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Les sanctions si le dossier de diagnostics techniques (DDT) n’est pas fourni par le bailleur ?

Les sanctions si le dossier de diagnostics techniques (DDT) n’est pas fourni par le bailleur ?

Modèle de bail d’habitation
Modèle de bail commercial

Le contenu du dossier de diagnostics techniques (DDT)

Dans tout contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail de location sur l’habitation (bail vide ou bail meublé), d’un bail commercial, d’un bail professionnel, d’un bail saisonnier et même d’une location de parking, la loi impose au bailleur de faire réaliser (par des professionnels) et d’annexer au bail (au même titre que l’état des lieux) un dossier de diagnostics techniques (DDT), comprenant :

  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
  • Le diagnostic de performance énergétique
  • Le constat de risque d’exposition au plomb pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
  • Le diagnostic amiante pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997
  • Prochainement, les diagnostics gaz et électricité

Rappel : il y’aura de nouveaux diagnostiques techniques obligatoires dans le contrat de location en 2017,  qui s’ajouteront à  de nombreux nouveaux éléments  dont l’application est prévue au cours de cette nouvelle année.

Le dossier de diagnostics techniques est l’une des annexes obligatoires du bail de location.

 

Le risque d’annulation du contrat de bail en cas de dol, c’est à dire d’absence de diagnostics techniques

L’absence de fourniture d’un DDT, peut, dans l’hypothèse où le locataire réussit à établir qu’il a été trompé dans la qualité des biens mis en location, constituer un dol, à savoir, une “manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’une des parties en vue d’obtenir son consentement à la réalisation d’un contrat”.

Le dol peut, dans les cas les plus graves, entraîner l’annulation du contrat de bail.

Cette conséquence est toutefois rare : elle suppose que les lieux loués comportait des vices importants (exemple : de la peinture au plomb largement au dessus des limites légales) dont le bailleur propriétaire avait connaissance et qu’il a délibérément caché au locataire en omettant de lui fournir le diagnostic concerné.

Par ailleurs, si le locataire obtient l’annulation du bail et donc la restitution des loyers perçus, il est probable que le bailleur intente en parallèle une action pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation des locaux pendant toute la période où le locataire a occupé les locaux dont il récupère les loyers rétroactivement.

 

Le risque de réduction du montant du loyer

En cas de dol, le locataire peut également agir en vue d’obtenir une réduction des loyers.

Cette sanction est plus prévisible. Si les lieux loués comportent en effet des défauts qui auraient dus être révélés dans les diagnostics du DDT mais dont le locataire n’a pas eu connaissance, il est probable que la valeur locative des lieux loués ait été surestimée. L’exemple le plus courant est ici celui d’un logement ou de locaux qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage alors que le diagnostic de performance énergétique n’a pas été fourni lors de la signature du contrat de bail et que le locataire a ainsi mal été informé de ce risque de surconsommation.

Le locataire pourra alors utilement demander en justice une réduction du montant du loyer. Cette réduction devra en principe s’appliquer de manière rétroactive depuis l’entrée par le locataire dans les lieux loués.

 

Le risque de devoir payer des dommages-intérêts en cas d’absence du dossier de diagnostics techniques

Le comportement du bailleur qui n’a pas fourni tout ou partie du DDT constitue une faute (il n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles). Dès lors, si le locataire subit un préjudice (notamment, en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante), alors ce dernier, s’il établit un lien de causalité entre son préjudice et la faute du bailleur (le fait qu’il n’était pas informé des risques), pourra agir contre le bailleur propriétaire en justice en vue d’obtenir des dommages-intérêts pour réparer son préjudice.

Une telle action en justice est toutefois peu évidente car elle peut être longue et coûteuse. Il est préférable de tenter d’obtenir un accord à l’amiable avec le bailleur dans un tel cas.

 

Le risque pénal

Dans l’hypothèse où l’annonce de mise en location indiquait des informations fausses sur le diagnostic de performance énergétique, alors service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut requérir des sanctions pénales à l’encontre du responsable consistant en :

  • une amende de 37 500 €,
  • une peine de 2 ans de prison.

Bon à savoir : De la même façon, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire de l’exposition du logement au radon.Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Jeb stuart
Jeb stuart
février 26, 2018 3:57

Bonjour a tous et a toutes Lors de la signature de mon bail , mon propriétaire ne m’a pas fournis le DPE bien qu’obligatoire le soucis est que les huisseries des fenêtres laissent passer l’air et que les murs sont froids 14 ° et je chauffe a 19 ° , le problème est que si je coupe le chauffage pour la nuit , la température ambiante tombe a 13 ° au matin L’isolation générale de l’appartement laisse sérieusement a désirer car étant sous les combles quels recours entreprendre , car ayant demander conseils a l « ADIL de ma région ,… Lire la suite »

Amélie Gourmelen
Amélie Gourmelen
novembre 23, 2019 4:50
Reply to  Jeb stuart

Bonjour,

Etant quasimment dans le même cas j’aimerais savoir quelle a été la suite de cette affaire ?

Je vous remercie,

Amélie

Mat
Mat
février 26, 2018 9:01

Bonjour. Avez vous demandez a votre propriétaire de vous fournir le
DPE des auj? C’est la première chose à faire.

florent
florent
mars 27, 2019 12:53

Bonjour, Nous avons un problème d’allergie, surement dû aux produit volatile présent dans la peinture qu’ils ont posé avant notre emménagement. (après trois jours de vacances, l’allergie disparaît presque, et reprend dès le lendemain du retour dans le logement). Or après analyse du BAIL, je constate : « un décret (3) détermine les caractéristique relative à la sécurité physique et a la santé des locataires, aux éléments d’équilpements et de conforts…  » Seulement, voilà que l’agence n’accepte même pas notre demande de raccourcir le préavis de 3 à 1 mois pour cause de problème de santé. Nous allons donc refaire à… Lire la suite »

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
avril 3, 2019 10:55
Reply to  florent

Bonjour, Nous vous conseillons de demander un diagnostic immobilier afin de constater la présence ou non d’éléments susceptibles d’affecter votre santé. Du fait de l’expiration du certificat amiante, il pourrait être possible d’engager la responsabilité du propriétaire devant le tribunal d’instance afin d’obtenir des dommages-intérêts s’il ne vous a pas informés de l’utilisation de certains matériaux qui vous portent manifestement préjudice. Le propriétaire est en effet tenu de fournir au locataire un logement dont les matériaux de construction et de revêtement ne présentent pas de risques manifestes pour sa santé. Nous vous conseillons de vous adresser à un avocat dans… Lire la suite »

CAYRE
CAYRE
octobre 13, 2020 3:55
Reply to  florent

Le DPE est une obligation contractuelle du bailleur de le fournir en pièce jointe au bail, Pour le dédit de départ, 3 mois en tps normal, réduit à 1 mois pour un meublé, mutation professionnel, ou licenciement.A défaut du DPE à la signature du bail, le propriétaire bailleur, n’a pas rempli ses obligations contractuel, le locataire n’est donc pas tenu de remplir les siennes, vous pouvez partir du jour au lendemain, et le propriétaire à deux mois pour vous restituer le dépot de garantie(sous reserve que vous lui rendez un logement en état)

SONIA TATARA
SONIA TATARA
avril 15, 2020 9:53

Bonjour.

Le DPE de mon appartement (que je loue depuis le 07/04/2018 ) n’est plus valable depuis le 18/05/2019 et je paie plus de 80 € d’éléctricité par mois pour 26m2.

Mon appartement est gorgé d’humidité et est très mal isolé et mon propriétaire ne veut rien savoir. Quel recours puis-je avoir et quelles sont les conséquences administratives et pénales qu’encourt mon propriétaire ? et aussi concernant le défaut de DPE à ce jour ?

Merci pour votre retour.

Bien cordialement.

Mme TATARA Sonia.

saunier
saunier
mai 8, 2020 4:12

merci beaucoup pour votre information tres simple a comprendre

saunier
saunier
mai 23, 2020 5:28
Reply to  saunier

merci a legalplace pour votre reponse qui est simple a comprendrais line

Camille
Camille
septembre 23, 2020 1:45

Bonjour,
que faire ou qui contacter à partir du moment où l’on a demandé le dossier diagnostic technique et que le bailleur refuse de nous le fournir car il ne les a pas ?

CAYRE
CAYRE
octobre 13, 2020 3:59
Reply to  Camille

N’insistez pas, au moment ou vous partirez il s’en mordra les doigts, car le DPE est une obligation contractuelle du bailleur de le fournir en pièce jointe au bail, Pour le dédit de départ, 3 mois en tps normal, réduit à 1 mois pour un meublé, mutation professionnel, ou licenciement.A défaut du DPE à la signature du bail, le propriétaire bailleur, n’a pas rempli ses obligations contractuel, le locataire n’est donc pas tenu de remplir les siennes, vous pouvez partir du jour au lendemain, et le propriétaire à deux mois pour vous restituer le dépot de garantie(sous reserve que vous… Lire la suite »

Adda Zaoui
Éditeur
Adda Zaoui
décembre 22, 2020 3:50
Reply to  Camille

Bonjour,
Votre question nécessite l’avis d’un professionnel. Vous pouvez cliquer sur le lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ pour communiquer avec un de nos avocats partenaires.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Den's38
Den's38
octobre 16, 2020 5:00

bonjour, j’habite depuis 1996 un logement construit dans les année 1970 et dernièrement j’ai demander au bailleur Social le diagnostic Amiante de mon domicile s’il existais ou de le réaliser s’il étais absent suite a des travaux a cause d’une infiltration d’eau. Dans un courrier de réponse du bailleur il m’ a étais dis de me rapprocher de mon assurance habitation pour me faire rembourser le diagnostic Amiante ou faire appel a eux pour le faire et leur fournir une copie du rapport pour qu’il soit insérées dans le dossier technique Amiante du groupe. Les sols sont d’origine de 1969 et contienne… Lire la suite »

fonda
fonda
novembre 1, 2020 4:20

Bonjour ! Merci infiniment pour votre site complet, clair pour les personnes qui ne comprennent pas le langage juridique et se font avoir au quotidien, ne connaissant pas leurs droits. Je me permets d’intervenir car je reviens tout juste d’un conflit juridique contre un marchand de sommeil concernant un logement délabré et vétuste selon la conclusion de l’expert immobilier qui est passé chez moi établir les diagnostics obligatoires, réalisés à ma demande, que j’ai donc rémunéré, en qualité de locataire. Devant le tribunal juridictionnel de Paris 17, dont l’audience a eu lieu le 30 octobre 2020, l’absence de diagnostics obligatoires… Lire la suite »

Antony Chou
Administrateur
Antony Chou
novembre 3, 2020 11:13
Reply to  fonda

Nous sommes extrêmement désolés d’apprendre ce que vous devez traverser en ce moment. Nous sommes ravis de savoir que nos articles peuvent aider ,comme vous le dîtes, des personnes qui ne pratiquent pas le langage juridique au quotidien ! L’équipe LegalPlace vous souhaite bon courage pour la suite et en espérant que la décision finale vous sera favorable !

PLAISANT-FATRAS
PLAISANT-FATRAS
décembre 19, 2020 12:12

Bonjour, Comme beaucoup ici, mon propriétaire (Sci familiale) ne m’a fourni aucun DDT à la signature du bail. Locataire depuis le 07/10/2020, j’ai reçu ce jour 18/12/2020 une facture d’électricité d’un montant de 565,44€. Le sol n’est pas isolé, les fenêtres sont vétustes (celle des Wc laisse même passer la pluie) et l’isolation entre ma cuisine et un « cellier » (lui-même sans la moindre isolation) est pour ainsi dire inexistante. Je lui ai fait part de ce problème verbalement et par SMS, il m’a répondu que je n’avais qu’à déménager. Ajoutant qu’avec mes revenus sociaux, je trouverai personne qui me louera… Lire la suite »

Alissia Buland
Éditeur
Alissia Buland
décembre 22, 2020 1:39

Bonjour,
Merci pour votre question. C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui saura vous renseigner.
L’équipe LegalPlace
https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/