Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière

La durée maximale d’une location saisonnière, ou location courte durée, est encadrée par la loi. Conformément à la loi Hoguet du 2 Janvier 1970, réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, la durée d’une location saisonnière ne peut excéder 90 jours.

En effet, face à l’expansion des locations à courte durée durant les vacances et les saisons touristiques notamment, de nouvelles réglementations sont apparues afin de limiter les abus.

Quelle est la durée maximale fixée pour une location saisonnière ?

Comme son nom l’indique, la location saisonnière ne peut durer que le temps d’une saison.

Le principe de location le temps d’une saison

La location saisonnière est la mise à disposition à titre onéreux d’un local meublé, servant à l’habitation d’une personne n’y élisant pas domicile, et pour une durée déterminée. Le bail saisonnier dure le temps d’une saison. Il concerne une période d’activité déterminée pendant une partie de l’année. En effet, la notion de saison est variable en fonction de l’activité en cause et de la région où elle se pratique. Dans son article premier, la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), précise qu’une location saisonnière est celle d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs (et de 120 jours par année).

Dans certaines régions où l’activité touristique peut avoir lieu aussi bien l’été que l’hiver, la limite des 120 jours peut être doublée.

Il ne s’agit donc pas d’une définition généralisable. En effet, selon un arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation datant du 22 juillet 1987 (n° 86-12.858), selon l’activité en cause, la saison peut être brève ou longue. Très fréquemment, le bailleur met à disposition sa résidence principale ou sa résidence secondaire à des voyageurs, et ce, durant toute la saison touristique.

Est considérée comme saisonnière :

• La location dont le prix du bail ne correspond pas à un loyer annuel (si les clés sont remises par le locataire à la fin de chaque saison)
• La location portant sur la durée d’une saison, même si elle s’est renouvelée pendant plusieurs années

N’est pas considérée comme saisonnière :

• location qui confère au locataire la disposition continue des locaux, avec jouissance dans l’intervalle de l’exploitation, même si celle-ci ne dure pas toute l’année
• location répétitive, qui est consentie à l’année.

La considération du bail saisonnier par la loi

Le bail saisonnier est très encadré par la loi. Il faut différencier mise en location d’une résidence principale, et mise en location d’une résidence secondaire. Il faut également prendre en compte la localisation du bien.

Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter les équipements suivants :

• Meubles
• Literie
• Gazinière ou plaques chauffantes
• Réfrigérateur
• Ustensiles de cuisine

La location d’une résidence principale en location meublée saisonnière

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale. L’article dispose qu’il s’agit d’un logement occupé au moins 8 mois par an. Il existe des exceptions qui sont :

• Les raisons professionnelles
• Les raisons de santé
• Le cas de force majeure.

Désormais, les villes de plus de 200 000 habitants et, les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne peuvent effectuer une location meublée saisonnière de leur résidence principale (type Airbnb) pour une durée maximale fixée à 120 jours par an.

La résidence principale ne peut être louée plus de 4 mois dans l’année. Au-delà de ces 120 jours, le régime du droit commun des locations sera déclaré applicable. Si le bien meublé est la résidence principale du loueur, ce dernier est dispensé de toute démarche en mairie.

La location d’une résidence secondaire en location meublée saisonnière

Il est également possible de mettre sa résidence secondaire en location saisonnière. En revanche, certaines villes imposent l’obtention préalable d’une autorisation auprès de la mairie avant de pouvoir louer sa résidence secondaire. Les villes concernées sont celles :

• De plus de 200 000 habitants
• Paris et les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne
• De plus de 50 000 habitants comportant des zones dites « tendues » (déséquilibre entre l’offre et la demande)

C’est le maire qui décidera d’accorder ou non, le changement d’usage afin de transformer un local d’habitation en un local destiné à de la location saisonnière de courte durée. Cela sera assimilée à une activité commerciale.

Une fois l’autorisation obtenue, la résidence secondaire ne sera plus considérée comme un logement d’habitation, mais comme un local commercial.

Que se passe-t-il en cas de dépassement de la durée maximale de location saisonnière ?

En louant une partie de sa résidence principale (chambre chez l’habitant par exemple), il est possible de louer au-delà des 120 jours imposés car le propriétaire est toujours présent dans les lieux.
Par contre, si totalité du bien est louée, alors, la durée de la location est bien d’un maximum de 120 jours par année civile.

Conformément à l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, si le délai maximal de location saisonnière est dépassé, le bailleur s’expose à une amende de 50 000 €, et à une astreinte d’un montant maximum de 1 000 € par jour et par m².

Cette peine sera prononcée par le tribunal du lieu du logement faisant l’objet d’un contrat de location saisonnière.
Il est recommandé d’être vigilant quant à la réglementation relative à la durée maximale des locations saisonnières afin de ne pas s’exposer à ces sanctions.

Quelles sont les obligations liées à la réglementation de la durée de la location saisonnière ?

Dans certains cas, la loi a également prévu des obligations de déclarations administratives à la charge des bailleurs.

Les obligations diffèrent selon le lieu de la location saisonnière.

• Si le logement se situe à Paris, le bailleur a l’obligation de déclarer en ligne son activité de location courte durée, qu’il s’agisse de tout ou partie du logement. A l’issue de cette procédure, le bailleur reçoit un numéro d’enregistrement, qui pourra lui être demandé en cas de contrôle par les autorités compétentes.
• Si le logement se situe dans une autre ville de plus de 200 000 habitants, dans une commune du 92, du 93, du 94 ou dans une commune ayant décidé d’appliquer les règles de changement d’usage, alors le bailleur doit également déclarer son activité de location courte durée à la mairie de la commune concernée.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 08/12/2023