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Comment se passe la cession d’un bail commercial ?

Dernière mise à jour le 19/04/2022

La cession du bail commercial par le preneur est en principe libre, bien que le bailleur puisse limiter ce droit au moyen d’une clause insérée dans le contrat de location. Il demeure toutefois indispensable d’informer le bailleur du changement de titulaire du bail.

La cession du droit au bail peut intervenir :

Peut-on céder un bail commercial ?

La cession d’un bail commercial se définit comme un contrat par lequel le titulaire du contrat de location transmet ses droits et ses obligations à un cessionnaire. Celui-ci devient alors le nouveau preneur du bail.

Bon à savoir : la cession peut être effectuée à titre onéreux ou à titre gratuit. En effet, le prix est librement déterminé par les parties. Le prix de la cession est toutefois dû au cédant, et non au bailleur, qui perçoit les loyers ainsi que le dépôt de garantie du bail commercial.

L’accord du bailleur à la cession du droit au bail n’est pas toujours nécessaire, et dépend de l’objet de la vente.

En cas de cession du droit au bail seul

Le bailleur peut s’opposer au principe de la cession du bail commercial lorsqu’elle porte exclusivement sur le droit au bail. En effet, il est possible que le contrat comporte une clause établissant une interdiction absolue de procéder à la cession du seul droit au bail.

Le bail commercial peut également contenir d’autres types de clauses encadrant la cession du droit au bail, notamment :

  • Clause limitant le choix du cessionnaire à l’acquéreur du fonds de commerce
  • Clause obligeant de céder le fonds de commerce avec le droit au bail
  • Clause d’agrément du cessionnaire par le bailleur

En cas de cession du fonds de commerce

La libre cession du fonds de commerce constituant une disposition d’ordre public, le bailleur ne peut s’opposer à la cession du bail commercial lorsqu’elle porte sur le fonds de commerce dans son intégralité.

En effet, le droit au bail représente fréquemment un élément essentiel du fonds de commerce qui englobe également :

  • La clientèle
  • L’enseigne et le nom commercial
  • La marque ainsi que d’autres éléments de propriété intellectuelle
  • Le matériel nécessaire à l’exploitation de l’activité
  • Les stocks
  • Les dettes et les créances
Attention : la cession du fonds de commerce peut être requalifiée en cession du droit au bail seul lorsque le juge constate que le local n’est pas un élément essentiel au ralliement de la clientèle. Il est en effet possible que la clientèle soit liée à l’activité personnelle de l’exploitant du fonds, et non à l’emplacement du local.

Bien que le Code de commerce prohibe toute interdiction générale et absolue de la cession du fonds de commerce, le bailleur peut toutefois encadrer ce droit au moyen de certaines clauses :

  • Clause établissant un droit de préemption au profit du bailleur
  • Clause exigeant le règlement de l’ensemble des loyers avant la cession
  • Clause d’indemnité du bailleur
  • Clause interdisant la despécialisation du bail commercial en cas de cession
Bon à savoir : le bail commercial peut également comporter une clause de garantie solidaire en vertu de laquelle le cédant s’engage solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers et à l’exécution du bail. Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur peut invoquer la clause de garantie du cédant pour une durée maximale de 3 ans à compter de la cession du bail commercial.

Comment céder un bail commercial ?

La cession du bail commercial requiert de réaliser un certain nombre de formalités :

  1. Mise en oeuvre du droit de préemption
  2. Conclusion du contrat de cession
  3. Réalisation d’un état des lieux entre bailleur et cessionnaire
  4. Notification de la cession au bailleur
  5. Publicité de la cession

Etape 1 : mettre en oeuvre le droit de préemption

Certaines communes instituent un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité au sein duquel elles disposent d’un droit de préemption en cas de cession d’un bail commercial. Ce droit vise toutes les cessions, qu’elles portent sur le seul droit au bail ou sur le fonds de commerce dans son intégralité.

Au titre du droit de préemption, le cédant doit informer la commune où se situe le local de son intention de procéder à la cession du bail commercial au moyen d’une déclaration d’intention d’aliéner (Cerfa n°13644*02).

Le formulaire, auquel doit être joint le bail commercial, doit comporter un certain nombre d’informations :

  • Activité du cessionnaire pressenti
  • Nombre de salariés du cédant
  • Nature des contrats de travail conclus avec les salariés
  • Chiffre d’affaires

La commune doit notifier sa décision dans un délai de 2 mois suivant la réception de la déclaration. Elle peut choisir :

  • De renoncer à l’exercice du droit de préemption
  • D’acquérir le bail commercial au prix et aux conditions du cédant
  • De formuler une offre d’acquérir au prix et aux conditions fixés par le juge de l’expropriation
Attention : en cas d’acquisition du bail commercial par la commune, l’acte de cession et le paiement du prix doivent être produits dans un délai de 3 mois. Le dépassement de ce délai engage la responsabilité de la commune.

Etape 2 : conclure le contrat de cession

Bien que le Code de commerce ne prévoit aucune règle spécifique encadrant l’établissement d’un contrat de cession de bail commercial, il résulte de l’article 1216 du Code civil que la cession doit obligatoirement être constatée par écrit, à peine de nullité.

La cession du droit au bail n’est pas réellement assimilable à une vente. Elle peut donc être réalisée à titre gratuit, et le contrat ne doit pas nécessairement comporter stipulation du prix.

Lorsqu’elle est réalisée à titre onéreux, le prix de la cession correspond généralement à la valeur du bail commercial qui tient compte, notamment :

  • Du montant du loyer et des charges locatives du bail commercial
  • De la valeur locative du local
  • De la durée restante et du droit au renouvellement du bail commercial dont dispose ou non le cessionnaire
🔎  Zoom : Il est recommandé aux parties de recourir à un modèle afin de s’assurer de la validité des clauses insérées au sein du bail. C’est pourquoi, LegalPlace vous propose un modèle de bail commercial, conforme à la réglementation en vigueur. Grâce à un questionnaire à remplir en ligne, celui-ci est facilement personnalisable selon votre situation.

Etape 3 : faire un état des lieux d’entrée

Il est obligatoire pour le bailleur d’effectuer un état des lieux d’entrée avec le nouveau titulaire du contrat en cas de cession du bail commercial, en vertu de l’article L.145-40 du Code de commerce. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Lorsque l’intervention du bailleur n’est pas requise, notamment à l’occasion de la cession du fonds de commerce, l’état des lieux peut être réalisé par un tiers mandaté ou par un huissier de justice. Chaque partie doit conserver un exemplaire du document.

Attention : en l’absence d’état des lieux, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption selon laquelle le cessionnaire du bail a reçu le local en bon état de réparations locatives.

Etape 4 : notifier le bailleur

Il est indispensable de réaliser les formalités d’opposabilité au bailleur de la cession du bail commercial lorsque la réalisation de l’opération n’est pas subordonnée à son accord. Dans le cas contraire, l’opposabilité de la cession au bailleur découle de son implication dans l’opération.

Pour rendre la cession opposable au bailleur, il est nécessaire de signifier la cession au bailleur par acte d’huissier. Le document doit comporter toutes les informations essentielles relatives à la cession.

Bon à savoir : la demande de renouvellement du bail commercial visant expressément la cession est équivalente à sa signification par acte d’huissier.

Le bailleur doit impérativement faire connaître son acceptation par écrit :

Attention : le fait que le bailleur n’ait pas protesté contre la cession ou encore sa simple connaissance de l’opération ne vaut pas tacite acceptation.

Etape 5 : réaliser les formalités de publicité de la cession

Lorsque la cession du bail commercial résulte de la vente du fonds de commerce, il est indispensable d’effectuer un certain nombre de démarches :

  • Enregistrement de l’acte de cession
  • Publication par le cessionnaire d’un avis dans un journal d’annonces légales
  • Publication par le greffe d’un avis au Bodacc
Bon à savoir : ces formalités ne sont pas requises en cas de cession du seul droit au bail.

Le cessionnaire est également tenu de payer des droits d’enregistrement en fonction du prix de la vente, après abattement de 23 000€ :

  • 3% sur la fraction du prix de vente comprise entre 23 000€ et 200 000€
  • 5% sur la fraction du prix supérieure à 200 000€

Quelles sanctions en cas de cession irrégulière du bail commercial ?

Le non-respect des formalités légales ou des clauses du contrat encadrant la cession du bail commercial emporte des conséquences pour l’exécution de la vente.

En effet, lorsque les démarches d’opposabilité de la cession au bailleur n’ont pas été correctement respectées, les rapports entre les parties s’en trouvent affectés. Le cédant demeure ainsi preneur du local aux yeux du bailleur, qui est également fondé à considérer que le cessionnaire est un occupant sans droit ni titre.

Selon les situations, le bailleur dispose de moyens d’actions différents :

Le cessionnaire évincé peut également prétendre au versement de dommages-intérêts de la part du cédant en réparation du préjudice subi.

FAQ

Qu'est-ce qu'une cession de bail commercial ?

La cession d'un bail commercial se définit comme le transfert à un cessionnaire des droits et des obligations incombant au preneur du local. Le cessionnaire se substitue donc au cédant en tant que titulaire du bail commercial.

Est-ce que le propriétaire du local peut refuser la cession du bail commercial ?

Le propriétaire peut s'opposer à la cession uniquement lorsqu'elle porte exclusivement sur le droit au bail. En effet, la liberté de cession d'un fonds de commerce est une disposition d'ordre public. Bien que le propriétaire ne puisse s'opposer à la cession du fonds de commerce, il dispose toutefois de la possibilité de l'encadrer au moyen de clauses limitant l'exercice de ce droit.

Qui peut rédiger l'acte de cession d'un bail commercial ?

L'acte de cession d'un bail commercial doit obligatoirement être rédigé par écrit. Le Code de commerce ne prévoit toutefois aucune disposition relative à l'auteur de l'acte. Celui-ci peut donc être rédigé par acte authentique ou par acte sous seing privé.

Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 19/04/2022

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Mike
Mike
janvier 14, 2020 2:53

Bonjour,
Un bailleur a t il le droit demander des garanties supplémentaires au cessionnaire (Type GAPD ou caution solidaire) lors d’une cession de droit au bail avec despecialisation total ??

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 15, 2020 2:07
Reply to  Mike

Bonjour,
Le bailleur peut en effet exiger des garanties supplémentaires de type caution solidaire ou garantie à première demande lors de la cession du droit de bail; et ce même si la cession est avec déspécialisation.
L’objectif est de garantir la solvabilité du cessionnaire sur la durée du bail.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

maillard eric
maillard eric
janvier 19, 2020 1:08

bonjour, je suis en train de vendre les mûrs de mon restaurant. je vais donc devoir signer un bail avec mon nouveau proprietaire. de plus, je vais aussi vendre mon fonds de commerce prochainement. je voudrais faire un bail précaire avec mon nouveau proprétaire de facon à partir rapidement et de ne pas avoir à ceder un bail commecial classique.qu’en pensez vous ? je préfère que le propirio commence un bail commercial classique avec la personne qui me rechetera mon fonds de commerce. ça lui permettera de ne pas payer de droit au bail et moi de ne pas avoir… Lire la suite »

JG
JG
mars 25, 2020 11:51

Bonjour,
Je suis bailleur. Le “preneur” vends son fond de commerce ainsi que le bail commercial. Quelles sont mes interventions dans cette démarche? Niveau administratif? Le bail ne sera pas refait? Je dois juste recevoir une copie et la cession du bail?
Merci d’avance.

Breard
Breard
avril 23, 2020 4:12

bonjour
propriétaire d’un commerce loué en 1996, bail de 9 ans, celui-ci a été vendu en 2003 et est toujours occupé aujourd’hui par le même commercant depuis 2003 mais nous n’avons pas refait le bail de 1996, dois-je le refaire ?

Verly
Verly
juillet 11, 2020 8:50

Bonjour , lors d’une autorisation de transfert de bail commercial du locataire en cours de bail , le bailleur peut il prétendre à une part du droit au bail exigé au repreneur par le locataire en cours ;merci

Jean
Jean
novembre 1, 2020 5:08

Bonjour, Mon père est à la retraite et a un preneur. Le preneur part lui-même en retraite souhaite céder son bail à quelqu’un qui exerce une activité qui n’a rien à voir. Or, le bail contient une clause qui prévoit que le bail ne peut être cédé qu’à quelqu’un qui exerce la même activité. Le preneur brandit le fait qu’il a autorisation de céder à qui il souhaite car il part en retraite et que l’autorisation pour le changement d’activité n’est donc pas obligatoire. Est ce vrai? De même, le bail prévoit que la cession de bail devra avoir lieu… Lire la suite »

Véronique
Véronique
décembre 9, 2020 12:30

Bonsoir,
Je suis en train de vendre mon bail commercial. Lorsque j’ai signé le bail, il y à 12 ans, j’ai payé un droit d’entrée. Puis je demander le paiement de ce droit d’entrée à mon repreneur ? est ce que je peux demander à mon bailleur la restitution de ce droit d’entrée ?

Gauthiez
Gauthiez
janvier 4, 2021 10:46

Bonjour
je suis propriétaire de murs commerciaux. ,et souhaite vendre un bail neuf 3/6/9 ,je n’occupe pas ce local actuellement, le loue en bail précaire jusqu’à maintenant,
quelles sont les taxes à payer aux Impôts?
merci

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris