La clause résolutoire dans le bail d’habitation
Dernière mise à jour le 20/08/2020
La clause résolutoire, dans un bail d’habitation meublée ou non meublée, est un mécanisme permettant au bailleur de résilier unilatéralement le contrat de plein droit en cas de manquements du locataire à ses obligations. La clause résolutoire a une visée punitive, c’est-à-dire qu’elle sert à sanctionner les éventuelles négligences du locataire (impayés de loyers notamment).
Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?
Dans un bail à usage d’habitation, le propriétaire décide fréquemment d’insérer une clause résolutoire pour s’offrir une meilleure sécurité juridique. En effet, en cas de manquements du locataire à ses obligations contractuelles (obligation de payer le loyer et les charges locatives notamment), la clause résolutoire permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement.
En mettant en oeuvre la clause résolutoire, le bailleur accélère la procédure de résiliation du contrat de bail, en ce sens qu’aucune action en justice n’a besoin d’être ouverte pour obtenir une résiliation judiciaire du bail et procéder à l’expulsion du locataire.
Les cas où la clause résolutoire est admise dans un bail d’habitation
La loi du 6 juillet 1989 prévoit les situations précises dans lesquelles la mise en oeuvre d’une clause résolutoire est justifiée. Il s’agit :
- du non-paiement des loyers et/ou des charges locatives ;
- du non-versement du dépôt de garantie par le locataire à son entrée dans le logement ;
- de la non-souscription par le locataire d’une assurance habitation ou d’une assurance propriétaire non occupant (PNO) contre les risques locatifs ;
- du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux, et notamment en cas de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée.
Pour pouvoir être valablement mise en oeuvre, la clause résolutoire doit mentionner, dans ses dispositions, toutes ces situations qui justifieront la résiliation unilatérale du contrat de bail en cas de faute du locataire.
La mise en oeuvre pour défaut de paiement ou non-versement du dépôt de garantie
S’agissant des deux premières conditions énoncées ci-dessus, la mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation doit respecter une procédure spécifique.
- Étape 1 : Le bailleur envoie un commandement de payer au locataire par acte d’huissier.
- Étape 2 : Un délai de deux mois à compter de la signification du commandement est accordé au locataire afin qu’il puisse régulariser sa situation.
- Étape 3 : Si, à l’expiration de ce délai, le commandement de payer demeure infructueux, la clause résolutoire se met en oeuvre et le bail peut être résilié unilatéralement par le bailleur. Cette disposition résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
- Étape 4 : Pour mettre en oeuvre la clause résolutoire, le bailleur doit assigner le locataire devant les tribunaux. La saisine du juge permettra de faire constater la clause résolutoire ainsi que la bonne foi du bailleur. À ce titre, le juge se chargera de prononcer la procédure d’expulsion du locataire.
La mise en oeuvre pour défaut d’assurance
En principe, chaque année, le locataire doit remettre au bailleur une attestation certifiant qu’il a bien souscrit une assurance habitation contre les risques locatifs. En l’absence d’un tel justificatif, le bailleur peut signifier au locataire par huissier de justice un commandement d’avoir à fournir son attestation d’assurance. Dans ses dispositions, le commandement doit reproduire l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, sous peine de nullité.
À compter de la signification du commandement, le locataire dispose d’un délai d’un mois pour fournir au bailleur une attestation d’assurance. À défaut, le bailleur pourra mettre en oeuvre la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail d’habitation.
La loi Alur de mars 2014 a consacré le principe selon lequel le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire. Dans ce cas, la souscription de l’assurance emporte renonciation à la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Toutefois, il s’agit simplement d’une possibilité et non d’une obligation.
Clause résolutoire dans le bail d’habitation et troubles de voisinage
La loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance prévoit la possibilité pour le bailleur d’insérer une clause résolutoire pour cause de troubles de voisinage commis par son locataire.
Les troubles de voisinage sont caractérisés par des nuisances sonores (tapage nocturne, aboiements de chiens…), des désordres ou des manifestations anormales engendrant un dommage pour les autres locataires ou co-propriétaires.
En vertu de l’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989 mentionné précédemment, la mise en oeuvre de la clause résolutoire pour troubles de voisinage doit être précédée du prononcé de la décision passée en force de chose jugée attestant l’effectivité des troubles de voisinage.
À l’issue du prononcé de la décision, le bailleur peut valablement mettre en oeuvre la clause résolutoire et résilier de plein droit le bail d’habitation en cours d’exécution. Le locataire pourra alors être expulsé, deux mois suivants l’envoi d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.
Effectivité de la clause résolutoire et délais de grâce octroyés par le juge
Dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la saisine du juge est obligatoire afin de constater l’effectivité de la clause résolutoire. À cet effet, le locataire qui se trouve dans l’impossibilité immédiate de régulariser sa situation peut se voir accorder un délai de grâce supplémentaire par le juge. Cette disposition résulte de l’application des articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil.
Conformément à la loi Alur du 24 mars 2014, les délais de grâce ont été rallongés pour favoriser la protection du locataire dans le cadre des baux d’habitation. Désormais, ces délais peuvent être portés au maximum à trois ans, contre deux auparavant.
Si le prononcé de la décision accordant un délai supplémentaire au locataire a eu lieu avant l’expiration des deux mois suivants le commandement, alors les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Le cas échéant, la clause résolutoire produit ses effets et le bail est résilié.
Ainsi, même si la clause résolutoire produit effectivement des effets juridiques, il existe tout de même des mécanismes permettant au locataire d’en réduire son efficacité et de contraindre sa mise en oeuvre.
Exemple de clause résolutoire dans un bail d’habitation
Voici un exemple de clause résolutoire à insérer dans un bail d’habitation meublée ou non meublée :
« Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner une résolution en justice :
• Deux mois après un commandement demeurait infructueux à défaut de paiement du loyer ou des charges locatives convenus entre les parties ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;
• Deux mois après le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués résultant notamment de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ;
• Un mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux. »
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 20/08/2020
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour , j aurai aimer savoir si dans le cas ou la dette total du loyer est solder en totalité avant l ‘ audience est que l’expulsion peut être comeme prononcer ?
MERCI
Bonjour,
A l’issue d’une audience devant le tribunal, le locataire dispose de 2 mois (ou du délai accordé par le juge) pour s’acquitter de sa dette. S’il a réglé les sommes dues, il peut rester dans le logement.
En l’occurence, si la dette est réglée avant de passer devant le juge, le locataire devrait également pouvoir rester dans le logement.
Nous espérons avoir su répondre à votre question.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaiterais savoir où et comment inscrire cette clause sur mon bail meublé.
Merci par avance
Bonjour,
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bonjour
je suis actuellemnt convoquer au tribunal pour clause resolutoire ,je dois encore un peu plus de 950e du au confinement et couvre feu j ai eu une perte de revenu , si je paye la moitier ou la totalite de la somme du eest ce que je serai quand meme expulser ou je pourrais rester dans le logement? sur la convocation il es indique que je suis dans le logement sans droit ni titre alors que je n est pas etait informe de cela , je suis maman solo de trois enfants et auto entrepreneuse .
Bonjour,
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bonjour,
j’ai eu un commandement de payer pour 1 mois de retard de loyer il m’a été précisé que j’avais deux mois pour régler cette dette de loyer la semaine d’aprés j’ai régler cette dette est ce que de ce fait la clause resolutoire prends fin et je ne serais donc pas expulser
Bonjour,
En présence d’une clause résolutoire, le propriétaire peut délivrer un commandement de payer afin de réclamer les sommes dues. Le locataire dispose alors de deux mois afin de payer les sommes réclamées.
Si les sommes dues ont été payées dans les deux mois, le locataire peut en effet demeurer dans le logement.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Pourriez vous me dire si cette clause résolutoire est bien rédigée : “Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur : – deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ; – un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire,… Lire la suite »
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.
bonjour
Mon propriétaire me loue en bail d habitation , il me reproche de faire un usage commercial du lieu et donc me donne conges des la 1ere annee.. a t il le droit.Merci pour votre retour cordialement
Bonjour, L’usage d’un bien loué doit être conforme à sa destination. En effet, un bail ou un règlement de copropriété peut contenir une clause dite “d’habitation bourgeoise” impliquant un usage du bien uniquement pour s’y loger en interdisant l’exercice d’une activité commerciale. A ce titre, les activités libérales y sont tolérées. Le non respect d’une telle clause peut donc avoir pour effet la résiliation immédiate du bail. D’autre part, même en l’absence d’une telle clause l’usage du bien doit être conforme à sa destination ( bail d’habitation ou bail commercial, ou encore bail mixte). Si le locataire ne respecte pas… Lire la suite »
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
BONJOUR mon locataire ne paye pas regulierement ses charges et loyers depuis de nombreuses annees pour un f1.il me doit actuellement presque 1000 euros .il n a pas d assurance et ne me fournit pas ses papiers de sejour.je lui ai fait une lettre de rupture de bail avec REC ARECPETION en lui laissant plus de deux mois pour quitter le logement .que dois je faire faire maintenant pour finaliser cette rupture ?? sinceres salutations
Bonjour, Après avoir délivré un congé avec préavis à votre locataire pour motif légitime et sérieux, le locataire dispose de toute la durée du préavis pour quitter le logement. Lors du départ du locataire, il faudra réaliser un état des lieux de sortie afin de constater les éventuelles dégradations et de déterminer le responsable selon les cas. Si à l’issue préavis, le locataire se maintient dans les lieux alors il devient occupant sans droit ni titre. De ce fait, vous pouvez le mettre en demeure de quitter les lieux et si le maintien persiste débuter une procédure d’expulsion. En espérant… Lire la suite »
Bonjour,
j’ai emménagé dans un meublé en décembre 2021 (620e loyer/80 charges)
Le propriétaire 8 mois plus tard me demande 783e de charges récupérable en plus de mon loyer.
Es ce simplement légal et n es ce pas une sous estimation des charges?
Dois je lui demander les relevés sous 3 ans?
Ou tout ça vous parait plausible?
Merci pour vos réponses
Bonjour,
En principe, le propriétaire doit fournir une régularisation annuelle des charges locatives et cette régularisation doit être établie sur la base des dépenses effectives et justifiées de l’année. Si le propriétaire vous demande de payer 783€ de charges récupérables en plus de votre loyer, il doit être en mesure de vous fournir un décompte précis des dépenses effectives et justifiées sur la période concernée.
En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace