ConnexionRécupérer un terrain agricole loué sans bail
Dernière mise à jour le 27/11/2024
Récupérer un terrain agricole loué sans bail est possible. La démarche est parfois longue mais peut aboutir.
Bien qu’il y ait absence de bail écrit, le bail agricole peut avoir de la valeur en tant que bail oral. Ce dernier n’a pas besoin de signer de conventions particulières entre l’exploitant et le bailleur tant que la nature commerciale de l’exploitation peut être démontrée.
Il est en revanche possible de récupérer un terrain agricole loué sans bail en cherchant des failles chez l’exploitant.
Absence de contrats, circonstances dans lesquelles récupérer un bail agricole loué sans bail, contacts de professionnels à qui s’adresser pour récupérer son terrain, retrouvez toutes les informations dans cet article.
Absence de contrat un atout pour récupérer un terrain agricole loué sans bail ?
Le bail agricole est souvent une garantie qui protège le bailleur tout aussi bien que l’exploitant. Il arrive pourtant fréquemment que des terrains agricoles soient cédés à l’exploitation sans rédaction de bail rural, ou parfois uniquement avec une promesse de bail rural. L’absence de contrat est-elle un atout pour récupérer un terrain agricole loué sans bail ?
Pas nécessairement. Dans le droit rural, l’absence de contrat écrit ne vaut pas pour autant absence de bail. Ces deux cas de figures ne peuvent êtres comparables. En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement.
Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.
Le bail verbal est une caractéristique qui peut vous empêcher de récupérer un terrain agricole loué sans bail facilement. En effet, ce dernier prend effet à partir du moment où peut être prouvé :
- une exploitation
- une transaction financière
- une activité agricole
Si l’agriculteur auprès duquel vous voulez récupérer votre terrain agricole sans bail peut prouver une exploitation des hectares mis à sa disposition, que cette exploitation se fait à titre onéreux via le versement d’un loyer, le contrat de bail verbal peut être mis en cause. Sans exploitation à titre onéreux, l’activité peut s’apparenter à un prêt d’usage et non un bail.
Le versement de la transaction financière doit se faire en monnaie et non en nature. Il doit s’agir de fermages, autre nom par lequel sont désignés quittances de paiement et preuves d’encaissement.
Les terres agricoles, quant à elles, doivent s’apparenter à une certaine catégorie d’exploitation. Ainsi, elles doivent relever des terres ou des pâturages. Il ne peut s’agir que d’un terrain dédié à l’exploitation agricole.
Dès lors que ces trois conditions sont réunies, peu importe que le bail rural soit ou non écrit, il vaut pour un bail oral. Récupérer un terrain agricole sans bail peut alors s’avérer compliqué, la loi du bail rural protégeant les exploitants grâce à la possibilité de reconductions tacites perpétuelles et du droit de préemption en cas de vente.
Dans quels cas récupérer un terrain agricole loué sans bail ?
Si récupérer un terrain agricole loué sans bail n’est pas une chose facile, elle n’est pourtant pas impossible. En effet, il existe des cas de figures dans lesquels l’exploitant peut rompre le bail, même verbal, ce qui permet de récupérer un terrain agricole loué sans bail.
- Deux non-paiements de fermage
- Actes néfastes à l’exploitation du bien agricole
- Détournement d’une clause du bail
- Reprise de bail par le bailleur pour exploiter le terrain par un époux/une épouse ou un descendant
- Départ à la retraite de l’exploitant
- Plan local d’urbanisme ou destruction non préméditée des biens
Si l’exploitant est dans l’incapacité de payer deux fermages – loyers – de suite, le bail agricole peut être remis en cause ce qui vous permet de récupérer un terrain agricole loué sans bail.
De même, bien que l’inexécution d’une clause du bail soit difficile à prouver étant donné la nature non écrite de ce dernier, il s’agit d’une éventualité pour récupérer un terrain agricole loué sans bail à ne pas négliger. On peut lui reprocher des actes néfastes pour la bonne exploitation du bien agricole. Ces derniers sont une clause rédhibitoire de cession de contrat.
Si le propriétaire qui tient à récupérer un terrain agricole loué sans bail veut le faire pour exploiter le terrain lui-même, il lui est possible de retrouver son terrain. Il en est de même si l’exploitation sera faite par un époux/une épouse du propriétaire, un.e concubin.e ou un.e descendant.e. Cette règle vaut également si le propriétaire a fait l’acquisition d’une ferme et qu’il souhaite gérer lui-même l’exploitation.
Si l’exploitant part à la retraite, il est alors possible de récupérer un terrain agricole loué sans bail.
Enfin, le bail est rendu caduque si le terrain agricole qu’on veut récupérer sans bail a été détruit de façon non préméditée et accidentelle. Le bail est également invalidé dans le cas où le terrain sera détruit pour le bien d’un plan local d’urbanisme.
Bon à savoir : une indemnité de sortie de fin de bail peut être versée au locataire sous certaines conditions.
A qui s’adresser pour récupérer un terrain agricole loué sans bail ?
Récupérer un terrain agricole loué sans bail est rarement une mince affaire. Vous pouvez néanmoins vous tourner vers des professionnels spécialisés qui vous aideront à récupérer votre bien.
C’est notamment le cas de :
- Syndicats de la propriété privée rurale de votre département
- Huissiers
Les syndicats de la propriété rurale sont souvent gérés par des bénévoles. Ces derniers ont néanmoins de l’expérience en matière de cas où il s’agit de récupérer un terrain agricole loué sans bail et peuvent être de bons conseils.
Enfin, dans tous les cas, pour récupérer un terrain agricole loué sans bail vous aurez nécessairement besoin d’un huissier. Ce dernier pourra vous éclairer sur vos droits afin de récupérer votre bien.Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 27/11/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
mon locataire refuse de me rendre mon bien makgre le deces de l usufriutier contractant que faire
Bonjour,
Au décès de l’usufruitier, l’usufruit s’éteint, ce qui entraîne normalement la fin des baux que celui-ci avait conclus sans l’accord du nu-propriétaire, notamment pour les baux ruraux ou commerciaux. Pour un bail d’habitation, le nu-propriétaire devient plein propriétaire, mais le contrat de location en cours peut se poursuivre selon la nature du bail et les clauses initiales.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Mon père a loué oralement 2 ha a un agriculteur sans versement de loyer. Comment pouvons-nous récupérer ce bien
Bonjour, Un accord oral et gratuit concernant une mise à disposition de terres à un agriculteur peut être requalifié en bail rural verbal si l’occupation est paisible, continue et à vocation agricole, même sans loyer, conformément à l’article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime. Ce bail étant de 9 ans par défaut, sa résiliation nécessite une notification en bonne et due forme avec un congé motivé, délivré par acte d’huissier au moins 18 mois avant l’échéance prévue à l’article L411-47 du même code. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner… Lire la suite »
Comment récupérer un terrain non constructible exploité sans autorisation ? Simple accord verbal de l’un des héritiers non validé ni approuvé par les trois autres héritiers.
Bonjour, En principe, lorsqu’un terrain agricole est occupé ou exploité sans bail écrit, la situation peut relever d’une occupation sans droit ni titre, sauf si un bail rural verbal est reconnu. En matière agricole, la simple mise à disposition, même orale, peut parfois être considérée comme un bail rural soumis au statut du fermage, avec des droits importants pour l’exploitant. Pour récupérer le terrain, il est donc nécessaire de vérifier si un bail rural, même tacite, est constitué et, le cas échéant, de respecter la procédure légale de résiliation ou de reprise prévue par ce statut. En espérant que notre… Lire la suite »
Bjr ma voisine veut me vendre une petite parcelle de vigne à côté de mon domicile qui est loué en fermage depuis plus de 10 ans à une personne qui est ouvrier chez un maraicher et qui ne
L’entretient plus depuis 2 ans les herbes recouvrent la vigne mais cette personne n’est pas d’accord elle voudrait l’acheter mais la propriétaire ne veut pas lui vendre car il a déjà d’autres parcelles non entretenues que faire
Bonjour,
Le fermier a un droit de préemption obligatoire si la parcelle est vendue (article L.412-1 du Code rural).
Si la vigne est abandonnée, la propriétaire peut demander en justice la résiliation du bail pour défaut d’exploitation (article L.411-31).
Tant que le bail n’est pas résilié, vous ne pouvez pas acheter sans lui notifier la vente et purger son droit.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour je vous écrit de la pare d’un amie qui est handicapé et qui a acheté un terrain friche sur le quelle il réside car il n’a pas beaucoup de revenus et son père qui lui a vendu il ya 4 ans veut récupére et il le arcelle avec un avocat car il veut le récupéré a til le droit de faire sa ya til des chance pour qu’il récupére
Bonjour, Si le terrain a bien été vendu il y a 4 ans et que l’acte de vente a été signé en bonne et due forme, le père de votre ami n’est plus juridiquement propriétaire du bien. En principe, il ne peut donc pas le récupérer, sauf s’il parvient à prouver en justice un vice du consentement (erreur, dol, violence) ou une nullité de la vente. Le fait que votre ami soit handicapé ou dispose de faibles revenus ne modifie pas directement la validité de l’acte, mais peut être pris en compte en cas de procédure abusive ou de harcèlement.… Lire la suite »
Bonjour,
Mes interrogations portent sur une succession d’une exploitation agricole. Nous sommes 4 indivisaires (nous n’avons à ce jour pas encore signés les documents relatifs à la succession), dont 1 qui exploite les terres etc ..
Ce dernier s’interroge sur la continuité de son activité et donc sur une possible vente de la ferme (Terres et Bâtiments ).
La question est la suivante (je ne traite pas de la SAFER), faut il une unanimité au niveau des indivisaires ou alors seulement les 2/3 pour que cette vente puisse être proposée ?
Merci
Bonjour, Dans le cadre d’une indivision, la vente des biens (terres et bâtiments) nécessite l’accord unanime des indivisaires, sauf si une convention d’indivision ou un règlement spécifique prévoit d’autres modalités. En général, une majorité des 2/3 n’est pas suffisante pour procéder à la vente d’un bien immobilier. Si la vente est envisagée, tous les indivisaires doivent donner leur consentement. Si un désaccord survient, il est possible de demander la sortie de l’indivision par voie judiciaire, mais cela peut entraîner des complications. Il est donc conseillé de discuter de cette question en assemblée et, si nécessaire, de consulter un notaire pour… Lire la suite »
Bonjour,je n ai pas voulu reconduire le bail à l agriculteur qui location mon champ car il y a changement de statut de leur gauche hors je viens de voir Qu il a epandu du purin sur ce champ que faut il faire car je comptais y mettre les chevaux de ma petite fille
Bonjour, Dans l’hypothèse d’un refus de la reconduction du bail rural dans les formes légales, notamment par un congé notifié au moins 18 mois avant l’échéance (article L.411-47 du Code rural et de la pêche maritime), et que le bail est donc échu, l’agriculteur n’a plus le droit d’occuper ou d’exploiter la parcelle. De plus, l’épandage réalisé sans droit ni titre constitue une voie de fait, voire une occupation sans droit. Il est possible, en premier lieu, de mettre en demeure par courrier recommandé l’ancien locataire de cesser toute intervention sur la parcelle. Si cela reste sans effet, il faut… Lire la suite »
Nous avons hérité d’un peu plus de 6 ha de terres et paturages.
L’agriculteur qui les exploite prétend tout louer mais il n’y a pas de bail ecrit. Or le fermage qu’il nous verse correspond à moins de 3 ha.
Peut on considérer qu’il loue seulement 3ha et que le reste est un prêt d’usage ?
Merci
Bonjour,
Sans bail écrit, un bail rural verbal peut être reconnu s’il y a paiement d’un fermage. Si l’exploitant paye pour 3 ha mais utilise 6 ha, il pourrait être considéré comme locataire de l’ensemble. Vous pouvez tenter de requalifier les 3 ha non payés en prêt à usage (commodat), mais cela peut être contesté.
Pour clarifier la situation, exigez un bail écrit ou récupérez les terres non payées. En cas de litige, saisissez le tribunal paritaire des baux ruraux.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Merci beaucoup pour votre réponse qui m’est utile.