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La résiliation d’un bail rural

La résiliation d’un bail rural

La résiliation d’un bail rural obéit à des règles spécifiques. Toutefois, les deux parties peuvent habituellement décider de rompre le contrat de location avant l’échéance prévue. De la même manière que pour le bail d’habitation, il est possible que la rupture soit effectuée à l’initiative du bailleur. Le repreneur bénéficie également d’une grande liberté. Néanmoins, certaines conditions doivent être remplies pour pouvoir exercer prématurément les droits de résiliation.

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

C’est un contrat par lequel le propriétaire d’un terrain agricole ou d’une exploitation met à la disposition d’une personne physique ou morale sa propriété à titre onéreux. Toutefois, le locataire doit nécessairement exercer des activités agricoles une fois qu’il occupera le bien sans quoi le bail sera invalidé. Si cette condition est remplie, l’exploitant aura la possibilité de s’acquitter des loyers en denrées ou en monnaie en fonction du type de contrat conclu. Notons que la SCI peut par exemple établir un bail rural en louant des biens.

Types de contrat

Il existe deux grandes catégories de baux ruraux définis par la loi :

  • Le bail à ferme ;
  • Le bail à métayage.

La principale différence entre ces contrats est liée au mode de rémunération du bailleur.

Bail à ferme

Il s’agit d’un contrat de location d’une ou plusieurs exploitations agricoles en vue d’une production destinée à la vente. Quand c’est le cas, le locataire porte le statut de fermier et il est tenu de verser une certaine somme à titre de loyer.

Bail à métayage

Le bail à métayage se définit comme la location d’une propriété rurale à un locataire appelé « métayer ». Ce dernier s’engagera à fournir au propriétaire une partie des récoltes à titre de loyer. Les contractants décident librement de tout ce qui concerne ce partage.

Les parties concernées

Le bail rural doit naître d’un commun accord entre les deux parties pour qu’il soit valide auprès des autorités compétentes. Toutefois, le consentement mutuel ne suffit pas pour donner une valeur juridique à ce contrat. Il faut que le propriétaire tout comme le locataire aient également la capacité de contracter un bail de ce type.

Bailleur

Le bailleur peut être :

  • Le propriétaire de la parcelle ou de l’exploitation agricole ;
  • Un indivisaire ;
  • Le conjoint, le concubin ou le partenaire de PACS du propriétaire ;
  • Un usufruitier.

Il faut que l’indivisaire reçoive l’aval de ses pairs. En revanche, le conjoint, le concubin, le partenaire de PACS du propriétaire et l’usufruitier du bien doivent obtenir le consentement du propriétaire. Dans les deux cas, le locataire a intérêt à demander une preuve de consentement par écrit.

Preneur à bail

Le terme « preneur à bail » désigne la personne physique ou morale qui assurera l’exploitation de la propriété agricole, c’est-à-dire le locataire. Ce dernier ne peut changer la destination des parcelles louées. Il a l’obligation d’exercer des activités agricoles une fois qu’il s’installera sur les terres concernées.

Bon à savoir : la durée minimale d’un bail est de 9 ans. Cependant, l’Article L416-1 du Code rural permet d’établir des baux d’une durée supérieure à celle-ci. Les deux parties peuvent conclure un contrat de location qui n’expirera que lorsque le locataire atteindra l’âge de la retraite.

Comment se passe la résiliation d’un bail rural en cours ?

En principe, les deux parties s’engagent à conduire le bail jusqu’à son terme. Toutefois, il leur est possible de le résilier prématurément sous certaines conditions. Les contractants peuvent procéder à la résiliation d’un commun accord. Néanmoins, une décision de justice peut aussi entraîner une rupture brusque du contrat.

Résiliation amiable

La résiliation anticipée d’un bail rural résulte dans la majorité des cas d’un accord à l’amiable. Dans ce cas, le locataire peut libérer une partie ou la totalité du bien loué. Cependant, il faudra que les deux contractants procèdent à l’apurement des comptes.

Résiliation judiciaire

Un juge judiciaire peut exiger la résiliation forcée du bail si l’une des deux parties n’est pas en mesure d’honorer ses obligations stipulées par le bail. Dans la pratique, le bailleur sera plus souvent amené à se lancer dans cette procédure. Le locataire n’a pas toujours intérêt à intenter une action en justice pour rompre le contrat de location. En effet, ses activités agricoles constituent sa principale source de revenus.

Bon à savoir : la rédaction d’un bail rural doit être effectuée par le notaire, dans le cas d’un bail notarié. Cela est obligatoire pour un bail à long terme, soit d’une durée supérieure à 12 ans.

Quels sont les motifs de résiliation d’un bail rural ?

La demande de résiliation doit avoir un motif valable si la décision ne résulte pas d’un commun accord. Ceux qui s’engagent dans cette voie peuvent heureusement invoquer de nombreux motifs. Encore faut-il savoir qui devra prendre l’initiative selon les circonstances.

À l’initiative du bailleur

D’une manière générale, le bailleur est autorisé à demander la résiliation du bail rural lorsque le locataire ne respecte pas l’une des clauses du bail. Dans la pratique, le propriétaire ou les ayants droit enclencheront cette procédure en cas d’impayé, pendant 2 mois successifs. Toutefois, les principaux concernés pourront également prendre cette décision si le locataire dénature une partie du bien loué.

Le bailleur a aussi le droit résilier le bail en cas de :

  • Reprise de l’exploitation par un conjoint, un descendant, un ascendant ou un partenaire pacsé du propriétaire ;
  • Reprise de l’exploitation par le propriétaire ;
  • Changement de destination du bien.
Bon à savoir : le bailleur peut également prendre cette décision lorsque le locataire approche de l’âge de la retraite ou quand le bail approche de son terme. Dans les deux cas, il doit en informer le preneur à bail 18 mois avant que la résiliation ne soit effective.

À l’initiative du preneur

Le fermier ou le métayer peut habituellement demander la résiliation d’un bail rural sans invoquer un motif particulier. Cela dit, il doit notifier le bailleur au moins 12 mois avant son départ. Bien entendu, il faut que les deux parties apurent également leurs comptes avant la date butoir.

Comment procéder à la résiliation d’un bail rural de façon unilatérale et de plein droit ?

Cette procédure obéit naturellement à un formalisme précis. Dans les grandes lignes, la personne souhaitant rompre le bail doit surtout respecter le délai de préavis imposé par la loi selon les motifs invoqués.

Si le bailleur désire mettre un terme au bail, il doit notifier le locataire au moins 18 mois avant la date à laquelle sa décision prendra effet. Un huissier de justice transmettra alors cette information aux personnes visées. Dans le cas où le preneur à bail souhaiterait résilier la location, il devra respecter un préavis de 1 an et informer l’autre partie par une lettre recommandée avec accusé de réception.

Quels sont les recours possibles ?

Le bailleur et le locataire peuvent tous deux contester la résiliation du bail rural. Pour cela, le principal concerné doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux dans les 4 mois suivant sa notification. Le recours prendra la forme d’une simple lettre recommandée avec accusé de réception.

Le juge appréciera la décision sur le fond et sur la forme avant de rendre son verdict. Au-delà d’une simple contestation, la partie plaignante peut demander une extension de la durée du bail.

FAQ

Comment le loyer est-il fixé ?

En principe, lors de la création du contrat, le bailleur et le locataire se mettent d’accord sur le loyer. Toutefois, cela reste une simple estimation, car la détermination du loyer n’est pas laissée au libre choix des deux parties. Le montant demandé doit se situer entre des minima et des maxima définis par l’autorité préfectorale. Il varie selon la nature :

● Des terres ;

● Des bâtiments d’exploitation et d’habitation.

La rédaction d’un bail rural est-elle payante ?

Cela dépend essentiellement du type de contrat. Si le locataire et le bailleur se mettent d’un commun accord à rédiger et signer directement le bail rural, la démarche n’engendre aucuns frais. Il s’agit ici d’un acte sous seing privé. En revanche, ce n’est pas le cas d’un bail notarié. En effet, les deux parties doivent payer les honoraires du notaire pour la rédaction du contrat.

Quel autre recours possible à part la résiliation d’un bail ?

Les raisons qui incitent le locataire ou le bailleur à donner congé ou à rompre le contrat sont multiples. Toutefois, il est possible de recourir à une autre démarche plus avantageuse pour les deux parties. Il s’agit de la cession de bail. Même si en principe cette procédure est interdite, quelques dérogations permettent au locataire de céder son bail avec l’autorisation du bailleur. Si le preneur obtient l’accord de ce dernier, il peut proposer son bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires et d’exploitants. De cette façon, le propriétaire aura la possibilité de continuer à percevoir le loyer même après le départ de son ancien locataire.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 13/11/2020

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Francky Vincent
Francky Vincent
avril 9, 2021 12:21

Bonjour,
Un agriculteur fait du foin sur mon terrain. Il ne me paie aucun fermage. Devrais-je payer une indemnité d’éviction lorsque mon terrain deviendra constructible ?
Merci par avance !
Bonne journée

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 11, 2021 10:25

Bonjour,
En l’absence de fermage, la relation n’est pas constitutive d’un bail rural, et l’exigence de versement d’une indemnité d’éviction à l’agriculteur en cas de reprise du terrain ne s’applique a priori pas. Il s’agit en effet plutôt d’un contrat de prêt à usage, ou commodat, qui se définit comme la mise à disposition gratuite du terrain au preneur par le propriétaire.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Lucyna Andre
Lucyna Andre
avril 22, 2021 7:02

Bonjour Ma belle mère loue un terrain agricole à un cousin de la famille. Elle veut arrêter le contrat de location et vendre le terrain à la Mairie dans le but de construire une maison de retraite. Il n’y a pas de bail de location pour ce terrain. Est ce que le cousin peut lui demander les dédommagement même si le délai de préavis de 18 mois est respecté. Autre question dans un arrête de la Préfecture on trouve les valeurs de loyers à l’hectare qui concerne les terres nues. Est ce que ce sont les prix mensuel ou annuel… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 25, 2021 7:05
Reply to  Lucyna Andre

Bonjour,
Même lorsqu’il a été conclu un bail rural verbal, le bailleur qui souhaite reprendre le terrain loué suite à son changement de destination (lorsqu’il devient constructible) demeure tenu de verser au preneur des indemnités d’éviction dont le montant est fixé librement par les parties.
Le montant des fermages indiqué sur les sites des préfectures correspond au fermage annuel, et non mensuel.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Roland
Roland
avril 29, 2021 10:40

Bonjour, nous louons les terres à un fermier qui les cultives depuis 1997 et le renouvellement se fait en 2024, nous voudrions vendre les terres à un autre agriculteur. Pouvons-nous le faire en donnant la priorité à l’actuel preneur.
Merci . Bonne journée.

Fatna
Fatna
mai 5, 2021 1:35
Reply to  Roland

Bonjour, L’article L412-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que le propriétaire bailleur doit en cas de vente de terres ou de biens ruraux tenir compte du droit de préemption bénéficiant à l’exploitant preneur. Ainsi, si celui-ci remplit les conditions posées à l’article L412-5, le propriétaire bailleur est dans l’obligation de proposer par voie de notaire une offre de vente à l’exploitant. Celui-ci dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’offre. Si le propriétaire bailleur dispose d’un tiers acquéreur, il est tout de même dans l’obligation d’effectuer l’offre de vente à l’exploitant preneur… Lire la suite »

gmal
gmal
mai 11, 2021 11:59

bonjour, quelles sont les obligations du vendeur (ou acquéreur) et du preneur d’une parcelle en prêt d’usage et/ou bail rural oral ? en vous remerciant d’avance

VUILLEMIN
VUILLEMIN
mai 25, 2021 11:02

Bonjour,
J’ai hérité d’un terrain de 8 hectares de mon Père.
A sa mort, je lui ai promis de s’occuper de ses chevaux.
L’entièreté de la surface est baillée et j’aurais besoin de ses champs pour nourrir les chevaux (pâture+foin), je n’ai pas la moindre idée du type de bail.
Ma notaire m’évoque la possibilité de se déclarer auprès de la MSA au titre d’éleveur occasionnel (je parle avec mes mots…). Est-ce possible ?
De plus, les clôtures sont jonchés de ronces, puis-je aussi faire valoir le non-entretien ?
Merci par avance pour votre réponse.
Cordialement.

Etienne PARLEBAS
Etienne PARLEBAS
mai 27, 2021 6:40
Reply to  VUILLEMIN

J’ai un peu la même question : après leur retraite mes beaux-parents ont loué leurs 15 ha de terres à un GAEC. Mon neveu qui travaille avec des chevaux (art équestre/voltige) a monté un projet qui passe par la récupération de 5 ha pour y mettre ses chevaux. Ceci avec l’accord des fermiers locataires qui viennent de se voir octroyer 7 ha par le préfet après avis de la commission départementale. Mais il n’aura pas le statut d’agriculteur. Pourrons-nous lui mettre ces terres à disposition sans formalité particulière ? Sans passer par la même commision départementale ? Merci de votre… Lire la suite »

Fatna
Fatna
juin 9, 2021 3:56

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juin 18, 2021 6:17
Reply to  VUILLEMIN

Bonjour, Dans le cadre d’un bail rural, le bailleur est en droit de résilier le contrat afin de reprendre le bail dans le but d’exploiter le terrain jusque-là loué. La notification de la reprise du bail doit toutefois être communiquée au preneur dans le respect d’un préavis de 2 ans, et ne peut intervenir qu’à la fin de la 6e année du bail renouvelé, en cas de renouvellement du bail à l’expiration de sa durée légale fixée à 9 ans minimum. Il est également nécessaire que le bail renouvelé comporte une clause de reprise en cours de bail. Nous espérons… Lire la suite »

myriam feigna
myriam feigna
juin 2, 2021 10:48

bonjour,
j’ai eu question sur la résiliation d’un bail à fermage.
Le bail arrivera à échéance le 1er Janvier 2023.
Pour le résilier il faut le faire par l’intermédiaire d’un huissier, 18 mois avant l’échéance.
Dans mon cas, l’huissier doit intervenir le 1er Juillet 2021 ou dans le courant du mois de Juillet 2021?
Merci pour votre aide

Fatna
Fatna
juin 9, 2021 3:47
Reply to  myriam feigna

Bonjour,
La résiliation d’un bail rural est soumise à plusieurs conditions. En effet, le bailleur ne peut résilier le bail que dans des situations particulières telles que le non-paiement de fermage après mise en demeure ou le départ à la retraite du preneur.
Ainsi, les modalités de notification de résiliation dépendent du motif de résiliation.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

MODEF
MODEF
juin 17, 2021 3:58

comment résilier un bail rural notifié par un notaire d’un commun accord. Après avoir signé cet accord à qui l’adresser ?

Fatna
Fatna
juin 18, 2021 3:17
Reply to  MODEF

Bonjour,
Le bail rural peut être résilié à l’amiable entre le preneur et le bailleur. Les parties s’accordent ainsi sur la date de résiliation ainsi que le montant de l’indemnité de l’éviction.
Par ailleurs, la résiliation peut être communiquée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

margaron
margaron
juin 21, 2021 7:28

bonjour
après 3 mois de mise en demeure par un huissier pour 4ans de fermage impayé quelle est la démarche a suivre pour récupérer mes terres sachant que le gaec qui les utilise est en redressement judiciaire depuis 2015
cordialement

Fatna
Fatna
juin 22, 2021 11:07
Reply to  margaron

Bonjour,
Le non-paiement de fermage peut constituer un motif de résiliation du bail rural par le bailleur. Cependant, pour cela, il est nécessaire d’avoir effectué deux mises en demeure par acte d’huissier auprès du preneur.
Si tel est le cas, vous pouvez alors saisir par voie judiciaire le tribunal paritaire des baux ruraux afin de mettre fin au bail.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

LEVAL Constance
LEVAL Constance
juillet 6, 2021 4:41

Bonjour

Mon père a donné en location des terres agricoles sans avoir fait d’écrit. et il percevait un loyer que je perçois à présent.
Je n’ai aucune idée de la date du début de cette location.
Je souhaite à présent donné congé à ce locataire pour que mon fils (agriculteur) puisse reprendre l’exploitation
Je sais qu’il faut donner congé 18 mois avant mais comme je ne connais pas la date de débit comment faire ??
Merci pour votre réponse

Fatna
Fatna
juillet 8, 2021 12:40

Bonjour, En présence d’un bail rural oral, il peut être difficile d’établir la date de début d’exploitation des terres. Les parties peuvent alors se référer par exemple aux versements des loyers et à la date de commencement de ceux-ci. Toutefois, au regard de votre situation complexe, nous vous invitons à recueillir l’avis d’un professionnel. Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en… Lire la suite »

Laurent
Laurent
juillet 6, 2021 5:27

Bonjour,
Nous avons un contrat de fermage sur une partie de nos terres. Sur certaines parcelles, il est prévu un projet d’implantation éolien. Puisqu’il s’agit d’un changement de destination du bien (pendant au moins 40 ans), pouvons nous mettre fin au bail ou le modifier pour les surfaces concernées?
Merci pour vos réponses.

Fatna
Fatna
juillet 8, 2021 12:30
Reply to  Laurent

Bonjour,
Selon l’article L411-32 du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut résilier un bail rural lorsque les parcelles louées n’ont plus d’usage agricole. Elles subissent donc un changement de destination et deviennent constructibles.
Le bailleur doit alors notifier la résiliation du bail rural par un acte d’huissier au preneur. Celui-ci pourra alors bénéficier d’une indemnité d’éviction.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Fabrice Morin
Fabrice Morin
novembre 20, 2021 12:03

Bonjour,
Ma conjointe a acheté une maison avec un terrain agricole en 2013.
Un bail rural a été signé avec l’ancien propriétaire en 1992. Nous souhaitons récupérer le terrain pour y mettre des chevaux et pouvoir aménager un potager.
En respectant le délai de préavis de 18 mois, pouvons-nous envoyer ce préavis dès à présent ?
Merci de votre retour.

Najoie
Éditeur
Najoie
novembre 22, 2021 5:14
Reply to  Fabrice Morin

Bonjour,

Le propriétaire-bailleur est, en général, tenu d’attendre la fin du bail ou de l’un de ses renouvellements pour en demander la résiliation.
De plus, afin de résilier le bail, il faudra avertir le locataire au moins 18 mois avant l’échéance.
Si l’exploitant envisage de résilier le bail pour prendre sa retraite ou sa préretraite, il peut donner congé au propriétaire à chaque échéance annuelle du bail moyennant un préavis de 18 mois (il faut avoir au moins 60 ans ou être effectivement bénéficiaire de la préretraite).

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

ri laetitia
ri laetitia
novembre 23, 2021 10:25

Bonjour, Nous sommes en fermage viticole depuis février 2021, malheureusement le bailleur nous cause pas mal de soucis, à le double des clés du cuvage rentre quand il veut, déplace du matériel, jusqu’à y stocker un véhicule à l’intérieur pendant 1 semaine sans aucune demande préalable. De plus il est agressif et cela devient invivable nous avons du même déposer une main courante a la gendarmerie pour agression. Nous aimerions rompre le bail fermage, ayant eu une juriste qui nous a dit qu’a part une rupture à l’amiable, on ne peut pas faire grand chose si on ne veut pas… Lire la suite »

Mélie
Éditeur
novembre 23, 2021 12:21
Reply to  ri laetitia

Bonjour, Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel. Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/  Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ». N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement. En vous souhaitant une belle journée et que votre problème se résolve dans les plus brefs… Lire la suite »

PHILIPPE Béranger
PHILIPPE Béranger
novembre 25, 2021 4:57

Bonjour,
Je loue une parcelle de 1 hectare à un agriculteur, nous avons procédé a un nouveau bornage de cette parcelle, celle-ci n’est plus que 80 ares. Avons-nous l’obligation de louer cette parcelle à ce même agriculteur ?
Merci pour votre réponse.