Renouvellement du bail commercial : le guide complet

A l’expiration d’un bail commercial, celui-ci se prolonge en principe par le biais d’une demande de renouvellement, ou d’un renouvellement par avenant, permettant de renégocier certaines conditions du bail. A défaut d’avenant, le bail se prolongera par tacite reconduction et dans les mêmes termes et conditions que l’ancien bail, mais dans ce cas le locataire ne sera plus titulaire de son droit au bail.

Dans le cas où le bailleur ou le locataire ne souhaite pas renouveler le bail, ce dernier peut également faire l’objet d’une demande de congé permettant d’y mettre fin.

Tacite reconduction du bail

Si le bailleur ne délivre pas de congé et si le locataire ne formule pas de demande de renouvellement, le bail se poursuit par tacite reconduction pour une durée indéterminée (avec toutefois certains dangers).

Lorsqu’il y a tacite reconduction, le bail est prolongé dans ses effets mais sans être renouvelé.

Dans ce cas, le locataire n’est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l’empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l’acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d’un nouveau bail, avec l’insécurité juridique que cela représente pour lui.

La prolongation de la durée du bail peut conduire à dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer.

Renouvellement du bail par avenant

L’avenant de renouvellement est un bail de location à signer entre le propriétaire bailleur des locaux loués et le locataire. Il s’agit d’un acte accessoire au bail commercial qui les lient et au titre duquel le bailleur et le locataire formalisent le renouvellement de leur relation.

La signature de l’avenant de renouvellement au bail commercial peut intervenir à la demande du locataire (par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception) ou à la demande du bailleur (nécessairement par acte d’huissier), agissant dans les 6 mois avant l’expiration du bail commercial en cours.

Les conditions de renouvellement du bail commercial feront l’objet de négociations entre le locataire et le bailleur, et devront être inscrites au sein de l’avenant, qui contiendra ainsi :

  • le nouveau loyer ainsi que ses conditions d’indexation (qui ont changé depuis la loi Pinel);
  • la durée du bail renouvelé (en principe 9 ans);
  • la fixation d’un nouveau dépôt de garantie (qui en pratique pourra être le même que celui initialement déposé, ou être supérieur, auquel cas le locataire devra verser un complément).

Compte tenu des modifications apportées par la loi Pinel du 18 juin 2014 (et du fait qu’une grande partie des baux commerciaux arrivant à expiration en ce moment sont soumis au régime antérieur à la loi Pinel), l’avenant de renouvellement devra également utilement comporter de nouvelles clauses conformes au nouveau régime Pinel.

Renouvellement du bail avec modification du loyer

Dans le cas où le bailleur souhaite renouveler le bail en modifiant le montant du loyer, il doit engager une procédure de renouvellement.

Tout d’abord, il devra transmettre un congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail, accompagné d’une proposition concernant le montant du loyer du bail renouvelé. Le bailleur peut également proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement.

Le locataire peut alors :

  • soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d’huissier ;
  • soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n’est possible.

Les modalités du prix du renouvellement du bail sont libres. Elles peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

Attention, le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas en cas de modifications importantes :

  • des caractéristiques du local,
  • de la destination des lieux,
  • des obligations des parties,
  • des facteurs locaux de commercialité,
  • ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Les parties au contrat peuvent convenir d’une clause d’échelle mobile, permettant l’indexation du loyer sur la variation de l’indice de référence mentionné dans le contrat.

Fixation judiciaire du nouveau loyer

Lors d’un renouvellement du bail commercial, le loyer du nouveau bail peut être fixé judiciairement. Le jugement vaudra donc bail commercial en ce qui concerne le loyer et les termes et conditions de l’ancien bail (autres que ceux relatifs au loyers) continueront de s’appliquer.

En pratique, il est fréquent que le bailleur et le locataire signent un nouveau bail. Dans ce cas, elles peuvent d’un commun accord modifier certaines stipulations par rapport à l’ancien bail. Si toutefois elles souhaitent appliquer les mêmes termes et conditions que l’ancien bail, alors il est fortement recommandé de les reproduire, ou d’annexer l’ancien bail au nouveau contrat, ainsi que tout avenant au bail qui aurait été signé pendant la location.

Toute demande de modification qu’une partie souhaiterait imposer à l’autre sera considérée comme un refus de renouvellement si l’autre partie n’est pas d’accord.

Exceptions au renouvellement du bail commercial 

Le bail peut se renouveler sans pour autant que les parties ne soient d’accord sur le nouveau loyer, qui sera alors fixé de manière judiciaire. Le silence gardé par le locataire lors de la proposition de renouvellement faite par le bailleur ne vaut par ailleurs pas acceptation du montant du loyer du bail renouvelé.

De la même manière, le nouveau bail se renouvelle pour une durée de 9 ans (en bail 3-6-9  ou en bail d’une durée ferme de 9 ans si la durée de l’ancien bail était ferme). Ainsi, un bail initial conclu pour une durée supérieure à 9 ans ne se renouvellera pas pour la même durée (article L145-12 du code du commerce).

Par ailleurs, en cas de sous-location partielle, le bailleur peut n’offrir le renouvellement du bail que sur la partie des locaux dont le preneur a gardé la jouissance (à l’exclusion des locaux sous-loués et pour autant qu’ils soient divisibles des locaux encore exploités par le preneur).

Enfin, certaines clauses et contrats accessoires, détachables du bail, ne sont pas renouvelés automatiquement : la volonté expresse des parties devra ici être exprimée. Il en va ainsi du pacte de préférence accordé au locataire, de la clause de non concurrence et du cautionnement, qui devront être expressément signés à nouveau ou intégrés dans le nouveau bail.

En cas de litige

Dans le cas où les parties ne peuvent trouver un accord concernant l’application des règles du plafonnement du loyer du bail, elles auront l’obligation de tenter une résolution à l’amiable du litige. C’est seulement après l’échec d’une solution amiable qu’il leur deviendra possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, qui est généralement située auprès de la préfecture.

Si l’affaire n’est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI), qui statue en qualité de juge des loyers.