Renouvellement du bail commercial : le guide complet

Renouvellement du bail commercial : le guide complet

Le renouvellement du bail commercial est soumise à des règles spécifiques qu’il convient de relever. À l’issue d’un bail commercial, le bail peut être reconduit tacitement ou faire l’objet d’une offre de renouvellement. Le renouvellement du bail commercial permet de modifier certaines conditions du contrat de bail, telles que la révision du loyer par exemple.

Le principe : le droit au renouvellement du bail commercial

Le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition d’ordre public. Cela signifie que toute clause contraire à ce principe est réputée nulle.

Le droit au renouvellement peut être exercé par le locataire au titre de la propriété commerciale. Pour mémoire, la propriété commerciale est un mécanisme qui s’applique aux baux commerciaux, en vertu duquel le locataire a le droit au renouvellement du bail commercial s’il remplit certaines conditions. Le droit au renouvellement du bail commercial a été également rappelé par la loi Macron.

Pour bénéficier de la propriété commerciale, le locataire doit :

  • Avoir la nationalité française, sauf exceptions ;
  • Être titulaire d’un bail commercial destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce ;
  • Exploiter effectivement le fonds de commerce depuis au moins trois ans et dont il est le propriétaire ;
  • Être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers ;
  • Exercer une activité professionnelle commerciale, artisanale ou agricole dans les locaux faisant l’objet d’un bail commercial ;
  • Respecter les clauses stipulées dans le contrat de bail commercial.

À défaut, le droit au renouvellement du bail commercial peut être également exercé par le bailleur.

Attention ! La tacite reconduction du bail commercial est possible mais comporte des risques.

Renouvellement du bail commercial : la rédaction d’un avenant au contrat

L’avenant de renouvellement est un bail de location à signer entre le propriétaire des locaux loués et le locataire. Il s’agit d’un acte accessoire au bail commercial qui les lient et au titre duquel le bailleur et le locataire formalisent le renouvellement de leur relation contractuelle.

La signature de l’avenant de renouvellement au bail commercial peut intervenir à la demande du locataire (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception) ou à la demande du bailleur (nécessairement par acte d’huissier), en respectant un préavis de six mois avant l’expiration du bail commercial en cours.

Les conditions de renouvellement du bail commercial feront l’objet de négociations entre le locataire et le bailleur, et devront être inscrites au sein de l’avenant, qui contiendra ainsi :

  • Le montant du nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation (qui ont changé depuis la loi Pinel du 18 juin 2014) ;
  • La durée du bail renouvelé (qui est en principe de neuf ans) ;
  • La fixation d’un nouveau dépôt de garantie (qui, en pratique, pourra être le même que celui initialement déposé, ou être supérieur, auquel cas le locataire devra verser un complément).

Compte tenu des modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014, l’avenant de renouvellement du bail commercial devra également comporter de nouvelles clauses conformes au nouveau régime des baux commerciaux. L’avenant de renouvellement du bail commercial est à différencier d’autres avenants comme l’avenant au bail pour ajout de locataire ou d’autres…

Renouvellement du bail commercial avec augmentation du loyer

Le bailleur peut exercer son droit au renouvellement du bail commercial en vue de réviser le loyer, bien souvent à la hausse. Pour ce faire, le bailleur doit engager une procédure de renouvellement.

Tout d’abord, il devra transmettre un congé au locataire, six mois avant la fin du bail, accompagné d’une proposition concernant le montant du loyer du bail renouvelé. Le congé doit être notifié au locataire par acte d’huissier.

Le bailleur peut également proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement effectuée par le locataire.

Le locataire peut alors :

  • Soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d’huissier ;
  • Soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le Tribunal de Grande Instance du lieu du défendeur (le bailleur) si aucune conciliation n’est possible.

Renouvellement du bail commercial avec modification du loyer et loi Pinel : ce qui a changé

Comme vu précédemment, la loi Pinel du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 1er septembre 2014, consacre de nouvelles règles en matière de fixation des loyers commerciaux.

En particulier, le principe est que les modalités du prix du renouvellement du bail sont libres. Elles peuvent être toutefois soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

En principe, en vertu de l’article L145-33 du Code de Commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Cependant, conformément à la loi Pinel, si la valeur locative est supérieure au loyer du bail à renouveler, le locataire bénéficie d’un plafonnement de l’augmentation du loyer, fixé selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Attention ! Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes :

  • des caractéristiques du local ;
  • de la destination des lieux ;
  • des obligations des parties,
  • des facteurs locaux de commercialité,
  • ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Bon à savoir : Les parties au contrat peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile, permettant l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Renouvellement du bail commercial et fixation judiciaire du nouveau loyer

Lors d’un renouvellement du bail commercial, le loyer du nouveau bail peut être fixé judiciairement. Le jugement vaudra donc bail commercial en ce qui concerne le loyer. En revanche, les termes et les conditions de l’ancien bail (autres que ceux relatifs au loyers) continueront de s’appliquer.

En pratique, il est fréquent que le bailleur et le locataire signent un nouveau bail. Dans ce cas, elles peuvent d’un commun accord modifier certaines stipulations par rapport à la convention initiale. Si toutefois elles souhaitent appliquer les mêmes termes et conditions que l’ancien bail, alors il est fortement recommandé de les reproduire, ou d’annexer l’ancien bail au nouveau contrat, ainsi que tout avenant au bail qui aurait été signé pendant la location.

Toute demande de modification qu’une partie souhaiterait imposer à l’autre sera considérée comme un refus de renouvellement si l’autre partie n’est pas d’accord.

Refus du renouvellement du bail commercial par le bailleur : quels recours ?

Comme vu précédemment, la propriété commerciale offrant un droit au renouvellement du bail commercial au locataire est une disposition d’ordre public.

C’est pourquoi, si le bailleur refuse l’offre de renouvellement du bail commercial faite par le locataire, il devra verser à ce dernier, à titre de compensation, une indemnité d’éviction. L’indemnité d’éviction est un mécanisme prévu par l’article L145-14 du Code de Commerce.

Le locataire dispose d’un délai de deux ans pour réclamer une indemnité d’éviction auprès du propriétaire-bailleur à compter de la réception de l’acte notifiant le congé du bailleur.

S’agissant du montant de l’indemnité d’éviction, celui-ci est généralement fixé par un expert dans le cadre d’une procédure judiciaire. Il doit couvrir les frais de déménagement, la perte ou le transfert du fonds de commerce exploité ainsi que les coûts engendrés par l’emménagement dans un nouveau local tels que le pas de porte ou droit au bail.

Le bailleur peut toutefois échapper à l’obligation du versement d’une indemnité d’éviction dans des cas très précis :

  • Si le bailleur parvient à rapporter la preuve que le bail n’entre pas dans le champ d’application des baux commerciaux ;
  • En cas de motifs graves et légitimes justifiant un non-renouvellement du bail commercial tels que des impayés répétés du loyer et/ou des charges locatives ;
  • En cas d’immeuble insalubre ou dangereux pour le locataire dès lors qu’un arrêté préfectoral ordonne la destruction de l’immeuble en question par exemple ;
  • La nécessité d’effectuer des travaux de construction ou de reconstruction.

Bon à savoir : Dans ce dernier cas, le bailleur est tenu d’offrir un local équivalent au locataire correspondant à ses besoins pour l’exercice de son activité commerciale, artisanale ou agricole.

Les exceptions au renouvellement du bail commercial

Comme vu précédemment, le bail commercial peut se renouveler sans pour autant que les parties ne soient d’accord sur le nouveau loyer, qui sera alors fixé de manière judiciaire. Le silence gardé par le locataire lors de la proposition de renouvellement faite par le bailleur ne vaut par ailleurs pas acceptation du montant du loyer du bail renouvelé.

De la même manière, le nouveau bail se renouvelle pour une durée de 9 ans (en bail 3-6-9 ou en bail d’une durée ferme de 9 ans si la durée de l’ancien bail était ferme). Ainsi, un bail initial conclu pour une durée supérieure à 9 ans ne se renouvellera pas pour la même durée conformément à l’article L145-12 du Code de Commerce.

Par ailleurs, en cas de sous-location partielle, le bailleur peut n’offrir le renouvellement du bail que sur la partie des locaux dont le preneur a gardé la jouissance (à l’exclusion des locaux sous-loués et pour autant qu’ils soient divisibles des locaux encore exploités par le preneur).

Enfin, certaines clauses et contrats accessoires, détachables du bail, ne sont pas renouvelés automatiquement : la volonté expresse des parties devra ici être exprimée. Il en va ainsi du pacte de préférence accordé au locataire, de la clause de non concurrence et du cautionnement, qui devront être expressément signés à nouveau ou intégrés dans le nouveau bail.

Non-renouvellement du bail commercial : tacite reconduction ou fin du bail ?

En cas de non-renouvellement du bail commercial, en principe, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée. Le contrat de bail reconduit est alors identique au contrat de bail commercial initial.

Attention ! La tacite reconduction du bail commercial présente toutefois des dangers qu’il convient de prendre en considération.

À défaut, si l’une ou l’autre des parties au contrat de bail commercial ne souhaite pas poursuivre l’exécution de la convention, celle-ci peut délivrer son congé en respectant un préavis de six mois. Toutefois, la situation est différente selon que le congé est délivré par le locataire ou par le bailleur.

S’agissant du locataire, celui-ci dispose d’une faculté triennale de résiliation. Cela signifie qu’il peut délivrer son congé au bailleur au bout de trois, six ou neuf ans en respectant un préavis de six mois.

En revanche, le bailleur ne dispose de cette faculté triennale de résiliation que pour l’un des motifs suivants :

  • La construction ou la reconstruction de l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est exploité ;
  • La surélévation de l’immeuble ;
  • L’exécution de travaux prescrits ou autorisés.

A noter : un propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail s’il estime et prouve qu’il existe un motif légitime et sérieux à cela.
Attention ! Si le local commercial est mis à la vente, le contrat de bail poursuit toutefois son exécution. La convention est alors transférée au nouveau propriétaire. Il convient néanmoins de noter que le locataire dispose, dans certains cas, d’un droit de préemption lui permettant d’obtenir une priorité sur la vente du local commercial.

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  • andujar

    bonjour, j ai reçu par huissier le congé avec offre de renouvellement de bail commerciaux.
    il y a 5mois et demi. Aujourd hui on me présente le nouveau bail avec le loyer proposer ,je suis ok.
    mais il comporte aussi une modification sur la taxes fonciere
    Que je refuse de payer.
    Je ne veux pas signé le bail telle qu il à été écrit. il n est pas assez précis sur les chargzs et lon me parles des charges additionnelles?
    Que va til se passe
    MM isabelle Andujar

    • andujar

      le problemes est qu il veut me rajouter la taxe fonciere