ConnexionLe bail de résidence secondaire
Dernière mise à jour le 29/03/2024
- Qu’est-ce qui est considéré comme résidence secondaire ?
- Comment fonctionne un bail de résidence secondaire ?
- Bail de résidence secondaire : ce que dit la loi Alur
- Fiscalité de la location de résidence secondaire
- Comment résilier le bail d’une location secondaire ?
- Modèle de bail (contrat de location) de résidence secondaire
Le bail de résidence secondaire fonctionne autrement qu’un bail de résidence principale. Un logement secondaire peut être :
- Une maison de vacances ;
- Un investissement locatif ;
- Un logement vacant.
Qu’est-ce qui est considéré comme résidence secondaire ?
Un bail de résidence secondaire permet d’encadrer la relation entre le bailleur et le locataire d’une résidence secondaire. Pour comprendre ce qu’est ce contrat, il faut d’abord définir ce qu’est la résidence secondaire.
Résidence secondaire : définition
Selon la définition fiscale, une résidence secondaire est tout bien immobilier qui ne constitue pas une résidence principale. Il est important de préciser qu’une personne ne peut avoir qu’une seule résidence principale en tant que locataire ou propriétaire.
La résidence secondaire désigne également un logement qu’une personne n’habite pas, ou occupe de manière temporaire (moins de 8 mois par an). Il peut s’agir d’une maison de vacances, de logements vacants ou d’investissements locatifs. Le bien peut être un appartement, une maison, un mobil-home ou tout autre type de logement.
Une résidence principale est un logement dans lequel une personne vit pendant plus de 8 mois par an. Les autres biens sont donc considérés comme secondaires. La résidence peut être un bien en location ou une propriété.
Bail de résidence secondaire : les effets
Un bail de résidence secondaire est un contrat d’habitation qui encadre les modalités de la location d’un bien secondaire (nue ou meublée). Les termes du contrat sont librement définis entre le propriétaire de la résidence secondaire et le locataire : loyer, la durée de préavis, le délai de location… En effet, la loi sur les loyers pour les contrats de résidence principale ne s’applique pas aux contrats de location à usage de résidence secondaire. Le bail est régi par les dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants).
Comment fonctionne un bail de résidence secondaire ?
Le fonctionnement d’un bail de résidence secondaire dépend du type de location : saisonnière ou longue durée. Comme ce contrat est moins encadré que pour une résidence principale, il faut savoir définir correctement les termes du contrat, et également connaître les règles applicables à ce type de bien.
Le bail de résidence secondaire pour une location saisonnière
Le choix de la durée du bail de location d’une résidence secondaire est libre. Il est possible de louer son bien pour une courte durée. Le bail de résidence secondaire pour une location saisonnière doit être établi selon les règles en vigueur, notamment les dispositions de la loi Alur.
Les caractéristiques d’une location saisonnière
La durée d’un contrat de location saisonnière doit être inférieure à 3 mois, et être en rapport avec une saison touristique. Le bail de résidence secondaire doit alors suivre quelques règles :
- La location s’adresse à la clientèle de passage ;
- La location doit être conclue de date à date ;
- La location doit être fixée sur une courte durée n’excédant pas 3 mois ;
- Le bail ne doit pas permettre la reconduction tacite au terme du contrat ;
- Le logement loué ne peut pas être la résidence principale du locataire ;
- Le logement doit être remis en état après chaque départ ;
- L’accueil des nouveaux locataires doit se faire physiquement.
La rédaction du bail de résidence secondaire pour une location saisonnière
La rédaction du bail de résidence secondaire se fait librement entre les deux parties. Le contrat doit tout de même respecter les lois de la location saisonnière et contenir les informations essentielles comme :
- La mention “bail à titre de résidence secondaire” ;
- L’identité des deux parties ;
- La description des locaux loués et les équipements présents ;
- La date de prise à effet et la durée maximale du contrat de la location saisonnière (ne doit pas dépasser 3 mois) ;
- Les modalités de prise de congé ;
- Le loyer et les charges ;
- Le dépôt de garantie ;
- Les clauses nécessaires : clause résolutoire, clause de solidarité… ;
- La liste des documents en annexes : états des lieux, l’annexe régionale relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs, le certificat de PEB…
Bail de résidence secondaire pour une location saisonnière : l’état des lieux
Faire l’état des lieux à l’entrée et lors de la sortie est nécessaire avant de louer une résidence secondaire sur une durée déterminée en location saisonnière. En effet, cela permet d’apprécier la qualité du logement avant l’entrée en location, ainsi que sa conformité. Le Code civil prévoit plus précisément que le locataire doit rendre le logement en état. Les états des lieux attesteront ainsi du fait que les éventuelles dégradations ne sont pas dues à la vétusté.
Le bail de résidence secondaire pour une location longue durée
La location d’une résidence secondaire peut se faire sur une durée indéterminée, ou sur une année, dans le cadre d’une location de longue durée. La rédaction du contrat de location se fait librement entre le bailleur et le locataire. Toutefois, il est important d’indiquer dans le contrat certaines informations importantes et de réaliser quelques démarches.
La rédaction du bail de résidence secondaire de location longue durée
Le bail de résidence secondaire pour une location de longue durée doit stipuler :
- Le type de location : nue ou meublée ;
- La description du logement et de ses équipements ;
- La durée de la location (à fixer librement) ;
- Les modalités de résiliation et d’indemnisation ;
- La garantie locative ;
- Le loyer convenu entre les deux parties et les charges ;
- La date de prise à effet du bail ;
- Les clauses.
Les démarches à faire pour la location longue durée d’une résidence secondaire
Bien que la location longue durée d’une résidence secondaire ne soit pas aussi réglementée que pour une résidence principale, il est conseillé de réaliser quelques démarches. Le locataire doit souscrire à une assurance selon le minimum imposé par la responsabilité civile. Pour assurer la résidence, il est recommandé d’opter pour une formule multirisque habitation. Il s’avère d’ailleurs important d’effectuer l’état des lieux avec le propriétaire avant de signer le bail. Cette procédure permet de se prémunir des potentiels litiges ultérieurs à la remise des clés. Le bailleur peut, pour sa part, demander une garantie de paiement de loyer pour prévenir les impayés.
Bail de résidence secondaire : ce que dit la loi Alur
La loi Alur vient encadrer la location de résidence de secondaire. Les dispositions concernent quelques points à retenir.
La définition de résidence secondaire selon la loi Alur
Selon la loi Alur, un logement occupé à moins de 8 mois par an peut être considéré comme une résidence secondaire.
La définition de la location saisonnière selon la loi Alur
La loi Alur définit la location saisonnière comme suit :
« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».
Les obligations du propriétaire pour faire louer une résidence secondaire
La loi Alur prévoit les obligations du propriétaire voulant faire louer sa résidence secondaire. Les dispositions concernent deux points.
La déclaration de location saisonnière d’une résidence secondaire
Le propriétaire de la résidence secondaire doit également effectuer une déclaration de location saisonnière au préalable auprès de la mairie. Le choix de la disposition à appliquer dépend de la commune ou de la EPCI. Le formulaire de déclaration est disponible sur le site du Service public.
autorisation de changement d’usage du logement
La loi Alur prévoit des dispositions en ce qui concerne la mise en location d’une résidence secondaire. Pour louer ce type de bien, le propriétaire doit obtenir une autorisation notifiant le changement d’usage du logement. La demande doit être effectuée auprès de la municipalité, ou du regroupement de communes (EPCI), pour obtenir l’un de ces documents :
- Une autorisation de changement d’usage du logement avec compensation ;
- Une autorisation de changement d’usage du logement sans compensation ;
- Une autorisation de changement temporaire.
Cette mesure concerne les logements situés dans :
- Une commune de plus de 200 000 habitants ;
- Les communes de plus de 50 000 habitants, comportant des zones dites “tendues” ;
- Une commune située dans l’un des départements de la couronne parisienne : le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis et les Hauts-de-Seine.
Fiscalité de la location de résidence secondaire
La fiscalité d’une résidence secondaire est plus lourde que celle d’une résidence principale. Ce type de bien immobilier est imposé sur les plus-values immobilières en cas de cession, et ne permet pas :
- De bénéficier d’un crédit d’impôt lors des travaux d’équipement ;
- D’obtenir un abattement lors du calcul de l’ISF ;
- De profiter d’un abattement en matière de droits de succession.
L’imposition des plus-values en cas de cession
L’imposition des plus-values réalisées en cas de cession de résidence secondaire se fait comme suit :
- Si le montant de la cession est inférieur ou égal à 15 000 €, le propriétaire est exonéré de la taxe sur les plus-values ;
- Abattement progressif en fonction du temps de détention à la hauteur de 6% pour chaque année (entre 5 ans de détention et 21 ans), puis 4% à partir de la 22e année de détention ;
- Abattement progressif sur les prélèvements sociaux pour une exonération totale au bout de 30 ans.
Pour calculer le montant de la taxe sur la plus-value réalisée, il faut définir le montant de la plus-value et le nombre d’années de détention du logement.
La taxe d’habitation pour une résidence secondaire
La résidence secondaire est imposable aux impôts locaux chaque année. Le propriétaire doit s’acquitter de la taxe d’habitation dès l’année d’acquisition du bien, le 1er janvier.
De plus, le propriétaire est redevable de la taxe foncière. Ce régime fiscal ne s’applique cependant pas si la personne est âgée et bénéficie de faibles revenus. D’un autre côté, l’imposition sur la redevance télévision ne s’applique plus à la résidence secondaire si elle concerne déjà la résidence principale.
Comment résilier le bail d’une location secondaire ?
La résiliation d’un bail d’une location secondaire se fait, en principe, en fonction des clauses mentionnées dans le contrat. Les règles applicables sont plus souples que pour une résidence principale.
Résiliation du bail d’une location secondaire par le locataire
Le locataire peut quitter le logement en respectant les modalités prévues dans le bail de résidence secondaire. En principe, il peut donner congé à tout moment, sans devoir justifier sa décision. Pour cela, le locataire est tenu d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour ce qui est du délai de préavis dans le cas d’un bail de location non meublée, il faut se référer à ce qui est convenu dans le bail de location secondaire. De manière générale, la durée est fixée à trois mois. Elle peut être réduite à un mois en cas de perte d’emploi ou de mutation.
Résiliation du bail d’une location secondaire par le propriétaire
La résiliation du bail d’une location secondaire par le propriétaire doit se faire à l’échéance du bail. Celui-ci est tenu de respecter un préavis de trois mois, mais n’est pas dans l’obligation de motiver sa décision. La résiliation doit être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception, en signifiant la non-reconduction.
Selon la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 21 mars 2007 (n°06.11.843), les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 concernant le congé ne s’appliquent pas à un local à usage d’habitation que le locataire occupait à titre de résidence secondaire lors de la délivrance du congé. Pour faire simple, le congé émis par le bailleur était valable, car le preneur a cessé d’affecter l’habitation comme résidence principale quand le congé a été délivré par le bailleur.
Dans le cas d’une location meublée, le bailleur doit justifier le motif de résiliation du bail.
Quel que soit l’initiateur de la résiliation du bail d’une location secondaire, il est conseillé de faire un état des lieux avant la sortie.
Modèle de bail (contrat de location) de résidence secondaire
Bail de résidence secondaire vide
Bail de résidence secondaire vide – Modèle Word gratuit
Les modèles de bail de résidence secondaire vide vont faciliter la rédaction des contrats pour une location vide ou meublée.
Bail de résidence secondaire meublé
Bail de résidence secondaire meublée – Modèle Word gratuit
Modèle de contrat de location vide
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 29/03/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, actuellement en logement considere comme secondaire non meuble et dites ferme, ai-je le droit de quité mon logement avant la date de fin du bail qui est de 1 an ferme ?
Bonjour,
Le bail de résidence secondaire n’est pas régi par la loi de 89. Ce type de contrat est bien plus souple puisque les parties peuvent convenir des clauses, notamment de durée et de résiliation.
Ainsi, les parties doivent se référer aux clauses du contrat. A priori, si la durée du contrat est d’un an ferme, il n’est alors pas possible de le résilier de manière anticipée.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour ,ayant eu un départ de locataire au mois de décembre d un appartement loué meublé .le temps de mettre des nouveaux locataires il s est passé 3 mois l appartement est resté meublé On nous fait payer la taxe foncière en vu d une résidence secondaire i
.il y a t il un recours ? Lerci
Bonjour, Il est légalement possible de contester cette taxation en résidence secondaire si le logement est demeuré meublé et proposé à la location. Selon l’article 1407 du Code général des impôts, un logement vacant et normalement destiné à la location ne peut être considéré comme résidence secondaire s’il n’est pas à votre usage personnel. Il est possible d’adresser une réclamation auprès du centre des finances publiques dans un délai de deux ans suivant la mise en recouvrement, en joignant tout justificatif de la vacance locative et de la mise en location. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat… Lire la suite »
Bonjour, Lorsqu’un logement meublé reste inoccupé temporairement entre deux locations, il ne peut être requalifié en résidence secondaire qu’en cas d’usage personnel ou non professionnel. Si le bien est resté destiné à la location et n’a pas changé d’affectation, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne devrait pas s’appliquer, conformément aux critères d’usage fixés par l’article 1407 du Code général des impôts. Un recours peut être formé auprès du service des impôts fonciers, accompagné des justificatifs de vacance locative. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat fiscaliste ou en droit immobilier, qui saura vous renseigner davantage. En… Lire la suite »
Bonjour, en cas de bail résidence secondaire de longue durée (1 an), faut-il faire une demande de changement de destination du logement auprès de la mairie de Paris ? Sachant que cette éventualité d’une location pour résidence secondaire est exceptionnelle, les autres années le bien a toujours été loué comme résidence principale. Y a-t-il une incidence fiscale en cas de revente de ce bien après l’expiration du bail ?
Bonjour, En cas de bail d’un an pour résidence secondaire à Paris, même exceptionnel, le logement est considéré comme meublé touristique selon l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Cela implique une demande préalable de changement d’usage auprès de la mairie, conformément à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation. En cas de revente, une location en résidence secondaire n’a pas d’incidence fiscale directe, mais peut priver le bien du statut de résidence principale si elle excède une durée brève, affectant ainsi l’exonération de plus-value prévue à l’article 150 U du Code général des impôts. En… Lire la suite »
Bonjour. Une amie loue son appartement en tant que résidence secondaire pour le locataire. Celui ci a déjà une résidence principale. Il ne paye plus depuis deux mois et ne répond ni aux appels ni au courrier envoyé par accusé de réception. Le bail d’un an se termine normalement en décembre. Que faut-il il faire ?
cordialement.
Bonjour,
En principe, la location d’une résidence secondaire relève du droit commun du Code civil et non de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur peut donc agir en justice dès les premiers impayés pour demander la résiliation du contrat et l’expulsion, sur le fondement des articles 1217 et 1224 du Code civil. La trêve hivernale ne s’applique pas dans ce cadre.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Mon fils doit louer une chambre car son travail est à 2h de route de chez lui.le fisc considère que c’est une résidence secondaire
Sera t il imposé de la taxe sur la résidence secondaire
Le taux est de 6,53%. Comment en connaître le montant sur un.net annuel de 40K€
Merci
Bonjour,
En principe, une chambre louée près du travail est considérée comme résidence secondaire si elle n’est pas la résidence principale effective (article 1407 CGI). Elle peut donc être soumise à la taxe d’habitation. Le taux de 6,53 % s’applique sur la valeur locative du logement, non sur les revenus. Seul l’avis d’imposition permet d’en connaître le montant exact.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Suite au préavis déposé par l’actuel locataire, j’envisage de faire évoluer un bien locatif (meublé en zone tendue) d’un bail classique (résidence principale) vers un bail résidence secondaire (toujours meublé).
Sachant que ce ne sera pas une location saisonnière (mais un bail illimité pour personne souhaitant une résidence secondaire sur la durée), y a-t-il malgré tout des démarches à entreprendre auprès de la mairie ou EPCI afin d’obtenir une autorisation de changement d’usage du bien?
Merci beaucoup pour vos éclairages
Bonjour, Dans les zones tendues, le passage d’une location meublée en résidence principale à une location meublée en résidence secondaire peut être assimilé à un changement d’usage au sens du Code de la construction et de l’habitation. Certaines communes, notamment les grandes villes ou celles soumises à une forte pression locative, encadrent strictement ce changement et exigent une autorisation préalable de la mairie ou de l’EPCI compétent, même en l’absence de location de courte durée. Il est donc nécessaire de vérifier la réglementation locale applicable au bien concerné, chaque commune ayant la faculté de fixer ses propres règles en la… Lire la suite »
Bonjour,
Merci beaucoup pour cette réponse.
En l’occurrence, j’ai du mal à déterminer si la ville de Paris opère, dans ce cas de figure locatif, un distingo entre les locations “bail courte durée en meublé de tourisme”(type AirBnB) et les locations “bail longue durée résidence secondaire” (ce qui serait le cas de cet appartement). S’il fallait déclarer un changement d’usage impliquant une compensation, pareille locations serait de fait infaisable.
Savez-vous vers qui me tourner? Merci encore
Bonjour, je suis locataire de deux baux locatifs à durée indéterminée pour des raisons de travail et de formation.
dois-je payer un impôt sur l’un sachant que je réside + de 8 mois sur l’un et que l’administration considère l’autre logement en bail indéterminé lui aussi comme une résidence principale ?
cordialement merci
Bonjour, En présence de deux logements loués à titre de résidence principale en vertu de baux à durée indéterminée, l’administration fiscale considère généralement comme résidence principale celle où vous résidez effectivement et de manière stable, soit celle où vous vivez plus de 8 mois par an. L’autre logement, même s’il est également en bail d’habitation à durée indéterminée, pourra être considéré comme une résidence secondaire sur le plan fiscal, et être soumis à la taxe d’habitation si celle-ci est applicable en 2025 dans votre commune. Cette situation peut entraîner des obligations fiscales distinctes, notamment en matière de déclaration ou de… Lire la suite »
Bonjour
Je suis actuellement locataire en résidence principale.
J’envisage d’acheter un bien et qu’il devienne ma résidence principale tout en gardant ma location actuelle de façon à naviguer entre les deux.
Est-ce possible ?
Merci pour votre réponse.
Bien à vous
Bonjour,
Il est tout à fait possible d’acheter un bien et de le déclarer comme résidence principale tout en gardant votre logement actuel en location, à condition de vivre au moins 6 mois par an dans le bien acheté pour qu’il soit reconnu fiscalement comme résidence principale (article 150 U, II-1° du CGI). Il convient de veiller aussi à respecter le bail de votre logement actuel.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je ne comprends pas qu’elle est la différence entre une location saisonnière et une résidence secondaire meublée ? Je vous remercie.
Bonjour, La différence entre une location saisonnière et une résidence secondaire meublée repose principalement sur la durée et l’usage du logement. Une location saisonnière concerne la mise en location d’un bien pour une courte durée, généralement de quelques jours à quelques mois, sans possibilité d’y établir sa résidence principale. Elle est régie par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme et vise une clientèle de passage, comme les touristes. Elle ne peut excéder 90 jours consécutifs pour un même locataire. Une résidence secondaire meublée, en revanche, est un logement que le propriétaire occupe occasionnellement mais qui n’est pas sa résidence… Lire la suite »