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Le plan comptable d’une SCI

Le plan comptable d’une SCI

En principe, la SCI ou société civile immobilière n’est tenue à aucune obligation comptable. Le plan comptable d’une SCI est toutefois essentiel pour les associés. Découvrez dans ce dossier pourquoi il est nécessaire de tenir une comptabilité en SCI et quels en sont les éléments constitutifs.

 

Qu’est-ce qu’un plan comptable d’une SCI et quelle en est l’utilité ?

Plan comptable d’une SCI : définition

Le plan comptable est un document dans lequel figure l’ensemble des numéros de comptes de la société. Il existe deux types de comptabilité en matière de SCI, dont la comptabilité de trésorerie et la comptabilité commerciale.

Si la société est imposable à l’impôt sur le revenu (IR), son plan comptable est simplifié. La SCI, dite translucide ou transparente, tient une comptabilité de trésorerie retraçant ses mouvements financiers avec inscription des dépenses et des recettes.

Il est à noter que la SCI, à l’instar de la SCI professionnelle, tient obligatoirement une comptabilité de type commercial si elle est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Il en est de même si les statuts sociaux imposent au gérant d’établir ce plan comptable professionnel. La comptabilité commerciale en partie double est soumise aux règles des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

SCI : pourquoi tenir une comptabilité ?

Il est recommandé au dirigeant d’une SCI de tenir une comptabilité rigoureuse. Le gérant a en effet l’obligation de soumettre à l’approbation de l’assemblée des associés :

Ce devoir d’information à la charge du gérant de la SCI concerne les bénéfices ou pertes réalisés par la société. Pour information, l’absence de comptabilité destinée à informer suffisamment les associés est susceptible d’entraîner la révocation du gérant similaire, dans certaines situations, à la révocation du gérant de la SARL.

Le plan comptable présente également des intérêts considérables en matière de suivi des apports, de la trésorerie, des activités, etc. La tenue d’une comptabilité stricte est indispensable pour l’établissement de fiscalité de la SCI. En outre, ce document constitue une pièce justificative des rémunérations du dirigeant, du bénéfice réel ou des éventuelles pertes en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Pour rappel, une SCI fictive risque une annulation. En cas de comptes courants d’associé, les sommes dues par la SCI aux associés sont opposables à l’administration fiscale par le biais du plan comptable de la société. La tenue des comptes de la société par écrit a force probante, même en cas d’ouverture d’une procédure collective. Cette précaution protège la SCI et les associés contre le risque d’un redressement fiscal basé sur les évaluations forfaitaires des recettes et dépenses.

La tenue d’un plan comptable de SCI, même en l’absence d’une obligation légale, facilite la comptabilisation des amortissements et favorise l’adhésion de nouveaux associés.

Pour garantir la fiabilité de la comptabilité d’une SCI, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable. Celui-ci assurera l’établissement des comptes annuels ainsi que l’évaluation de la quote-part de chaque associé. Il est également possible de simplifier la tenue des comptes en utilisant un logiciel de comptabilité SCI.

 

Quels sont les éléments du plan comptable de la SCI ?

La comptabilité de trésorerie d’une SCI à l’IR

Le contenu de la comptabilité de caisse

Agissant pour le compte de la SCI, le gérant enregistre dans un cahier les recettes encaissées et les dépenses réalisées. Un simple tableau informatique à l’instar du tableau Excel suffit à faire état des comptes de la SCI.

Pour constituer un plan comptable, il convient de créer deux colonnes à remplir respectivement et chronologiquement avec les recettes et dépenses effectuées au cours de l’exercice social. Il est également possible d’insérer une troisième colonne afin de noter la référence ou le numéro des pièces justificatives (quittances, factures…). Le flux financier ainsi tracé est pris en considération sur la base des relevés de compte. Si la SCI réalise une plus-value, des dispositions particulières s’imposent.

Pour information, la société civile immobilière est tenue de conserver l’ensemble des pièces justificatives relatives aux recettes et dépenses. Cette précaution vise à apporter des réponses favorables à l’administration fiscale et à éviter la taxation d’office.

Par ailleurs, la SCI imposable à l’impôt su le revenu (IR) n’a pas l’obligation de publier son bilan ni de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Cette structure dispose donc d’une certaine liberté dans la tenue de son plan comptable.

SCI transparente : les obligations comptables des associés

Les associés d’une SCI transparente sont directement imposés au titre des revenus locatifs encaissés par la société. Ceux-ci sont soumis à des obligations déclaratives simples et rapides :

  • Lors de la clôture de l’exercice social, les bénéfices intègrent les revenus de chaque associé à hauteur de sa participation au capital de la SCI.
  • Lorsque l’associé remplit sa déclaration d’impôt, il mentionne le montant de sa quote-part sur la déclaration n°2044.
  • Au moment de payer l’impôt sur le revenu, les revenus locatifs sont pris en considération dans l’assiette imposable de l’associé de SCI.

La comptabilité commerciale en partie double

La SCI est soumise à des obligations comptables plus lourdes qu’en matière de comptabilité de trésorerie :

  • L’établissement de plusieurs journaux comptables par le gérant (journal de banque, journal de TVA SCI ou encore journal des achats) ;
  • L’établissement et le dépôt des comptes annuels au greffe du tribunal de commerce ;
  • L’enregistrement des écritures d’inventaire dans un fichier spécifique avec les pièces justificatives (dotations aux amortissements, charges constatées d’avance, charges à payer, etc.) ;
  • La publication de son bilan annuel.

 

SCI : exemple de plan comptable type

Voici un exemple de plan comptable d’une SCI dont l’activité est la gestion d’appartements en location :

Numéro de compte

101100
101200
104000
105000
106100
106300
106400
106800
108000
110000
119000
120000
130000
140000
151000
157000
161000
163000
164000
168000
169000
201000
203000
205000
207000
208000
209000
211000
213000
215000
218100
218200
218300
230000
238000
261000
266000
267000
270000
274000
275000
281300
281500
281830
281820
310000
330000
340000
350000
370000
397000
401000
404000
408000
409000
411000
418000
419100
421000
430000
444000
445510
445520
445620
445660
445800
445710
455000
467100
467200
468600
468700
471100
471200
476000
477000
471100
481000
486000
487000
491000
506000
503000
508000
512000
517100
531000
603100
603700
606100
606300
606400
607000
609000
611000
613000
613500
614100
614200
615200
615300
615500
616000
618100
618300
618500
621000
622000
622700
622800
623100
624000
625100
625200
625700
627000
626000
628100
635000
635110
641000
645100
645200
645300
645400
645500
646100
646300
646200
646400
646500
658000
661000
666000
667000
671000
675000
681100
681500
681600
681700
686000
687000
701000
706000
707000
708000
709000
710000
720000
758000
740000
761000
764000
766000
767000
768000
771000
775000
781000
790000

Libellé du compte

Capital souscrit non appelé
Capital souscrit et appelé, non versé
Primes d’émission, de fusion, d’apports…
Écarts de réévaluation (dont écart d’équivalence…)
Réserve légale
Réserves statutaires ou contractuelles
Réserves réglementées
Autres réserves
Compte de l’exploitant
Report à nouveau créditeur
Report à nouveau débiteur
Résultat de l’exercice (bénéfice ou perte)
Subvention d’investissement
Provisions réglementées
Provisions pour risques
Provisions pour charges
Emprunts obligataires convertibles
Autres emprunts obligataires
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit
Emprunts et dettes financières diverses
Primes de remboursement des obligations
Frais d’établissement
Frais de recherche et de développement
Concession, brevets et droits similaires
Fonds commercial
Autres immobilisations incorporelles
Avances et acomptes sur immobilisations incorporelles
Terrains
Constructions
Installations techniques, matériels et outillage industriels
Installations générales, agencements et aménagements divers
Matériel de transport
Matériel de bureau et matériel informatique
Immobilisations en cours
Avances et acomptes sur immobilisations corporelles
Titres de participation
Autres formes de participation
Créances rattachées à des participations
Autres titres immobilisés
Prêts
Autres immobilisations financières
Amortissements des constructions
Amortissements des installations techniques
Amortissements du matériel de transport
Amortissements du matériel de bureau et matériel informatique
Matières premières, approvisionnements
En cours de production de biens
En cours de production de services
Produits intermédiaires et finis
Marchandises
Provisions pour dépréciation des stocks de marchandises
Dettes fournisseurs et comptes rattachés
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés
Fournisseurs – factures non parvenues
Avances et acomptes versés sur commandes
Clients et comptes rattachés
Clients – produits non encore facturés
Avances et acomptes reçus sur commandes en cours
Personnel – rémunérations dues
Sécurité sociale et autres organismes sociaux
État Impôt sur les bénéfices
TVA à décaisser
TVA crédit à reporter
TVA déductible sur immobilisation
TVA sur autres biens et services
TVA collectée
TVA à régulariser
Comptes courants associés
Autres dettes
Autres créances
Charges à payer
Produits à recevoir
Compte d’attente débiteur
Compte d’attente créditeur
Écarts de conversion actifs
Écarts de conversion passifs
Charges à répartir sur plusieurs exercices
Charges constatées d’avance
Produits constatés d’avance
Provisions pour dépréciation des comptes de clients
Actions
Obligations
Autres valeurs mobilières de placement
Banque
Autres organismes financiers
Caisse
Variation de stock (matières premières et approvisionnements)
Variation de stock (marchandises)
Fournitures non stockables (eau, énergie…)
Fournitures d’entretien et de petit équipement
Fournitures administratives
Achats de marchandises (y compris droits de douane)
Rabais, remises et ristournes obtenus sur achats
Sous-traitance générale
Locations immobilières
Locations mobilières
Provision sur charges locatives et de copropriété
Régularisation charges locatives et de copropriété exercices antérieurs
Travaux d’entretien déductibles sur biens immobiliers
Travaux de copropriété déductibles sur biens immobiliers
Entretien et réparation sur biens mobiliers
Assurance
Documentation générale
Documentation technique
Frais de colloques, séminaires, conférences
Personnel extérieur à l’entreprise (intérimaire…)
Rémunération d’intermédiaires et honoraires
Frais d’actes et de contentieux
Honoraires rétrocédés
Publicité, publications, relations publiques
Transport de biens
Voyages et déplacements
Frais de véhicule
Frais de missions et réceptions
Frais postaux et de télécommunications
Commissions bancaires
Cotisations syndicales, professionnelles, dons…
Impôts, taxes, versements assimilés
Taxe professionnelle
Salaires et traitements
Cotisations à l’URSSAF
Cotisations aux mutuelles
Cotisations aux caisses de retraite
Cotisations aux ASSEDIC
Cotisations aux autres organismes sociaux
Cotisations de l’exploitant à l’URSSAF
Cotisations de l’exploitant aux mutuelles
Cotisations de l’exploitant aux caisses de retraite
Cotisations de l’exploitant aux ASSEDIC
Cotisations de l’exploitant aux autres organismes sociaux
Autres charges
Intérêts et charges assimilées
Escomptes accordés
Différence négative de change
Charges nettes sur cession de valeurs mobilières de placement
Charges exceptionnelles sur opérations de gestion
Charges exceptionnelles sur opérations en capital
Dotations aux amortissements sur immobilisations
Dotations aux provisions pour risques et charges
Dotations aux provisions sur immobilisations
Dotations aux provisions sur actif circulant
Dotations financières aux amortissements et provisions
Dotations exceptionnelles aux amortissements et provisions
Production vendue biens
Production vendue services
Ventes de marchandises
Produits des activités annexes
Rabais, remises et ristournes accordés par l’entreprise
Production stockée
Production immobilisée
Subvention d’exploitation
Autres produits
Produits financiers de participations
Produits des autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé
Différences positives de change
Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement
Autres intérêts et produits assimilés
Produits exceptionnels sur opérations de gestion
Produits exceptionnels sur opérations en capital
Reprises sur amortissements et provisions, transfert de charges
Transferts de charges

 

L’enregistrement comptable des loyers, un exemple de comptabilité de SCI

Dans le journal comptable d’une SCI, une écriture distincte est dédiée à chaque loyer mensuel encaissé. Cet encaissement concerne aussi bien le loyer que la provision relative aux charges locatives et payée par le locataire. La régularisation de cette provision s’effectue après :

  • Approbation de la comptabilité du syndic ;
  • Régularisation de ses appels de charges au niveau des copropriétaires.

Voici un exemple de comptabilisation des loyers :

Journal Numéro des pièces Date des pièces Numéro de compte Libellé du compte Libellé de l’écriture Débit Crédit
BANQUE 8 03/11/2018 706000 Production vendue services Loyer Leblond Novembre 2018 1000,00
BANQUE 8 03/11/2018 708000 Produits des activités annexes Loyer Leblond Novembre 2018 100,00
BANQUE 8 03/11/2018 512000 Banque Loyer Leblond Novembre 2018 1100,00

 

Bon à savoir : La loi Pinel peut profiter à certaines SCI, dans ce cas là, elles bénéficient d’une réduction d’impôts.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Emmanuel Testard
Emmanuel Testard
mars 10, 2020 6:57

D’où tenez-vous qu’une SCI à l’IS doit publier ses comptes et effectuer des formalités de dépôt au Greffe du Tribunal de commerce?
Merci

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mars 16, 2020 3:00

Bonjour,
Une SCI à l’IS n’est pas tenue de déposer les comptes annuels auprès du greffe du Tribunal de commerce. Tenir les comptes sociaux en respectant les règles de comptabilité commerciale, ce qui implique d’effectuer un plan comptable, lui est toutefois obligatoire du fait de son mode d’imposition propre aux sociétés commerciales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations, et corrigeons dans nos articles les mentions qui ont pu vous induire en erreur.
Avec nos excuses pour ce manque de clarté,
L’équipe LegalPlace

Emmanuel Testard
Emmanuel Testard
mars 18, 2020 9:05
Reply to  LegalPlace SAS

Merci pour ce retour, mais il ne s’agit pas d’un manque de clarté qui m’a induit en erreur. Votre texte est très clair et dit clairement le contraire de ce qui devrait être, ce qui pourrait en effet induire en erreur des personnes non renseignées.