Fiscalité de la location saisonnière : ce qu’il faut savoir

Fiscalité de la location saisonnière : ce qu’il faut savoir

La fiscalité de la location saisonnière comporte des caractéristiques particulières. La location saisonnière est une spécificité des locations meublées. Cela signifie que les loyers et charges perçus dans le cadre d’une location saisonnière relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe deux régimes déclaratoires qui diffèrent selon la nature de la location : le régime forfaitaire et le régime réel.

 

Réglementation de la location meublée saisonnière et fiscalité

La location saisonnière est un dérivé de la location meublée. Pour rappel, la location meublée doit correspondre à certains critères pour être qualifiés de telle. En particulier, le logement doit être doté d’équipements obligatoires permettant d’assurer au loueur une vie décente et suffisante sans que celui-ci n’ait besoin d’acheter du mobilier. C’est pourquoi, la location meublée présente des avantages considérables.

A noter : Selon cette loi sur la location saisonnière « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

La location saisonnière relève du régime des locations meublées, en ce sens qu’il s’agit d’une convention en vertu de laquelle un bailleur met à disposition d’un locataire un logement pendant une saison, en général touristique lorsqu’il s’agit d’un meublé de tourisme .

Ainsi, dès lors qu’en qualité de propriétaire, vous décidez de louer votre logement, il convient de déclarer les revenus perçus. Tout comme la location meublée en général, la location saisonnière relève de l’impôt sur le revenu et plus particulièrement de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A noter : le propriétaire se doit de réaliser une facture de location à chaque client de son logement saisonnier.

Fiscalité de la location saisonnière 2018 : location d’une partie de la résidence principale du bailleur

Selon que le bailleur loue une partie de sa résidence principale ou non, cela fait varier les conditions d’exonération d’impôt de la location saisonnière. Pour rappel, une résidence principale a été définie par la loi du 6 juillet 1989 comme un logement occupé au moins huit mois par an par son locataire ou son propriétaire sauf exceptions (raisons de santé, cas de force majeure, obligations professionnelles).

Dans le cas des locations saisonnière, il est possible d’être exonéré d’impôt lors de la location d’une partie de la résidence principale du bailleur. Cela s’applique notamment pour les exploitants de chambres d’hôtes qui louent une fraction de leur résidence principale. Toutefois, il convient de remplir deux conditions cumulatives pour bénéficier de l’exonération d’impôts :

  • Louer une ou plusieurs chambre(s) d’hôtes : pour rappel, une chambre d’hôtes est une chambre meublée chez l’habitant. Elle a pour visée d’accueillir des touristes pour une ou plusieurs nuitées ;
  • L’ensemble des loyers perçus ne doivent pas dépasser pas 760€ sur une année.

Attention ! Si l’ensemble des loyers perçus excède 760€, la fraction excédentaire est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et doit être déclarée comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Bon à savoir : Même si vous remplissez les conditions d’exonération d’impôt, en tant qu’exploitant de chambre d’hôtes, vous êtes redevable de la cotisation économique territoriale (CET).

A noter : pour plus de détails sur la fiscalité d’une location meublée, ou la fiscalité applicable à la location vide n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet.

La fiscalité de la location saisonnière et le régime forfaitaire ou micro-BIC

Si vous ne répondez pas aux conditions d’exonération d’impôt en ce qui concerne votre location saisonnière, deux régimes d’imposition peuvent s’appliquer à vous : le régime forfaitaire, ou micro-BIC, ou le régime réel.

En ce qui concerne le régime forfaitaire, celui-ci consiste en un abattement sur les recettes réalisées, c’est-à-dire sur les loyers et les charges perçus dans le cadre de la location saisonnière.

Bon à savoir : Si vous dépendez du régime forfaitaire, appelé aussi micro-entreprise, la déclaration des revenus de votre location saisonnière est à effectuer en téléchargeant le formulaire 2042 C PRO (Cerfa n°11222*20). Le montant total de l’impôt que vous aurez à régler dépend, bien évidemment, de vos autres sources de revenus.

Il faut toutefois distinguer les locations saisonnières dites classiques des locations saisonnières classées. Dans ce dernier cas, il peut s’agir notamment des meublés de tourisme ou des chambres d’hôtes.

Régime forfaitaire et location saisonnière classique

Dans le cadre d’une location saisonnière classique, vous relevez du régime micro-BIC si et seulement si vos recettes ne dépassent pas un seuil de 70 000€ par an. Ainsi, sur les recettes réalisées, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les loyers et charges perçus grâce à votre location saisonnière.

Bon à savoir : Le régime micro-BIC est très pratique en ce sens qu’il ne nécessite aucune compétence particulière en comptabilité. Il s’agit d’un régime très avantageux et facile à mettre en œuvre.

Régime forfaitaire et location saisonnière classée

Comme vu précédemment, les locations saisonnières classées correspondent principalement aux gîtes ruraux, aux meublés de tourisme ainsi qu’aux chambres d’hôtes.

Dans ce cas, vous relevez automatiquement du régime forfaitaire si les recettes réalisées ne dépassent pas 170 000€ par an. Il est à noter que sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement de 71%, ce qui constitue un avantage fiscal considérable !

Qu’en est-il du régime réel pour la fiscalité de la location saisonnière ?

L’autre régime d’imposition des locations saisonnières est le régime réel pour lequel le bailleur peut décider d’opter. Le régime réel consiste à déduire des recettes annuelles perçues par la location saisonnière tous les frais et les charges engagés (grosses réparations, chauffage et électricité par exemple).

Cependant, là encore, il convient de distinguer les locations saisonnières dites classiques des locations saisonnières classées s’agissant de l’application du régime réel.

Régime réel et location saisonnière classique

Vous pouvez bénéficier automatiquement du régime réel si et seulement si vos recettes annuelles dépassent 70 000€. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez toutefois décider d’opter pour le régime réel.

Attention ! Le régime réel n’est intéressant que si les frais et les charges déductibles correspondent à plus de 50% des recettes réalisées sur la location saisonnière.

Régime réel et location saisonnière classée

S’agissant des locations saisonnières classées de type meublés de tourisme ou chambres d’hôtes, vous relevez automatiquement du régime réel si vos recettes annuelles dépassent le seuil de 170 000€. Le cas échéant, vous pouvez toutefois décider d’opter pour ce régime d’imposition.

Attention ! Le régime réel n’est intéressant que si les frais et les charges déductibles correspondent à plus de 71% des recettes réalisées sur la location saisonnière.

Comme vu ci-dessus, le régime réel nécessite d’effectuer des calculs préalables. Il s’agit donc d’un régime fiscal plus complexe que le régime forfaitaire évoqué ci-avant. C’est pourquoi, avant d’opter pour le régime réel, nous vous invitons à vous rapprocher d’un avocat fiscaliste.

Déficit et location saisonnière : loueur en non meublé professionnel (LNMP) VS loueur en meublé professionnel (LMP)

La fiscalité de la location saisonnière pose également la problématique des déficits éventuels engendrés. Pour ce faire, il convient de distinguer le statut des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) des loueurs en meublé professionnels (LMP).

S’agissant de la distinction entre ces deux statuts, nous pouvons noter que le loueur en meublé professionnel (LMP) est un bailleur dont :

  • Les recettes locatives annuelles dépassent 23 000€ TTC ;
  • Ces recettes dépassent les autres revenus constituant le foyer fiscal.

Le cas échéant, le bailleur acquiert le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

La fiscalité des locations saisonnières diffère en fonction de ces deux statuts, notamment en ce qui concerne les déficits générés par la location.

En effet, les déficits des loueurs en meublé professionnels peuvent être imputés sur la totalité du revenu global. En revanche, les loueurs en meublé non professionnels ne peuvent déduire les déficits de la location saisonnière que des autres locations meublées non professionnelles au cours des dix dernières années d’imposition.

Il convient toutefois de noter qu’en matière de location saisonnière, peu de bailleurs ont le statut de loueurs en meublé professionnels.

Les autres taxes intervenant dans la fiscalité de la location saisonnière

Hormis les revenus générés par la location saisonnière, le bailleur doit également s’acquitter d’autres taxes et charges dans le cadre de la location saisonnière.

Tout d’abord, comme vu précédemment, la location saisonnière relève du régime de la location meublée. En vertu de ce régime, la location saisonnière n’est pas soumise à la TVA. En revanche, elle peut être soumise à la taxe de séjour.

Toutefois, le bailleur doit s’acquitter du paiement de la taxe d’habitation si le logement est habitable au 1er janvier de l’année d’imposition ainsi que de la taxe foncière s’il en est propriétaire.

Bon à savoir : Les époux ne sont pas tenus solidairement au paiement de la taxe foncière contrairement à la taxe d’habitation.

Location saisonnière type Airbnb : les risques à ne rien déclarer

De plus en plus de réglementations encadrent les locations saisonnières de type Airbnb. En particulier, depuis le 1er décembre 2017, tout loueur de meublé touristique en location saisonnière doit être enregistré.

S’il s’agit d’un loueur en meublé professionnel (LMP), il devra s’enregistrer auprès de la chambre du commerce et de l’industrie. S’il s’agit d’un loueur en non meublé professionnel (LMNP), celui-ci dépendra du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) rattaché au greffe du Tribunal de Commerce compétent. Il est prévu qu’une déclaration à l’administration fiscale devienne automatique dans les prochains mois.

Cette obligation d’enregistrement s’applique aux villes de plus de 200 000 habitants, et notamment Paris, Bordeaux, Nice, Lyon et Toulouse.

Le cas échéant, le bailleur en situation d’illégalité s’expose à une amende.

Bon à savoir : LegalPlace vous invite à connaître vos obligations légales en ce qui concerne vos locations saisonnières.