Quel est le délai de préavis de résiliation pour un bail d’habitation ?

Quel est le délai de préavis de résiliation pour un bail d’habitation ?

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Modèle de lettre de résiliation de bailModèle de lettre de résiliation de bail

Le locataire peut quitter librement son logement s’il respecte les procédures réglementaires de la résiliation de bail. Ces procédures comprennent un délai de préavis de location meublée obligatoire qui s’étend généralement sur trois mois. Le propriétaire doit quant à lui accorder un délai de préavis à son locataire de six mois. Retrouvez toutes les informations utiles.

 

Préavis de location : comment informer le bailleur du départ ?

La lettre de préavis

La procédure de résiliation d’un bail est relativement simple. Elle consiste en l’information du propriétaire sur la décision de départ du locataire. À cet effet, ce dernier lui adresse une lettre recommandée avec accusé de réception ou une signification par acte d’huissier énonçant sa demande de résiliation de bail. L’accusé de réception s’avère indispensable pour justifier le lancement de la démarche au propriétaire ou au locataire.

L’inscription du motif de départ est facultative. La lettre contient obligatoirement l’adresse et la date de départ. Si le contrat repose sur une colocation, l’un des colocataires n’est pas tenu de suivre cette formalité de résiliation de bail s’il quitte le logement. En somme, son départ ne met pas fin au contrat de location.

Une fois que la lettre de préavis de la location est signifiée ou parvenue à son destinataire, la décision de l’auteur est irrévocable. Le propriétaire peut éventuellement entamer une procédure d’expulsion si le locataire refuse de partir à la fin de son préavis. Concernant le délai du préavis, il change en fonction de la situation du locataire et de certains cas  particuliers spécifiés par la loi ALUR.

Aucune justification exigée

Le locataire n’est pas tenu de justifier la raison pour laquelle il décide de résilier son bail étudiant par exemple, , bien que cette demande n’ait pas été effectuée à la fin du contrat. Le préavis est une période transitoire permettant au propriétaire de trouver un nouveau locataire à son bien. L’ancien locataire reste en revanche soumis aux mêmes dispositions du contrat tout au long de ce délai.

Outre le paiement du loyer, il doit entretenir le logement jusqu’à son départ. S’il a procédé à quelques aménagements dans le cas de la location meublée, le bailleur peut lui demander de remettre les équipements dans leur état ou emplacement initial. La restitution du dépôt de garantie dépend de l’état du bien à la sortie du locataire. Le propriétaire peut donc retenir une certaine somme de la caution en vue de payer les réparations envisagées pour remettre le bien en son état initial.

Le remboursement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, ou plus communément appelé caution, est la somme versée au bailleur à la signature du contrat de location. Il peut être utilisé pour réparer d’éventuels dégâts constatés à la sortie du locataire ou restitué en entier si ce dernier a su préserver l’état du bien jusqu’à son départ. Le délai de restitution de ce montant  est de deux mois à compter du départ effectif du locataire, c’est-à-dire dès que celui-ci a remis les clés au propriétaire.

Lorsque l’état du bien a été préservé jusqu’à la résiliation du bail, ce délai bascule à un mois. Pour assurer la couverture des charges, le propriétaire est en droit de retenir une partie du dépôt de garantie, soit 20 % maximum. Le paiement du dépôt de garantie ne laisse pas le droit au locataire de refuser le paiement du loyer réglementaire sous réserve que le bailleur ne lui rende pas la somme qu’il lui a versée.

Dans le cas où le propriétaire retient la caution de façon abusive, le locataire peut lui adresser une lettre de mise en demeure pour restitution du dépôt de garantie via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Si le bailleur reste récalcitrant, il peut faire appel à une commission département de conciliation ou saisir un juge de proximité pour régler la situation.

 

Quelle est la durée d’un préavis de location ?

La durée réglementaire et le paiement du loyer

En principe, le locataire peut quitter son logement en respectant un délai réglementaire de préavis de trois mois, à condition qu’il s’agisse d’un contrat de location vide. Dans le cas d’un préavis de location meublée, ce délai passe à un mois. La loi ALUR ou Accès au Logement et un Urbanisme Rénové a mis en place des dispositions spécifiques régissant la location des logements suivant leur catégorie.

Le délai de préavis commence dès que la lettre recommandée est reçue par le propriétaire. La notification n’est pas valable si le bailleur a été absent ou si la lettre ne lui est pas parvenue dans le délai réglementaire. Si la lettre de demande de congé est par exemple envoyée un 5 mai, le préavis court jusqu’au 5 juin s’il est d’un mois et 5 août s’il est de trois mois.

Les week-ends et les jours fériés sont inclus dans cette prévision. Pour les mois dont le nombre de jours n’est pas identique, il faut prendre en compte le dernier jour du mois au cours duquel le contrat de bail prend fin. Ce mode de calcul est valable au cours des années bissextiles.

Le préavis de location ne dispense pas le locataire du paiement du loyer, sauf si le logement est déjà occupé par un nouveau locataire suite à l’accord du propriétaire. L’ancien locataire ne peut déduire ses derniers mois de loyer de sa caution. Au cours du dernier mois de préavis, le loyer dû est calculé proportionnellement au nombre de jours durant lequel il occupe le logement.

La loi de 1948 : les particularités

Cette loi ne régit que les biens immeubles érigés avant le 1er septembre 1948. Elle autorise la conclusion verbale d’un bail. Elle n’impose aucun délai maximal de location. Elle concerne les catégories de construction suivantes :

  • Se trouver à Paris ou dans un rayon de 50 km de la ville ;
  • Se trouver dans une commune habitée par plus de 4 000 personnes ;
  • Se trouver dans une commune habitée par 4 000 personnes maximum, avec une croissance de 5 % minimum de la population au cours des recensements généraux ;
  • Inclues dans les catégories d’immeubles II A, II B, II C, III A, III B et IV.

Ces catégories conditionnent la détermination du montant maximum du loyer. Elles sont caractérisées par le confort et les équipements des logements. En principe, la loi de 1948 protège le locataire en lui permettant d’occuper le bien indéfiniment ou jusqu’à la fin du contrat. S’il décide de quitter le logement régi par la loi de 1948, il doit respecter un délai de préavis de trois mois pour la location non meublée et d’un mois pour le contrat de location meublée.

 

Délai de préavis réduit : les motifs de réduction

La loi ALUR est entrée en vigueur le 27 mars 2014 et a apporté quelques modifications au niveau du délai de préavis pour le locataire. Elle spécifie les motifs de réduction de ce délai. Elle protège le locataire en empêchant le propriétaire de donner congé avant l’échéance du bail et suivant un délai de préavis de six mois.

Cette loi instaure de nouvelles conditions faisant passer le délai réglementaire de préavis de trois mois à un mois. Ces conditions sont :

  • La localisation du logement dans une zone tendue ;
  • La mutation, la perte d’emploi ou l’occupation d’un nouveau poste par le locataire ;
  • L’état de santé du locataire ;
  • Le locataire dispose d’une allocation adulte handicapé ou d’un RSA ;
  • L’attribution d’un logement social au locataire.

La demande de réduction sans motif du délai de préavis peut toujours être soumise au propriétaire si le locataire ne se trouve pas dans les situations précitées. Le propriétaire est ainsi libre de décider s’il accorde ou non son congé au locataire, quelles que soient ses raisons.

La localisation du logement dans une zone tendue

La zone tendue est assimilée à une commune urbaine où les besoins en matière immobilière sont supérieurs aux offres disponibles. Les loyers sont en hausse dans ces zones. Ces dernières abritent généralement plus de 50 000 habitants. Paris et Lille font partie des zones les plus tendues. Toutefois, l’encadrement des loyers est assuré par la loi ALUR. Pour résilier un bail en zone tendue, les conditions sont plus souples, surtout au niveau du préavis.

Si le bailleur accueille un nouveau locataire ou procède à quelques travaux de rénovation, le délai de préavis de location dans une zone tendue peut être réduit à la période effective d’occupation par le locataire. Pour le locataire, ce délai est d’un mois. Aucun motif ne lui est demandé pour justifier son départ. Ce délai de préavis est valable aussi bien pour la location meublée que pour la location non meublée.

En cas de désaccord sur la réduction du préavis, le règlement à l’amiable est recommandé. À cet effet, le locataire ou le propriétaire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation du lieu où se trouve le logement. Cette initiative permet d’éviter le lancement de procédures lourdes devant les tribunaux.

Le changement de la situation professionnelle du locataire

Si le locataire vient à perdre involontairement son emploi, c’est-à-dire suite à un licenciement, la durée de son préavis peut être réduite à un mois. La signature d’une rupture conventionnelle permet également de réduire le délai de préavis. Le locataire peut également demander la réduction de son délai de préavis s’il fait l’objet d’une mutation. Dans ce cas, la procédure n’exige aucune condition d’éloignement géographique.

Toute reprise d’emploi ou occupation d’un premier emploi laisse le droit au locataire de bénéficier d’une réduction de son délai de préavis.

Bon à savoir : le départ à la retraite, la démission, le changement d’activité ou la cessation d’une activité libérale ne sont pas pris en compte parmi les conditions de réduction du délai de préavis.

L’état de santé du locataire

Le locataire peut demander la résiliation du bail lorsque son état de santé exige l’emménagement dans un logement plus spacieux ou plus aéré. À cet effet, il précise le motif de la demande de réduction de préavis dans sa lettre adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Il fournit obligatoirement un certificat médical justifiant sa décision de changer de domicile.

Toutefois, certaines maladies, même constatées par un médecin, ne donnent pas droit au locataire à la réduction de son délai de préavis. C’est le cas de la simple fatigue physique ou psychique. Les lois ALUR et MACRON ont effacé les conditions d’âge minimales qui était auparavant fixée à 60 ans.

Les allocations et le logement social

Les locataires qui perçoivent un revenu de solidarité active ou RSA peuvent bénéficier d’un préavis réduit à un mois. Il en est de même pour ceux qui touchent une allocation aux adultes handicapés. La durée de préavis de location dans le cadre de l’attribution d’un HLM ou logement social est également réduite à un mois. Cette réduction du préavis est valable pour le locataire déménageant d’un parc social à un autre, à condition que les logements appartiennent à un même bailleur social.

Si le bailleur n’est toutefois pas le même, la loi ALUR ne précise pas les conditions d’aménagement du préavis. Ce manque est pallié par l’article L. 353-145 du Code de la construction et de l’habitation qui stipule que la durée de préavis est de deux mois en cas de bailleurs sociaux différents. Bien que cette disposition n’ait pas été remplacée par la loi ALUR, les conflits d’interprétation sont nombreux sur ses effets.

 

Départ sans préavis : dans quels cas de figure ?

Les manquements graves de l’employeur peuvent justifier la décision du locataire de quitter son logement sans préavis. Toutefois, ce dernier doit notifier son bailleur au préalable sur les motifs de son départ.

Les causes du départ sans préavis

La première condition pour faire louer un bien est la salubrité. Un immeuble insalubre est considéré comme un réel danger pour la santé et la sécurité de ses occupants. La salubrité est évaluée suivant les critères suivants :

  • L’étanchéité et l’isolation thermique ;
  • La plomberie et les sanitaires ;
  • Les équipements collectifs (les tuyaux d’évacuation et les raccordements) ;
  • L’entretien des lieux.

En cas de détérioration de l’installation électrique, des équipements collectifs ou de présence de moisissure dans un logement, le locataire peut demander à partir sans avoir à effectuer un préavis.

Les démarches préalables pour partir sans préavis

Avant de partir, le locataire informe le propriétaire sur les dégâts constatés dans le logement et qui relèvent de sa responsabilité. Cette étape est nécessaire pour inciter le bailleur à effectuer les réparations nécessaires pour rendre son bien salubre. Dans le cas où celui-ci refuse d’y procéder, le locataire lui adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier.

Si le propriétaire ne réagit toujours pas, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal d’instance compétent et avertir le maire de la commune où se trouve le logement sur l’état de ce dernier. Lorsque le propriétaire ne se conforme pas au délai accordé par le maire pour finaliser les travaux, il peut dès lors partir sans préavis. Toutefois, il est tenu de fournir des preuves concernant les manquements du bailleur.

Les conséquences du départ sans préavis

Avant son départ, le locataire s’acquitte de son dernier loyer qui est calculé en fonction du nombre de jours d’occupation au cours du mois. Le calcul s’effectue en tenant compte du nombre de jours dans le mois. Le mode de calcul est ainsi différent lorsque le mois compte 28, 29, 30 ou 31 jours. Il remet ensuite les clés au propriétaire et est libre de partir. Il est également libre de récupérer sa caution.

 

Préavis du propriétaire

Le propriétaire est en droit de récupérer son logement avant la fin de son bail à condition qu’il se conforme au respect du délai de préavis de six mois. Sa décision peut être motivée par la vente du bien ou par son souhait d’occuper son logement. Ce délai ne doit pas dépasser le terme du bail.

Si le locataire refuse de partir, le propriétaire peut lancer une procédure judiciaire afin de valider l’effectivité de la durée du préavis et de procéder à son expulsion. La saisine de la Cour de cassation ne valide cette action qu’après l’effectivité du congé, puisque l’intérêt né et actuel de l’action en justice ne survient qu’à compter de la fin du préavis.

Les motifs de résiliation du bail

Si le locataire n’est pas tenu de justifier sa décision de partir du logement, le propriétaire ne dispose toutefois pas de cette faculté. Il doit indiquer la raison qui motive son intention de résilier le bail. Il ne peut procéder à cette initiative que dans l’un des cas suivants :

  • il souhaite loger un proche dans le logement ;
  • il envisage la vente du logement ;
  • il résilie le bail pour des motifs légitimes et sérieux, tels que la sous-location sans autorisation préalable, les troubles anormaux de voisinage, l’irrégularité du paiement du loyer, la restructuration de l’immeuble et l’exercice d’une activité professionnelle sans information préalable.

Dans le cas où il reprend son bien pour des motifs autres que ceux mentionnés ci-dessus, comme c’est le cas lorsqu’il reloue le logement à un autre locataire alors qu’il vient de donner congé, il peut être sanctionné par le paiement d’une amende pénale qui peut aller jusqu’à 6 000 euros.

Le droit de préemption du locataire

Lorsque le propriétaire reprend son bien pour le vendre, le locataire dispose d’un droit de préemption. Ce droit n’est néanmoins pas valable si le bailleur ne lui a pas accordé son congé, sauf s’il s’agit d’une première vente après mise en copropriété. C’est également le cas lorsque le bien est vendu à un parent du bailleur jusqu’au troisième degré.

Il existe toutefois une exception à cette règle : l’occupation du bien pendant deux années après le délai de préavis de location par le futur acheteur. Si le propriétaire n’a pas réussi à vendre son bien après le départ du locataire, ce dernier peut le relouer sans délai. Il peut éventuellement saisir le tribunal compétent s’il considère avoir été victime d’une fraude.

Par ailleurs, le locataire dispose de la faculté de se porter acquéreur du bien. Il doit cependant se conformer aux conditions de vente énoncées dans la lettre de congé. Il dispose d’une période de deux mois à compter de la date de notification du congé pour se décider. Son silence durant et après ce délai vaut refus. S’il a décidé d’acquérir le bien, il est tenu de signer l’acte de vente dans les deux mois suivant son consentement.

Si une tierce personne a reçu une proposition plus avantageuse que celle énoncée dans la lettre de congé, le locataire peut exercer son droit de préemption. Le délai dont il dispose pour remplacer le tiers est d’un mois. Le bailleur est tenu de l’informer de ces conditions plus avantageuses sous peine de sanctions civiles.

Dans le cas d’une vente à la découpe, c’est-à-dire lorsque le propriétaire vend plus d’une dizaine de logements dans un même immeuble, il est tenu de proposer un relogement aux locataires qui n’ont pas la possibilité d’acheter. Il est également obligé de renouveller le bail de location des personnes qui n’ont pas la possibilité de déménager en raison de leur âge ou de leur état de santé.

Les formalités de résiliation de bail par le propriétaire

Le propriétaire notifie son intention de résilier son bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier. Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective de la notification par le locataire. Dans le cas où la mention « non réclamée » a été apposée sur la lettre, le bailleur est tenu d’envoyer une nouvelle notification.

Le non-respect du délai de préavis de location reconduit le bail d’office. Tous les titulaires du bail doivent être informés du congé donné par le propriétaire. C’est par exemple le cas pour les conjoints ou les pacsés qui doivent être informés séparément de la décision du bailleur. Le locataire a la possibilité de partir à tout moment au cours de la période de préavis sans avoir à payer les loyers restants.

La notification mentionne obligatoirement le prix et les conditions de vente lorsqu’il s’agit d’une reprise pour vente. En plus de la lettre de congé, le bailleur doit faire parvenir une notice d’information au locataire. Cette formalité est exigée pour les logements régis par la loi du 6 juillet 1989. Un arrêté du 13 décembre 2017 propose un modèle de notice accessible à tous. Ce document est téléchargeable sous format PDF.

La protection des locataires

Certains locataires sont toutefois protégés de l’expulsion. C’est le cas des personnes âgées de plus de 65 ans et dont les ressources n’atteignent pas les plafonds réglementaires pour l’obtention d’un logement conventionné. Le congé ne peut leur être notifié qu’à la suite d’une nouvelle proposition de logement. Cette protection s’applique également au locataire prenant en charge une personne possédant les mêmes critères.

Le nouveau logement doit donc correspondre au budget du locataire et se trouver dans les endroits suivants dans :

  • le même arrondissement ou dans un arrondissement proche du logement actuel de la personne âgée ;
  • le même canton ou dans un canton proche ;
  • la même commune ou dans une commune proche ne dépassant pas les cinq kilomètres de la commune où se trouve le logement.

Les bailleurs âgés de plus de 65 ans ou ne disposant pas des ressources correspondant au même plafond sont exempts de cette obligation de relogement.

Bon à savoir : les ressources sont évaluées à la date de notification du congé, tandis que l’âge est précisé à l’échéance du bail. Cette exemption est valable pour les époux dont l’un respecte ces critères.

 

Modèle de lettre de résiliation de bail en location (préavis de 1 mois)

Le modèle de lettre de congé suivant a été pré-rempli et peut être utilisé pour la résiliation d’un bail en colocation. Cette lettre concerne les préavis de location d’un mois. Il suffit de remplacer certaines mentions entre crochets en fonction de la situation du locataire et de la durée du préavis pour la personnaliser.

Lettre de préavis de location – Modèle Word gratuit

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Modèle de lettre de résiliation de bailModèle de lettre de résiliation de bail