Les sanctions si le dossier de diagnostics techniques (DDT) n’est pas fourni par le bailleur ?

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Le contenu du dossier de diagnostics techniques (DDT)

Dans tout contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail de location sur l’habitation (bail vide ou bail meublé), d’un bail commercial, d’un bail professionnel, d’un bail saisonnier et même d’une location de parking, la loi impose au bailleur de faire réaliser (par des professionnels) et d’annexer au bail (au même titre que l’état des lieux) un dossier de diagnostics techniques (DDT), comprenant :

• l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
• le diagnostic de performance énergétique
• le constat de risque d’exposition au plomb pour les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949
• le diagnostic amiante pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1997
• prochainement, les diagnostics gaz et électricité

Rappel : il y’aura de nouveaux diagnostiques techniques obligatoires dans le contrat de location en 2017,  qui s’ajouteront à  de nombreux nouveaux éléments  dont l’application est prévue au cours de cette nouvelle année.

Le dossier de diagnostics techniques est l’une des annexes obligatoires du bail de location.

Le risque d’annulation du contrat de bail en cas de dol, c’est à dire d’absence de diagnostics techniques

L’absence de fourniture d’un DDT, peut, dans l’hypothèse où le locataire réussit à établir qu’il a été trompé dans la qualité des biens mis en location, constituer un dol, à savoir, une “manœuvre frauduleuse ayant pour objet de tromper l’une des parties en vue d’obtenir son consentement à la réalisation d’un contrat”.

Le dol peut, dans les cas les plus graves, entraîner l’annulation du contrat de bail.

Cette conséquence est toutefois rare : elle suppose que les lieux loués comportait des vices importants (exemple : de la peinture au plomb largement au dessus des limites légales) dont le bailleur propriétaire avait connaissance et qu’il a délibérément caché au locataire en omettant de lui fournir le diagnostic concerné.

Par ailleurs, si le locataire obtient l’annulation du bail et donc la restitution des loyers perçus, il est probable que le bailleur intente en parallèle une action pour obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation des locaux pendant toute la période où le locataire a occupé les locaux dont il récupère les loyers rétroactivement.

Le risque de réduction du montant du loyer

En cas de dol, le locataire peut également agir en vue d’obtenir une réduction des loyers.

Cette sanction est plus prévisible. Si les lieux loués comportent en effet des défauts qui auraient dus être révélés dans les diagnostics du DDT mais dont le locataire n’a pas eu connaissance, il est probable que la valeur locative des lieux loués ait été surestimée. L’exemple le plus courant est ici celui d’un logement ou de locaux qui consomment beaucoup d’énergie pour le chauffage alors que le diagnostic de performance énergétique n’a pas été fourni lors de la signature du contrat de bail et que le locataire a ainsi mal été informé de ce risque de surconsommation.

Le locataire pourra alors utilement demander en justice une réduction du montant du loyer. Cette réduction devra en principe s’appliquer de manière rétroactive depuis l’entrée par le locataire dans les lieux loués.

Le risque de devoir payer des dommages-intérêts en cas d’absence du dossier de diagnostics techniques

Le comportement du bailleur qui n’a pas fourni tout ou partie du DDT constitue une faute (il n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles). Dès lors, si le locataire subit un préjudice (notamment, en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante), alors ce dernier, s’il établit un lien de causalité entre son préjudice et la faute du bailleur (le fait qu’il n’était pas informé des risques), pourra agir contre le bailleur propriétaire en justice en vue d’obtenir des dommages-intérêts pour réparer son préjudice.

Une telle action en justice est toutefois peu évidente car elle peut être longue et coûteuse. Il est préférable de tenter d’obtenir un accord à l’amiable avec le bailleur dans un tel cas.

Le risque pénal

Dans l’hypothèse où l’annonce de mise en location indiquait des informations fausses sur le diagnostic de performance énergétique, alors service des fraudes de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) peut requérir des sanctions pénales à l’encontre du responsable consistant en :

• une amende de 37 500 €,
• une peine de 2 ans de prison.

Bon à savoir : De la même façon, le bailleur a l’obligation d’informer le locataire de l’exposition du logement au radon.