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La TVA sur le loyer du bail commercial : taux, conditions d’application, avantages
Dernière mise à jour le 31/05/2025
Les loyers d’un bail commercial ou d’un bail professionnel sont parfois susceptibles d’être assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). Pour déterminer dans quelle situation se trouve un local, il faut examiner la nature du bien loué et l’activité du propriétaire.
La TVA, qu’est-ce que c’est ?
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect sur la consommation collecté par les professionnels à chaque vente de produits ou de services, et reversé à l’État au moyen d’une déclaration.
Les conditions de l’assujettissement à TVA sont visées à l’article 256, I du Code général des impôts :
- Activité économique : l’assujettissement à la TVA suppose en premier lieu l’exercice d’une activité professionnelle de vente de biens ou de services ;
- Exercice d’une activité professionnelle indépendante : seules les entreprises sont assujetties à la TVA, ce qui exclut donc les salariés et les fonctionnaires.
En outre, l’application de la TVA sur une opération suppose que le professionnel agisse en tant que tel. Ainsi, seules les prestations ou les ventes effectuées dans le cadre de son activité professionnelle sont soumises à cet impôt.
La TVA est-elle obligatoire sur les loyers des baux commerciaux ?
L’application de la TVA dans le bail commercial n’est pas systématique ni toujours obligatoire. En effet, elle dépend non pas de la qualification commerciale du contrat de location ni du statut juridique du bailleur, mais de la nature des locaux loués :
- Dans le cadre de la location de locaux équipés en mobilier, matériel ou installations nécessaires à l’exercice de l’activité, le loyer est soumis à un taux de TVA de 20 %, sauf si le propriétaire bénéficie du régime de la franchise en base de TVA ;
- Dans le cadre de locaux nus, l’activité de location est normalement exonérée de TVA. Le propriétaire particulier a toutefois la possibilité d’opter pour la TVA (taux de 20%) : il doit alors le faire dans les 15 jours suivant le début de la location, auprès du services des impôts.
Le bailleur peut avoir intérêt à opter pour cette option s’il a payé de la TVA lors de la construction ou de l’achat du bien : il pourra alors récupérer celle-ci. Notez que le cas du bail commercial d’un terrain nu est également particulier.
Par ailleurs, le locataire a lui aussi intérêt à ce que son propriétaire choisisse l’option pour la TVA car il pourra la récupérer (s’il est soumis au régime de la TVA). Cela vaut pour les loyers et le pas-de-porte.
Quelles sont les conditions d’application de la TVA au bail commercial sur des locaux équipés ?
Les locations de locaux à usage professionnel munis du mobilier, du matériel ou des installations nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle, sont imposables à la TVA à un taux de 20 %, sauf en cas de bénéfice du régime de la franchise en base.
La plupart du temps, la dénomination “locaux meublés” concernera :
- Les salles meublées à usage de réunions ;
- Les courts de tennis, moyennant des redevances horaires ou saisonnières ;
- Les salles de spectacles aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs ;
- Les stands dans les foires et expositions ;
- Les vitrines que certains assujettis (hôtels, théâtres, etc.) consentent, même si elles sont effectuées à titre précaire ;
- Les locaux professionnels aménagés consentis dans le cadre d’un contrat de collaboration ;
- Une société civile d’un cabinet dentaire entièrement équipé ;
- Les installations qu’un radiologue aura choisi de mettre en location ;
- Les halls d’expositions ;
- Les immeubles à usage de clinique comportant des installations spécialisées.
Quelle TVA pour la location de terrains aménagés ?
La location de terrains de camping pourvus d’aménagements (sanitaires, emplacements, etc.) est soumise à la TVA, sauf dans le cas où les services rendus par la collectivité aux utilisateurs sont de nature sociale et ne sont pas concurrentiels (tarifs modulés en fonction des revenus de la clientèle, par exemple).
On applique alors la TVA à un taux réduit de 10%, à condition que :
- Les biens mis à disposition par l’exploitant pour assurer ses prestations d’hébergement soient spécialement aménagés pour un usage d’habitation. Le fait que ces biens comportent ou non des moyens de mobilité reste sans influence dès lors que le locataire les utilise comme des installations fixes et ne peut les déplacer ;
- Le terrain de camping soit classé ;
- Soit délivrée à chaque client une note d’un modèle agréé par l’administration indiquant les dates de séjour et le montant de la somme due ;
- L’exploitant assure l’accueil : à cet effet, le terrain de camping devra posséder un local d’accueil ouvert tous les jours en saison ;
- L’exploitant consacre 1,5 % de son chiffre d’affaires à des dépenses de publicité.
Les organisateurs de voyages peuvent également bénéficier du taux réduit de TVA à condition de respecter certaines conditions.
En revanche, la location d’un terrain de camping qui ne remplit pas l’ensemble de ces conditions relève du taux normal.
Les loyers sur des locaux nus ou des terrains non aménagés sont-ils soumis à la TVA ?
La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA.
Cependant il existe certaines exceptions, notamment :
- La location de locaux à l’exploitation desquels le bailleur prendra part ;
- La location de locaux que le bailleur utilise pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial ;
- La location de locaux que le bailleur utilise comme un moyen d’accroître ses débouchés.
Une exonération de principe des loyers sur des locaux nus
En principe, les locations de locaux nus et de terrains non aménagés, quelle que soit leur nature (usage industriel, commercial ou professionnel) et quel que soit le statut juridique du bailleur, sont exonérées de TVA sur les loyers et charges locatives qui s’y ajoutent.
Par ailleurs, la location de locaux munis d’équipements et du matériel nécessaires à une activité qui n’est pas celle du locataire, et dépourvus de ceux utiles à l’exercice de l’activité de ce dernier, est considérée comme une location de locaux nus.
L’option pour l’assujettissement à la TVA
Dans le cas de la location de locaux nus, le bailleur a cependant la possibilité d’opter pour la taxation à la TVA, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les dépenses qu’il a engagées pour le local.
Cette option du bailleur est possible pour tout local à usage professionnel, du moment :
- Qu’il en est propriétaire à titre personnel ;
- Que le bailleur loue à sa propre entreprise ou une entreprise tierce.
Les exceptions : les cas d’assujettissement obligatoire du bailleur à la TVA
Même dans le cas où elle porte sur des locaux nus, le loyer commercial peut être soumis à la TVA dans les trois hypothèses suivantes :
Premier cas : le bailleur, bien que non propriétaire du fonds, prend part à son exploitation en raison de certaines clauses particulières du bail (par exemple, loyer proportionnel aux résultats du locataire, constructions nouvelles édifiées par le locataire qui deviennent la propriété du bailleur, etc.) et de sa participation à la gestion ou au résultat de la société locataire.
Deuxième cas : le bailleur utilise la location pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial. C’est notamment le cas de la personne qui, ayant fait apport à une société dont elle est gérante de son fonds de commerce, donne en location à la même société l’immeuble nécessaire à l’exploitation de ce fonds ou du négociant en boissons qui, louant des locaux nus à usage de débits de boissons, fait obligation aux locataires de s’approvisionner en boissons auprès de lui ou de tout autre établissement désigné par lui.
Troisième cas : la location constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés. C’est notamment le cas lorsque les locataires bénéficient d’un apport de clientèle du fait de la proximité du commerce du bailleur (grande surface par exemple), ce qui justifie un loyer plus élevé que la normale, et lorsque le bailleur bénéficie en retour d’un apport de clientèle de ses locataires lui permettant d’accroître ses débouchés.
De même, est considérée comme inséparable de la location du fonds de commerce qui y est exploité, et donc imposable à la TVA, la location de locaux commerciaux consentie dans le même acte.
Quelles sont les avantages de l’application de la TVA au loyer du bail commercial ?
Le taux de TVA en matière de location immobilière est de 20 %. Le loyer doit donc être établi hors TVA, puis vient s’y ajouter 20 % de TVA : ainsi, un loyer de 1000€, augmentera de 200€ une fois que le taux de TVA y aura été appliqué, ce qui signifie que le montant évoluera proportionnellement à chaque révision du loyer du bail commercial.
Le locataire qui est soumis à la TVA de plein droit ou sur option, est tenu d’acquitter la TVA sur ses opérations et de se soumettre à l’ensemble des obligations de déclaration et de comptabilité.
L’avantage principal de la TVA pour le bailleur est de pouvoir déduire de la taxe dont il est redevable celle grevant ses investissements (notamment les travaux). De plus, la taxe facturée au locataire peut être récupérée par ce dernier s’il est lui même redevable de la TVA.
FAQ
Comment facturer la TVA sur le loyer d'un bail commercial ?
Le bailleur doit facturer la TVA sur chaque loyer versé par le preneur. Il doit ainsi faire figurer sur la quittance le montant hors taxe du loyer, et le loyer toutes taxes comprises augmenté du taux de TVA.
Quand y a-t-il de la TVA sur les loyers commerciaux ?
En principe, la location de locaux nus n'est pas soumise à la TVA. Toutefois, l'assujettissement des loyers à la TVA devient obligatoire si les locaux commerciaux sont aménagés. C'est le cas lorsqu'il comporte des équipements ajoutés par le bailleur pour l'activité du preneur.
Quelle est la fiscalité applicable à un bail commercial ?
Lorsque le local est loué nu et que le bailleur est une personne physique, le loyer commercial est imposé au titre des revenus fonciers, ce qui découle du caractère civil de la location immobilière. Lorsque le local est loué équipé, que le bailleur est une personne morale qui exerce une activité industrielle ou commercial ou que le montant du loyer est indexé sur les résultats du preneur, les loyers doivent alors être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Quelle TVA appliquer pour un loyer commercial ?
Lorsque le bailleur est assujetti à la TVA, le taux applicable est fixé à 20 %. Il peut toutefois être abaissé à 10 % dans le cas des terrains de camping qui remplissent un certain nombre de conditions.
Comment calculer l'augmentation du loyer commercial en 2024 ?
L'augmentation du loyer commercial s'effectue par référence à l'indice des loyers commerciaux. Au 4e trimestre 2024, il était fixé à 135,30. Pour obtenir le montant du loyer révisé, il faut appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié / indice de référence au premier loyer).
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 31/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Actuellement en reconduction tacite, je souhaite faire un renouvellement de bail ou avenant, l’agence qui gère les locaux me demande pour la transaction 15% HT ou 18% TTC du loyer annuel HC. Sachant que je n’ai pas de récupération de TVA, dois je leurs verser ces honoraire en HT ou TTC ?
Merci d’avance
Bonjour,
Etant donné que vous ne récupérez pas la TVA si vous bénéficiez de la franchise en base de TVA, il semble qu’il faille verser à l’agence immobilière les honoraires HT.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Je viens d’apprendre que le taux de TVA applicable à mon Habitation Légère de Loisir (HLL) est passé de 20% à 10% or sur ma dernière facture , je lis : forfait occupation terrain 2020 2727.27€ HT TVA 10% 272.73 Prix TTC 3000€ L’année passée (2019) je lisais : forfait occupation terrain 2019 2500€ HT TVA 20% 500 Prix TTC 3000€. D’après la loi : La TVA (taxe sur la valeur ajoutée) est un impôt indirect sur la consommation. Elle concerne, en principe, tous les biens et services consommés ou utilisés en France. C’est le consommateur final qui paye… Lire la suite »
Bonjour,
Actuellement nouveau propriétaire d’un local commercial avec un bail commercial en cours avec option TVA,(renouvelé a Q3 2019)
je voulais savoir si cette option (TVA) pouvait être révoquée par un avenant car je ne souhaite pas conserver cette option.
Merci d’avance
Bonjour, avez vous eu une réponse à votre question? Cordialement. Mr ROBERT Thomas
Bonjour,
désolé de ma réponse tardive et non je n’ai pas eu de réponse à ce commentaire.
Cordialement
Bonjour
Avez vous eu une réponse à votre question. merci
Bonjour,
désolé de ma réponse tardive et non je n’ai pas eu de réponse à ce commentaire.
Avez vous eu le cas également et si oui comment avez vous procéder ?
Cordialement
je vais louer mon local commercial dans 1 mois, j ai prevu un loyer a 800€.
puis je le mettre en ht et du coup demander 960€ en ttc /mois?
quelles sont les avantages et inconvenients ?
MERCI PAR AVANCE
Bonjour,
En cas de location d’un local commercial nu, il est possible de mentionner un loyer HT.
Si besoin, n’hésitez pas à solliciter un professionnel afin de bénéficier de conseils personnalisés.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, sur le bail commercial c’est indiqué le loyer Hors taxe, dois je payer le montant avec ou hors taxe ?
Le propriétaire peut il me réclamer les montants des taxes non réglés des années précédentes ?
Bonjour,
En effet, le loyer du bail commercial peut être mentionné hors taxes dans la cas de location de locaux commerciaux nus.
Concernant, les taxes impayées, nous vous invitons à contacter votre bailleur ou un professionnel en la matière.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour
ma société a donné bail à une société non soumis à la TVA , puis je faire un avenant au bail en considerant que le Loyer est HT et faire mon affaire personnelle le regelement de la TVA sans biensur en reclamenr le remboursement au locataire??
si oui , est ce que mon locataire a le droit de s’y opposer??
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai un bail commercial et des quittances avec un loyer sans tva de 1450€ depuis la vente du bien le nouveau repreneur me retourne des quittances avec un loyer ht à 1450€ + tva. Passant d’un loyer de 1450€ TTC à 1810€ TTC a t il droit ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour je suis particulier et je viens d acheter dans les contrat de location locaux vides loyer avec tva . La personne qui m à vendu était en sci et avait une comptable pour que les locataire puisse récupérer la tva . Je suis particulier comment je dois déclarer cela , et comment je fois faire pour que mes locataires puisse récupérer leur tva sur ses locaux vides . Merci par avance
Bonjour, En tant que particulier, pour permettre à vos locataires de continuer à récupérer la TVA sur les loyers des locaux loués vides, vous devez opter pour l’assujettissement volontaire à la TVA en déposant une déclaration auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Cette option est prévue par l’article 260 du Code général des impôts et doit être exercée par lettre recommandée. Vous devrez ensuite déclarer et reverser la TVA collectée via le formulaire fiscal adapté (CA3 mensuel ou trimestriel). Il est conseillé de consulter un expert-comptable pour garantir la conformité de vos démarches. Pour plus de renseignements nous… Lire la suite »
Bonjour, je suis proprietaire d’un local commercial que je loue a un restaurateur.Il me paye un loyer avec TVA. Quelle demarche dois-je faire avec les impots??
Bonjour,
Si vous facturez un loyer avec TVA à votre locataire, cela signifie que vous avez opté pour l’assujettissement à la TVA sur les loyers commerciaux (article 260, 2° du CGI). Vous devez donc effectuer des déclarations de TVA régulières auprès des impôts, via votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.
Vous devez également collecter la TVA sur les loyers encaissés, la déclarer, et la reverser à l’administration fiscale selon la périodicité (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.