Quel est le délai de préavis de résiliation pour un bail d’habitation ?

Quel est le délai de préavis de résiliation pour un bail d’habitation ?

Modèle de lettre de résiliation du bail à personnaliser

Le délai de préavis du bail de location à usage d’habitation varie selon qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublée ou non meublée. La loi Alur de mars 2014 a, entre autres, modifié en profondeur le délai de préavis fixé originellement par la loi du 6 juillet 1989.

 

Droit à la résiliation du bail d’habitation

Dans un contrat de bail à usage d’habitation, le locataire et le bailleur ont tous deux le droit à résilier le contrat.

Le locataire peut donner son congé à n’importe quel moment de l’exécution du contrat de bail d’habitation. Il doit toutefois respecter le délai de préavis en vigueur, qui varie selon le type de bail conclu (bail d’habitation meublée ou non meublée). Le congé doit être délivré selon un formalisme particulier : par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Attention ! Un congé notifié par voie électronique (courriel par exemple) n’a aucune valeur juridique.

Le bailleur, quant à lui, ne peut pas donner congé au locataire en cours de bail. Il devra en effet attendre la fin du bail pour donner son congé. À la différence du locataire, le congé du bailleur ne pourra être motivé que par des motifs spécifiques que nous détaillerons ci-après. Le bailleur devra également respecter le délai de préavis en vigueur, délai plus long que celui qui incombe au locataire.

Ces différences de modalités de résiliation entre le locataire et le bailleur illustrent bien que la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation offre un régime très protecteur en faveur du locataire.

Bon à savoir : Il est fortement recommandé au bailleur et au locataire d’effectuer un état des lieux de sortie à l’issue du contrat de bail.

 

Le délai de résiliation du bail meublé par le locataire

Dans le cadre d’un bail meublé, le locataire peut donner congé à n’importe quel moment du bail en respectant le formalisme évoqué ci-dessus. Pour rappel, une location meublée est un logement disposant des équipements et du mobilier nécessaire permettant d’assurer une vie décente au locataire. En particulier, le logement doit contenir la liste des éléments de mobilier fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Bon à savoir : Un avenant au contrat de bail de location est un autre contrat dont le but est de modifier le contrat de bail initial. Par exemple, un avenant au bail de location peut consister en une modification des charges.

Le locataire doit néanmoins respecter un délai de préavis d’un mois.

Attention ! Ces dispositions ne s’appliquent pas aux baux de location saisonnière, dits aussi baux de location courte durée. Ces contrats concernent notamment les locations de vacances type meublées de tourisme. En effet, ici, ce sont les parties qui conviennent des modalités de résiliation, et donc du délai de préavis en vigueur, s’il en existe.

 

Résiliation d’un bail non meublé par le locataire

Le délai de préavis de la location non meublée est plus long que celui de la location meublée.

Le principe : un délai de préavis de trois mois

En principe, un contrat de location non meublée est conclu pour une durée de trois ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI familiale. En revanche, si le bailleur est une personne morale, c’est-à-dire une société, la durée légale d’usage est de six ans.

Toutefois, quelle que soit la qualité du bailleur, le locataire qui souhaite donner congé peut le faire à tout moment de l’exécution du contrat de bail. Toutefois, un délai de préavis doit être respecté. Ce délai est, en principe, de trois mois.

Les exceptions au principe : les cas de préavis réduit

Dans un bail d’habitation non meublée, le préavis peut être réduit à un mois pour le congé du locataire dans certains cas spécifiques.

La situation la plus fréquente est lorsque le logement loué se situe en zone tendue. Pour rappel, une zone tendue est une commune urbaine où l’offre et la demande en matière immobilière sont déséquilibrées, créant un accès difficile au logement. Il s’agit généralement des grandes agglomérations françaises. La liste des zones tendues a été fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013. La loi Alur de mars 2014 a consacré le principe selon lequel lorsque le logement non meublé se situe en zone tendue, alors le préavis accordé au locataire pour donner son congé au bailleur est réduit à un mois.

Bon à savoir : Les logements situés en zone tendue bénéficient également d’un encadrement des loyers prévu par la loi.

Par ailleurs, il existe d’autres situations permettant de bénéficier de ce préavis réduit d’un mois dans le cadre d’une location non meublée. Il s’agit des cas suivants :

  • Une mutation professionnelle ;
  • Une perte d’emploi : pour ce faire, la rupture du contrat de travail doit être à l’initiative de l’employeur et non du salarié (les démissions sont exclues de ce champ d’application notamment) ;
  • L’obtention d’un premier emploi ;
  • L’obtention d’un premier emploi consécutivement à une période de chômage ;
  • La mauvaise santé du locataire ;
  • En raison de l’attribution au locataire d’un logement social ;
  • Si le locataire bénéficie du RSA ;
  • Si le locataire est éligible à l’allocation adulte handicapé.

Attention ! Dans tous les autres cas, le préavis en vigueur est de trois mois. Il s’agit d’une durée incompressible.

Congé du bailleur : quel délai de préavis pour résilier un bail d’habitation ?

Dans le cadre de l’exécution d’un contrat de location, le bailleur peut également vouloir donner congé en cours de bail. Cependant, le régime du bail de location étant très favorable au locataire, les conditions de résiliation du contrat par le bailleur sont plus strictes.

En effet, le bailleur ne peut donner congé au locataire qu’au terme du bail convenu dans les dispositions du contrat. S’il ne souhaite pas reconduire tacitement le contrat de bail ou faire une offre de renouvellement de bail, il doit en informer le locataire en lui délivrant son congé. La forme du congé du bailleur est similaire à celle du locataire : le congé peut être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

De la même façon que pour le locataire, le bailleur doit respecter un délai de préavis pour notifier son congé valablement. Le préavis est de trois mois pour les locations meublées et de six mois pour les locations non meublées.

Bon à savoir : Dans les dispositions du contrat, il convient également d’envisager des problématiques susceptibles de troubler la bonne exécution du bail d’habitation telles que le décès du propriétaire.

 

Les situations justifiant la résiliation du bail d’habitation par le bailleur

Comme vu précédemment, les conditions autorisant le bailleur à donner congé au locataire sont strictement encadrées par la loi. Outre le délai de préavis à respecter, le bailleur ne peut mettre un terme au bail d’habitation que dans les situations suivantes :

  • Congé pour vendre : la vente du logement loué autorise le propriétaire-bailleur à donner congé au locataire. Toutefois, le droit de préemption du locataire doit être respecté. Cela signifie que le propriétaire devra proposer le logement à la vente en priorité au locataire. Ce n’est qu’après le refus de ce dernier que le bailleur sera libéré et pourra proposer son offre de vente à des tiers acquéreurs sous les mêmes conditions (au même prix notamment) ;

Attention ! En cas de modification des conditions de vente (baisse du prix par exemple), le bailleur devra proposer son offre de vente au locataire avant de se tourner vers des acquéreurs potentiels.

  • Congé pour reprise : le bailleur peut reprendre le logement loué si lui-même ou son conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire depuis au moins un an veulent le reprendre pour y habiter en qualité de résidence principale ;

Bon à savoir : Un logement est qualifié de résidence principale lorsqu’il est occupé pendant au moins huit mois par an sauf pour raisons professionnelles, pour raisons de santé ou cas de force majeure.

  • Congé pour motif légitime et sérieux : cela peut notamment se justifier en cas d’impayés du locataire ou de manquements à ses obligations substantielles (troubles de voisinage répétés par exemple).

Attention ! Ces motifs ne sont plus valables lorsque le locataire a le statut de locataire protégé (locataire de plus de 65 ans avec peu de ressources) sauf exceptions prévues par la loi.

Tableau récapitulatif des différents délais de préavis pour résilier un bail d’habitation

Délai de préavis pour le locataireDélai de préavis pour le bailleur
Bail meublé1 mois3 mois
Bail non meublé–    3 mois en principe ;

–    1 mois en cas de préavis réduit selon les cas énoncés ci-dessus

6 mois
  • BOURGE

    J’ai 75 ans, quel est le délai pour résilier sa location au propriétaire….???
    Merci de m’informer car on me demande 3 mois de préavis…..je suis déjà dans mon nouveau logement car j’ai donné 1 mois de préavis…..j’ai déménagé 3 fois. ces derniéres années , les anciens propriétaires ont toujours consenti à 1 mois de préavis….Y a-t-il eu un changement ?

    • Kevinemilie Léaa

      Re:

    • Kevinemilie Léaa

      Bonjour, il y a plusieurs cas, je vais tenter d y repondre.
      Si vous etiez dans un logement meublé le preavis est bien d un mois . Si au contraire vous etiez dans un logement non meublé le preavis est bien de 3 mois sauf si le logement etait situé dans une “zone tendue”. En effet depuis la loi ALUR de 2017 prévoit que dans certaines villes, regions etc… c est le cas de l ile de France par exemple, le preavis sera automatiquement de 1 mois que le logement fut meublé ou non et meme si le bail avait ete conclu avant cette loi. Vous devez donc vérifier si vous etiez dans une zone tendue.
      Enfin la loi de 1989 protege aussi les personnes agees et ramene le preavis à 1 mois à 2 conditions, que vous ayez plus de 60 ans et que vous puissiez prouver que votre depart rapide etait necessaire à votre etat de santé.( Certificat medical par exemple).

  • BOURGE

    Merci de votre conseil, le problème fût réglé par un certificat médical …