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L’enregistrement d’un bail rural
Dernière mise à jour le 08/12/2023
L’enregistrement du bail rural constitue une étape à réaliser auprès d’un centre des impôts par le bailleur ou le preneur à bail. Non obligatoire, cette opération est cependant recommandée pour protéger les droits des parties concernées. Intérêts de cet acte, formalités à suivre, délais nécessaires ou encore les risques en cas de non-enregistrement, tour d’horizon des spécificités de l’enregistrement du bail rural.
Qu’est-ce qu’un bail rural ? (définition (caractéristiques), pour qui, quand, comment)
Régi par l’article L.411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, le bail rural désigne un contrat établi entre un propriétaire agricole et un exploitant agricole. L’objet de ce contrat concerne la mise à disposition sous location de terres ou de bâtiments agricoles à des fins d’exploitation. En contrepartie, le locataire est tenu de payer un loyer ou d’effectuer un partage de récolte.
À qui s’adresse le bail rural ?
S’appliquant uniquement à un bien immobilier agricole (qu’il s’agisse d’un bâtiment à usage agricole ou de terres), le bail rural encadre un accord établi entre deux personnes. Ces dernières peuvent être des personnes physiques ou morales :
- Un propriétaire agricole représentant le bailleur ;
- Un fermier ou métayer qui est le preneur à bail.
Concernant le bailleur, il peut être :
- Plein propriétaire d’un bien localisé sur un territoire rural ;
- Un indivisaire ayant obtenu l’autorisation des autres indivisaires ou présentant un mandat spécial ;
- Un usufruitier ayant reçu l’aval du nu-propriétaire ou bénéficiant d’une autorisation de justice.
Le bailleur peut aussi être un époux bailleur dans la mesure où il est personnellement propriétaire des terres ou des bâtiments agricoles en question. Il en est de même si l’époux bailleur reçoit l’autorisation de son époux(se), concubin ou partenaire de PACS, si le bien concerné leur appartient.
Pour garantir la conclusion du futur contrat avant que celui-ci soit définitivement signé, l’établissement d’une promesse de bail rural peut être effectué. Pour une protection optimale des parties, la mise en place d’une promesse synallagmatique est de mise.
Quand établir un bail rural?
Le bail rural est établi au moment où l’exploitant précédent quitte les lieux. Ainsi, son renouvellement implique la constitution d’un nouveau bail. En ce qui concerne la durée du bail rural agricole, elle s’étend sur un minimum de 9 ans.
À noter : un engagement perpétuel ou indéfini ne peut être signé. En revanche, il est possible de choisir un bail rural à long terme bail de :
- 18 ans et plus ;
- 25 ans ;
- 25 ans (durée minimale) ou bail de carrière.
Comment conclure un bail rural?
La conclusion d’un bail rural peut s’effectuer de différentes manières. En effet, le bailleur et le preneur à bail peuvent choisir entre un bail à ferme et un bail de métayage.
Bail à ferme
Dans le cas où un propriétaire d’exploitation agricole envisage de louer à un fermier, il convient d’établir un bail à ferme. Dans ce cas, le locataire procède au paiement d’un loyer appelé fermage devant impérativement être réglé en euros.
Bail à métayage
Pour les propriétaires souhaitant recevoir une partie des recettes obtenues à la vente des récoltes ou une partie de ces dernières, le bail à métayage est recommandé. En effet, ce type de contrat implique le partage des récoltes entre le bailleur et le preneur à bail.
Il faut savoir qu’un bail rural doit être écrit. Celui-ci peut être établi soit sous seing privé soit par acte notarié. Un état des lieux contradictoire doit être effectué afin de faire l’inventaire et de constater l’état des terres ainsi que des bâtiments agricoles mis en location.
cet état des lieux doit être effectué au cours du mois précédant ou suivant l’entrée en jouissance. Le bail rural verbal est possible dans certains cas. Toutefois, cela représente un risque dans la mesure où ce type de bail fait souvent l’objet de litiges. À titre d’exemple, si l’une des deux parties est de mauvaise foi, elle pourrait prétendre l’inexistence d’un contrat de bail. Dans ce cas, la récupération du terrain agricole loué peut s’avérer difficile. La conclusion d’un bail rural ne peut avoir lieu dans certains cas :
- L’objet de la convention concerne l’entretien d’un terrain localisé près d’un immeuble d’habitation si;
- Une convention est établie en application d’une loi spécifique ;
- Le contrat concerne des forêts ou des biens du régime forestier ;
- La convention établie concerne l’occupation précaire du terrain sous certaines conditions ;
- Il s’agit d’un contrat de vente d’herbe non permanent ;
- Le contrat porte sur une petite parcelle;
- S’il s’agit d’un contrat de prise en pension d’animaux.
Pourquoi enregistrer un bail rural ?
Au moment d’établir un contrat de bail rural, certaines précautions doivent être prises afin de protéger aussi bien le bailleur que le preneur à bail. L’une de ces précautions consiste à établir le bail par écrit pour être validé par les deux parties.
Il faut savoir que comme pour le bail commercial, l’enregistrement du bail rural ne constitue pas une obligation pour qu’il soit valable. En effet, depuis la loi n°98-1267 du 30 décembre 1998, article 12, cette opération n’est plus indispensable. Elle demeure toutefois recommandée dans la mesure où elle permet de bénéficier de certains avantages, que ce soit pour le bailleur ou le preneur.
Donner une date certaine au bail
Comme précisé précédemment, le bail rural est valable qu’il soit réalisé par écrit ou non, qu’il soit enregistré ou non. Il faut toutefois savoir que l’enregistrement permet de rendre le bail applicable aux tierces personnes. En effet, le cachet apposé par l’administration fiscale constitue une preuve de l’existence et de la conformité du bail à la date de l’enregistrement. Le bail rural devient ainsi opposable aux tiers.
Pour le preneur à bail, l’enregistrement du bail rural constitue une étape essentielle dans la mesure où cette opération lui permet de conforter ses droits en cas de changement de propriétaire. Dans le cas où le propriétaire cède les terres ou les bâtiments agricoles concernés, le nouveau propriétaire est tenu de respecter le bail.
D’autres avantages
L’enregistrement du bail rural présente d’autres avantages :
- Possibilité de soumission au régime de l’option à la TVA pour le bailleur: suivant l’article 260-6° du Code général des impôts, le bailleur est autorisé à soumettre à la TVA les biens ruraux loués à des preneurs assujettis à la TVA (preneurs relevant du régime simplifié agricole de TVA ou locataires effectuant la mise à disposition du fonds loué à une société assujettie à ce régime). Cette option n’est toutefois possible que si le bail rural a été enregistré.
- Bénéficier d’une réduction de la taxe de publicité foncière: cet avantage est valable en cas d’acquisition du bien loué par le fermier en place. En effet, ce dernier profite d’un taux réduit sur la taxe de publicité foncière applicable sur le prix de cession mentionné dans l’acte de vente. Pour en bénéficier, le bail concernant les immeubles ruraux doit être enregistré ou déclaré depuis moins de deux ans.
Enregistrement d’un bail rural : formalités
Pour procéder à l’enregistrement d’un bail rural, il est possible de l’effectuer suivant deux manières par:
- Le notaire via un acte authentique ;
- Les parties elles-mêmes via un acte sous seing privé.
Enregistrement par un notaire
Dans ce cas, l’enregistrement du bail rural s’effectue en réalisant un acte authentique. Il faut savoir que le recours aux services d’un notaire est obligatoire dans le cas où la durée du bail excède 12 années.
Enregistrement par les parties elles-mêmes
La seconde option consiste à enregistrer le bail rural via un acte sous seing privé. Dans ce cas, l’enregistrement est effectué volontairement par les parties. Pour cela, ces dernières doivent s’adresser au service des impôts des entreprises. Pouvant être réalisé par le bailleur ou le preneur à bail, l’enregistrement est généralement effectué par ce dernier.
Pour cela, il convient d’envoyer par courrier les trois exemplaires originaux et signés du bail rural au service des impôts (1 pour le bailleur, 1 pour le preneur et 1 pour l’enregistrement). À réception, l’administration fiscale apposera son cachet sur chaque exemplaire, certifiant la date certaine du bail rural. Les exemplaires cachetés sont ensuite renvoyés au bailleur et au preneur au bail.
Conformément à l’article 739 du Code général des impôts, l’enregistrement du bail rural requiert le paiement d’un droit fixe de 25 €.
Où enregistrer un bail rural ?
Pour effectuer l’enregistrement du bail rural par le biais d’un acte sous seing privé, il convient de se rendre au centre des impôts dont dépendent les terres ou les bâtiments à vocation agricole concernés.
Délai d’enregistrement d’un bail rural
Pour que l’enregistrement du bail rural puisse être validé, la partie procédant à cet acte doit le faire dans le mois suivant la signature du contrat. Cette démarche peut aussi être effectuée au cours du mois suivant l’entrée en jouissance des terres ou immeubles loués.
Quels risques en cas de non-enregistrement du bail rural ?
Le principal risque du non-enregistrement du bail rural concerne le fait qu’il ne soit pas opposable aux tiers. En effet, cela réduit la protection du preneur à bail à peu en cas de contentieux.
Dans le cas où une tierce personne acquiert une parcelle de terre ou un immeuble agricole déjà loué à un autre fermier, il ne peut pas savoir que le bien est déjà exploité. Cette situation peut survenir dans le cas où le bail n’est pas mentionné dans l’acte de vente. Par ailleurs, cela peut constituer une source de complication si le nouveau propriétaire décide d’établir un bail rural avec un autre exploitant.
Le cas échéant, le nouveau propriétaire dispose du droit d’exploiter le fermier en place. Dans ce cas, ce dernier est susceptible de ne pas recevoir une indemnité de sortie de fin de bail rural.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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L’acte notarié n’est pas nécessaire pour les baux de plus de 12 ans. Le simple enregistrement suffit. Réponse ministérielle N°19233 JOAN Q 29 janvier 1990:
“Le défaut de publication du bail (à long terme ) ne fait pas obstacle, pour l’administration , à l’application de l’exonération”.
Reste que le seul tiers auquel il reste opposable est l’administration, ce qui pour l’immense majorité des bailleurs est le seul tiers qui compte (IFI, succession etc…)
C’est une précision à apporter àvotre note, par ailleurs fort bien faite.
Meilleures salutations.
A d’Aragon
Bonjour,
Merci pour votre commentaire. Cela sera ajouté.
Cordialement
L’équipe LegalPlace
Un bail rural est-elle valable lorsqu’aucun loyer n’a été payé?
Bonjour,
L’article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole afin d’y exercer une activité agricole. Ainsi, si la mise à disposition du terrain a été effectuée à titre gratuit, il ne peut s’agir d’un bail rural.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaiterai connaitre le coût d’un avenant à un bail agricole. Suite à une succession, des terres en fermage seront divisés en 3 héritiers et il convient de faire cet avenant. Quel en est le coût? et à charge de qui? merci pour votre réponse
Bonjour, Les parties disposent de 2 options pour rédiger l’avenant au bail rural, en fonction de la durée du contrat : Lorsque le bail est conclu pour une durée inférieure à 12 ans : les parties peuvent rédiger l’avenant par acte sous seing privé, en utilisant un modèle en ligne par exemple. Aucun frais particulier n’est alors requis. Lorsque le bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans : l’avenant doit obligatoirement être rédigé par acte notarié. Il convient alors de se renseigner auprès du notaire afin de connaître le montant de ses tarifs, qui peuvent être partagés… Lire la suite »
Bonjours
ma maman propriétaire de 19 ha de terre agricole louée par bail sous seing privé de 9 ans depuis 1971 est décédée
le notaire nous fait payer les droits de succession sans abattement
or je pensais que les frais de succession sur les terres étaient réduits
pouvez vous me renseigner
merci d avance
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
J’ai signé en 2008 une donation qui partage avec mon frère de manière inégalitaire les biens de mes parents : environ 60000 € de différence dans la succession. Aujourd’hui, je soupçonne mon frère de n’avoir jamais payé le fermage de la propriété viticole d’une vingtaine d’hectares de mes parents alors qu’il s’était engagé à un bail stipulé dans la donation-partage. Dans le cadre de la donation, mon frère est nu propriétaire de ces vignes. L’usufruitier demeure mes parents. J’aimerais savoir si ce fermage a été oui ou non déclaré afin d’établir la spoliation dans le cas où celui-ci serait fictif.… Lire la suite »
Bonjour,
À notre niveau, nous ne sommes pas habilités à vous informer sur la déclaration de ce fermage.
S’agissant de la taxe foncière, celle-ci reste à la charge du propriétaire. Toutefois, ce dernier calcule ensuite la part de taxe qui revient au fermier ainsi que le fermage.
Concernant votre situation globale, nous vous recommandons de prendre contact avec un avocat. Ce dernier sera en mesure de vous accompagner et de vous conseiller au mieux en tenant compte des détails de votre situation.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour seule une copie du contrat de bail à ferme datant de 2001 m’avait été remis chez le notaire lors de l’achat de ma parcelle de vigne AOP en 2019, je laisse en place le fermier il me fait signer un nouveau bail anticipe la date ?? …et ne l’enregistre pas auprès de la recette locale des impôts , par ce fait ces descendants peuvent ils prétendre à une indemnité ?? Ce fermier a remplacé des pieds de vigne en 2021 avant son décès .. et pour finir par enregistré auprès des douanes !!!
Merci pour vos réponses
Bonjour,
Étant lié par un bail à ferme avec un fermier, celui-ci souhaite y mettre un terme avant la date de fin.
Nous souhaitons faire une rupture de bail à l’amiable. Cependant quelles sont les formalités ?
Doit-on avertir le service des enregistrements ?
Merci pour vos conseils.
Bonjour,
En tant que bailleur, vous pouvez décider de mettre fin au bail rural à tout moment du bail avec l’accord du locataire. Vous décidez ensemble des conditions de la résiliation, comme la date de résiliation ou le versement d’une indemnité de sortie.
Il est effectivement conseillé d’avertir les services d’enregistrement du bail pour les informer des mises à jours apportées.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je souhaiterais retrouvé un bail rural qui a été enregistré par acte sous seing privé en 1975, est ce possible?
Merci d’avance pour votre reponse
Bonjour,
En principe lorsque la durée du bail est supérieure à 12 ans, le bail doit être écrit et rédigé par un notaire. Si les parties au bail ont décidé de procéder de la sorte, vous pouvez vous tourner vers l’étude notariale concernée pour savoir s’ils en ont gardé une copie. En revanche s’il a seulement été enregistré auprès du service des impôts, c’est ce service qu’il vous faudra contacter pour tenter d’en obtenir une copie.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Merci pour votre réponse rapide