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Peut-on louer un logement avec un bail verbal ?
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Malgré la loi du 6 juillet 1989 exigeant la conclusion d’un contrat de bail de location par écrit, la jurisprudence a, à maintes reprises, reconnu la validité du bail verbal entre le propriétaire et le locataire. Toutefois, il est fortement recommandé d’établir un écrit pour prévenir des litiges relatifs à la location.
Qu’est-ce qu’un bail verbal ?
La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose la rédaction d’un contrat écrit pour les contrats de location. Toutefois, la loi ne prévoit aucune sanction en l’absence d’écrit.
Par ailleurs, la jurisprudence a admis la conclusion d’un bail verbal entre le locataire et le propriétaire. Le bail verbal ou le bail rural verbal concerne notamment les contrats conclus entre particuliers pour un bail rural long terme, un bail commercial ou tout autre type de bail.
Bon à savoir : Le bail rural environnemental est une mesure mise en place en 2006. Elle repose sur les principes du bail rural classique et y ajoute des perspectives écologistes.
Attention : Lorsqu’un bail rural prend fin, le locataire a droit à une indemnité de sortie, en particulier lorsqu’il a apporté des améliorations aux lieux qu’il louait.
Le bail verbal est un contrat de location qui est conclu entre les deux parties sans rédiger d’écrit. Il suffit que le bailleur et le locataire donnent leur consentement mutuel sur le logement loué (la chose) et le montant du loyer (le prix) pour que le bail verbal soit valable d’un point de vue juridique.
Bon à savoir : À n’importe quel moment de l’exécution du contrat de bail, les cocontractants peuvent néanmoins régulariser leur situation en rédigeant un contrat de location écrit.
Bail verbal : conditions de validité
Comme vu précédemment, le bail verbal est entièrement valable d’un point de vue juridique.
Dès lors qu’il porte sur un logement qui constitue la résidence principale du locataire, le bail verbal est soumis à la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, les dispositions impérative de la loi s’appliqueront notamment sur les aspects suivants :
- La durée minimale du bail de location imposée par la loi (variable selon la qualité du bailleur et selon qu’il s’agit d’un bail vide ou meublé) ;
- L’obligation du locataire de payer le loyer puisqu’en cas de loyer impayé ce dernier risque des sanctions ;
- Le respect par le locataire des règles de préavis applicables pour donner congé ;
- Les conditions de renouvellement après la fin de la durée du bail et les possibilités restreintes pour le bailleur de donner congé ;
- Les règles applicables à un éventuel dépôt de garantie.
Toutefois, les parties ne pourront pas profiter de certains aspects de la loi du 6 juillet 1989, faute d’écrit. Ainsi, par exemple, le bailleur ne pourra imposer d’augmentation de loyer au locataire puisqu’aucune clause de révision (avec indexation) n’aura été prévue. En effet, la loi encadre les augmentations de loyer, mais seulement si le contrat prévoit bien une clause de révision. Or le bail verbal ne prévoit, par nature, rien sur la question. Cette disposition fait suite à un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 4 octobre 1995 qui dispose que le tribunal ne peut accorder une indexation du loyer sans preuve de l’existence d’un accord entre le bailleur et le locataire.
Les avantages du bail verbal
Il paraît évident que le bail verbal comporte des avantages qu’il convient de prendre en considération. En particulier, le bail verbal permet :
- de simplifier les formalités administratives lors de la conclusion du contrat de bail ;
- au locataire de ne pas être exposé au risque de l’augmentation du loyer avec la mise en application de la clause de révision annuelle ;
- au locataire de ne pas voir la clause résolutoire se mettre en oeuvre dès le premier impayé ou en cas de non-versement du dépôt de garantie par exemple.
Les risques attachés au bail verbal
Toutefois, le bail verbal comporte des risques, tant pour le bailleur que pour le locataire.
En premier lieu, le logement est réputé être en bon état lors de l’entrée dans le logement. Il est effectivement rare qu’un état des lieux d’entrée soit effectué lors de la conclusion d’un bail verbal. Il en est de même pour les diagnostics techniques, qui seront, en cas de bail verbal, rarement communiqués au locataire.
Attention ! Un bail sans diagnostics techniques communiqués au locataire expose le bailleur à des sanctions.
Par ailleurs, le contrat n’étant pas écrit, celui-ci ne comporte pas de date d’effet officielle. Cela peut donc faciliter le congé du bailleur et mettre en difficultés le locataire.
De même, les clauses ne se présument pas. Cela signifie que toute clause spécifique doit être insérée dans un contrat formalisé par écrit. C’est pourquoi, s’agissant du bailleur, comme vu précédemment, celui-ci ne pourra appliquer ni la clause résolutoire ni la clause de révision annuelle des loyers dans le cadre d’un bail verbal. En cas de colocation, aucune clause de solidarité ne pourra être valable d’un point de vue légal.
En cas de litige, l’absence de contrat écrit constituera un inconvénient de taille puisqu’aucune preuve juridique ne pourra être rapportée.
Bail verbal et litiges : la charge de la preuve
En cas de litige relatif à l’exécution du bail de location, se pose la problématique de la charge de la preuve. Le bail verbal est d’autant plus exposé à ce risque puisqu’aucun écrit ne peut être rapporté. Le bailleur et le locataire se retrouvent alors sans preuve de la date d’entrée des lieux du locataire, des manquements éventuels des parties, etc.
Toutefois, conformément à l’article 1715 du Code Civil, en l’absence d’écrit, la preuve peut être rapportée par tout moyen. En particulier, la preuve du bail verbal peut être rapportée grâce à l’encaissement des loyers par le bailleur selon les modalités prévues entre les parties. Des témoignages du voisinage, de l’agence immobilière si les deux parties y ont fait appel ou du gardien de l’immeuble du logement loué pourront constituer également des preuves juridiques valables en cas de litige.
Bon à savoir : Il est à noter qu’en vertu de l’article 1353 du Code Civil, la charge de la preuve incombe au demandeur, c’est-à-dire à celui qui réclame l’exécution d’une obligation.
Bail verbal et assurance : les règles
La question de l’assurance d’un logement ayant fait l’objet de la conclusion d’un bail verbal reste de taille.
En effet, comme vu ci-dessus, les clauses relatives à l’exécution du contrat de location ne se présument pas. Ainsi, aucune clause obligeant le locataire à souscrire une assurance habitation ne pourra être valable d’un point de vue juridique.
Toutefois, dans le cadre d’un bail verbal, le locataire est toujours responsable civilement des éventuels préjudices qu’il pourrait causer au bailleur ou à des tiers pendant l’exécution du contrat. C’est pourquoi, même si la souscription d’une assurance habitation n’est pas une obligation formalisée par écrit, le preneur est tout de même tenu à cette formalité.
Expulsion suite à un bail verbal : comment faire ?
Comme vu précédemment, en l’absence d’un bail écrit, aucune clause résolutoire ne pourra être mise en œuvre en cas de manquement du locataire à ses obligations. C’est pourquoi, pour expulser un locataire suite à la conclusion d’un bail verbal, il convient :
- D’envoyer un commandement de payer au locataire ainsi qu’à son garant s’il en existe : le commandement doit alors mentionner la durée octroyée au preneur pour régulariser sa situation ;
- A défaut de régularisation, d’engager la procédure d’expulsion du locataire en ouvrant une action en justice devant le Tribunal de Grande Instance du lieu dont dépend le logement loué.
Bon à savoir : Conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre d’un bail verbal, chacune des parties peut demander, à n’importe quel moment, la régularisation du contrat par la conclusion d’un bail de location écrit.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Article intéressant. Mais ne traite pas du cas où le bailleur veut se séparer d’un mauvais locataire.
Bonjour,
Je vous invite à consulter directement l’article “Rompre un bail d’habitation par le propriétaire” de LegalPlace.
En espérant vous avoir aidé,
L’Equipe LegalPlace
Je vous remercie pour votre réponse rapide.
Un bail “verbal” est-il soumis à la règle des 3 ans ? Sachant qu’il n’ y a aucun écrit ?
Il y a eu un consentement verbal le 1er novembre 2020. Doit-on attendre 2023
sachant que le locataire crée des problèmes ?
Bonne journée, et merci.
bonjour,
J’ai un bail verbal depuis février 2003(numéro de mon paiement du 1 er loyer, quittance ordures ménagères taxe habitation. Mon propriétaire veut que je quitte les lieux dans les 6 mois sans rien de bien précis car il vend la maison. Pourriez-vous me dire s’il n’existe-il pas une loi et me dire laquelle exactement qui dit que le nouveau propriétaire qui va acheter la maison que je loue ne peut m’expulser que dans un délai de 2 ans à compter de la date d’achat du bien. C’est très urgent. Merci de vos conseils. Bonne soiréé. )
Bonjour,
Pour résilier un bail, le préavis à respecter est d’au moins 6 mois avant l’échéance de celui ci.
Dans votre situation, si votre propriétaire souhaite vendre la maison, il doit vous faire parvenir une lettre de congé au moins 6 mois avant la date de la vente.
Il n’existe pas de disposition légale qui impose au nouveau propriétaire de ne pas vous expulser dans un délai de 2 ans, d’autant plus si il souhaite habiter le logement.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Petite rectification : l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit bien que ” En cas d’acquisition d’un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.”
Bonjour,
En effet, merci de votre précision.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, J’ai une question assez sensible. L’immeuble dans lequel ma famille et moi sommes logés vient d’être acheté. Le nouveau propriétaire, une semaine après l’achat, s’entretient avec plusieurs d’entre nous pour nous dire qu’il envisage à terme la vente des appartements mais qu’il ne va pas mettre fin aux baux et il insiste la dessus. Deux jours plus tard, il nous donne congés pour vendre ce qui ne nous laisse que 6 mois de répit et aucune perspective car nous n’avions pas envisagé ce cas. Qu’en pensez vous ? L’engagement oral devant témoins est-il valable ? La disposition de l’article… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour nous hébergeons mes parents dans notre duplex. Nous leur avons pas fait de bail car celui-ci est verbal. Ma question est qu’elle est le désavantage pour lui mon père 67 ans à ne pas avoir de bail à la fin de l’année et pour nous si nous le relouons (s’il quitte) si la personne après lui peux revenir contre nous en cas de bail verbal?
Bonjour,
Malgré l’exigence d’un écrit en terme de bail, la jurisprudence admet la validité d’un bail verbal.
Ainsi, la preuve du bail peut être rapportée par tout moyen.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe Lega
Bonjour,
J’étais en colocation pendant plusieurs mois avec quelqu’un qui a disparu sans payer ses loyers, il n’avait pas de bail écrit mais le propriétaire l’a rencontré et avait donné son accord, sommes-nous dans un cas de bail verbal? De plus je n’ai signé aucune clause de solidarité avec ce nouveau colocataire puisqu’il n’y a pas eu de contrat écrit, est-ce que j’ai donc a rembourser les loyers impayés au propriétaire?
Bonjour, La solidarité s’applique dans le cadre d’un bail de colocation unique signé par les parties et incluant une clause de solidarité. Les obligations des locataires dépendent de la relation contractuelle par laquelle ils sont liés. Nous vous recommandons de contacter un avocat afin de lui exposer plus précisément les circonstances de cette colocation. Ce dernier sera alors en mesure de vous préciser vos obligations en fonction de la situation que vous lui exposerez de façon plus détaillée. Par ailleurs, en cas de litige entre un locataire et un propriétaire, chacune des parties a la possibilité de saisir la commission… Lire la suite »
Bonjour, Je suis un étudiant étranger en échange à Paris et j’ai été hébergé à titre gratuit dans un appartement que possède une amie pendant 2 mois. Cette amie m’avait affirmé à l’oral à mainte reprise que je n’avais pas besoin de payer de loyer malgré ma volonté à le faire. Mais voila, il y a un mois elle m’a demandé 1800 euros par oral pour les 2 mois que j’occupais l’appartement. Cette somme étant beaucoup trop chère pour moi, j’ai décidé de quitté l’appartement. Néanmoins, j’ai reçu un appel de son avocat m’indiquant qu’un contrat de bail oral avait… Lire la suite »
Bonjour,
Elle doit attester que le bail a existé. Pour cela, elle doit être capable de fournir des quittances de loyer, l’existence d’un contrat d’électricité, d’assurance, etc.
Votre situation reste néanmoins complexe et nécessite l’avis d’un professionnel en cas de poursuite.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Nous étions intéressés par la location d’une maison et nous avons dit au propriétaire par whatsapp que nous voulions la louer – par la suite – et aussi parce qu’il voulait de l’argent liquide etc. nous ne voulons pas signer la lettre d’intention.
Il demande maintenant des dommages et intérêts car, selon lui, nous avions un accord verbal qu’il prouve par des messages Whatsapp – nous n’avons jamais rien signé .
Bonjour,
La location d’un logement peut être valide dans le cadre d’un bail verbal. Cependant, a priori, cela implique que les parties se soient mises d’accord sur les conditions de location et que le locataire ait récupéré les clés et réglé le montant du dépôt de garantie et du 1er loyer notamment.
Le potentiel locataire peut opter pour un autre logement, il n’est pas engagé uniquement par l’intérêt porté sur un logement.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, le coût de rénovation énergétique étant supérieur à 50%de la valeur vénale ,le logement ayant un dispositif de chauffage ,le logement est il décent ?
Merci
Bonjour,
La décence d’un logement ne dépend pas uniquement du coût de rénovation énergétique ou de la présence d’un dispositif de chauffage. Elle est déterminée par une série de critères incluant la conformité aux normes de sécurité, de salubrité, et de confort. Il est donc nécessaire de considérer l’ensemble de ces critères pour déterminer si un logement est décent.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous sommes locataires d’un appartement depuis 4 ans. nous avions un bail écrit pour les 3 premières années. Entre temps l’appartement a été vendu à un autre propriétaire. Nous avions bien reçu la demande de congé pour vente. Le nouveau propriétaire, nous a dit oralement que nous n’étions pas obligés de partir. Nous recevons toujours nos quittances de loyer et nous payons notre loyer tous les mois. Nous n’avons signé aucun nouveau contrat de location. Le souci, est que le propriétaire nous demande maintenant de quitter les lieux au 31 octobre et de lui rédiger un courrier nous engageant… Lire la suite »
Bonjour,
Bien que le bail d’habitation doive être écrit, la jurisprudence reconnait l’existence de la location de logement au travers d’un bail verbal.
En principe, sans précisions contraires, le bail se poursuit dans les mêmes conditions que le bail initial. Cela signifie que si la durée du bail était de 3 ans, celui-ci est reconduit pour la même période (à partir de la date d’échéance prévue dans le contrat).
En cas de litige, il est possible de faire appel à la commission départementale de conciliation. Cette procédure amiable est gratuite.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Très bien mais comment demander les apl dans ce cas? J ai 50 000€ d amande à payer avant l automne et je n ai donc pas l argent (900€) pour payer le dépôt de garantie. En échange, mon propriétaire me laisse louer sans baille écris depuis plusieurs mois.