Délai et droit de rétractation dans le compromis de vente
La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU ») a instauré un dispositif protecteur de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation, au titre d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, voire même d’un acte de vente, codifié aux articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Il est nécessaire de délimiter précisément le champ d’application de ce dispositif avant de s’intéresser à son régime et à la sanction du non-respect de ces articles.
Le champ d’application du droit de rétractation au compromis de vente ou à la promesse de vente ou à l’acte de vente
Afin de pouvoir bénéficier du dispositif du droit de rétractation au compromis de vente, à la promesse de vente immobilière ou à l’acte de vente immobilière, il faut cumuler les conditions suivantes :
- Être un acquéreur non professionnel : c’est-à-dire un particulier et non pas : une société, un marchand de bien, un loueur professionnel.
A noter que la jurisprudence a refusé qu’une SCI puisse bénéficier de ce délai au motif que son objet social était « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés » et « que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social » (Cour de cassation, chambre civile 3, 24 octobre 2012, N° de pourvoi : 11-18774).
- Acquérir un immeuble d’habitation : cela peut être une résidence principale, secondaire ou encore un investissement locatif tant qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle pour l’acquéreur.
N’entrent pas dans le champ d’application les immeubles à usage mixte par exemple habitation et commerce (Cour de cassation, chambre civile, 30 janvier 2008, N° de pourvoi 06-21145).
Les locaux accessoires tels que les garages, la cave, le cellier ne sont pas strictement à usage d’habitation. Toutefois, lorsque la vente de ces locaux accessoires est simultanée à la vente de l’immeuble d’habitation, l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation s’applique. Ainsi, en cas de compromis de vente d’un garage seul, l’article ne s’appliquera pas.
L’usage du local doit être apprécié non pas en fonction des caractéristiques physiques de l’immeuble mais en fonction de l’usage que l’acquéreur prévoit d’en faire. Par exemple, si un acquéreur achète un appartement à usage d’habitation pour ensuite l’utiliser comme bureau pour son activité alors il n’y aura pas de délai de rétractation.
- Acquérir via une promesse de vente ou un contrat de vente : les promesses unilatérale de vente ou synallagmatique, les contrats de vente lorsque la vente n’est pas précédée d’un avant contrat entrent bien évidemment dans le champ d’application.
En revanche, les ventes par adjudication ne permettent pas à l’acquéreur de bénéficier du délai de rétractation.
Le délai
L’article L.271-1 prévoit un délai de rétractation de 10 jours. La computation du délai se fait en jours calendaires; les fériés et weekends sont ainsi compris.
Le délai de rétractation dans un compromis de vente permet à l’acquéreur qui s’est engagé dans le processus de négociations pré contractuelles (c’est-à-dire qui a signé l’acte), de revenir sur son engagement. Le délai de rétractation concerne les avants contrats (promesse de vente ou compromis de vente) alors que le délai de réflexion concerne le cas particulier de l’acte authentique de vente non précédé d’un avant contrat.
Bon à savoir : En principe, si l’acheteur décide de se rétracter après dépassement du délai de rétractation au sein d’un compromis de vente, le dépôt de garantie peut être librement encaissé par le vendeur en tant qu’indemnité.
Pour que le délai commence à courir, il est nécessaire qu’une notification du contrat soit faite. La forme de la notification peut se faire par :
- Lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai commencera à courir le lendemain de la première présentation. Le délai expirant un jour samedi, un dimanche ou un jour férié doit être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (Cour de cassation, chambre civile 3, 5 décembre 2007, N° de pourvoi 06-19567).
- Remise en main propre : la date de remise est attestée dans l’acte lui-même. Le délai court le lendemain de la date de la remise.
Sanction du non-respect du délai
Aucune sanction n’est prévue par les textes en cas de non-respect des articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, vraisemblablement le non-respect des règles afférentes au délai de rétractation ou de réflexion pourrait remettre en cause la vente dans le cas où l’acquéreur demanderait au tribunal la nullité sur le fondement du non-respect des dispositions impératives de protection de son consentement. Il est donc du plus grand intérêt pour le vendeur que ce délai soit purgé.
Par contre, si l’acquéreur se rétracte après que le délai soit dépassé (après les 10 jours), l’acquéreur s’expose à des sanctions; notamment le paiement de dommages et intérêts au vendeur.
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Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
Merci pour ce document. une question reste à clarifier peut être ici: si jamais le facteur se présente et que personne n’est à la maison pour réceptionner le LRAR, le délais de 10 jours commence quand on récupère le courrier (cas absence vacances…) ou à la notification par avis de passage?
Merci pour clarifier.
Bonjour,
Le délai commence normalement à s’écouler à compter du moment où la personne a pris connaissance du courrier. C’est donc la date à laquelle vous récupérez le courrier qui est prise en compte.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Mon notaire m’a signifié que c’est la date de remise de l’AR par le postier et non la date de récupération physique du courrier. Qui croire ?
Votre notaire sans aucun doute… Le délai commence à courir à compter de la 1ère présentation, soit quand l’avis de passage est déposé dans votre boite aux lettres.
Est ce que le samedi et dimanche comptent dans les 10 jours ? Par exemple, je signe un vendredi est ce que mon délai démarre le lendemain (samedi) ou le lundi ?
Merci de votre réponse
Cordialement
Bonjour quand le délai de rétraction est dépassé pour l’achat d’un logement alors que la signature devant notaire n’est pas effectué, et que je veux me rétracter que puis-je faire ?
Merci pour votre réponse.
Je pense que l’on peut rajouter maintenant le LRE qui va je pense petit à petit remplacer tout cela qu’ne pensez vous?
Qu’en est il lorsqu’il s’agit d’une offre d’intérêt de vente à un promoteur immobilier qui veut acheter votre résidence pour y faire un immeuble. Cette offre que j’ai signée puis je revenir dessus , cette offre ne comporte aucune mention de rétractation , elle comporte seulement des conditions suspensives concernant l ensemble des parcelles concernées , l état des sols … et le prix d achat proposé. Suis je obliger de signer la promesse de vente et qu’est-ce que je risque financièrement si je reviens sur ma décision par rapport à cette lettre d offre d achat ? Merci d’avance… Lire la suite »