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Le plan comptable d’une SCI
Dernière mise à jour le 13/02/2024
En principe, il n’est pas nécessaire d’établir un plan comptable en Société civile immobilière (SCI). En effet, il n’existe aucune disposition légale imposant au gérant de tenir une comptabilité pour une SCI.
Toutefois, certains types de SCI soumises à une réglementation particulière en raison de certaines spécificités relèvent du même régime que les sociétés commerciales. Elles doivent alors obligatoirement établir un plan comptable en suivant les règles établies par le plan comptable général.
Qu’est-ce que le plan comptable d’une SCI ?
Le plan comptable d’une SCI est un document comptable pour les comptes annuels de la SCI. Il recense l’ensemble des opérations ayant affecté le patrimoine de la SCI au cours d’un exercice social, en les classifiant selon la nature des opérations.
Les enregistrements comptables sont inscrits par classes de compte qui sont subdivisées de manière à tenir compte de toutes les inscriptions comptables nécessaires pour donner une image claire et détaillée des comptes de la SCI. Le plan comptable général, dont les sociétés commerciales doivent suivre les règles, répartit les opérations comptables en 8 classes de compte.
Exemple : les comptes de classe 1 Comptes de capitaux sont subdivisés en plusieurs sous-catégories, incluant à titre d’exemple :
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Est-il obligatoire d’établir le plan comptable d’une SCI ?
En principe, les sociétés civiles qui conservent le régime de l’IR, incluant les SCI transparentes ou translucides, ne sont soumises à aucune obligation comptable particulière. Il n’est donc pas nécessaire au gérant de la SCI d’établir un plan comptable devant respecter un formalisme particulier.
Par exception, certaines SCI relevant d’une réglementation particulière relèvent des mêmes obligations comptables que les sociétés commerciales comme la Société par actions simplifiée (SAS) ou la Société à responsabilité limitée (SARL).
Il s’agit notamment :
- Des SCI qui ont opté pour le régime de l’IS
- Des SCI soumises à la TVA
- Des SCI dont l’un des associés personne morale est lui-même soumis à l’IS
- Des SCI qui dépassent 2 des seuils suivants à la clôture d’un exercice :
- Effectif de 50 salariés
- 3,1 millions de chiffre d’affaires hors taxes
- 1,55 million de total de bilan
Ces sociétés doivent alors établir un plan comptable de SCI beaucoup plus complexe et détaillé qui doit respecter les règles de la comptabilité d’engagement.
Pourquoi établir un plan comptable pour une SCI ?
Bien qu’il ne soit en principe pas obligatoire d’établir un plan comptable pour une SCI, il est fortement recommandé au gérant de la SCI de respecter les prescriptions du plan comptable général.
En effet, la nomenclature de ce plan de comptes permet d’établir les comptes de la société, de faire l’inventaire de ses éléments d’actif et de passif et de faire le bilan avec clarté et précision. Des documents comptables tenus et classés avec exactitude ont force probante vis-à-vis de l’administration fiscale.
L’établissement de comptes reflétant la réalité de l’état financier de la SCI est d’autant plus importante que le gérant engage sa responsabilité auprès des associés à l’occasion de la reddition des comptes. Il doit à ce titre convoquer une assemblée générale de SCI au moins une fois par an afin que les associés puissent débattre et voter l’approbation des comptes.
En cas d’erreur dans la tenue de la comptabilité de la SCI ou de documents comptables manquants, le gérant risque la faillite personnelle ou la banqueroute. Il s’agit également d’une cause de révocation de son mandat par les associés de la SCI.
Est-il obligatoire de recourir à un expert-comptable pour établir le plan comptable d’une SCI ?
Pour garantir la fiabilité de la comptabilité, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour la SCI. Celui-ci assurera l’établissement des comptes annuels ainsi que l’évaluation de la quote-part de chaque associé. Il est également possible de simplifier la tenue des comptes en utilisant un logiciel de comptabilité pour une SCI.
Quelle nomenclature pour un plan comptable de SCI ?
En vertu des règles du plan comptable général, le plan comptable d’une SCI doit respecter une nomenclature particulière visant à classifier les comptes et les catégories d’opérations comptables affectant le patrimoine de la SCI.
Les classes de comptes, identifiées par un chiffre, regroupent plusieurs sous-catégories de comptes dont le numéro d’identification comporte le chiffre de la classe de compte globale.
La nomenclature suivante permet de mieux déchiffrer les informations figurant dans le plan comptable d’une SCI :
| Numéro d’identification | Type de compte |
| Premier chiffre | Classe de compte globale |
| Zéro terminal
Série terminale de zéros |
Regroupement de comptes |
| Comptes à 2 chiffres : terminaisons 1 à 8 | Regroupement |
| Comptes à 3 chiffres : terminaisons 1 à 8 | Détail des opérations relevant des comptes de catégorie supérieure ou du compte de même niveau dont le numéro d’identification se termine par zéro |
Exemple de plan comptable de SCI
Le plan comptable de SCI suivant constitue un exemple complet des comptes pouvant figurer dans le plan de comptes d’une SCI de location. Il est possible de l’adapter à la situation de la SCI et d’enlever certaines classes de compte lorsque la société n’en a pas l’usage.
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Compte de bilan |
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| 1013 | Capital |
| 106 | Réserves |
| 120 | Résultat (bénéfices) |
| 129 | Résultat (pertes) |
| 164 | Emprunt auprès des établissements de crédit |
| 165 | Dépôts et cautionnements reçus |
| 1688 | Intérêts courus sur emprunt |
| 2011 | Frais de constitution |
| 211 | Terrains |
| 2131 | Immeubles |
| 28011 | Amortissement des frais de constitution |
| 28131 | Amortissement des immeubles de la SCI |
| 401 | Fournisseurs |
| 408 | Fournisseurs – Factures non parvenus |
| 411 | Locataires |
| 418 | Locataires – Produits non encore facturés |
| 442 | Contributions, impôts et taxes recouvrés pour le compte de l’Etat |
| 4421 | Prélèvement à la source (impôt sur le revenu) |
| 44551 | TVA à décaisser |
| 44562 | TVA récupérable sur immobilisation |
| 44566 | TVA récupérables sur autres biens et services |
| 44571 | TVA collectée |
| 4486 | Etat – Charges à payer |
| 4551 | Associé 1 – Compte courant |
| 4552 | Associé 2 – Compte courant |
| 486 | Charges constatées d’avance |
| 487 | Produits constatés d’avance |
| 491 | Dépréciation des comptes de clients |
| 512 | Banques |
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Comptes du compte de résultat |
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| 60611 | Electricité |
| 60612 | Eau |
| 60613 | Gaz |
| 6063 | Fournitures d’entretien et de petit équipement |
| 6068 | Autres matières et fournitures |
| 6132 | Locations immobilières |
| 6135 | Locations mobilières |
| 6141 | Charges locatives |
| 6142 | Charges de copropriété |
| 61521 | Réparations, améliorations, démolition |
| 61522 | Entretien sur biens immobiliers |
| 61523 | Reconstitution toiture ou murs extérieurs (secteur sauvegardé) |
| 61524 | Transformation en logements (secteur sauvegardé) |
| 61526 | Entretien non déductible (revenus fonciers) |
| 61611 | Assurances multirisque |
| 6162 | Assurance obligatoire dommage-construction |
| 6165 | Assurance insolvabilité locataires |
| 617 | Etudes |
| 6181 | Documentation générale |
| 6226 | Honoraires |
| 623 | Publicité, publications, relations publiques |
| 624 | Transports |
| 625 | Déplacements, missions, réceptions |
| 626 | Frais postaux et frais de télécommunications |
| 627 | Services bancaires |
| 628 | Divers (cotisations) |
| 6311 | Taxes sur les salaires |
| 63512 | Taxes foncières |
| 63515 | Contribution annuelle sur les revenus locatifs |
| 6354 | Droits d’enregistrement et de timbre |
| 6378 | Taxes diverses |
| 6411 | Rémunération de la gérance, des gardes, des concierges |
| 6412 | Autres rémunérations |
| 6451 | Charges sociales, gérance, gardes, concierges |
| 6452 | Autres charges sociales |
| 654 | Pertes sur créances irrécouvrables |
| 6611 | Intérêts des emprunts et dettes |
| 6615 | Intérêts des comptes courants |
| 6616 | Intérêts bancaires et sur les opérations de financement (escomptes…) |
| 671 | Charges exceptionnelles sur opérations de gestion (indemnités d’éviction) |
| 675 | Valeur comptable des éléments d’actifs cédés |
| 681 | Dotation aux amortissements des immobilisations |
| 706 | Revenus des immeubles (loyers) |
| 708 | Produits des activités annexes |
| 740 | Subventions (Anah…) |
| 761 | Produits financiers des participations |
| 764 | Revenus des valeurs mobilières de placement |
| 771 | Produits exceptionnels sur opérations de gestion |
| 775 | Produits des cessions d’éléments d’actif |
| 7911 | Remboursement des locataires |
| 7912 | Autres transferts de charges |
FAQ
Quelles obligations pour une SCI ?
La plupart des SCI ne sont soumises à aucune obligation comptable particulière dès lors qu'elle ne sont soumises à aucune réglementation spécifique et qu'elles conservent le régime de l'IR. L'article 1856 du Code civil impose toutefois au gérant de rendre compte de sa gestion au cours de l'exercice social échu au moins une fois par an. La SCI doit également procéder à la déclaration de ses revenus via le formulaire n°2044. Ces données doivent être reportées sur la déclaration de revenus personnelle de chaque associé, correspondant au formulaire n°2042, au prorata de leur participation au capital social.
Quel est le chiffre d'affaires d'une SCI ?
Le chiffre d'affaires correspond à la somme de l'ensemble des recettes de la société réalisées au cours d'un exercice social. Il dépend de l'activité exercée par la SCI. Pour une SCI de location, il s'agit notamment de la somme de l'ensemble des loyers perçus par la société.
Est-il obligatoire de faire un bilan pour une SCI ?
En principe, la SCI soumise à l'IR qui n'est soumise à aucune réglementation particulière n'est pas tenue d'établir un bilan à la clôture d'un exercice social, ni de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce. Les règles établies par l'administration fiscale imposent toutefois dans les faits au gérant d'effectuer l'inventaire des éléments d'actif et de passif de la société au moins une fois par an, et d'établir les comptes de la société de même qu'un rapport de gestion à présenter aux associés en vue de l'approbation des comptes.
Devis d’expertise comptable
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 13/02/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
D’où tenez-vous qu’une SCI à l’IS doit publier ses comptes et effectuer des formalités de dépôt au Greffe du Tribunal de commerce?
Merci
Bonjour,
Une SCI à l’IS n’est pas tenue de déposer les comptes annuels auprès du greffe du Tribunal de commerce. Tenir les comptes sociaux en respectant les règles de comptabilité commerciale, ce qui implique d’effectuer un plan comptable, lui est toutefois obligatoire du fait de son mode d’imposition propre aux sociétés commerciales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations, et corrigeons dans nos articles les mentions qui ont pu vous induire en erreur.
Avec nos excuses pour ce manque de clarté,
L’équipe LegalPlace
Merci pour ce retour, mais il ne s’agit pas d’un manque de clarté qui m’a induit en erreur. Votre texte est très clair et dit clairement le contraire de ce qui devrait être, ce qui pourrait en effet induire en erreur des personnes non renseignées.
Bonjour, il s’agit de la SCI à l’IS quand vous évoquer les formalités plus lourdes à rendre ? : “La SCI est soumise à des obligations comptables plus lourdes qu’en matière de comptabilité de trésorerie :”
Bonjour,
La SCI doit tenir une comptabilité double, avec des obligations comptables plus lourdes qu’en matière de comptabilité de trésorerie, si elle est soumise à l’IS, a un associé soumis à l’IS, a des statuts qui l’y obligent, exerce une activité particulière, ou si elle est de taille importante.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Dans la sci un expert comptable a été requis pour faire la comptabilité. Il a etabi une comptabilité d engagement bilantielle sans en référer aux associes., alors qu’ auparavant il y avait une simple comptabilité de trésorerie, le principal du travail étant effectue par l agence de gestion immobilière.tous les associes sont à l ir.le comptable à inscrit à l actif du bilan la valeur de l immeuble actualisée, et a créé ex abrupto des CCA qui reprennent en crédit la valeur actualisée de l immeuble au prorata des parts de chacun, alors que la sci est propriétaire du… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Pourriez vous m’indiquer ou doivent etre enregistrées les charges locatives versées par le locataire à l’agence immobiliere qui gere la propriété? Font elles partie du loyer?
Merci
Bonjour,
Le montant des charges locatives est précisé dans le contrat de bail et dans chaque avis d’échéance de loyer. Les charges locatives font partie du loyer, sans indication inverse.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons créer une SCI (régime de l’IR) avec notre fille et son compagnon pour acheter ensemble leur logement. Une SCI pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. Mais, il n’y a aucun loyer de payer. C’est la SCI qui a fait l’emprunt pour l’achat. Chaque mois, chacun des membres versent sur le compte de la SCI sa part en vue du remboursement du prêt . Je suis en train de faire la comptabilité de cette SCI et je voudrai savoir, sur quel poste et quel numéro , enregistrer les versements de chacun ; je voudrai savoir comment… Lire la suite »
Bonjour,
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