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Gérer une Société Civile Immobilière (SCI)
Dernière mise à jour le 10/10/2025
La gestion d’une société civile immobilière (SCI) est globalement accessible, mais elle recouvre plusieurs dimensions :
- la comptabilité ;
- la gestion locative ;
- et les déclarations fiscales.
Ces trois piliers garantissent la bonne santé financière et juridique de votre SCI. Le gérant de la SCI, désigné par les associés, en est le véritable chef d’orchestre : il assure le suivi des comptes, veille au respect des obligations légales et gère les relations avec les locataires et les impôts.
📋 L’essentiel à retenir
- La comptabilité, la gestion locative et les déclarations fiscales forment les 3 piliers de la gestion d’une SCI ;
- Le gérant est le moteur de la société : il agit, décide, rend compte et représente la SCI ;
- Une organisation claire, des statuts solides et une gestion digitalisée permettent de gagner en sérénité et en efficacité.
Quelles sont les trois volets essentiels de la gestion d’une SCI ?
1. La comptabilité : la base d’une gestion saine
Une SCI n’est pas une société commerciale, elle n’a donc pas l’obligation de tenir une comptabilité complète ni de publier ses comptes.
Mais attention : il est essentiel de conserver toutes les pièces justificatives (factures, quittances de loyers, dépenses, etc.) et de suivre rigoureusement les flux financiers en respectant le plan comptable SCI adapté à votre activité.
En cas de contrôle fiscal, l’administration peut demander à consulter vos livres et justificatifs. Une comptabilité incomplète peut conduire à un redressement fiscal et avoir des conséquences sur la fiscalité de la SCI.
En pratique :
- Notez chaque recette et dépense avec la date, le libellé et le montant ;
- Joignez systématiquement un justificatif (facture, relevé bancaire, quittance) ;
- Classez vos documents par année.
2. La gestion locative : un pilier concret du quotidien
La gestion locative regroupe tout ce qui concerne vos relations avec les locataires :
- rédaction du bail ;
- état des lieux ;
- encaissement des loyers et charges ;
- gestion des assurances et éventuels litiges.
Le gérant doit veiller à la régularité des paiements et à la bonne conservation du bien.
En pratique :
- Tenez un tableau de suivi des locataires avec les montants dus et les dates de paiement.
- Relancez rapidement en cas de retard.
- Archivez les états des lieux et contrats.
Exemple concret : Julie et son frère ont créé une SCI familiale pour gérer trois appartements à Lyon. Après quelques mois, ils ont opté pour un logiciel de gestion locative : résultat, un gain de clarté et une meilleure communication entre associés.
Et si la gestion devient trop lourde ? Vous pouvez mandater une société spécialisée qui gérera loyers, réparations et assurances à votre place.
3. Les déclarations fiscales : ne rien laisser au hasard
Chaque année, la SCI doit déclarer ses résultats à l’administration fiscale.
Deux régimes existent :
SCI à l’impôt sur le revenu (IR)
C’est le régime le plus courant.
Vous devez remplir le formulaire n°2072, en y indiquant :
- les recettes ;
- les dépenses et charges ;
- le résultat réparti entre les associés de la SCI.
Chaque associé reporte ensuite sa part de revenu foncier sur sa déclaration de revenus personnelle liées à la SCI (formulaire n°2044).
SCI à l’impôt sur les sociétés (IS)
Le gérant doit déposer le formulaire n°2065 auprès du service des impôts des entreprises (SIE).
Les délais à respecter :
Les dates de déclaration d’impîts d’une SCI sont :
- Si la clôture de l’exercice tombe au 31 décembre → déclaration à transmettre le 2e jour ouvré suivant le 1er mai ;
- Si la clôture a lieu à une autre date → 3 mois après la clôture au plus tard.
Le rôle du gérant : le véritable pivot de la SCI
Le gérant de la SCI est le représentant légal de la société. Il ouvre les comptes, signe les contrats, encaisse les loyers et rend compte de sa gestion aux associés.
Qui peut être gérant d’une SCI ?
Le gérant peut être :
- une personne physique, associée ou non ;
- ou une personne morale, comme une autre société.
Il doit simplement être majeur, juridiquement capable (sui juris) et ne pas être frappé d’une interdiction de gérer.
Certaines professions (notamment notaire, avocat, commissaire aux comptes) sont incompatibles avec la fonction de gérant de SCI.
A savoir : Une SCI peut avoir plusieurs gérants, appelés co-gérants. Dans ce cas, chacun détient les mêmes pouvoirs, sauf si les statuts de la SCI prévoient une répartition spécifique des rôles (par exemple, un gérant pour la partie locative et un autre pour la partie administrative).
Exemple concret : Dans la SCI “L’Oliveraie”, deux amis avaient choisi une co-gérance. N’ayant pas prévu de règle claire dans les statuts, ils se sont retrouvés bloqués pour valider un prêt bancaire : chacun voulait une stratégie différente. Un avenant aux statuts a finalement dû être rédigé par un juriste pour débloquer la situation.
Les fonctions du gérant de la SCI
Le gérant est le véritable pilier du bon fonctionnement de la société civile immobilière.
C’est lui qui veille au respect des obligations légales, à la bonne tenue des comptes et à la gestion quotidienne du patrimoine.
Concrètement, le gérant d’une SCI :
- assure la gestion comptable de la société (recettes, dépenses, justificatifs) ;
- s’occupe de la gestion locative : encaissement des loyers, paiement des charges, suivi des contrats ;
- veille au respect des décisions prises par les associés ;
- et représente la société dans toutes ses démarches administratives ou judiciaires.
Le gérant est également le représentant légal de la SCI. Cela signifie qu’il peut agir au nom de la société :
- ouvrir un compte bancaire ;
- signer un bail de location ;
- contracter un prêt immobilier ;
- encaisser les loyers ;
- ou encore assister la société lors d’une audience en justice.
En pratique, les statuts précisent :
- dans quelles situations le gérant doit consulter les associés ;
- selon quelle majorité (simple, deux tiers, unanimité) les décisions doivent être validées.
Quelles sont les obligations du gérant ?
Le gérant de SCI a un rôle clé, mais aussi des obligations précises à respecter. Ces règles garantissent la transparence et la bonne gouvernance de la société.
Rendre compte de sa gestion
Chaque année, le gérant doit présenter aux associés un rapport de gestion détaillant :
- l’évolution du patrimoine ;
- les revenus perçus et les dépenses engagées ;
- et les projets à venir.
Cette obligation s’applique à toutes les SCI, y compris les SCI familiales. Même si la confiance règne entre proches, mieux vaut formaliser par écrit les résultats et les décisions. Le non-respect de cette obligation peut justifier la révocation du gérant par les associés.
Tenir une comptabilité claire
Le gérant doit également assurer une comptabilité de trésorerie, simple mais rigoureuse :
- Il enregistre les recettes, les dépenses et leur motif ;
- Conserve tous les justificatifs (quittances, factures, relevés bancaires).
Les associés disposent d’un droit permanent d’information : ils peuvent consulter les livres comptables à tout moment et poser des questions au gérant, qui doit répondre sous un mois.
Veuillez noter que si la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), elle n’a pas à déposer ses comptes au greffe. En revanche, une SCI à l’impôt sur les sociétés (IS) doit déposer ses comptes annuels auprès du tribunal de commerce.
Organiser les assemblées générales
Le gérant est responsable de la convocation des associés et de la tenue des assemblées générales (AG).
Il doit respecter les règles prévues dans les statuts : délais de convocation, quorum, modalités de vote, etc.
Il est aussi chargé de rédiger les procès-verbaux (PV) des décisions et de les archiver dans le registre officiel de la SCI. Ces documents constituent une preuve essentielle de la bonne gestion.
Exemple concret : Dans la SCI “Les Pins Bleus”, les deux enfants gérants ont négligé la rédaction des PV pendant trois ans. Résultat : la banque a bloqué un financement le temps de régulariser la situation.
La question de la rémunération du gérant
Dans la plupart des cas, le gérant exerce ses fonctions à titre gratuit.
Mais les associés peuvent décider de lui accorder une rémunération, fixée dans les statuts ou votée en assemblée générale.
Cette rémunération est imposable et peut impliquer une affiliation au régime des travailleurs indépendants (SSI).
Elle reste rare, mais devient fréquente dans les grandes SCI où la charge de travail est importante (suivi comptable, gestion de plusieurs biens, relations bancaires…).
Comment simplifier la gestion d’une SCI ?
Au fil du temps, la gestion d’une SCI peut devenir plus exigeante : plusieurs biens à suivre, des locataires à gérer, des déclarations fiscales à respecter… Pour éviter que ces obligations ne deviennent un casse-tête, il existe des solutions concrètes pour gagner en clarté et en efficacité.
Etape 1 – Des statuts bien rédigés
Tout commence dès la création de la SCI. Des statuts bien pensés sont le meilleur moyen d’éviter les blocages.
Ils définissent le rôle du gérant, la répartition des pouvoirs, les règles de vote et les conditions de révocation.Une rédaction claire permet d’anticiper les désaccords et d’assurer une gestion harmonieuse entre associés.
Exemple : Claire et son frère ont créé une SCI familiale pour gérer un petit immeuble. En précisant dès le départ dans les statuts les décisions nécessitant un vote (comme un nouvel emprunt), ils ont évité bien des discussions par la suite.
Etape 2 – Digitaliser la gestion
Aujourd’hui, les outils numériques facilitent grandement la vie du gérant.
Un logiciel de gestion de SCI vous permet de centraliser toutes les informations : suivi des loyers, dépenses, échéances fiscales ou encore gestion des documents.
Voici un aperçu des solutions possibles :
| Outil | Fonction principale | Avantage clé |
|---|---|---|
| Tableur Excel / Google Sheets | Suivi manuel des recettes et dépenses | Gratuit, simple à mettre en place |
| Logiciel de gestion de SCI | Suivi automatisé des loyers, charges, échéances | Gain de temps et alertes automatiques |
| Espace de stockage partagé (Drive, Dropbox) | Archivage des contrats, PV et justificatifs | Accès facile pour tous les associés |
| Plateforme LegalPlace | Création, gestion et accompagnement juridique | Assistance complète et sécurisée |
Si votre SCI est soumise à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA sur l’achat d’un logiciel, réduisant ainsi son coût réel.
Etape 3 – Favoriser la transparence entre associés
Une SCI bien gérée repose sur une communication régulière.
Le gérant doit informer les associés de la situation financière, des projets ou des difficultés rencontrées. Un simple rapport trimestriel ou semestriel suffit souvent à maintenir la confiance.
Exemple : Dans la SCI “Les Cèdres”, le gérant envoie tous les trois mois un court récapitulatif des loyers encaissés, des charges et des prévisions de travaux. Résultat : une meilleure réactivité et zéro tension entre associés.
Et n’oubliez pas : certaines SCI peuvent bénéficier d’aides financières ou de déductions fiscales, notamment pour les travaux de rénovation énergétique.
En résumé
Gérer une SCI, c’est avant tout trouver le bon équilibre entre rigueur et organisation.
Une comptabilité suivie, une gestion locative bien structurée et des déclarations fiscales maîtrisées garantissent la stabilité et la rentabilité de votre société.
Le gérant joue un rôle central : il coordonne ces trois volets, représente la SCI et veille à la transparence entre associés.
Avec des statuts bien rédigés, des outils digitaux adaptés et une communication claire, la gestion d’une SCI devient simple, efficace et durable.
Sources :
- Déclaration des SCI non soumises à l’impôts sur les sociétés : Formulaire n°2072-S-SD
- Impôt sur les sociétés : Formulaire n°2065-SD
- Déclaration des revenus fonciers : Formulaire n°2044
FAQ
Quels sont les coûts de gestion d'une SCI ?
Les coûts de gestion d’une SCI dépendent surtout de son activité et de sa fiscalité. En général, il faut prévoir les frais comptables (notamment si la SCI est à l’IS), les frais bancaires, l’assurance, la taxe foncière, ainsi que, parfois, les honoraires d’un notaire ou d’un expert-comptable. Des frais supplémentaires peuvent aussi s’ajouter en cas de modification des statuts ou d’assemblée générale.
Comment gérer un SCI ?
Gérer une SCI consiste à assurer la bonne tenue des comptes, organiser une assemblée générale annuelle, collecter les loyers, régler les charges et entretenir le ou les biens. Le ou les gérants agissent dans l’intérêt des associés, selon les règles fixées dans les statuts.
Quelle est la gestion comptable d'une SCI ?
La gestion comptable d’une SCI dépend de son régime fiscal. Si elle est à l’IR, une comptabilité simple suffit (suivi des recettes et dépenses). Si elle est à l’IS, une comptabilité complète est obligatoire avec bilan, compte de résultat et liasse fiscale. Un expert-comptable est souvent recommandé.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 10/10/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dans les statuts, il est noté “L’admission en qualité d’associés légataires d’un associé décédé est soumise à l’agrément unanime des autres associés. Pour exercer leurs droits qui sont jusqu’alors entièrement suspendus les héritiers, légataires ou dévolutaires doivent justifier de leur qualité et solliciter leur agrément par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à la société” 1- héritier depuis 2004 suite au décès de mon père, j’ai été informé en février 2018 (14ans plus tard) de mon héritage dans cette SCI. Je suis uniquement nu-propriétaire et je n’ai pas d’information sur cette SCI, j’ai pu acquérir que récemment les… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous sommes à la recherche d’un professionnel en capacité de gérer notre SCI familiale (région parisienne). Auriez-vous quelqu’un ou un cabinet à nous recommander svp ?
Bonjour,
Nous vous invitons à contacter les professionnels de votre région afin de leur demander des devis. Vous pourrez ainsi comparer les tarifs et services afin de trouver le professionnel le plus adapté à votre situation.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
On ne peut pas dire que vous ayez répondu à la question
Je la repose : des noms svp
Bonjour, Il ne relève malheureusement pas de notre compétence de vous indiquer quels sont les professionnels les plus adaptés à votre projet, puisque nous ne sommes pas en mesure de définir ni vos besoins, ni votre budget, ni le détail des tâches que vous aimeriez confier à ce professionnel. Nous réitérons donc notre invitation à rechercher et contacter les professionnels de votre région afin de leur demander des devis. Une recherche web pourra par ailleurs vous permettre de comparer les avis des clients antérieurs pour chacun de ces professionnels. Vous pourrez ainsi comparer les tarifs et services afin de trouver… Lire la suite »
Le gerant d’uns SCI à l’IS, étant un des 2 associes peut il facturer a la SCI des km non effectués (3000km en une année ) pour la SCI sous pretexte qu’il est gérant sans en avoir demandé l’accord a l’autre associé?