ConnexionAcheter en SCI : la meilleure solution pour un achat immobilier ?
Dernière mise à jour le 18/11/2025
Acheter en SCI permet de donner la propriété d’un bien immobilier à une société et participe à la gestion de la SCI. Plusieurs possibilités sont offertes par cette forme de société, comme c’est le cas dans le cadre d’achat :
- De biens immobiliers en famille grâce à une SCI familiale ;
- D’appartements SCI pour les louer ;
- D’une maison en SCI dans le but d’y installer sa résidence principale…
Comment acheter un bien immobilier en SCI ?
Avant d’acheter en SCI, les associés doivent en constituer la structure. C’est pourquoi il est nécessaire d’établir précisément les statuts de la SCI. Les statuts doivent inclure les éléments de l’identité de la société et en fixer le fonctionnement.
Veiller à bien rédiger les statuts
Pour bien réussir leur achat en SCI, les associés doivent notamment définir :
- L’objet social de la SCI : par définition, l’objet de la société civile ne peut être commercial (comme par exemple l’achat en SCI pour revendre les biens immobiliers). Lorsque l’objet social mentionne une activité commerciale à titre principal, la société risque la requalification et l’assujettissement de facto à l’impôt sur les sociétés (IS). Si les associés souhaitent rester en société transparente à l’IR, ils ont donc tout intérêt à limiter les activités commerciales à un champ strictement accessoire.
- La gérance de la SCI : dans une SCI familiale constituée en vue de faciliter la transmission de patrimoine aux enfants, les parents ont tout intérêt à se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus, pour une durée maximale (jusqu’à leur décès ou jusqu’à la fin de la société par exemple).
- Son fonctionnement : convocation et tenue des assemblées, conditions de majorité lors des votes…
- Les règles concernant la cession et l’agrément à l’entrée de nouveaux associés : dans le cadre d’une SCI à vocation familiale, les associés prévoient généralement des modalités d’agrément strictes, afin de conserver l’intuitu personae.
Les statuts peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte authentique. Le recours à un notaire pour la rédaction des statuts suppose un coût supplémentaire.
Quelle fiscalité choisir pour la SCI ?
La fiscalité d’une SCI peut être optimisée, permettant aux associés de rentabiliser leur acquisition en supportant des charges fiscales moindre.
En effet, la SCI peut être soumise à l’IS à l’IR (comme c’est le cas pour les SCI transparentes). En règle générale, et pour des raisons de simplicité, les associés privilégient la SCI soumise à l’IR. Il est toutefois interessant de soumettre sa société à l’IS lorsque le niveau de revenus des associés les assujettit à une tranche élevée du barème fiscal.
Comment financer l’acquisition immobilière en SCI?
Au moment d’acheter un bien immobilier en SCI à plusieurs, les associés peuvent opter pour différents modes de financement tels que l’emprunt ou les apports au capital social de la société.
Les apports au capital social et les avances en compte courant
La SCI peut être propriétaire d’un bien immobilier suite à son affectation par les associés au capital social de la SCI.
Les associés peuvent également utiliser leurs fonds propres (voire emprunter) et affecter les sommes en compte courant ou au capital de la société civile.
Les emprunts
Une fois la société constituée, les associés peuvent faire emprunter les fonds nécessaires à l’acquisition immobilière par la SCI (le calcul d’intérêt de crédit en SCI se fait d’une façon spécifique). Le gérant formule la demande et monte le dossier à cet effet. Une fois le prêt conclu, l’argent est versé sur le compte bancaire de la SCI qui peut alors acheter.
Si l’emprunt est réalisé par une SCI familiale, elle aura droit à la protection prévue par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation. Ainsi, le compromis de vente sera conclu sous la condition suspensive de l’obtention de l’emprunt par la SCI familiale. La société ne sera donc pas contrainte d’acheter le bien si le prêt ne lui est pas accordé.
Pour bien acheter en SCI, les associés doivent donc calculer les frais liés aux différents modes de financement du bien immobilier.
Donation et démembrement de propriété pour réussir son achat en SCI
La SCI est souvent privilégiée pour ses avantages en matière de transmission de patrimoine. Au moment d’acheter en SCI, il est donc utile, dans cet objectif, de se poser immédiatement la question des donations de parts sociales.
Le donateur bénéficie d’un abattement à hauteur de 100 000 €, renouvelable tous les 15 ans, pour les parts de SCI données à son enfant. Lorsque l’achat en SCI est destiné à économiser sur les droits de succession, il est judicieux de transmettre les parts sociales immédiatement et progressivement.
Au moment d’évaluer leur montant, il est également important de tenir compte à la fois du passif mais également de la décote des parts sociales de la société.
Acheter en SCI permet de bénéficier du mécanisme de démembrement de propriété. Autrement dit, il est possible pour les associés qui décident de céder leurs parts, de choisir d’en donner uniquement la nue-propriété pour rester gérant. Par ce biais, ils gardent le contrôle sur le patrimoine familial et peuvent continuer à en jouir jusqu’à leur décès, tout en économisant en amont sur les droits de succession à payer par leurs héritiers.
- les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation
- Les droits à payer sur une donation selon le donateur
FAQ
Quels sont les avantages d'acheter en SCI ?
- Eviter la précarité du régime de l'indivision ;
- Faciliter la transmission d'un patrimoine immobilier ;
- Réduire les droits de succession.
Comment financer l'acquisition immobilière en SCI ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 18/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Puis je remonter les dividendes d’une executive vers une holding pour ensuite alimenter une sci et payer la maison en cash ?
Cordialement
Bonjour, En principe la remontée de dividendes d’une société d’exploitation vers une société holding est possible si la holding détient des parts dans la société distributrice. Conformément à l’article 145 du Code général des impôts, le régime mère-fille permet, sous conditions, une exonération d’impôt sur les sociétés à hauteur de 95 % des dividendes perçus. Les fonds ainsi perçus peuvent ensuite être utilisés par la holding pour réaliser un apport en compte courant ou une souscription au capital d’une SCI. Nous vous invitons à prendre contact avec un expert-comptable afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant… Lire la suite »
Bonjour famille de trois enfants je souhaite acheter la maison de mes parents décédé avec mon fils et ensuite la louer
Pour lui laisser un héritage et qu’il puisse investir dans d’autres biens à l’avenir
J’ai penser creer une sci ??
Qu’en pensez vous !!
Merci
Bonjour, Légalement, créer une SCI familiale avec son fils peut effectivement être une solution pertinente pour acheter la maison de vos parents, la gérer en location, et organiser sa transmission. La SCI permet de détenir le bien à plusieurs, de faciliter la gestion (notamment en cas d’indivision successorale) et d’anticiper la transmission grâce à des donations de parts sociales, tout en bénéficiant d’une fiscalité parfois avantageuse. L’article 1832 du Code civil définit la société comme un contrat par lequel deux ou plusieurs personnes conviennent d’affecter à une entreprise commune des biens en vue de partager les bénéfices. Il faut toutefois… Lire la suite »
Merci pour ces précisions.
Petite question complémentaire : dans le cas d’une SCI familiale avec location, est-ce que vous recommandez plutôt une donation progressive de parts ou une structuration dès l’origine avec démembrement, notamment quand l’objectif est clairement la transmission à moyen terme ?
J’imagine que l’arbitrage dépend beaucoup de la situation familiale et fiscale.
Bonjour, Le démembrement dès l’origine permet de séparer l’usufruit, conservé par les parents, de la nue-propriété transmise aux enfants, l’usufruit s’éteignant sans droits de succession au décès des donateurs. La donation progressive consiste à transmettre la pleine propriété de fractions de parts à intervalles réguliers, utilisant les abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans. Alors que le démembrement fige la valeur fiscale de la transmission plus précocement, la donation de parts en pleine propriété entraîne une perte immédiate de revenus et de droits de vote proportionnelle aux parts transmises. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui… Lire la suite »
Bonjour,
Je souhaite acheter le local commercial que j’occupe depuis 5 ans via une sci familiale que nous projetons de créer avec mes parents.
Le loyer que je verserai pour l’utilisation du local servira à rembourser le crédit bancaire fait à la banque pour acquérir ce bien. Le CA de la SCI sera constitué des loyers qui rembourseront le prêt.
devront nous quand même payer un impôt si nous somme assujetis à l’IS ?
Bonjour,
Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est imposée sur son bénéfice fiscal, calculé comme la différence entre les loyers encaissés et les charges déductibles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux, etc.). Le fait que les loyers servent à rembourser le prêt n’empêche pas en principe l’imposition : seule la part correspondant aux intérêts est déductible, le remboursement du capital ne l’est pas. Ainsi, si le résultat de l’exercice est positif après déductions, il sera en principe soumis à l’IS.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’aimerais acheter une maison avec mon conjoint. Nous pensions monter un SCI dans le but d’optiiser le chantier à venir, d’autat que la maison va générer des revenus locatifs.
Le vendeur propose de nous vendre sa SCI qui détient 100% de la maison et qu’il partage avec sa femme.
Quelle est la différence entre monter un SCI pour acheter une maison (frais de notaire 8%) ou acheter 100% des parts d’une SCI qui déteint une maison (frais de notaire sur part de SCI:5%)
J’ai l’impression que l’idée est bonne.
Qu’en pensez vous?
Bonjour, L’acquisition d’un bien immobilier via une SCI peut en principe se faire soit par l’achat direct du bien par une SCI nouvellement créée, soit par l’acquisition des parts d’une SCI déjà existante qui détient ce bien. Dans le premier cas, l’achat est soumis aux droits de mutation classiques sur l’immobilier, autour de 8 %. Dans le second, les droits d’enregistrement sur la cession de parts sociales sont en principe de 5 %, mais cette opération implique aussi d’assumer l’historique de la société (comptabilité, éventuelles dettes ou engagements). La différence porte donc en principe sur la fiscalité applicable et sur… Lire la suite »
Bonjour
Est ce que c’est possible de créer une SCI afin d’acheter un bien en vente à terme libre ?
Bonjour,
En principe, une SCI peut parfaitement acquérir un bien par le mécanisme de la vente à terme libre, prévu aux articles 1601-2 et suivants du Code civil, dès lors que cette opération entre dans son objet social. La société devient alors propriétaire au fur et à mesure des paiements fixés par le contrat.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Dans l’hypothèse de la constitution d’une SCI familiale, Si je suis, en tant que parent, le principal investisseur, est ce que donation (argent) à mes enfants pour l’achat du bien est préférable fiscalement à la transmission de parts de SCI ou inversement? et concernant la constitution de la SCI est ce que le capital de la SCI est forcement à minima à hauteur de l’achat du bien s’il n’est par financé par emprunt? PM
Bonjour, Je souhaite acheter un bien en SCI familiale (IR) avec possibilité de location ponctuelle. est-ce possible? Est ce que les charges de rénovation du bien peuvent être déductible?
Bonjour,
En principe, une SCI à l’IR peut acheter un bien destiné à la location ponctuelle, tant que cette activité reste civile (location meublée exclue sauf exceptions). En cas de location nue, les revenus devraient être imposés au nom des associés selon leur quote-part, et les charges de rénovation devraient être déductibles si elles sont nécessaires à la conservation du bien (article 31 du Code général des impôts). Les travaux d’agrandissement ou de construction ne devraient pas être déductibles dans ce cadre.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour à tous, Je suis marié avec trois enfants et nous sommes en pleine propriété de notre bien immobilier (Capital estimé 250KE). Nous avons également une résidence secondaire en location meublée longue durée avec autofinancement (Revenus > Charges annuelles dont crédit) restant à rembourser 99KE sur 12A faible TAE <1% (Capital estimé 150KE). J’envisage l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien avec gros travaux de rénovation (Enveloppe budgétaire Acquisition+Frais Notaire+Travaux (110KE) : Total 320KE) à usage locatif pour revenu annuel estimé à 22KE Cour Terme et 30KE Moyen Terme Est-ce que dans ce cas le recours à une SCI pour l’acquision… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.