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La validité du bail rural verbal
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Conclure un bail rural verbal peut s’avérer plus simple que de dresser un contrat écrit. Il suffit en effet de recueillir le consentement des deux parties qui doivent s’accorder sur les différents éléments du contrat, notamment la durée du bail qui ne peut être inférieur à 9 ans et le montant du fermage à verser périodiquement au bailleur. Le caractère verbal de ce type de bail ne permet cependant pas d’écarter l’application des règles du bail rural : il est donc nécessaire pour les parties de tenir compte des dispositions du Code rural dans l’établissement des modalités du bail rural verbal.
Conclure un bail rural verbal se révèle néanmoins risqué en cas de litige, étant donné qu’il n’est pas possible de rapporter la preuve du contrat aussi aisément qu’avec un support écrit. L’existence du contrat peut être prouvée par tous moyens.
Qu’est-ce qu’un bail rural verbal ?
Définition et validité
La définition des baux ruraux verbaux se trouve dans l’article L411-4 du Code rural : « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole ». L’article stipule également que « les contrats de baux ruraux doivent être écrits », ce qui irait à l’encontre du bail rural verbal qui est souvent utilisé. En effet, en pratique, ce bail sous forme verbale confère tout de même à un agriculteur l’autorisation d’exploiter à son propre compte tout ou partie d’un terrain agricole. Cela doit être permis en contrepartie d’un paiement et sans nécessairement être établi dans une convention écrite.
L’écrit, s’il existe pour un bail rural, est plutôt considéré comme une simple preuve du bail rural, sans pour autant être une condition sine qua non de sa validité. Les parties se liant par un bail verbal doivent cependant avoir conscience que ce type de bail est souvent l’objet de litiges devant le tribunal dédié, le tribunal paritaire des baux ruraux. Par exemple, une partie pourrait prétendre qu’aucun contrat de bail n’existe et il pourrait alors être difficile de récupérer le terrain agricole loué.
Le plus important dans l’enregistrement d’un bail rural, qu’il soit établi sous forme écrite ou oralement, est que le contrat n’est valide que s’il est exécuté à titre onéreux.
Bon à savoir : Il est également possible de conclure une promesse de bail rural.
Grandes caractéristiques et spécificités du bail rural verbal
Le bail rural verbal est de même que le bail écrit automatiquement soumis au statut du fermage qui lui est inhérent. Il est ainsi réglementé par référence au contrat type départemental.
Si le bail rural est verbal, sans aucune convention écrite donc, il s’avère immanquablement compliqué de prouver que le bail existe réellement, au risque de se retrouver dans une situation où c’est la parole du propriétaire contre celle de l’agriculteur. Le montant du fermage (équivalent d’un loyer) peut également se retrouver mis en question, celui-ci ne pouvant être fixé librement entre chaque partie. Il doit se situer comme pour un bail écrit entre les « minima » et les « maxima » figurant au barème des valeurs locatives du département.
La date de démarrage de ce type ce contrat peut prêter à questionnements mais la loi prévoit que le bail rural verbal devient valable au moment où l’agriculteur se voit octroyer de la part du propriétaire l’autorisation lui permettant d’exploiter le terrain.
Le bail rural verbal est établi pour la même durée que le bail rural écrit, c’est à dire au minimum neuf ans. Les conditions de renouvellement et de résiliation d’un bail rural sont détaillées plus bas.
Les droits conférés par le droit rural verbal à l’agriculteur sont transmissibles et héritables à sa famille proche, c’est à dire à conjoint ou partenaire pacsé et descendants.
Comme il est facile de l’imaginer, la loi ne sanctionne en aucun cas le bail rural s’il est verbal. Elle offre même par ailleurs la possibilité aux différentes parties de régulariser la situation si cela est souhaité. Cela se produit en général lorsque survient un litige, situation nécessitant alors d’officialiser par écrit le bail rural verbal.
Pourquoi avoir recours au bail rural verbal ?
Le bail rural verbal n’est pas une exception, loin de là. Il s’emploie notamment lorsqu’un propriétaire agricole souhaite tirer un revenu des terrains qu’il possède en les louant à un agriculteur désireux d’y exercer son activité. Dans la mesure où le statut du fermage confère un régime très protecteur vis-à-vis du locataire, les conflits entre parties se règlent régulièrement devant un tribunal.
L’un des grands intérêts du bail rural verbal réside dans le fait que la terre reste une valeur refuge même lors de crises, plus encore que l’immobilier classique. Ainsi, les prix du foncier rural stagnent et sont stables, croissants légèrement. Les terrains agricoles sont dans la majorité des cas vendus alors qu’ils sont déjà occupés par l’activité agricole d’un fermier locataire. Dans le cas où un terrain est vendu libre sans exploitant et que l’acquéreur souhaite bénéficier d’un revenu en le louant à un exploitant agricole, il fait alors appel au bail rural souvent verbal.
Dans ces cas de figure, pourquoi ne pas établir un bail rural par écrit comme il est souvent d’usage ? Les raisons varient et sont propres à chaque situation, mais les principales demeurent qu’il est plus simple, moins contraignant et plus rapide pour chaque partie.
Durée et résiliation d’un bail rural verbal
Le bail rural verbal est signé pour 9 ans minimum et l’exploitant bénéficie d’un droit de préemption après trois ans d’exploitation du terrain. Ce dernier dispose également automatiquement du droit au renouvellement de son bail, même si le contrat n’est pas écrit et même si le propriétaire des terres a changé. En effet, comme indiqué plus haut, le bail se poursuit si le propriétaire change. En cas de renouvellement du bail, il conserve ses clauses et conditions originelles.
Dans le cas où un propriétaire souhaite donner congé à l’exploitant agricole, il est dans l’obligation de fixer la date à laquelle le terrain a commencé à être exploité au travers de témoignages ou des loyers, entre autres. Un certain formalisme doit être respecté pour demander un congé, comme détaillé dans l’article L.411-47 du code rural, sans quoi il risque d’être nul. A titre d’exemple, il doit être délivré en respectant un délai particulièrement long de 18 mois avant la date d’expiration prévue par le bail. De plus, le congé peut être contesté par l’agriculteur si celui-ci s’estime lésé.
Le bail rural verbal bénéficie d’un droit au renouvellement quasiment sans fin car s’il est conclu pour neuf ans au minimum, des durées de 18 ou 25 ans sont parfois choisies. Difficile de faire plus long terme. Pour qu’une activité d’exploitation agricole soit pérenne et rentable, de telles durées sont nécessaires. Lorsque le bail arrive à échéance, le locataire du terrain bénéficie d’un droit au renouvellement pouvant se poursuivre à l’infini, ce qui pose parfois problème aux propriétaires. En effet, seuls des motifs énumérés par la loi peuvent être valables pour justifier un refus de renouvellement. Il peut s’agir d’un motif légitime et sérieux (non-paiement du fermage notamment) ou une intention de reprendre le terrain pour lui-même ou sa famille proche (jusqu’au 3ème degré). S’il désire y faire construire une maison d’habitation, ou pour sa famille proche, ou que l’agriculteur dépasse l’âge de la retraite au moment de l’échéance du bail, le renouvellement du bail rural verbal peut être refusé. La grande différence avec le refus de renouvellement d’un bail de logement est que le propriétaire ne peut reprendre son bien dans le cas où il souhaite le revendre. Seuls les cas cités plus hauts sont valables.
A noter : sous certaines conditions, il peut arriver que le locataire reçoive une indemnité de sortie en fin de bail rural.
Preuve d’un bail rural verbal
De toute évidence, il peut s’avérer complexe de rapporter la preuve de l’existence d’un bail rural verbal.
Prouver l’existence d’un tel type de contrat consiste donc en général à prouver que les terres ont bien été mises à disposition en échange d’un fermage, en y ajoutant des preuves que ces terres aient bien été effectivement exploitées dans le cadre d’activités agricoles.
L’article L411-1 du code rural précise enfin à cet effet que « la preuve de l’existence des contrats peut être apportée par tous moyens » et qu’en cas de litige, c’est le preneur à bail, le locataire et exploitant agricole donc, qui doit convaincre le juge de sa bonne foi. Parmi les autres preuves pouvant jouer en sa faveur, on peut également citer des échanges fréquents avec le propriétaire, des quittances de fermage ou talons de chèques, ainsi que des témoignages de voisins.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonsoir,
Ma mére a laissé environ 2 hectares de terrain sans bail !à une personne se disant agriculteur inscrit à la MSA ,mais sans animaux ,il ne les entretien pas ,de plus il les sous loue,a t’il le droit ?elle souhaite les récupérer pour faire ses partages ,peut elle et que doit elle faire ?
Merci de me répondre .
Cordialement.
Quand vous trouvez des animaux n’appartenant pas à votre locataire, faites appel à un huissier pour constater la présence de l’animal + faire appel à la DDT pour confirmer que l’animal n’appartient pas à votre locataire.
Merci pour cet article. C’est très claire et cela aide vraiment à comprendre le dispositif pour quelqu’un qui découvre le monde agricole.
Bonjour,
si je permets à un agriculteur de laisser ses vaches entretenir mon terrain agricole sans payer de loyer, suis-je libre de lui refuser l’accès à ce même terrain après quelques années? Merci
Bonjour,
L’article L411-1 du Code rural et de la pêche maritime définit le bail rural comme une mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble agricole. Ainsi, si la mise à disposition des terres n’est pas à titre onéreux, elle n’obéit pas au régime du bail rural. Vous n’avez donc pas à respecter les conditions posées en cas de résiliation de bail rural.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Ma maman est décédée au mois de mars 2021 et j’ai retrouvé dans ses papiers une attestation de bail verbal signée entre elle et un agriculteur.
Je renonce à la succession de ma maman, que va devenir ce bail ? J’ai prévenu ce jour l’agriculteur que je faisais les démarches auprès du Tribunal Judicaire pour ma renonciation à la succession.
Dans l’attente de vous lire et restant à votre disposition si vous souhaitez des précisions.
Bien cordialement,
Bonjour,
En cas de renonciation à la succession d’un des héritiers, le bail conclu par le propriétaire défunt est transmis aux héritiers suivants dans la dévolution successorale. Il s’agit notamment des frères et soeurs du défunt, puis de ses oncles, tantes et cousins.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, un bail verbal établi entre ma soeur agricultrice et ma mère propriètaire,
je deviens propriétaire d’une partie des terres de ma mère.
Ma soeur n’a jamais voulue me payer des revenus de l’exploitation sur mes terres agricoles malgré toute mes demandes. Comment puis je récupérer les impayés depuis 10 ans?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai reçu un courrier en recommandé du loueur (bail oral) de mes terres car il cesse son activité (retraite) fin août. Il veut m’imposer de signer un nouveau bail avec la personne a qui il a vendu son exploitation. Mais je ne veut pas. Quel son mes droits et mes obligations.
Avez vous un modèle de courrier pour lui répondre.
D’avance Merci
Bonjour, Lors de la résiliation d’un bail rural, aucune obligation légale n’impose au bailleur de signer un bail rural avec une personne désignée par l’ancien preneur. Toutefois, il est possible d’ajouter des clauses au sein du contrat de location portant cette mention. C’est pourquoi, nous vous conseillons tout de même d’obtenir l’avis d’un professionnel. Pour cela, nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis… Lire la suite »
de toutes facon vous ne pouvez pas un nouveau bail rurail tant que lenoveau bailleur na pas fait la demande dautorisation d exploiter aupres de la DDT. DE VOTRE DEPARTEMENT
Bonjour,
Je suis nouveau propriétaire de 3Ha de terre agricole ou un tiers occupe le terrain avec des chevaux ( il me dit inscrit à la MSA , ?) . Il m’indique avoir un bail verbal avec l’ancien propriétaire et qu’il paye tous les ans .
J’aimerais dans un premier temps utiliser une partie du terrain , et par la suite en récupérer l’usage, quelles solutions me conseillez vous pour sortir de cette situation ?
merci d’avance pour votre réponse
Bonjour,
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L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
La conclusion d’un bail rural verbal peut être prouvée par tous moyens : il incombe notamment au preneur de démontrer qu’il a versé des fermages au propriétaire en contrepartie de l’exploitation du terrain.
Dès lors que l’existence du bail a été démontrée, le régime du bail rural prévoit que le propriétaire d’un terrain peut reprendre le terrain afin de l’exploiter lui-même. Il doit toutefois respecter un préavis de 2 ans.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Sous bail oral, mes parents louent plusieurs hectares à 1 agriculteur dont 1 parcelle d’1 hectare est prévu pour faire du foin seulement et il est également convenu ne pas toucher aux haies entourant cette parcelle. A leur grande surprise, une coupe rase des arbres dont une partie en haie protégée par le PLU a été effectuée par le locataire sans autorisation, l’a broyé et l’a revendu sous forme de plaquettes de bois. Quel recours ont-ils pour faire valoir leur droit en tant que propriétaires n’ayant pas donné leur accord pour couper le bois ?
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous souhaitons mettre en vente un terrain en indivision mais nous venons d’apprendre par le biais de mon notaire qu’un agriculteur c’est installé dessus et déclaré comme exploitant prétextant un bail verbal.
Ce monsieur prétend avoir passé un accord verbal avec mon oncle, qui est décédé depuis, mais n’a jamais versé a notre famille la moindre somme et ne possède aucun écrit (mail ou textos). Aucun contrat à titre onéreux n’a été passé.
Cordialement M bonelli dominique
Bonjour,
En présence d’un bail verbal, le locataire doit apporter la preuve de l’existence du contrat par tous moyens. Il doit notamment prouver le versement de loyers au propriétaire.
En l’absence de preuve, le bail est réputé inexistant.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons conclue un accord oral avec un voisin pour que je puisse mettre des chevaux sur sa parcelle. Je ne suis pas inscrite à la msa, mais à la chambre des commerces dans le cadre de mon activité de pension. Je ne lui paie pas de loyer puisque tout ce que ce monsieur voulait c’était que j’entretienne son terrain, chose que je fais depuis maintenant 5 ans! Récemment, je lui ai également demandé l’autorisation de terrasser afin de faire une carrière sur ce terrain. Il a accepté! Aujourd’hui, nous venons à peine de finir le terrassement, qui nous… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, comment faire valoir un droit à bail rural verbal lorsque le propriétaire prends du fumier chez moi, en échange de laisser mes bêtes pâturées ses terres depuis plusieurs années ?? à sa demande, c’est lui qui m’a avait fait cette proposition. Bien sur sans témoin.
De plus, il a fait une fausse déclaration pac en ne semant pas les plantes qu’il a déclaré avoir semé sur ces même parcelles et m’a demander de faire pâturer depuis cette déclaration et ne les entretiens pas. Nous sommes tous les deux agriculteurs.
Bonjour,
La preuve du bail rural verbal peut être apportée par tous moyens (paiement des loyers, exploitation des terres à compter de la date de conclusion du bail…).
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Merci, mais j’ai bien précisé qu’il y a un échange fumier contre pâturage. Est ce que cela peut être pris comme un paiement en nature pour l’utilisation des terres ?
avant d’entamer une procédure, j’ai besoin d’un renseignement dans le domaine de la location de terres agricoles. mon grand père en 1966 a partagé ses biens agricoles de son vivant entre ses 5 enfants dont ma mère qui a héritée de 3 parcelles agricoles. Elle les a laissé à sa soeur et son beau frère (tout en restant propriétaire) pour les exploiter moyennant un bail verbal et un loyer dérisoir (aujourd’hui 188 euros annuel pour 2 ha et des poussières). Au décès de ma tante, c’est mon oncle qui a poursuivi l’exploitation. Au décès de mon oncle en oct. 2019… Lire la suite »
Bonjour,
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
188 € annuels pour 2 hectares n’est peut-être pas si dérisoire, ça dépend de la localisation, et des cultures qui y sont faites voir l’indice des fermages dans votre département : https://www.ille-et-vilaine.gouv.fr/index.php/Actions-de-l-Etat/Agriculture-developpement-rural/L-agriculture/Foncier-agricole/Statut-du-fermage-baux-ruraux-en-Ille-et-Vilaine/La-variation-annuelle-de-l-indice-des-fermages
Bonjour,
Nous vous remercions pour votre partage.
En vous souhaitant une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai un projet de culture de fleurs sur la parcelle derrière chez moi qui appartienne à mon voisin qui m’a gentiment laissé faire mes tests sur 300 m2, il est en retraite et n’est pas contre l’idée de me laisser les parcelles en tout 5000m2. Est il possible que l’on établisse un bail rural si je souhaite vendre mes fleurs faut-il la capacité agricole et faire une demande à la SAFERE?
bonjour.
Mon grand père détient une terre oleicole dont qqun s’occupe en échange de 15 litres d huile par an… alors qu’il y a 1200 arbres… il n’y a aucun bail rédigé et cela fait plusieurs années.
Nous voulions racheter mais ce n’est pas possible aujourd’hui.
Nous voudrions entretenir cette parcelle à présent avec nos enfants.
Quelq sont nos possibilités ?
Bonjour,
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Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit immobilier, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour je loue 24ha depuis 2015..le proprietaire veut me les retires..es qui peut?j ai un fermage dessus payez un ans a l avance…une autorisation exploitez avec les terrain a la pac.
bonsoir, j ai signé un bail en janvier 2021 por 9 ans mais je n ai pas pu effectuer mon travail car la personne cédante a continuer je voulais savoir si mon bail est toujours valable je drois reprendre en juin 2024, que se passe t il ,
Bonjour, Il y a 5 ans, j’ai signé un bail verbal de fermage pour un an à un exploitant agricole qui s’est renouvelé automatiquement les années d’après. Aujourd’hui, il m’envoie un courrier avec deux chèques m’avertissant que nous devons signer un nouveau bail car bien qu’il en reste le gérant, il change les statuts de son entreprise EARL en société SCIC avec des associés. Je compte récupérer mon terrain un jour et les rumeurs disent qu’en signant un bail il est très difficile ensuite d’en disposer. J’ai dejà encaissé les cheques des premières années. Qu’en est-il de ma situation ?… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Nous souhaitons acquérir des parcelles boisées et non boisées.
Le propriétaire et l’agence nous indique que ces parcelles ne sont pas louées, cela est spécifié dans le compromis de vente que nous avons signé à l’agence.
Ce week-end nous nous sommes rendu sur le terrain et avons constaté qu’une des parcelle non boisée était ensemencée et l’autre clôturée pour le paquage d’animaux.
Une fois l’achat conclu pourrons-nous récupérer l’usage de ces terres ?
Merci d’avance de votre réponse.
Bien à vous,
Bonjour,
S’il est inscrit dans le compromis que ces parcelles vous sont vendues, et que les références cadastrales correspondent à celles desdites parcelles, alors vous serez en principe libres d’occuper ces terres.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je loue des terres agricoles depuis 3 ans pour mon élevage de chevaux et ma pension équestre mais sans statut agricole. Aujourd’hui le propriétaire veut récupérer ces terres, annoncé 1 mois avant la date du paiement du fermage pour les récupérer dans 1 mois. Quels sont mes droits, il n’y a eu aucun contrat de signé, juste un paiement de la main à la main chaque année et une déclaration pour ma part lors de mon bilan comptable. Je ne connais pas la raison pour laquelle il veut récupérer ses terres. J’ai moi même mis en place la pâture,… Lire la suite »
bonjour suite a l’achat de terrain , par les domaine public cette année , pour la sucetion qui datte depuis 2017 , un agriculteur exploite les terrain sans avoir verser un loyer ou bail , peut etre un bail verbale a l’epoque , que puis je faire les exploiter pour moi meme ou pas merci de votre reponce
Bonjour
J’ai un bail rural verbal de 25ans avec la propriétaire des terres que je loue
Malheureusement celle ci est décédé
Une des héritière veut faire passer ce bail pour caduc et le baisser à 9ans
Que puis je faire?
Bonjour,
En règle générale, en cas du décès du bailleur le bail se poursuit avec ses héritiers dans les mêmes conditions.
Dans votre cas, n’hésitez pas à contacter un professionnel en la matière afin de connaitre la procédure à suivre.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Un bail rural à long terme ne peut pas être verbal. Il doit être rédigé par un notaire (acte authentique) et fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques.