernées par la clause ;
- Préciser qu’en cas de manquement à ces obligations, le bailleur peut annuler le contrat de location.
Afin de faciliter votre compréhension, voici un exemple de clause résolutoire à insérer dans un contrat de location :
« Article X – Clause résolutoire
Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit :
- Deux mois après un commandement de payé demeurant infructueux faisant suite à un défaut de paiement du loyer ou des charges locatives convenues par les parties, ou au non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ;
- Un mois après un commandement de payer demeurant infructueux faisant suite à un défaut d’assurance contre les risques locatifs ;
- Deux mois après le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, si le trouble du voisinage a été valablement constaté par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer les locaux dans un délai d’un mois. »
Dans quels cas s’applique-t-elle ?
Les situations dans lesquelles la clause résolutoire s’applique sont limitées par la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, la clause résolutoire est admise dans les situations suivantes :
- Défaut de paiement du loyer ou des charges par le locataire ;
- Non versement du dépôt de garantie lors de l’entrée dans les locaux ;
- Absence d’assurance habitation contre les risques locatifs ;
- Non-respect de l’obligation contractuelle de jouissance paisible des locaux.
Défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie
Le paiement du loyer et des charges locatives est l’obligation principale d’un contrat de location. En effet, c’est en contrepartie du versement de ces sommes que le bailleur s’engage à mettre le bien à disposition du locataire.
L’absence de paiement est donc un motif légitime de résiliation du contrat, qui peut tout à fait faire l’objet d’une clause résolutoire aux yeux de la loi. En cas de loyers impayés donc, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause en suivant la procédure détaillée un peu plus loin dans l’article.
De même, le non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat peut entrainer sa résiliation. En effet, si le dépôt de garantie constitue une obligation contractuelle, alors la loi autorise le bailleur à insérer cet événement dans la clause résolutoire.
Défaut d’assurance habitation
Lors de la conclusion d’un contrat de location, il est d’usage de souscrire une assurance habitation ou encore une assurance dite « PNO » (propriétaire non occupant). Cette obligation contractuelle à pour but de contrer les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, etc.).
Il s’agit d’une obligation légale, et chaque locataire doit délivrer annuellement à son bailleur une attestation d’assurance habitation. Le non-respect de cette obligation peut également faire l’objet de la clause résolutoire.
Troubles du voisinage avérés
Enfin, la loi autorise le trouble avéré du voisinage (aboiement de chiens, nuisances sonores, etc.) comme cause possible de mise en œuvre d’une clause résolutoire. En effet, au titre d’un contrat de bail, le locataire a pour obligation de « jouir paisiblement des locaux ». Les troubles du voisinage dont il se serait rendu responsable, et qui auraient été constatés par le bailleur ou la justice peuvent donc mener à l’expulsion du locataire, au titre de la clause résolutoire.
Le bailleur devra respecter la procédure de mise en œuvre de la clause résolutoire (mise en demeure, envoie d’un commandement de payer, assignation au tribunal pour faire constater le manquement contractuel), excepté si son locataire a déjà fait l’objet d’une condamnation judiciaire pour trouble du voisinage. Dans ce second cas, le bailleur pourra saisir directement le juge pour faire appliquer la clause, sans qu’il ne soit nécessaire de respecter les 2 premières étapes de la procédure.
Comment la mettre en œuvre ?
La clause résolutoire, si elle facilite l’expulsion d’un locataire fautif, n’est pas a elle seule suffisante. Le bailleur doit en effet respecter les étapes conduisant à sa mise en œuvre.
Conditions à remplir
Pour pouvoir être valablement mise en œuvre, la clause résolutoire doit mentionner, dans ses dispositions, toutes les situations qui justifieront la résiliation unilatérale du contrat de bail en cas de faute du locataire.
Aussi, le bailleur doit respecter la procédure de déclanchement de la clause résolutoire.
Etapes à respecter
Le bailleur qui constate un manquement dans les obligations contractuelles faisant l’objet de la clause résolutoire doit respecter les étapes suivantes pour la mettre en œuvre :
- Mettre en demeure son locataire de régulariser sa situation (en précisant le délai dont il dispose pour s’exécuter) ;
- En l’absence de régularisation, le bailleur doit lui transmettre, par voie d’huissier, un commandement lui ordonnant de s’exécuter dans un délai donné et comportant l’ensemble des montants dus par le locataire s’il s’agit d’un manquement lié aux paiement du loyer ou des charges ;
- Enfin, à l’expiration du délai donné dans le commandement d’huissier, le bailleur doit assigner son locataire en justice pour faire reconnaitre le manquement aux obligations contractuelles et valider la mise en œuvre de la clause résolutoire.
La clause résolutoire ne fait pas l’objet d’une exécution automatique. Des délais sont laissés au locataire pour se régulariser. Par exemple, le commandement d’huissier laisse en principe un délai pour régularisation de :
- 2 mois en cas de non-paiement du loyer ou des charges ;
- 1 mois en cas de non-versement du dépôt de garantie ;
- 1 mois pour l’absence de souscription à une assurance habitation.
Les limites à la mise en œuvre d’une clause résolutoire
La mise en œuvre de la clause résolutoire nécessite l’intervention d’un juge, qui sera simplement chargé de valider ou d’invalider l’effectivité de la clause résolutoire. Pour cela, le bailleur devra apporter l’ensemble des preuves à sa disposition permettant d’attester qu’une obligation contractuelle insérée dans la clause résolutoire n’a pas été respectée par son locataire.
Si le juge constate que le locataire est coupable d’un manquement à l’une de ses obligations objets de la clause résolutoire, alors il dispose de deux options :
- Valider la résiliation du contrat de location, et obliger ainsi le locataire à quitter les lieux ;
- Accorder un délai de grâce au locataire, afin qu’il puisse s’acquitter de ses dettes locatives auprès du bailleur. Toutefois, et conformément à la loi Alur, ce délai ne peut dépasser 3 ans.
Quels sont les recours en l’absence de clause résolutoire ?
En l’absence de clause résolutoire dans le bail d’habitation, le propriétaire peut mettre fin au contrat en suivant les mêmes étapes :
- Mettre en demeure le locataire ;
- Lui envoyer un commandement de payer édité par un huissier ;
- Assigner le locataire en justice s’il ne s’acquitte pas de ses dettes.
La principale différence réside dans le fait qu’un juge devra apprécier les éléments pour valider la demande de résiliation du contrat. En effet, en l’absence de clause, c’est un juge qui doit apprécier la gravité des manquements contractuels et décider des mesures à prendre.
FAQ
Pourquoi insérer une clause résolutoire dans un bail d’habitation ?
La clause résolutoire accorde plus de sécurité aux bailleurs et leur permet de gagner du temps lorsqu’ils constatent un manquement dans les obligations du locataire. En effet, la présence d’une clause résolutoire accélère la procédure d’expulsion d’un locataire fautif, car le juge n’a qu’à constater le non-respect de la clause pour ordonner l’expulsion.
Peut-on annuler une clause résolutoire ?
Une clause résolutoire qui ne respecterait pas les dispositions légales est réputée non-écrite et ne s’applique ainsi pas au locataire. Si la clause respecte scrupuleusement les dispositions légales, alors il est impossible de la faire annuler, elle s’applique aux parties signataires du contrat de bail.
Comment rompre un bail d’habitation ?
Pour rompre un contrat de location, il est nécessaire de faire parvenir au bailleur un courrier avec accusé de réception indiquant votre volonté de donner congé au bail. Vous devrez alors respecter un délai de préavis, et continuer à vous acquitter de vos obligations contractuelles jusqu’à la date effective de fin du bail.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 17/08/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Bonjour , j aurai aimer savoir si dans le cas ou la dette total du loyer est solder en totalité avant l ‘ audience est que l’expulsion peut être comeme prononcer ?
MERCI
Bonjour,
A l’issue d’une audience devant le tribunal, le locataire dispose de 2 mois (ou du délai accordé par le juge) pour s’acquitter de sa dette. S’il a réglé les sommes dues, il peut rester dans le logement.
En l’occurence, si la dette est réglée avant de passer devant le juge, le locataire devrait également pouvoir rester dans le logement.
Nous espérons avoir su répondre à votre question.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaiterais savoir où et comment inscrire cette clause sur mon bail meublé.
Merci par avance
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.
bonjour
je suis actuellemnt convoquer au tribunal pour clause resolutoire ,je dois encore un peu plus de 950e du au confinement et couvre feu j ai eu une perte de revenu , si je paye la moitier ou la totalite de la somme du eest ce que je serai quand meme expulser ou je pourrais rester dans le logement? sur la convocation il es indique que je suis dans le logement sans droit ni titre alors que je n est pas etait informe de cela , je suis maman solo de trois enfants et auto entrepreneuse .
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.
bonjour,
j’ai eu un commandement de payer pour 1 mois de retard de loyer il m’a été précisé que j’avais deux mois pour régler cette dette de loyer la semaine d’aprés j’ai régler cette dette est ce que de ce fait la clause resolutoire prends fin et je ne serais donc pas expulser
Bonjour,
En présence d’une clause résolutoire, le propriétaire peut délivrer un commandement de payer afin de réclamer les sommes dues. Le locataire dispose alors de deux mois afin de payer les sommes réclamées.
Si les sommes dues ont été payées dans les deux mois, le locataire peut en effet demeurer dans le logement.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Pourriez vous me dire si cette clause résolutoire est bien rédigée : “Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : – deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ; – un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire,… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour
Mon propriétaire me loue en bail d habitation , il me reproche de faire un usage commercial du lieu et donc me donne conges des la 1ere annee.. a t il le droit.Merci pour votre retour cordialement
Bonjour, L’usage d’un bien loué doit être conforme à sa destination. En effet, un bail ou un règlement de copropriété peut contenir une clause dite “d’habitation bourgeoise” impliquant un usage du bien uniquement pour s’y loger en interdisant l’exercice d’une activité commerciale. A ce titre, les activités libérales y sont tolérées. Le non respect d’une telle clause peut donc avoir pour effet la résiliation immédiate du bail. D’autre part, même en l’absence d’une telle clause l’usage du bien doit être conforme à sa destination ( bail d’habitation ou bail commercial, ou encore bail mixte). Si le locataire ne respecte pas… Lire la suite »
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
BONJOUR mon locataire ne paye pas regulierement ses charges et loyers depuis de nombreuses annees pour un f1.il me doit actuellement presque 1000 euros .il n a pas d assurance et ne me fournit pas ses papiers de sejour.je lui ai fait une lettre de rupture de bail avec REC ARECPETION en lui laissant plus de deux mois pour quitter le logement .que dois je faire faire maintenant pour finaliser cette rupture ?? sinceres salutations
Bonjour, Après avoir délivré un congé avec préavis à votre locataire pour motif légitime et sérieux, le locataire dispose de toute la durée du préavis pour quitter le logement. Lors du départ du locataire, il faudra réaliser un état des lieux de sortie afin de constater les éventuelles dégradations et de déterminer le responsable selon les cas. Si à l’issue préavis, le locataire se maintient dans les lieux alors il devient occupant sans droit ni titre. De ce fait, vous pouvez le mettre en demeure de quitter les lieux et si le maintien persiste débuter une procédure d’expulsion. En espérant… Lire la suite »
Bonjour,
j’ai emménagé dans un meublé en décembre 2021 (620e loyer/80 charges)
Le propriétaire 8 mois plus tard me demande 783e de charges récupérable en plus de mon loyer.
Es ce simplement légal et n es ce pas une sous estimation des charges?
Dois je lui demander les relevés sous 3 ans?
Ou tout ça vous parait plausible?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
En principe, le propriétaire doit fournir une régularisation annuelle des charges locatives et cette régularisation doit être établie sur la base des dépenses effectives et justifiées de l’année. Si le propriétaire vous demande de payer 783€ de charges récupérables en plus de votre loyer, il doit être en mesure de vous fournir un décompte précis des dépenses effectives et justifiées sur la période concernée.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
je souhaiterai connaître les étapes après le commandement de payer ? C’est un peu contradictoire, d’un côté, j’entends qu’avec la clause résolutoire le contrat est résilié de plein droit et il n’y a pas besoin de saisir la justice et de l’autre faire valider ou non la clause résolutoire par le juge. Je présume qu’il faut quand même passer devant le juge pour qu’il établisse un titre exécutoire pour une injonction de payer ?
Bonjour, La clause résolutoire dans un bail d’habitation permet en effet de résilier le contrat sans passer par les tribunaux. Toutefois, l’effet de la clause résolutoire n’est pas immédiat. Ainsi, la mise en œuvre de cette clause implique de respecter 2 étapes : 1. la mise en demeure envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception ; 2. le commandement adressé par commissaire de justice (si le locataire ne répond pas à ses obligations après la mise en demeure). C’est uniquement lorsque le locataire persiste à ne pas répondre à ses obligations après expiration du délai inscrit dans le commandement… Lire la suite »
Bonjour , je souhaite faire un bail dans le cadre d’une location de maison non meublé,
des clauses résolutoires seront-elles intégrées?
cordialement
Bonjour,
Oui, la clause résolutoire concerne autant le bail d’habitation meublée que celui d’une location vide. Le propriétaire doit donc l’insérer dans le contrat.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace