Les sanctions si le dossier de diagnostics techniques (DDT) n’est pas fourni par le bailleur ?
Modèle de bail commercial
Le contenu du dossier de diagnostics techniques (DDT)
Dans tout contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail de location sur l’habitation (bail vide ou bail meublé), d’un bail commercial, d’un bail professionnel, d’un bail saisonnier et même d’une location de parking, la loi impose au bailleur de faire réaliser (par des professionnels) et d’annexer au bail (au même titre que l’état des lieux) un dossier de diagnostics techniques (DDT), comprenant :
- L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
- Le diagnostic de performance énergétique
- Le constat de risque d’exposition au plomb pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
- Le diagnostic amiante pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997
- Prochainement, les diagnostics gaz et électricité
Rappel : il y’aura de nouveaux diagnostiques techniques obligatoires dans le contrat de location en 2017, qui s’ajouteront à de nombreux nouveaux éléments dont l’application est prévue au cours de cette nouvelle année.
Le dossier de diagnostics techniques est l’une des annexes obligatoires du bail de location.
Le risque d’annulation du contrat de bail en cas de dol, c’est à dire d’absence de diagnostics techniques
L’absence de fourniture d’un DDT, peut, dans l’hypothèse où le locataire réussit à établir qu’il a été trompé dans la qualité des biens mis en location, constituer un dol, à savoir, une “manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’une des parties en vue d’obtenir son consentement à la réalisation d’un contrat”.
Le dol peut, dans les cas les plus graves, entraîner l’annulation du contrat de bail.
Cette conséquence est toutefois rare : elle suppose que les lieux loués comportait des vices importants (exemple : de la peinture au plomb largement au dessus des limites légales) dont le bailleur propriétaire avait connaissance et qu’il a délibérément caché au locataire en omettant de lui fournir le diagnostic concerné.
Par ailleurs, si le locataire obtient l’annulation du bail et donc la restitution des loyers perçus, il est probable que le bailleur intente en parallèle une action pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation des locaux pendant toute la période où le locataire a occupé les locaux dont il récupère les loyers rétroactivement.
Le risque de réduction du montant du loyer
En cas de dol, le locataire peut également agir en vue d’obtenir une réduction des loyers.
Cette sanction est plus prévisible. Si les lieux loués comportent en effet des défauts qui auraient dus être révélés dans les diagnostics du DDT mais dont le locataire n’a pas eu connaissance, il est probable que la valeur locative des lieux loués ait été surestimée. L’exemple le plus courant est ici celui d’un logement ou de locaux qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage alors que le diagnostic de performance énergétique n’a pas été fourni lors de la signature du contrat de bail et que le locataire a ainsi mal été informé de ce risque de surconsommation.
Le locataire pourra alors utilement demander en justice une réduction du montant du loyer. Cette réduction devra en principe s’appliquer de manière rétroactive depuis l’entrée par le locataire dans les lieux loués.
Le risque de devoir payer des dommages-intérêts en cas d’absence du dossier de diagnostics techniques
Le comportement du bailleur qui n’a pas fourni tout ou partie du DDT constitue une faute (il n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles). Dès lors, si le locataire subit un préjudice (notamment, en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante), alors ce dernier, s’il établit un lien de causalité entre son préjudice et la faute du bailleur (le fait qu’il n’était pas informé des risques), pourra agir contre le bailleur propriétaire en justice en vue d’obtenir des dommages-intérêts pour réparer son préjudice.
Une telle action en justice est toutefois peu évidente car elle peut être longue et coûteuse. Il est préférable de tenter d’obtenir un accord à l’amiable avec le bailleur dans un tel cas.
Le risque pénal
Dans l’hypothèse où l’annonce de mise en location indiquait des informations fausses sur le diagnostic de performance énergétique, alors service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut requérir des sanctions pénales à l’encontre du responsable consistant en :
- une amende de 37 500 €,
- une peine de 2 ans de prison.
Bon à savoir : De la même façon, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire de l’exposition du logement au radon.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour a tous et a toutes Lors de la signature de mon bail , mon propriétaire ne m’a pas fournis le DPE bien qu’obligatoire le soucis est que les huisseries des fenêtres laissent passer l’air et que les murs sont froids 14 ° et je chauffe a 19 ° , le problème est que si je coupe le chauffage pour la nuit , la température ambiante tombe a 13 ° au matin L’isolation générale de l’appartement laisse sérieusement a désirer car étant sous les combles quels recours entreprendre , car ayant demander conseils a l « ADIL de ma région ,… Lire la suite »
Bonjour,
Etant quasimment dans le même cas j’aimerais savoir quelle a été la suite de cette affaire ?
Je vous remercie,
Amélie
Bonjour. Avez vous demandez a votre propriétaire de vous fournir le
DPE des auj? C’est la première chose à faire.
Bonjour, Nous avons un problème d’allergie, surement dû aux produit volatile présent dans la peinture qu’ils ont posé avant notre emménagement. (après trois jours de vacances, l’allergie disparaît presque, et reprend dès le lendemain du retour dans le logement). Or après analyse du BAIL, je constate : « un décret (3) détermine les caractéristique relative à la sécurité physique et a la santé des locataires, aux éléments d’équilpements et de conforts… » Seulement, voilà que l’agence n’accepte même pas notre demande de raccourcir le préavis de 3 à 1 mois pour cause de problème de santé. Nous allons donc refaire à… Lire la suite »
Bonjour, Nous vous conseillons de demander un diagnostic immobilier afin de constater la présence ou non d’éléments susceptibles d’affecter votre santé. Du fait de l’expiration du certificat amiante, il pourrait être possible d’engager la responsabilité du propriétaire devant le tribunal d’instance afin d’obtenir des dommages-intérêts s’il ne vous a pas informés de l’utilisation de certains matériaux qui vous portent manifestement préjudice. Le propriétaire est en effet tenu de fournir au locataire un logement dont les matériaux de construction et de revêtement ne présentent pas de risques manifestes pour sa santé. Nous vous conseillons de vous adresser à un avocat dans… Lire la suite »
Bonjour.
Le DPE de mon appartement (que je loue depuis le 07/04/2018 ) n’est plus valable depuis le 18/05/2019 et je paie plus de 80 € d’éléctricité par mois pour 26m2.
Mon appartement est gorgé d’humidité et est très mal isolé et mon propriétaire ne veut rien savoir. Quel recours puis-je avoir et quelles sont les conséquences administratives et pénales qu’encourt mon propriétaire ? et aussi concernant le défaut de DPE à ce jour ?
Merci pour votre retour.
Bien cordialement.
Mme TATARA Sonia.
merci beaucoup pour votre information tres simple a comprendre
merci a legalplace pour votre reponse qui est simple a comprendrais line