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Quels sont les annexes et diagnostics obligatoires du bail commercial ?
Dernière mise à jour le 13/11/2025
Les annexes obligatoires du bail commercial rassemblent tous les documents essentiels pour informer le locataire et sécuriser la relation contractuelle.
Elles comprennent notamment l’état des lieux, le dossier de diagnostics techniques, l’état récapitulatif et prévisionnel des travaux, le règlement de copropriété (le cas échéant), ainsi qu’une note sur les sinistres indemnisés par l’assurance.
La liste des annexes du bail commercial obligatoires
Le dossier de diagnostics techniques
Ce dossier est destiné à apporter un bon niveau d’information au locataire. C’est au propriétaire de faire réaliser les diagnostics nécessaires par une entreprise spécialisée.
Ce dossier comprend :
- Un État des Risques et Pollutions (ERP) ou État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques (ERNMT) doit être annexé au bail commercial. Ce document informe le locataire sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon ainsi que sur la pollution des sols et la vulnérabilité du bâtiment au recul du trait de côte. Il doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du bail.
- Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
- Si le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1949 : un Constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
- Si le permis de construire de l’immeuble est antérieur au 1er juillet 1997 : un Diagnostic Amiante Parties privatives (DAPP) qui devra être complété d’un Diagnostic Technique Amiante des parties communes (DTA) si le logement est dans une copropriété.
Il est à noter que les entreprises spécialisée proposent en général des packs de services englobant l’ensemble des diagnostics requis. Une autre annexe du bail commercial indispensable est l’état des lieux.
L’état des lieux
La loi Pinel de 2014 impose qu’un état des lieux du bail commercial soit réalisé, à l’amiable de manière contradictoire (dans un document signé par les deux parties) ou par un expert (telle qu’une agence immobilière) mandaté par les deux parties, soit par un commissaire de justice si aucune solution amiable n’est trouvée.
L’état des lieux devra être le plus précis possible, concerné chaque pièce ainsi que les équipement et indiquer leur état (neuf, bon, vétuste, etc.) ainsi que toute dégradation.
Un état des lieux bien réalisé limitera les risques de conflits au terme du contrat de bail lorsque le locataire quittera les locaux.
Un état récapitulatif des travaux que le bailleur a réalisé dans les trois années précédent la prise d’effet du bail ET état prévisionnel des travaux du bailleur
La loi Pinel de 2014 impose que, lors de la conclusion du bail commercial, puis tous les trois ans, le bailleur communique au locataire :
- Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, accompagné d’un budget prévisionnel; et
- Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.
Il est donc important d’annexer ces état au contrat.
Par la suite, ils devront être communiqués par le bailleur dans un délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale.
Le bailleur sera tenu de communiquer tout justificatif du coût des travaux à la demande du bailleur.
L’inventaire des charges, impôts et taxes
Le bailleur doit joindre au contrat un inventaire détaillé des charges, impôts, taxes et redevances afférents au local loué.
Cette obligation, en vigueur pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014 (loi Pinel), garantit une transparence totale des coûts pour le locataire.
L’inventaire précise la répartition exacte de chaque poste de dépense entre les parties : taxe foncière, entretien, assurances, gestion des parties communes, etc.
Grâce à ce document, le preneur peut connaître à l’avance le coût global réel de son bail commercial et anticiper ses charges futures.
La déclaration et le suivi des consommations d’énergie
Depuis l’entrée en vigueur du décret tertiaire (décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019), les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle de leurs consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT (gérée par l’ADEME).
Cette démarche vise à suivre la réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires, avec des objectifs de baisse de :
-
40 % d’ici 2030,
-
50 % d’ici 2040,
-
60 % d’ici 2050 (par rapport à une année de référence).
Annexe environnementale pour les surfaces supérieures ou égales à 2 000 m²
Une annexe environnementale doit également être jointe à la plupart des baux commerciaux.
Ce document, parfois appelé bail vert, encadre les obligations respectives du bailleur et du preneur en matière de performance énergétique et de gestion durable.
Concrètement, cette annexe doit détailler :
- La liste des équipements liés au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, à l’éclairage et au traitement des déchets ;
- La consommation énergétique annuelle de ces équipements ;
- La consommation d’eau annuelle des locaux loués ;
- Les quantités de déchets produites et leurs modalités de traitement ;
- Les engagements réciproques des parties pour améliorer la performance environnementale du local.
Exemple concret : Un bailleur d’une boutique de 120 m² joint désormais au contrat une annexe précisant les actions prévues pour réduire la consommation énergétique des luminaires et installer un dispositif de tri sélectif.
Le règlement de copropriété ou règlement intérieur (si applicable)
Si le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire doit annexer au contrat de bail un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
S’il n’est pas en copropriété mais qu’il existe un règlement intérieur, il sera utile de l’annexer au contrat afin que les règles soient clairement opposables au locataire.
Une Note écrite sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles et/ou technologiques (si applicable)
Si le logement a déjà fait l’objet d’une indemnisation en application des articles L 125-2 du code des assurances (indemnisation au titre des catastrophes naturelles) ou L 128-2 du code des assurances (indemnisation au titre des risques technologiques), il convient d’annexer une note écrite sur les causes des sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles et/ou technologiques.
FAQ
Le plan pluriannuel de travaux est-il obligatoire pour tous les baux commerciaux ?
Oui. Depuis 2025, tout nouveau bail commercial doit obligatoirement inclure un plan pluriannuel de travaux. Ce document définit les opérations à réaliser sur plusieurs années pour améliorer la performance énergétique du bâtiment et garantir sa conformité environnementale.
Que risque un bailleur qui ne fournit pas tous les diagnostics obligatoires ?
L’absence ou l’obsolescence d’un diagnostic (comme l’ERP ou le DPE) peut entraîner une réduction du loyer, voire la résiliation du bail. Le locataire peut aussi engager la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation d’information.
Le locataire peut-il refuser de signer un bail sans annexe environnementale ?
Oui. Depuis 2025, le “bail vert” devient la norme et l’annexe environnementale est considérée comme un élément essentiel du contrat. En cas d’absence, le preneur peut refuser la signature ou invoquer un vice de consentement ultérieurement.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 13/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Le bailleur doit-il également parapher et signer les annexes?
Bonjour,
Est-ce que le diagnostic électricité est obligatoire dans le cas d’un bail commercial de logement à destination de la location (LMNP)? Si oui qui doit prendre en charge le coût du diagnostic? Qu’elle est sa durée de validité?
Merci.
Bonjour, Le diagnostic électricité est obligatoire dans le cadre d’une location de logement à destination de la location meublée non professionnelle (LMNP) si l’installation électrique a plus de 15 ans. Il s’agit d’une obligation du propriétaire, qui doit fournir ce diagnostic à son locataire lors de la signature du bail. Le coût du diagnostic est généralement à la charge du propriétaire. La durée de validité de ce diagnostic est de 3 ans. Si le propriétaire ne réalise pas ce diagnostic, il risque de voir sa responsabilité engagée en cas d’incident lié à l’installation électrique. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »