ConnexionLe plan comptable d’une SCI
Dernière mise à jour le 25/08/2026
- Qu’est-ce que le plan comptable d’une SCI ?
- Est-il obligatoire d’établir le plan comptable d’une SCI ?
- Pourquoi établir un plan comptable pour une SCI ?
- Est-il obligatoire de recourir à un expert-comptable pour établir le plan comptable d’une SCI ?
- Quelle nomenclature pour un plan comptable de SCI ?
- Plan comptable d’une SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences ?
- Exemple de plan comptable de SCI
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- Aucune obligation de plan comptable pour une SCI à l’IR sans réglementation particulière.
- Une comptabilité d’engagement est imposée à la SCI à l’IS, assujettie à la TVA ou dépassant 2 des 3 seuils (50 salariés, 3,1 M€ de chiffre d’affaires HT, 1,55 M€ de total de bilan).
- Le plan comptable d’une SCI reprend les classes du Plan comptable général (règlement ANC 2014-03), en ne conservant que les comptes utiles à l’immobilier (capital, comptes courants d’associés, emprunts, immeubles, locataires, loyers et charges).
- Le compte courant d’associé (compte 455) enregistre les avances de trésorerie des associés. L’amortissement des immeubles n’est comptabilisé qu’en SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.
En principe, il n’est pas nécessaire d’établir un plan comptable en Société civile immobilière (SCI). En effet, il n’existe aucune disposition légale imposant au gérant de tenir une comptabilité pour une SCI. Toutefois, certains types de SCI soumises à une réglementation particulière en raison de certaines spécificités relèvent du même régime que les sociétés commerciales. Elles doivent alors obligatoirement établir un plan comptable en suivant les règles établies par le plan comptable général.
Qu’est-ce que le plan comptable d’une SCI ?
Le plan comptable d’une SCI est un document comptable pour les comptes annuels de la SCI. Il recense l’ensemble des opérations ayant affecté le patrimoine de la SCI au cours d’un exercice social, en les classifiant selon la nature des opérations.
Les enregistrements comptables sont inscrits par classes de compte qui sont subdivisées de manière à tenir compte de toutes les inscriptions comptables nécessaires pour donner une image claire et détaillée des comptes de la SCI. Le plan comptable général, dont les sociétés commerciales doivent suivre les règles, répartit les opérations comptables en 8 classes de compte.
Les comptes de classe 1, Comptes de capitaux, sont subdivisés en plusieurs sous-catégories, notamment :
- 10 – Capital et réserves
- 11 – Report à nouveau d’un solde créditeur ou débiteur
- 12 – Résultat de l’exercice (bénéfices ou pertes)
Est-il obligatoire d’établir le plan comptable d’une SCI ?
En principe, les sociétés civiles qui conservent le régime de l’IR, incluant les SCI transparentes ou translucides, ne sont soumises à aucune obligation comptable particulière. Il n’est donc pas nécessaire au gérant de la SCI d’établir un plan comptable devant respecter un formalisme particulier.
Par exception, certaines SCI relevant d’une réglementation particulière relèvent des mêmes obligations comptables que les sociétés commerciales comme la Société par actions simplifiée (SAS) ou la Société à responsabilité limitée (SARL).
Il s’agit notamment :
- Des SCI qui ont opté pour le régime de l’IS ;
- Des SCI soumises à la TVA ;
- Des SCI dont l’un des associés personne morale est lui-même soumis à l’IS ;
- Des SCI qui dépassent 2 des seuils suivants à la clôture d’un exercice, à savoir : un effectif de 50 salariés, 3,1 millions de chiffre d’affaires hors taxes, et 1,55 million de total de bilan.
Ces sociétés doivent alors établir un plan comptable de SCI beaucoup plus complexe et détaillé qui doit respecter les règles de la comptabilité d’engagement. Il pourrait alors être intéressant de faire appel à un expert comptable.
Pourquoi établir un plan comptable pour une SCI ?
Bien qu’il ne soit en principe pas obligatoire d’établir un plan comptable pour une SCI, il est fortement recommandé au gérant de la SCI de respecter les prescriptions du plan comptable général.
En effet, la nomenclature de ce plan de comptes permet d’établir les comptes de la société, de faire l’inventaire de ses éléments d’actif et de passif et de faire le bilan avec clarté et précision. Des documents comptables tenus et classés avec exactitude ont force probante vis-à-vis de l’administration fiscale.
L’établissement de comptes reflétant la réalité de l’état financier de la SCI est d’autant plus importante que le gérant engage sa responsabilité auprès des associés à l’occasion de la reddition des comptes. Il doit à ce titre convoquer une assemblée générale de SCI au moins une fois par an afin que les associés puissent débattre et voter l’approbation des comptes.
En cas d’erreur dans la tenue de la comptabilité de la SCI ou de documents comptables manquants, le gérant risque la faillite personnelle ou la banqueroute. Il s’agit également d’une cause de révocation de son mandat par les associés de la SCI.
Est-il obligatoire de recourir à un expert-comptable pour établir le plan comptable d’une SCI ?
Pour garantir la fiabilité de la comptabilité, il est conseillé de faire appel à un expert-comptable pour la SCI. Celui-ci assurera l’établissement des comptes annuels ainsi que l’évaluation de la quote-part de chaque associé. Il est également possible de simplifier la tenue des comptes en utilisant un logiciel de comptabilité pour une SCI.
Quelle nomenclature pour un plan comptable de SCI ?
En vertu des règles du plan comptable général, le plan comptable d’une SCI doit respecter une nomenclature particulière visant à classifier les comptes et les catégories d’opérations comptables affectant le patrimoine de la SCI.
Les classes de comptes, identifiées par un chiffre, regroupent plusieurs sous-catégories de comptes dont le numéro d’identification comporte le chiffre de la classe de compte globale.
La nomenclature suivante permet de mieux déchiffrer les informations figurant dans le plan comptable d’une SCI :
| Numéro d’identification | Type de compte |
| Premier chiffre | Classe de compte globale |
| Zéro terminal
Série terminale de zéros |
Regroupement de comptes |
| Comptes à 2 chiffres : terminaisons 1 à 8 | Regroupement |
| Comptes à 3 chiffres : terminaisons 1 à 8 | Détail des opérations relevant des comptes de catégorie supérieure ou du compte de même niveau dont le numéro d’identification se termine par zéro |
Plan comptable d’une SCI à l’IR ou à l’IS : quelles différences ?
Le plan comptable d’une SCI découle du Plan comptable général, défini par le règlement ANC n°2014-03. Son niveau de détail varie toutefois selon le régime fiscal de la société.
Le plan comptable d’une SCI à l’impôt sur le revenu
Une SCI à l’IR qui donne des immeubles en location nue relève des revenus fonciers. Son plan comptable est le plus souvent simplifié et calqué sur la déclaration de résultat n°2072, afin de suivre les loyers encaissés (compte 706) et les charges déductibles : intérêts d’emprunt (6611), taxes foncières (63512), assurances (6161) ou frais de gestion. La SCI à l’IR ne pratique pas l’amortissement de ses immeubles, ce poste restant sans effet sur le revenu foncier imposable.
Le plan comptable d’une SCI à l’impôt sur les sociétés
Une SCI à l’IS tient une comptabilité d’engagement complète, proche de celle d’une société commerciale. Son plan comptable mobilise les comptes d’amortissement des immobilisations (compte 28) et la dotation correspondante (compte 681), car la SCI à l’IS pratique l’amortissement de ses immeubles sur leur durée d’usage. Ce mécanisme permet de déduire l’amortissement du résultat imposable, mais impose de produire chaque année un bilan, un compte de résultat et une annexe. Le plan comptable y est donc plus détaillé qu’à l’IR.
Exemple de plan comptable de SCI
Le plan comptable de SCI suivant constitue un exemple complet des comptes pouvant figurer dans le plan de comptes d’une SCI de location. Il est possible de l’adapter à la situation de la SCI et d’enlever certaines classes de compte lorsque la société n’en a pas l’usage.
|
Compte de bilan |
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| 1013 | Capital |
| 106 | Réserves |
| 120 | Résultat (bénéfices) |
| 129 | Résultat (pertes) |
| 164 | Emprunt auprès des établissements de crédit |
| 165 | Dépôts et cautionnements reçus |
| 1688 | Intérêts courus sur emprunt |
| 2011 | Frais de constitution |
| 211 | Terrains |
| 2131 | Immeubles |
| 28011 | Amortissement des frais de constitution |
| 28131 | Amortissement des immeubles de la SCI |
| 401 | Fournisseurs |
| 408 | Fournisseurs – Factures non parvenus |
| 411 | Locataires |
| 418 | Locataires – Produits non encore facturés |
| 442 | Contributions, impôts et taxes recouvrés pour le compte de l’Etat |
| 4421 | Prélèvement à la source (impôt sur le revenu) |
| 44551 | TVA à décaisser |
| 44562 | TVA récupérable sur immobilisation |
| 44566 | TVA récupérables sur autres biens et services |
| 44571 | TVA collectée |
| 4486 | Etat – Charges à payer |
| 4551 | Associé 1 – Compte courant |
| 4552 | Associé 2 – Compte courant |
| 486 | Charges constatées d’avance |
| 487 | Produits constatés d’avance |
| 491 | Dépréciation des comptes de clients |
| 512 | Banques |
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Comptes du compte de résultat |
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| 60611 | Electricité |
| 60612 | Eau |
| 60613 | Gaz |
| 6063 | Fournitures d’entretien et de petit équipement |
| 6068 | Autres matières et fournitures |
| 6132 | Locations immobilières |
| 6135 | Locations mobilières |
| 6141 | Charges locatives |
| 6142 | Charges de copropriété |
| 61521 | Réparations, améliorations, démolition |
| 61522 | Entretien sur biens immobiliers |
| 61523 | Reconstitution toiture ou murs extérieurs (secteur sauvegardé) |
| 61524 | Transformation en logements (secteur sauvegardé) |
| 61526 | Entretien non déductible (revenus fonciers) |
| 61611 | Assurances multirisque |
| 6162 | Assurance obligatoire dommage-construction |
| 6165 | Assurance insolvabilité locataires |
| 617 | Etudes |
| 6181 | Documentation générale |
| 6226 | Honoraires |
| 623 | Publicité, publications, relations publiques |
| 624 | Transports |
| 625 | Déplacements, missions, réceptions |
| 626 | Frais postaux et frais de télécommunications |
| 627 | Services bancaires |
| 628 | Divers (cotisations) |
| 6311 | Taxes sur les salaires |
| 63512 | Taxes foncières |
| 63515 | Contribution annuelle sur les revenus locatifs |
| 6354 | Droits d’enregistrement et de timbre |
| 6378 | Taxes diverses |
| 6411 | Rémunération de la gérance, des gardes, des concierges |
| 6412 | Autres rémunérations |
| 6451 | Charges sociales, gérance, gardes, concierges |
| 6452 | Autres charges sociales |
| 654 | Pertes sur créances irrécouvrables |
| 6611 | Intérêts des emprunts et dettes |
| 6615 | Intérêts des comptes courants |
| 6616 | Intérêts bancaires et sur les opérations de financement (escomptes…) |
| 671 | Charges exceptionnelles sur opérations de gestion (indemnités d’éviction) |
| 675 | Valeur comptable des éléments d’actifs cédés |
| 681 | Dotation aux amortissements des immobilisations |
| 706 | Revenus des immeubles (loyers) |
| 708 | Produits des activités annexes |
| 740 | Subventions (Anah…) |
| 761 | Produits financiers des participations |
| 764 | Revenus des valeurs mobilières de placement |
| 771 | Produits exceptionnels sur opérations de gestion |
| 775 | Produits des cessions d’éléments d’actif |
| 7911 | Remboursement des locataires |
| 7912 | Autres transferts de charges |
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- Tenir un plan comptable n’est obligatoire que pour les SCI soumises à l’IS, à la TVA, comptant un associé personne morale à l’IS ou dépassant deux des trois seuils de l’article R612-1 du Code de commerce. Les autres SCI à l’IR restent libres, mais un plan comptable structuré demeure vivement conseillé pour établir les comptes annuels, remplir la déclaration n°2072 et informer les associés. Le plan comptable d’une SCI reprend les classes du Plan comptable général en ne conservant que les comptes utiles à la gestion immobilière (capital et comptes courants d’associés, emprunts, immeubles et amortissements, locataires, loyers et charges). Son niveau de détail dépend du régime fiscal : simplifié et calqué sur la déclaration de revenus fonciers à l’IR, complet et avec amortissements à l’IS.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/08/2026
FAQ
Quelles obligations pour une SCI ?
La plupart des SCI ne sont soumises à aucune obligation comptable particulière si elles conservent le régime de l’IR et ne relèvent d’aucune réglementation spécifique. L’article 1856 du Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. La SCI à l’IR dépose chaque année une déclaration de résultat n°2072 ; chaque associé reporte ensuite sa quote-part de revenus fonciers sur sa déclaration n°2044, elle-même reportée sur la déclaration d’ensemble des revenus n°2042, au prorata de sa participation au capital social.
Quel est le chiffre d'affaires d'une SCI ?
Le chiffre d’affaires correspond à la somme de l’ensemble des recettes de la société réalisées au cours d’un exercice social. Il dépend de l’activité exercée par la SCI. Pour une SCI de location, il s’agit notamment de la somme de l’ensemble des loyers perçus par la société.
Est-il obligatoire de faire un bilan pour une SCI ?
En principe, la SCI soumise à l’IR qui n’est soumise à aucune réglementation particulière n’est pas tenue d’établir un bilan à la clôture d’un exercice social, ni de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce. Les règles établies par l’administration fiscale imposent toutefois dans les faits au gérant d’effectuer l’inventaire des éléments d’actif et de passif de la société au moins une fois par an, et d’établir les comptes de la société de même qu’un rapport de gestion à présenter aux associés en vue de l’approbation des comptes.
Sources de l'article
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, Nous avons créer une SCI (régime de l’IR) avec notre fille et son compagnon pour acheter ensemble leur logement. Une SCI pour l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier. Mais, il n’y a aucun loyer de payer. C’est la SCI qui a fait l’emprunt pour l’achat. Chaque mois, chacun des membres versent sur le compte de la SCI sa part en vue du remboursement du prêt . Je suis en train de faire la comptabilité de cette SCI et je voudrai savoir, sur quel poste et quel numéro , enregistrer les versements de chacun ; je voudrai savoir comment… Lire la suite »
Bonjour,
Pourriez vous m’indiquer ou doivent etre enregistrées les charges locatives versées par le locataire à l’agence immobiliere qui gere la propriété? Font elles partie du loyer?
Merci
Bonjour,
Le montant des charges locatives est précisé dans le contrat de bail et dans chaque avis d’échéance de loyer. Les charges locatives font partie du loyer, sans indication inverse.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Dans la sci un expert comptable a été requis pour faire la comptabilité. Il a etabi une comptabilité d engagement bilantielle sans en référer aux associes., alors qu’ auparavant il y avait une simple comptabilité de trésorerie, le principal du travail étant effectue par l agence de gestion immobilière.tous les associes sont à l ir.le comptable à inscrit à l actif du bilan la valeur de l immeuble actualisée, et a créé ex abrupto des CCA qui reprennent en crédit la valeur actualisée de l immeuble au prorata des parts de chacun, alors que la sci est propriétaire du… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
La SCI doit tenir une comptabilité double, avec des obligations comptables plus lourdes qu’en matière de comptabilité de trésorerie, si elle est soumise à l’IS, a un associé soumis à l’IS, a des statuts qui l’y obligent, exerce une activité particulière, ou si elle est de taille importante.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
D’où tenez-vous qu’une SCI à l’IS doit publier ses comptes et effectuer des formalités de dépôt au Greffe du Tribunal de commerce?
Merci
Bonjour,
Une SCI à l’IS n’est pas tenue de déposer les comptes annuels auprès du greffe du Tribunal de commerce. Tenir les comptes sociaux en respectant les règles de comptabilité commerciale, ce qui implique d’effectuer un plan comptable, lui est toutefois obligatoire du fait de son mode d’imposition propre aux sociétés commerciales.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations, et corrigeons dans nos articles les mentions qui ont pu vous induire en erreur.
Avec nos excuses pour ce manque de clarté,
L’équipe LegalPlace
Merci pour ce retour, mais il ne s’agit pas d’un manque de clarté qui m’a induit en erreur. Votre texte est très clair et dit clairement le contraire de ce qui devrait être, ce qui pourrait en effet induire en erreur des personnes non renseignées.