ConnexionLes sanctions si le dossier de diagnostics techniques (DDT) n’est pas fourni par le bailleur ?
Dernière mise à jour le 12/04/2023
- Que doit contenir le dossier de diagnostic technique (DDT) pour un bail ?
- Quel est le contenu du diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
- Peut-on annuler un bail sans diagnostic énergétique ?
- Peut-on réduire le montant du loyer d’un bail en cas d’absence du diagnostic énergétique ?
- Le bailleur devra-t-il payer des dommages-intérêts pour un bail sans diagnostic énergétique ?
- Quelles sont les sanctions pénales pour une absence de diagnostic énergétique ?
- FAQ
La conclusion d’un bail sans diagnostic énergétique fait encourir diverses sanctions au bailleur. En effet, un dossier de diagnostic technique (DDT) complet doit être remis au locataire, concomitamment à la signature du contrat de bail.
Ce dossier doit contenir plusieurs éléments dont un diagnostic de performance énergétique (DPE), conforme à la réglementation en vigueur. Il permet d’évaluer l’énergie et le gaz à effet de serre consommé par un logement.
Que doit contenir le dossier de diagnostic technique (DDT) pour un bail ?
Pour tout contrat de location, autant pour un bail d’habitation vide ou meublé qu’un bail commercial ou professionnel (et également dans le cadre d’une vente), la loi oblige le bailleur à annexer au contrat de bail un dossier de diagnostic technique (DDT).
Pour un contrat de bail, le dossier de diagnostic technique doit comporter les documents suivants :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb ;
- L’état des risques naturels et technologiques (tel que le radon).
Concernant le contrat de bail, ces diagnostics et particulièrement le diagnostic de performance énergétique (DPE) doivent être réalisés par un professionnel, justifiant de compétences spécifiques et d’une organisation et de moyens appropriés.
Quel est le contenu du diagnostic de performance énergétique (DPE) ?
Le diagnostic de performance énergétique doit contenir, a minima, les données suivantes :
- Les caractéristiques du logement et la description des équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation ;
- L’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée pour chaque équipement ainsi que le coût de cette consommation ;
- L’évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émise annuellement ;
- L’information sur les énergies d’origine renouvelable produites par les équipements du logement ;
- L’information sur les conditions d’aération ou de ventilation du logement et les améliorations possibles ;
- Le classement du logement selon une échelle de référence (étiquette “énergie”) prenant en compte la zone climatique, l’altitude, la consommation du logement etc. ;
- Le classement du logement selon la zone climatique et l’altitude (étiquette “climat”) prenant en compte la quantité de gaz à effet de serre émise, le chauffage, etc. ;
- Des recommandations afin d’améliorer la performance énergétique du logement avec leur coût et leur efficacité ;
- La dernière attestation de l’entretien annuel de la chaudière.
Pour un contrat de bail, le DPE doit être effectué par un diagnostiqueur professionnel certifié, dont le coût est à la charge du bailleur.
Peut-on annuler un bail sans diagnostic énergétique ?
La fourniture d’un dossier de diagnostic technique comprenant le DPE est obligatoire lors de la conclusion du bail.
Dans l’hypothèse où un locataire parvient à établir qu’il a été volontairement trompé par le bailleur sur le bien loué, par la non communication ou la non réalisation du DPE, le dol peut être caractérisé.
En effet, conformément à l’article 1137 du Code civil, un dol est une manœuvre frauduleuse ayant pour but de sciemment tromper une partie afin d’obtenir son consentement, et par conséquent, conclure le contrat.
Dans les cas les plus graves, si le dol est avéré, le cocontractant trompé peut saisir un juge afin d’obtenir la nullité du contrat.
Toutefois, cette situation est relativement rare. En effet, il faut démontrer que le logement comporte un désagrément suffisamment grave et connu du bailleur et délibérément caché au locataire, alors qu’il savait qu’il s’agissait d’un élément déterminant de son consentement.
Peut-on réduire le montant du loyer d’un bail en cas d’absence du diagnostic énergétique ?
Si le bail ne contient pas les diagnostics techniques et énergétiques ou si ceux-ci sont volontairement erronés, la valeur réelle du bien et celle dont à connaissance le locataire sont différentes.
Souvent, la valeur locative du bien et le montant du loyer sont surestimés au regard des réelles caractéristiques du logement.
Dans ce cas, le locataire peut saisir le juge pour obtenir une réduction du montant du loyer pour le logement ou le local loué.
Le bailleur devra-t-il payer des dommages-intérêts pour un bail sans diagnostic énergétique ?
Par la non-transmission du DPE ou la communication d’un DPE erroné ou mensonger au locataire lors de la conclusion du contrat de bail, le bailleur commet une faute. En effet, il ne respecte pas ses obligations légales et contractuelles.
De ce fait, le locataire peut intenter une action en justice afin d’obtenir le versement de dommages-intérêts par le bailleur.
A cette fin, il doit démontrer avoir subi un préjudice et établir le lien de causalité entre son préjudice et la faute du bailleur.
Quelles sont les sanctions pénales pour une absence de diagnostic énergétique ?
Tout d’abord, un bailleur (ou un vendeur) sollicitant les services d’un diagnostiqueur non certifié pour établir un DPE encourt une amende de 1 500€ (pouvant aller jusqu’à 3 000€ en situation de récidive) .
Les professionnels de l’immobilier encourent une amende pouvant aller jusqu’à 15 000€ en cas de diffusion d’une annonce de vente ou de location immobilière ne contenant pas l’information sur le classement de la performance énergétique du bien.
FAQ
Est-ce que le DPE est obligatoire pour un contrat de bail?
Quel est le coût d'un DPE ?
Quelle est la différence entre le DDT et le DPE ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 12/04/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Je suis locataire depuis dix ans d’un appartement. Le logement est ancien (environ 1930-1947) et a longtemps été très mal isolé. J’ai récemment constaté qu’aucun DPE n’était annexé à mon bail, alors que cela est obligatoire depuis 2007. Mon loyer (hors charges) a été augmenté plusieurs fois depuis 2022 . Or, selon le Décret n°2022-1079 du 29 juillet 2022, les logements classés F ou G (et sans DPE) ne peuvent faire l’objet d’aucune augmentation de loyer. Le fait que le DPE n’ait pas existé jusqu’en 2025 rend donc ces hausses illégales, même si elles étaient calculées sur l’IRL. Je demande… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, en l’absence de DPE depuis 2007, toute augmentation de loyer depuis le 24 août 2022 est interdite si le logement est classé F ou G ou sans DPE, conformément au décret n°2022-1079. Le locataire peut demander le gel du loyer et la restitution des hausses irrégulières. En cas de DPE contestable, un recours auprès de l’Ademe ou du juge des contentieux de la protection est possible. Il est recommandé de consulter un professionnel pour vérifier votre situation.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, mois de décembre a 675€ littéralement plus que de loyer (650€). Facture annuel de 3000/4000€
Bonjour,
Des charges anormalement élevées peuvent justifier une demande de régularisation ou de vérification, surtout si le bailleur n’a pas fourni les diagnostics techniques obligatoires (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989). En l’absence de ces documents, notamment le DPE, le locataire peut contester le montant des charges et engager la responsabilité du bailleur.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, me voici dans une dans la même situation qu’exposée dans les nombreux messages. En effet je suis locataire d’un petit appartement de 31m² depuis 1 an. Lors de la visite de celui ci, le proprietaire n’avait biensûr pas fait l’économie de bien mentioner la fenetre et la porte double vitrage PVC, ainsi que les murs fraîchement repeints. Très bien se dit-on naïvement… Sauf que très vite, aux premières pluies de mars, des infiltrations ont eu lieu dans la pièce dédiée à la cuisine. Le signalement fait, nous avons dû attendre que le propriétaire daigne réagir. S’en est suivi plusieurs… Lire la suite »
Bonjour, Le propriétaire manque à ses obligations : logement non décent, absence de ventilation conforme, infiltrations et DPE non remis, cela en violation de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002. Il est possible de : – Envoyer une mise en demeure, – Saisir la commission départementale de conciliation, – Engager une action en justice pour demander la réalisation des travaux, une réduction du loyer ou des dommages et intérêts. L’ADIL peut également s’avérer une aide importante et gratuite. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe… Lire la suite »
Bonjour, j’ai trouver un appartement de 15m² meublé. Avant d’y aménager, j’ai proposer au propriétaire que l’ont fassent une demande de FSL afin de m’aider a payer la caution et le premier de loyer. J’ai envoyer le dossier a mon proprio pour qu’il puisse le remplir. Le soir même, il m’a appeler pour me demander si ca me dérangeais qu’il ne le remplisse pas car il na pas fait de DPE pour le logement concerné et qu’il ne veux pas faire parce que soit disant il devrais payer 300€. Pris de court et étant dans une situation urgente j’ai dit… Lire la suite »
Bonjour,
Le propriétaire n’a pas le droit de louer sans DPE : c’est obligatoire avant la signature du bail. Sans ce document, le bail est incomplet, et cela peut justifier un refus du FSL.
Il est possible de quitter le logement à tout moment avec 1 mois de préavis, même si le bail dure jusqu’en septembre 2025.
En résumé, il est possible de partir, surtout si la situation financière est intenable à cause du refus du FSL lié au manquement du propriétaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
Ma locataire est restée 1 an et demi dans mon studio, je n’ai pas fourni de dpe a l’entré de son bail, cela était prévu par la suite, mais les cours de circonstance, on fait que cela n’a pas ete réalise. Elle vient de sortir il y a un mois. Peut elle une fois sorti demander le dpe et me poursuivre en justice?
Bonjour, L’absence de Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) lors de la mise en location peut engager votre responsabilité, car il fait partie des diagnostics obligatoires à fournir au locataire dès la signature du bail. Toutefois, une action en justice après son départ serait peu probable si elle n’a subi aucun préjudice avéré. Elle pourrait néanmoins invoquer un vice du consentement ou demander des dommages-intérêts, mais ces démarches nécessiteraient qu’elle prouve un préjudice réel lié à l’absence du DPE. Pour éviter tout risque, il est recommandé de faire réaliser ce diagnostic pour vos futures locations. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Bonjour j ai un salon de coiffure et je loue le local depuis 21 ans le bail a été renouvelé en 2018 par mon ancien propriétaire… je prend la retraite et j ai déjà un acheteur pour reprendre mon salon mais le propriétaire ne veut pas faire le dpe tant que l acheteuse n a pas son prêt… du coup on ne peut pas signer le compromis de vente que faire…. Et du coup ça fait 7 ans que c est mon nouveau propriétaire et je n ai jamais eu de dpe…. Est ce normal ? Merci de votre réponse
Bonjour, Concernant votre situation, il est effectivement obligatoire pour le propriétaire de fournir un DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) lors de la vente d’un bien immobilier, même si le compromis de vente n’est pas encore signé. Le DPE doit être remis avant toute signature afin d’informer l’acheteur sur la performance énergétique du bien. En ce qui concerne le fait que vous n’ayez pas eu de DPE depuis la reprise du bail en 2018, cela n’est pas conforme à la réglementation, car le DPE doit être réalisé à chaque changement de propriétaire ou mise en location. Vous pouvez donc demander au… Lire la suite »
Bonjour je loue mon appartement depuis 2012. Un DPE au nom de l’ancien propriétaire m’a été fourni en 2012. Aujourd’hui mon propriétaire ne m’a jamais régularisé les charges. Elle souhaite vendre depuis 2020 un diagnostic à été fait en 2020 et un Audit en 2021 je n’ai jamais eu la transmission de ce nouveau diagnostic. Idem pour le Dia du spanc alors que en 2016 le tout à l’égout est devant la maison je lui avez transmis les documents à faire remplir par un professionnel dans les 2 ans pour le raccordement obligatoire qui m’avait été mis par la commune… Lire la suite »
Bonjour,
Le propriétaire est en infraction sur plusieurs points :
Le DPE de 2012 est caduc et le nouveau diagnostic de 2020 aurait dû être transmis ;
Il est tenu de régulariser les charges chaque année, ce qu’il n’a pas fait ;
Le raccordement au tout-à-l’égout était obligatoire sous 2 ans après 2016. Le maintien de la fosse septique vous cause un préjudice.
Il est possible d’envoyer une mise en demeure, de saisir un conciliateur, puis le tribunal si nécessaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
J’ai oublié que le DpE était expiré en 2021 de quelques mois et avant le bail j’ai transmis ce DPE tel quel sans faire gaffe.le locataire. C’est le locataire qui m’a fait remarque ce point 3 ans après. J’ai fait tout de suite le nouveau DPE.
Que dois je faire maintenant pour montrer ma bonne fois et éviter tout problème avec le locataire ? L’appartement est passé de ‘C’ à ´D’ après le nouveau DPE
Bonjour, Le DPE fait partie des diagnostics obligatoires à annexer au bail (article L.126-5 du Code de la construction et de l’habitation). En cas de DPE périmé, le locataire pourrait, en théorie, engager votre responsabilité pour manquement à l’obligation d’information. Cependant, vous avez immédiatement régularisé la situation en fournissant un nouveau DPE à jour, ce qui démontre votre bonne foi. Pour sécuriser votre position, vous pouvez adresser au locataire un courrier recommandé (ou mail avec accusé de réception) en lui joignant le nouveau DPE et en précisant que l’ancien était périmé par erreur. Le passage de ‘C’ à ‘D’ peut… Lire la suite »