Connexion
Etat des lieux avant signature de l’acte de vente : indispensable ?
Dernière mise à jour le 01/12/2022
L’état des lieux avant signature de l’acte de vente n’est pas indispensable dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, mais cependant fortement recommandé (il est possible aussi de signer un bail sans établir l’état des lieux). Il faut d’ailleurs savoir que le terme d’état des lieux en matière de vente est utilisé à tort.
L’état des lieux est un terme employé uniquement dans le cadre de baux de locaux. Les visites entre le compromis de vente et l’acte de vente final d’un bien immobilier sont néanmoins bien-sûr recommandées. On parlera alors d’ultime visite et de dernier inventaire avant la signature de l’acte final de vente. L’acheteur a tout intérêt à documenter régulièrement ses visites.
L’état des lieux comme on l’entend ici est indispensable dans le sens où il est préférable pour l’acheteur de le faire afin d’éviter de mauvaises surprises après signature de l’acte de vente finale.
Rappel sur la vente d’un bien immobilier
La vente d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : le compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente.
La compromis de vente est un avant contrat préparatoire à la vente finale. Il lie les parties. La signature de l’acte final de vente n’en devient qu’une simple formalité d’officialisation de l’acte de vente du bien immobilier.
La signature de l’acte final de vente s’effectue traditionnellement en présence d’un notaire. Le notaire lit l’acte à haute voix avant signature aux deux parties : l’acheteur et le vendeur propriétaire du bien immobilier. Il remet ensuite l’acte de vente au Service de la publicité foncière pour procéder au changement de propriétaire. Les parties à la vente ne recevront une copie authentique de l’acte de vente que quelques mois après la signature quand le notaire aura procédé aux formalités de publicité nécessaires. L’original sera conservé par le notaire. Une copie authentique peut être recueillie par les parties après demande au notaire.
Quand on parle de signature de l’acte de vente, on entend donc par-là l’acte de vente final du bien immobilier. La question qui se pose est donc de savoir si cette signature doit absolument s’accompagner d’un état des lieux. Si un huissier est engagé pour l’état des lieux, dans ce cas, il est nécessaire de se référer au tarif de l’état des lieux par huissier. En effet, plusieurs mois s’écoulent généralement entre le compromis de vente et la signature de l’acte final. Le bien immobilier peut éventuellement se dégrader entre les deux signatures. L’acheteur doit en prendre conscience avant de signer l’acte final de vente.
L’obligation du vendeur de fournir des diagnostics techniques avant signature
C’est une obligation rattachée à la personne du propriétaire vendeur du bien immobilier.
Les diagnostics techniques sont obligatoires car ils indiquent s’il est nécessaire ou non de procéder à certains travaux sur le bien immobilier à vendre. Ils servent de compte rendu de l’état général du bien immobilier concernant l’état de l’isolation, des conduits électriques, etc.
La prévoyance de travaux pour un logement ancien est indispensable. En effet, les travaux peuvent prendre une ampleur telle que l’acheteur doit absolument s’y préparer à l’avance.
Ainsi, l’acheteur a le droit d’exiger des diagnostics du vendeur que le vendeur devra lui fournir obligatoirement au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.
Les diagnostics techniques obligatoires sont les suivants :
- La présence d’amiante dans le bien immobilier
- La présence de plomb dans les canalisations du bien immobilier
- La présence de termites dans le bien immobilier
- L’état des installations électriques et de gaz
- La performance énergétique du bien immobilier
Le droit de visite de l’acheteur avant signature de l’acte de vente
Entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte final de vente, l’acheteur a droit à visiter le bien immobilier. Cela permet de vérifier que le bien est conforme à sa description dans le compromis de vente lors de la vente finale. L’état du bien immobilier doit être inchangé entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte final de vente. La visite avant signature permet de s’assurer de cet état inchangé.
Le droit de l’acheteur de visiter le bien immobilier avant signature de l’acte de vente
La visite du logement avant signature de l’acte de vente est fortement recommandée. L’acheteur doit s’assurer que le logement qu’il compte acheter est bien celui qu’il s’imagine et celui qui a été convenu dans le compromis de vente. L’acheteur a parfaitement le droit de demander une revisite du logement et de ses annexes avant de signer l’acte de vente définitif.
La cour de Cassation rappelle le droit de l’acheteur, après signature du compromis de vente, de visiter plusieurs fois le bien immobilier dans ses décisions : ces visites permettent d’éviter des litiges postérieurs à la vente finale s’il y a alors découverte de vices cachés, d’erreur ou de tromperie.
L’acheteur est donc en droit de demander une revisite avant signature de l’acte de vente définitif. La revisite n’a pas besoin d’être prévue d’une clause contractuelle du compromis de vente. Le propriétaire n’a pas le droit de refuser une visite qui aurait lieu avant le rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte définitif de vente du bien immobilier.
Le droit de visite et l’inventaire de la visite dès la signature du compromis de vente permettent de prévenir des mauvaises surprises.
Prenons l’exemple de la vente d’un appartement avec cuisine équipée. Si la cuisine disparaît après signature de l’acte authentique définitif de vente, l’acheteur ne peut pas agir contre le vendeur si aucun état des lieux n’a été effectué avant la signature définitive de vente.
En règle générale, il faut savoir que les meubles ne font pas parties du bien immobilier lors de la vente, à moins qu’ils n’aient été stipulés expressément dans le compromis de vente, dans l’état des lieux, lors de la signature de l’acte final ou qu’ils soient considérés comme étant attachés au bien immobilier de manière perpétuelle.
La visite des annexes du bien immobilier
Il est important de vérifier le logement ainsi que ses dépendances.
La visite des annexes ne doit pas être sous-estimée ! Les annexes font partie intégrante du logement immobilier vendu. Les annexes d’un bien immobilier sont par exemple : la cave, la place de parking.
Il faut vérifier que le bien immobilier soit vide au jour de la signature de l’acte de vente définitif.
L’acheteur doit s’assurer que les annexes sont également en l’état qui a été convenu dans le contrat de vente. Ainsi, une cave doit absolument être débarrassée avant signature de l’acte de vente définitif. La place de parking doit être également débarrassée afin de permettre à l’acheteur d’y garer son véhicule. Elle doit être vide de véhicule au moment de la signature de l’acte de vente définitif.
La vérification des éléments décisifs du bien immobilier
La visite avant l’achat final du bien immobilier est importante car elle permet de vérifier les éléments décisifs (entre autres l’état du bien immobilier) du bien immobilier, comme par exemple :
- L’état des compteurs d’eau et d’électricité
- La plomberie (si les tuyaux sont encore en plomb ou non par exemple)
- La présence d’humidité
- La composition des murs, etc.
Ainsi, l’acheteur devra procéder à la vérification de l’ensemble du bien immobilier : la toiture, les combles, l’état des murs et des installations de toutes sortes (électrique, gaz, canalisation, chauffage, etc.), mais également de l’état de l’équipement du bien (fenêtre, sol abîmé, robinet défectueux…). Enfin, l’isolation du bien immobilier est un point très important qui ne doit pas être négligé par l’acheteur. Pour l’isolation, l’acheteur peut demander à voir le diagnostic de performances énergétiques du bien immobilier. Ce certificat (le DPE) est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 dans le cadre de vente d’un bien immobilier.
L’acheteur peut lors de cette visite demander certains documents au propriétaire du bien immobilier avant de signer l’acte de vente définitif.
Il est même conseillé de demander les documents suivants :
- Les factures de consommation d’énergie et d’eau du bien immobilier. Les factures doivent refléter l’état réel du bien immobilier, il vaut mieux les demander sur deux ans.
- Les factures attestant des travaux effectués sur le bien immobilier
- Le montant des taxes relatives au bien immobilier (entre autres la taxe foncière et la taxe d’habitation)
- La consommation d’eau, d’électricité et de gaz du bien immobilier
- L’existence ou non de certaines servitudes (comme par exemple un droit de passage)
- Le traitement des eaux usées
Bon à savoir ! Si le bien immobilier est en copropriété, l’acheteur peut également demander le montant des charges trimestrielles de copropriété.
Le droit de soutien professionnel lors de la visite avant signature de l’acte de vente
L’acheteur est en droit de faire appel au conseil d’un professionnel. Il a le droit de se faire assister lors de ses visites du biens immobiliers entre la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente. Le professionnel l’aidera à établir un état des lieux complet à l’instar de l’état des lieux d’un studio meublé.
Lors de la contre-visite, mieux vaut être accompagné et en produire la preuve par le biais de photos.
L’accompagnement d’un professionnel peut être très intéressant pour l’acheteur. En effet, il peut conseiller l’acheteur sur l’état réel du bien avant la vente et cela permet d’évaluer les travaux futurs nécessaires sur le bien après achat.
Exemple de professionnel pouvant accompagner l’acheteur : un artisan ou un architecte.
Les visites et l’état des lieux permettent à l’acheteur de négocier le prix de la vente jusqu’au jour de signature de l’acte final de vente.
A retenir ! Un défaut apparent que l’acheteur aurait pu voir lors d’une visite d’un œil attentif ne pourra pas être reproché au vendeur, même si celui-ci connaissait le défaut et avait choisi de le taire, surtout si les clés lui ont été remises dès la signature du compromis de vente, ce qui est souvent le cas en pratique.
Les dommages causés au bien immobilier
Parfois, un sinistre peut survenir entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente final. Un sinistre peut par exemple être un dégât des eaux conséquent. C’est là toute l’importance des visites de l’acheteur du bien immobilier avant signature de l’acte final de vente.
En effet, le vendeur est tenu de livrer le bien promis dans le compromis de vente en bonne et due forme. Il en a la responsabilité. Dans le cas d’un sinistre et avant signature finale de la vente, ce sont les assurances du vendeur propriétaire qui joueront et non celles de l’acheteur. De plus, l’acheteur aura le droit de refuser la vente.
Il est donc indispensable de faire une visite et de faire un état des lieux complet avant la signature de l’acte de vente.
La garantie des vices cachés après signature de l’acte de vente
Attention ! il faut savoir qu’après signature de l’acte de vente définitif, l’acheteur n’a plus aucune chance de pouvoir se retourner contre le vendeur en cas de mauvaises surprises vis-à-vis de l’état du bien immobilier acheté. Seule la garantie des vices cachés peut éventuellement permettre à l’acheteur de résilier la vente ou de demander des dédommagements.
La garantie des vices cachés dans le cadre de la vente d’un bien immobilier varie selon que le vendeur soir un professionnel ou un particulier :
- Si le vendeur est un professionnel, alors la présomption de connaissances des vices joue. Ainsi, il n’a pas le droit de s’exonérer de sa responsabilité en cas de la découverte d’un vice caché après la signature de l’acte de vente.
- Si le vendeur est un particulier, il a le droit de s’exonérer de cette garantie mais l’exonération ne joue pas en cas de mauvaise foi.
Créez votre compromis de vente
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 01/12/2022
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Télécharger notre guide gratuit
date du journal officiel 2019 annonçant au vendeur la signature du compromis et la vente exclusivement chez le notaire seulement du vendeur accompagné du notaire acheteur…???
Un notaire peut prendre a sa charge le compromis.
Attention cependant que ça ne devienne pas un promesse de vente.
Des notaires peu scrupuleux anoncent au dernier moment qu’il sagit d’une promesse de vente, ce qui n’est pas éxactement pareil.
Les frais de promesse de vente sont à la charge de l’acheteur, de ce coté
la, si vous vendez, vous êtes tranquile. Mais dans le doute, vérifiez
qu’ils parlent bien de compromis, car la promesse de vente n’est pas éxactement la même chose.
Bonjour, le vendeur m avait promis que je pourrai visiter avec un architecte après signature du compromis. Il fait volte face apres et refuse categoriquement. Comment faire respecter mes droits ?
Merci beaucoup pour ces éléments, qui sont ici bien rassemblés. J’invite les futurs acquéreurs ou vendeurs à s’en inspirer. “Un homme averti en vaut deux !”
bonsoir
je suis suceptible de vendre l appartement a notre maman est ce que le compromis doit etre au nom des heririers car nous sommes 4 enfants merci
Bonjour,
Dans le cas où vous possédez ladite maison à 4, il est conseillé de faire figurer tous les noms sur tous les documents relatifs à la vente.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour quel recours si on constate lors de l’état des lieux qu’une porte de garage qui devait être changée et stipulée dans le compromis, a été remplacée par un simple volet roulant de baie vitrée ?
Bonjour,
Il est important de noter cet élément dans l’état des lieux. Ce document ayant une valeur probante, il servira d’argument pour inciter l’autre partie à exécuter ses obligations.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Je ne vais pas vous apporter de réponses car je suis dans le même cas mais à l’inverse. J’achète une maison où il reste des objets (de peu d’importance) mais le nettoyage intérieur (cuvettes des WC sales, etc.., l’extérieur arbres à élagueur (touchant les fils électriques à + de 20 mètres de haut) haie débordant du trottoir, gênant la circulation des piétons, etc.. Le notaire nous a envoyé un courrier officiel ( en date du 19 mai 2021) mentionnant la date et l’heure de la signature définitive, soit le 27 mai 2021 à 17h30. Au jour et à l’heure… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, oui avons signé un acte revente dernièrement en tant qu’acheteur. L’état des lieux s’est fait 15 minutes avant signature, mais l’eau et l’électricité avaient été coupées 15 jours avant. Nous nous sommes aperçus qu’en rallumant le tout. le cumulus fuyait et que le lave vaisselle ne fonctionnait pas correctement..Quel recours aurions nous ? Merci d’avance.
Bonjour, Le vendeur d’un bien est tenu de délivrer le bien dans l’état prévu dans le contrat. En cas d’inexécution ou en cas de mauvaise exécution de cette obligation de délivrance, l’article 1217 du Code civil fait état des différentes options dont dispose l’acheteur : Refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de ses propres obligations (paiement du prix…) Poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation (enjoindre le vendeur d’effectuer des réparations…) Solliciter une réduction du prix Provoquer la résolution du contrat Demander réparation des conséquences de l’inexécution (remboursement des frais de réparation déboursés…) Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations… Lire la suite »
Bonjour,
Est-ce que vous avez pu trouver la référence?
Merci
Bonsoir,
Quand vous dites dans ce paragraphe que le vendeur aura le droit de refuser la vente :
“Dans le cas d’un sinistre et avant signature finale de la vente, ce sont les assurances du vendeur propriétaire qui joueront et non celles de l’acheteur. De plus, l’acheteur aura le droit de refuser la vente.”
Sur quoi vous basez vous ?
Nous y sommes confrontés actuellement et visiblement la décision ne peut être unilatérale ????
Merci de votre aide.
Bonjour,
En effet, il ne s’agit pas d’une décision unilatérale puisque cette situation doit avoir été prévue dans le contrat au préalable.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Je souhaiterai faire l’achat d’un bien en résidence principal, mais le logement est déjà loué. Le locataire souhaite partir avant la fin de son préavis de préemption pour faciliter la vente du logement. Pour faire l’état des lieux: qui doit le réaliser? L’ancien propriétaire? L’agence qui vend le bien? Le nouveau propriétaire? Une fois l’état des lieux réalisé, la personne peut-elle demander à titre exceptionnel de rester un mois de plus avant d’aller dans son prochain logement en sachant que cela sera ma résidence principal? (ça demande ne me dérange pas car je ne suis pas à la rue… Lire la suite »
Bonjour, Dans une telle situation, 2 états des lieux peuvent être réalisés, à savoir un état des lieux de sortie entre l’ancien propriétaire (ou l’agence en charge de la gestion locative le cas échéant) et son locataire afin de le comparer avec l’état lieux d’entrée pour savoir si des dégradations sont imputables au locataire le cas échéant. Ensuite, dans le cadre d’une vente , un “état des lieux” peut être réalisé entre le nouveau propriétaire et l’agence en charge de la vente du bien. En revanche, dans le cadre d’une vente, on parle plutôt de visite que d’état des lieux.… Lire la suite »
Bonjour,
Une fois le compromis signé, le vendeur s’est dépêché de prendre le premier locataire venu sans faire d’état des lieux, sans demander de caution et ce dernier à dégradé fortement l’appartement acheté. Ceci s’est passé entre le compromis et la vente et je n’ai constaté les faits qu’après coup. j’ai été mis en confiance par l’agence qui m’avait dit qu’il n’y avait pas de problème. Ai-je un recours possible vis-à-vis du vendeur opportuniste ou de l’agence ? Merci à vous
Bonjour,
De manière générale, lorsque des dégradations sont constatées entre le compromis de vente et l’acte définitif, les solutions varient en fonction de la hauteur des dégâts.
En cas de dégradations mineures, les parties peuvent négocier à l’amiable. En revanche, en cas de graves dégradations, notamment de nature à modifier le bien, l’acquéreur peut éventuellement se rétracter sous certaines conditions.
En tout état de cause, cette situation est délicate. Ainsi, nous vous recommandons de vous tourner vers votre avocat et votre notaire afin d’être accompagné au mieux.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Lors de l’état des lieux (4 jours avant la signature de l’acte de vente) nous avons remarqué un important dégât des eaux, qui a inondé le rez de chaussée puis l’eau s’est infiltrée à travers la dalle, a traversé l’isolation du plafond de la cave puis a coulé le long des murs. Le réseau électrique est trempé (plusieurs câbles ainsi que le tableau électrique sont mouillés), les cadres de porte en bois ont pris l’eau, tout comme les meubles de la cuisine et potentiellement les murs également. Le vendeur a fait une déclaration à son assurance qui qualifie cela… Lire la suite »
Bonjour,
Afin de faire jouer une telle clause, nous vous conseillons de contacter un votre notaire afin d’envisager les conséquences notamment au regard de l’indemnité d’immobilisation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace