ConnexionCombien de SCI peut-on avoir ?
Dernière mise à jour le 24/08/2026
- Aucune loi ne limite le nombre de SCI qu’une même personne peut détenir : vous pouvez en créer et en cumuler plusieurs.
- Chaque SCI doit réunir au moins 2 associés, sans maximum : elle ne peut pas être créée avec un associé unique.
- Une SCI peut détenir un nombre illimité de biens, mais lui dédier un seul bien facilite la revente, la cession des parts et la transmission.
Posséder plusieurs biens immobiliers amène souvent à se demander combien de SCI l’on peut réellement détenir, et s’il est pertinent d’en multiplier le nombre notamment pour la gestion de la SCI.
Combien de SCI supplémentaires peut-on avoir si l’on en possède déjà une ?
La possession de biens qualitatifs pousse généralement le propriétaire à en créer plusieurs. Combien de SCI peut-on avoir ? Aucune disposition légale ne limite ce nombre : vous pouvez posséder autant de sociétés civiles immobilières que de biens et être associé de plusieurs d’entre elles.
Y a-t-il une limite au nombre de SCI ?
Non. Aucune loi ne plafonne le nombre de SCI qu’une même personne peut détenir. La seule vraie limite est pratique : chaque SCI suppose sa propre comptabilité, ses assemblées et ses formalités, donc des coûts de gestion supplémentaires à mesure que les structures se multiplient.
Combien d’associés faut-il par SCI ?
Le nombre de SCI est libre, mais chacune doit réunir au moins 2 associés, personnes physiques ou morales, sans maximum. Une SCI ne peut donc pas être créée avec un associé unique, contrairement à une SASU ou à une EURL. Les associés d’une SCI fixent ensemble, dans les statuts, les règles de gestion et la répartition des parts sociales.
Est-il intéressant de créer une autre SCI ?
En avoir plusieurs permet surtout de céder ou de donner des parts de SCI sans devoir découper ses biens immobiliers. Toutefois, créer une autre société civile immobilière peut être plus ou moins intéressant selon les cas.
Transmissions entre ascendants et descendants
Multiplier le nombre de SCI est surtout intéressant pour transmettre un patrimoine à ses enfants, pour ne pas les laisser dans une situation d’indivision. En effet, ce choix permet de gérer plus facilement les transmissions.
Sur le plan fiscal
Tout regrouper dans une seule société est déconseillé si elle est transparente fiscalement. Si certains propriétaires bénéficient encore d’un dispositif fiscal de faveur souscrit avant sa fermeture (comme un investissement Pinel, clos aux nouveaux engagements depuis le 1er janvier 2025), il est préférable de placer le bien concerné dans une SCI à part.
Pour une société soumise à l’IS, il est intéressant de tout regrouper dans une même SCI afin de payer uniquement le juste impôt.
Pour la gestion administrative
La gestion administrative de cette forme sociale est généralement plus simple par comparaison avec celle d’une société commerciale. Ce n’est plus souvent le cas quand on en dispose de plusieurs. En effet, avoir plusieurs sociétés civiles immobilières, c’est avoir plus de comptabilité à tenir et de formalisme juridique à accomplir.
De plus, des coûts administratifs supplémentaires sont à prévoir lorsque l’on sollicite les services d’un professionnel.
Combien de biens immobiliers peut-on avoir dans une SCI ?
Il est possible de détenir plusieurs immeubles sans limites dans une société civile immobilière, mais dans certains cas, il est préférable d’en avoir qu’un seul. Cela rend par exemple plus simple la vente des parts.
D’ailleurs, dans une SCI, les biens immobiliers sont achetés pour être conservés et loués. Bien entendu, cela ne signifie pas que leur revente est interdite. De temps à autre, cela se fait, mais de façon marginale.
Intérêt d’avoir plusieurs biens immobiliers dans une SCI
Certaines personnes rassemblent plusieurs immeubles au sein de la même structure et profitent d’une fiscalité plus intéressante, mais supportent un coût de fonctionnement plus élevé. Comme cité précédemment, il est aussi intéressant d’en avoir plusieurs en les spécialisant.
À titre d’exemple, il peut être utile d’avoir une SCI soumise à l’IR et une autre à l’IS. Il est également possible de regrouper des sociétés civiles immobilières pour des considérations fiscales et d’en créer deux à l’IS, dont l’une est déficitaire et l’autre bénéficiaire. Cela donne la possibilité d’atténuer le bénéfice d’un bien par le déficit de l’autre.
Fiscalité plus intéressante
Regrouper plusieurs biens immobiliers est surtout intéressant pour une SCI soumise à l’IS. Sa fiscalité sera comme une sorte de consolidation. Les bénéfices et déficits fonciers sont compensés dans une seule et même société.
Coût de fonctionnement moins élevé
Détenir un seul bien immobilier permet ainsi de bénéficier d’un coût de fonctionnement moins élevé. En effet, en avoir plusieurs génère plus de problèmes administratifs. Non seulement il y a plus de comptabilité à tenir, mais il est par exemple également nécessaire d’organiser plus d’assemblées générales annuelles.
Est-ce intéressant de placer sa résidence principale au sein d’une SCI ?
Cela n’est plus utile étant donné que la loi protège déjà le domicile conjugal, en cas de décès de l’un des époux, et il n’est pas intéressant de le faire d’un point de vue fiscal. Dans ce cas, les redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, qui a remplacé l’ISF en 2018) sont pénalisés, car ils ne profitent pas de l’abattement de 30 % sur la résidence principale prévu pour l’IFI.
Toutefois, il peut s’agir d’une solution intéressante pour les pacsés et les concubins qui n’héritent pas automatiquement de leur partenaire.
Dans quel cas est-il avantageux d’avoir uniquement un bien immobilier dans une SCI ?
Il est surtout intéressant d’avoir uniquement un bien immobilier dans une SCI pour un achat de faible valeur unitaire. Cela est surtout avantageux pour :
- La gestion d’un patrimoine ;
- Les transmissions ;
- Les cessions.
En cas de cession de la société
Il est préférable d’avoir un seul bien immobilier en cas de cession des parts de la société. Lors de la revente du bien, il est possible de le faire par le biais de la SCI. Cette dernière le cédera et récupérera l’argent de la cession.
Vente d’un bien par une SCI à l’IR
Il convient également de savoir que si ladite société est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), le notaire en calcule le montant et retient l’argent. La plus-value est traitée dans le cadre de l’IR catégorie plus-value immobilière.
Vente d’un bien par une SCI à l’IS
Dans ce cas-ci, la SCI s’acquitte de son impôt. Il s’agit de la différence entre :
- La valeur résiduelle comptable du bien ;
- Le prix de vente.
Le notaire ne retient aucune somme liée à l’impôt. C’est à la société de calculer le montant de l’IS.
Vente des parts de la société
Il est intéressant de posséder un seul bien immobilier dans une SCI lorsque l’on vend des parts de la société plutôt que le bien. Aussi, l’acquéreur reprend en même temps :
- Les biens immobiliers ;
- L’éventuelle trésorerie ;
- Les dettes.
La vente de parts sociales peut s’avérer intéressante aussi bien pour le vendeur que l’acquéreur. D’autre part, elle ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Elle n’est pas non plus soumise à la formalité de la publicité foncière.
Notons également qu’il est possible de céder les parts d’une société qui regroupe plusieurs biens. Cependant, la démarche est techniquement complexe et le coût assez élevé.
Néanmoins, il faut aussi savoir que les parts d’une SCI sont rarement cédées. En effet, leur reprise implique la reprise de tous les nantissements et cautions de l’ancien propriétaire. De plus, les emprunts ne sont pas négociables.
En cas de transmission d’une SCI
Utiliser la SCI pour la transmission est intéressant surtout lorsque l’on a plusieurs enfants à qui transmettre des biens immobiliers pour éviter qu’ils se retrouvent en indivision. Ceux qui souhaitent l’arrêt de l’indivision obligent les autres à acheter leurs parts ou à en céder la totalité.
Par ailleurs, il est également possible de créer plusieurs sociétés civiles immobilières et d’attribuer à chaque enfant 100 % de la nue-propriété des parts de chacune desdites sociétés. L’usufruit est ainsi conservé, c’est-à-dire que le montant des loyers continuera d’être perçu normalement. En cas de décès du parent, cette solution rendra plus tard chacun des enfants en question indépendant.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 24/08/2026
FAQ
Peut-on détenir plusieurs SCI en tant que même associé ?
Oui, une même personne peut détenir des parts dans autant de SCI qu’elle le souhaite. Aucun texte ne limite le nombre de sociétés civiles immobilières auxquelles un associé peut participer. Vous pouvez ainsi créer une SCI par projet immobilier, tout en restant associé de chacune d’elles.
Existe-t-il un nombre maximum de SCI qu'une seule personne peut posséder ?
Non, il n’existe aucun plafond légal au nombre de SCI qu’une personne peut posséder. Détenir 2, 5 ou 10 SCI est parfaitement possible, à condition de respecter pour chacune la règle des deux associés minimum posée par l’article 1832 du Code civil. La seule limite pratique tient à la gestion : chaque SCI implique sa propre comptabilité, ses assemblées et ses formalités.
Quel est l'intérêt de créer plusieurs SCI plutôt qu'une seule ?
Créer plusieurs SCI permet d’isoler chaque bien immobilier dans une structure distincte, ce qui cloisonne les risques. Si un bien génère des difficultés financières, les autres, logés dans des SCI séparées, restent préservés. Cette organisation facilite aussi la revente ou la transmission d’un bien précis, puisqu’il suffit de céder les parts de la SCI concernée sans toucher aux autres.
Combien de biens immobiliers peut-on détenir au sein d'une même SCI ?
Une SCI peut détenir un nombre illimité de biens immobiliers. Regrouper plusieurs biens dans une seule société simplifie la gestion administrative et réduit les coûts de fonctionnement par rapport à plusieurs structures. En contrepartie, la revente d’un seul bien est moins souple : elle peut nécessiter l’accord des associés et affecter l’ensemble du patrimoine de la SCI.
Deux SCI peuvent-elles acheter ensemble un même bien immobilier ?
Oui, deux SCI peuvent acquérir ensemble un même bien immobilier, en devenant copropriétaires ou associées dans le cadre d’une indivision. Chaque SCI détient alors une quote-part du bien, proportionnelle à son apport. Il est recommandé d’encadrer cette acquisition par une convention précisant la répartition des charges, des revenus et les modalités de sortie.
Combien d'associés faut-il au minimum et au maximum pour constituer une SCI ?
Une SCI doit compter au minimum 2 associés, personnes physiques ou morales, conformément à l’article 1832 du Code civil : il n’existe pas de SCI à associé unique. Aucun maximum n’est fixé par la loi, mais dépasser une dizaine d’associés complique la prise de décision en assemblée. Si une SCI ne se retrouve qu’avec un seul associé en cours de vie sociale, elle dispose d’un délai pour régulariser sa situation.
Sources de l'article
- Article 1832 du Code civil
- Articles 964 à 983 du Code général des impôts
- Article 199 novovicies du Code général des impôts
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris