Délai et droit de rétractation dans le compromis de vente – Guide complet

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Modèle de compromis de vente

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (dite aussi « loi SRU ») a instauré un dispositif protecteur de l’acquéreur non professionnel d’un immeuble d’habitation, au titre d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente, voire même d’un acte de vente, codifié aux articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Il est nécessaire de délimiter précisément le champ d’application de ce dispositif avant de s’intéresser à son régime et à la sanction du non-respect de ces articles.

Le champ d’application du droit de rétractation au compromis de vente ou à la promesse de vente ou à l’acte de vente

Afin de pouvoir bénéficier du dispositif du droit de rétractation au compromis de vente, à la promesse de vente immobilière ou à l’acte de vente immobilière, il faut cumuler les conditions suivantes :

• Être un acquéreur non professionnel : c’est-à-dire un particulier et non pas : une société, un marchand de bien, un loueur professionnel.

A noter que la jurisprudence a refusé qu’une SCI puisse bénéficier de ce délai au motif que son objet social était « l’acquisition, l’administration et la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers meublés et aménagés » et « que l’acte avait un rapport direct avec cet objet social » (Cour de cassation, chambre civile 3, 24 octobre 2012, N° de pourvoi : 11-18774).

• Acquérir un immeuble d’habitation : cela peut être une résidence principale, secondaire ou encore un investissement locatif tant qu’il ne s’agit pas d’une activité professionnelle pour l’acquéreur.

N’entrent pas dans le champ d’application les immeubles à usage mixte par exemple habitation et commerce (Cour de cassation, chambre civile 3, 30 janvier 2008, N° de pourvoi : 06-21145).

Les locaux accessoires tels que les garages, la cave, le cellier ne sont pas strictement à usage d’habitation. Toutefois, lorsque la vente intervient en même temps et entre les mêmes parties que l’immeuble d’habitation, l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation s’applique. Tel ne serait pas le cas pour la vente d’un garage seul.

L’usage du local doit être apprécié non pas en fonction des caractéristiques physiques de l’immeuble mais en fonction de l’usage que l’acquéreur prévoit d’en faire. Par exemple, si un acquéreur achète un appartement à usage d’habitation pour ensuite l’utiliser comme bureau pour son activité alors il n’y aura pas de délai de rétractation.

• Acquérir via un contrat de promesse ou un contrat de vente : les promesses unilatérales de vente ou synallagmatique, les contrats de vente lorsque la vente n’est pas précédée d’un avant contrat entrent bien évidemment dans le champ d’application.

En revanche, les ventes par adjudication ne permettent pas à l’acquéreur de bénéficier du délai de rétractation.

Le délai

L’article L.271-1 prévoit un délai de rétractation et un délai de réflexion de 10 jours.

Le délai du compromis de vente de rétractation permet à l’acquéreur déjà lié contractuellement (c’est-à-dire qui a signé l’acte) de revenir sur son engagement alors que le délai de réflexion interdit provisoirement de s’engager. Le délai de rétractation concerne les avants contrats (promesse de vente ou compromis de vente) alors que le délai de réflexion concerne le cas particulier de l’acte authentique de vente non précédé d’un avant contrat.

Bon à savoir : En principe, si l’acheteur décide de se rétracter après dépassement du délai de rétractation au sein d’un compromis de vente, le dépôt de garantie peut être librement encaissé par le vendeur en tant qu’indemnité.

Pour que le délai commence à courir, il est nécessaire qu’une notification du contrat soit faite. La forme de la notification peut se faire par :

• Lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai commencera à courir le lendemain de la première présentation. Le délai expirant un jour samedi, un dimanche ou un jour férié doit être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant (Cour de cassation, chambre civile 3, 5 décembre 2007, N° de pourvoi : 06-19567).

• Remise en main propre. La date de remise est attestée dans l’acte lui-même. Le délai court le lendemain de la date de la remise.

Sanction du non-respect du délai

Aucune sanction n’est prévue par les textes en cas de non-respect des articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation. Toutefois, vraisemblablement le non-respect des règles afférentes au délai de rétractation ou de réflexion pourrait remettre en cause la vente dans le cas où l’acquéreur demanderait au tribunal la nullité sur le fondement du non-respect des dispositions impératives de protection de son consentement. Il est donc du plus grand intérêt pour le vendeur que ce délai soit purgé.