Etat des lieux pour bail commercial

Il est obligatoire d’établir un état des lieux à l’entrée dans les lieux ainsi qu’au départ du preneur pour le bail commercial en vertu de l’article L. 145-40-1 du Code de commerce (instauré par la loi Pinel du 18 juin 2014). Cette obligation s’applique aux baux relevant du régime des baux commerciaux dont la signature ou le renouvellement intervient après le 1er septembre 2014.

La réalisation de l’état des lieux incombe au bailleur et au preneur, ou à leurs mandataires.

L’état des lieux doit être réalisé à la conclusion ou au renouvellement du bail commercial, lors de la remise des clés par le bailleur (ou son représentant) au locataire.

De la même manière, l’état des lieux de sortie intervient au moment de la restitution par le preneur du local commercial au bailleur.

Il est par ailleurs imposé dans d’autres cas tels que la cession du droit au bail commercial ou la cession du fonds de commerce auquel auquel est attaché le bail commercial.

Il doit être conduit de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire (ou leurs représentants) puis signé par chacun d’entre eux.

En pratique, les parties devront décrire l’état locaux loués, pièce par pièce (neuf, bon état, état d’usage, mauvais état, etc.), en précisant à chaque fois s’il existe des dégradations particulières (fissures, tâches, trous, etc.).

Les équipements devront également être contrôlés en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle ou collective avec compteur individuel, avec un relevé des compteurs.

Une fois l’état des lieux réalisé, il doit être paraphé, daté et signé par le bailleur et le locataire.

Il sera alors considéré comme réalisé de manière contradictoire et attestera de l’état du logement à la remise des clés.

La loi précise qu’il doit être joint au contrat ou conservé par chacune des parties.

L’état des lieux a une valeur contractuelle et les deux parties seront liées par ce qu’elles ont constaté dans l’état des lieux. Ce document a ainsi une valeur juridique importante.

Cet état des lieux d’entrée pourra alors être comparé à l’état des lieux de sortie, effectué lui aussi de manière contradictoire entre les parties, afin de constater les éventuelles dégradations.

Si l’état des lieux ne peut pas être établi de manière contradictoire entre les parties, alors il devra être établi par huissier de justice saisi par l’un ou l’autre du bailleur ou du locataire. Les frais d’huissiers seront partagés à parts égales entre les deux parties.

Si le bailleur n’a pas fait son possible pour établir un état des lieux à la conclusion du bail commercial, alors la loi précise qu’il ne pourra pas se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil qui dispose que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Cela signifie qu’en l’absence d’établissement d’état des lieux, le bailleur ne pourra pas partir du principe qu’il a remis les locaux en bon état au locataire. Si des dégradations existent à la sortie, elles seront présumées (sauf à ce que la bailleur le prouve) avoir existé lors lors de la remise des clés.

La sanction du défaut d’établissement d’état des lieux est ainsi lourde de conséquence pour le bailleur.