Renouvellement du bail commercial : le guide complet

Renouvellement du bail commercial : le guide complet

Il est fréquent que le professionnel qui exploite un fonds de commerce souhaite prolonger son bail commercial arrivé à échéance de façon à pérenniser l’exploitation de son activité. A ce titre, il doit adresser au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial au moins 6 mois avant son terme. Le renouvellement peut également être de l’initiative du bailleur qui donne congé au preneur du bail commercial avec offre de renouvellement. Il est alors nécessaire de rédiger un avenant de renouvellement du bail commercial initial. Plusieurs situations doivent être distinguées :

  • Acceptation pure et simple du renouvellement : le bailleur et le preneur s’accordent sur le renouvellement du bail commercial ainsi que sur la demande de loyer qui doit impérativement accompagner la proposition de l’une ou l’autre des parties.
  • Acceptation de l’idée du renouvellement mais refus du loyer : en cas de refus du nouveau loyer, le bailleur utilisant fréquemment l’opportunité du renouvellement pour le revoir à la hausse, celui-ci peut être fixé par voie judiciaire.
  • Acceptation partielle du renouvellement : en cas de sous-location du bail commercial ou en présence de clauses particulières dans le bail, le renouvellement ne peut valoir que pour une partie du local commercial.
  • Refus pur et simple du renouvellement par le bailleur : le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit en contrepartie verser au preneur du bail commercial une indemnité d’éviction pour compenser le dommage causé par son changement de local.

 

Le droit au renouvellement du bail commercial

Du fait de l’importance du local commercial pour son fonds de commerce, le renouvellement du bail commercial constitue un véritable droit créé au bénéfice du preneur. A ce titre, le refus du bailleur de renouveler le bail génère en principe l’obligation de lui verser une indemnité d’éviction.

Toutefois, le renouvellement du bail commercial n’est pas toujours acquis de manière absolue : il existe en effet des situations pour lesquelles le renouvellement est exclu.

Le principe : le droit du preneur à la propriété commerciale

La propriété commerciale est un droit accordé au commerçant preneur d’un bail commercial par la loi du 30 juin 1926 sur le renouvellement des baux industriels et commerciaux. Il s’agit d’une disposition d’ordre public lui conférant la possibilité de renouveler de droit son bail commercial : la propriété commerciale ne peut être écartée par une disposition conventionnelle contraire. Ce principe se justifie de par l’importance du local commercial pour le fonds de commerce exploité par le commerçant : en effet, le local commercial compte parmi les éléments matériels du fonds de commerce et contribue à sa valeur.

Toutefois, afin de bénéficier de ce droit, le preneur est tenu de remplir un certain nombre de conditions :

  • Etre immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM) : il s’agit ici pour le preneur d’avoir le statut de commerçant.
  • Etre titulaire d’un bail soumis au statut des baux commerciaux
  • Etre propriétaire du fonds de commerce exploité dans le local concerné
  • Avoir effectivement exploité le fonds de commerce pendant au moins 3 ans avant l’expiration du bail
  • S’astreindre au respect de l’ensemble des clauses du bail

Depuis un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 2011, la condition légale prévue par l’article L.145-13 du Code de commerce imposant au commerçant d’avoir la nationalité française afin de bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial est écarté. Ce principe créait en effet une forme de discrimination injustifiée à l’égard des commerçants étrangers extérieurs à l’Union européenne et à l’Espace économique européen. La loi Pinel du 18 juin 2014 a par ailleurs abrogé l’article en question.

Attention ! Bien qu’en principe, lorsque ces conditions sont remplies, le droit au renouvellement du bail commercial est acquis, le preneur comme le bailleur demeurent tenus de respecter un certain formalisme. Ainsi, la reconduction tacite du bail commercial n’a qu’un caractère provisoire, et le congé sans renouvellement peut être donné par l’une ou l’autre des parties, même si elles poursuivent l’exécution du bail précédent.

Les exceptions : les clauses du bail commercial limitant le renouvellement

En principe, le bail renouvelé doit être en tous points semblables au bail expiré. Toutefois, certaines clauses spéciales présentes dans l’ancien bail ne peuvent être prorogées et doivent être renégociées au moment de la rédaction de l’avenant au bail commercial :

Bon à savoir : lorsque le preneur sous-loue une partie du local commercial, le sous-locataire dispose d’un droit au renouvellement de son bail indépendant du droit au renouvellement du preneur.

 

La mise en oeuvre du renouvellement du bail commercial : la rédaction d’un avenant

Lorsque les parties s’accordent sur les modalités du renouvellement du bail commercial, il est nécessaire d’en concrétiser les termes dans un avenant signé par le bailleur et le preneur.

L’avenant de renouvellement du bail commercial doit comporter un certain nombre de dispositions, notamment si le bailleur et le preneur entendent modifier des modalités particulières du bail expiré :

  • Modalités de révision du loyer commercial en cours de bail : lorsque le bail expiré ne prévoyait que la révision triennale, le bailleur peut proposer au preneur de réviser le loyer sur la base d’une indexation annuelle, ce qui nécessite d’être précisé dans l’avenant.
  • Durée du bail renouvelé : l’avenant peut prévoir une durée fixe ou ouvrir une possibilité de résiliation triennale.
  • Dépôt de garantie : le dépôt peut être identique à celui prévu dans le bail expiré, ou bien être réévalué à la hausse, auquel cas le preneur sera tenu de verser un complément.
Attention ! Pour être valable, les modifications apportées au bail expiré établies dans l’avenant doivent être acceptées par chacune des parties. Si le bailleur ou le preneur procède à des changements sans en notifier l’autre partie, les clauses concernées seront réputées non écrites.

 

Le renouvellement du bail commercial avec modification du loyer

Il est fréquent que le bailleur profite du renouvellement du bail pour modifier le loyer, notamment en vue d’une augmentation. Cette procédure est toutefois encadrée, et la fixation de ce montant doit respecter certaines règles, et ce plus particulièrement depuis l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2014.

Le nouveau loyer, qui fait l’objet d’un plafonnement, doit ainsi être accepté par le preneur, qui est en droit de s’y opposer. Dans ce dernier cas, la fixation du loyer sera réalisée par voie judiciaire.

L’augmentation du loyer

Toute demande de renouvellement du bail commercial, qu’elle soit de l’initiative du bailleur ou du preneur, doit être accompagnée d’une demande de loyer. Afin de procéder à une augmentation du loyer, le bailleur doit donc adresser au preneur une offre de renouvellement du bail et lui proposer un montant.

Le bailleur et le preneur peuvent ainsi procéder à la négociation du loyer du bail renouvelé, et notamment choisir de se baser sur les indices légaux, de façon à atteindre un accord amiable. Toutefois, les parties ne sont pas tenues d’accepter le nouveau montant. Il est donc possible pour le preneur de refuser la proposition du bailleur sans nécessaire conséquence sur le renouvellement de son bail. Plusieurs situations peuvent être distinguées :

  • Acceptation du renouvellement et du nouveau loyer : l’accord du bailleur ou du preneur doit être communiquée par voie d’huissier.
  • Acceptation du renouvellement mais refus du nouveau loyer : lorsqu’aucun accord amiable n’est trouvé entre les parties, le bailleur ou le preneur peut saisir la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. L’échec de la procédure de conciliation implique d’entamer une procédure de fixation judiciaire en saisissant le juge des loyers du Tribunal de grande instance.
Bon à savoir : au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, le preneur est tenu de continuer à verser le loyer tel que prévu dans le bail expiré.

Les changements apportés par la loi Pinel

Bien que le bailleur puisse revoir le loyer à la hausse à l’occasion du renouvellement du bail commercial, son augmentation est particulièrement encadrée : il n’est en effet pas possible de le fixer librement, et donc de l’accroître de manière disproportionnée. En effet, l’article L.145-33 du Code de commerce dispose : “Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.”

Le loyer du bail révisé est donc plafonné : il ne peut excéder le montant du loyer du bail expiré, tout en prenant en compte les éventuelles variations liées à l’état du marché de l’immobilier ou du marché locatif. A ce titre, les parties déterminent dans le contenu du bail l’indice qu’ils souhaitent utiliser afin de réviser le loyer. L’article L.112-2 du Code monétaire et financier offre un choix entre 3 indices différents, calculés chaque année par l’INSEE :

  • Indice du coût de la construction (ICC) : indice mesurant l’évolution du prix des marchés de constructions neuves passés entre les maîtres d’ouvrage et les entreprises assurant les travaux de bâtiment.
  • Indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) : indice calculé par la somme de l’indice des prix à la consommation (50%), l’indice du coût de la construction (25%) et le niveau du produit intérieur brut en valeur (25%).
  • Indice des loyers commerciaux (ILC) : indice calculé par la somme de l’indice des prix à la consommation (50%), l’indice du coût de la construction (25%) et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail (25%).
Bon à savoir : les règles permettant de plafonner le montant du loyer ne s’appliquent qu’aux baux dont la durée n’excède pas 9 ans.

La loi Pinel du 18 juin 2014 fait de l’indice des loyers d’activité tertiaire (ILAT) et de l’indice des loyers commerciaux (ILC) les indices obligatoirement applicables pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Il ne s’agit toutefois pas d’une règle d’ordre public : en effet, les parties conservent la possibilité de choisir l’indice du coût de la construction (ICC) en incluant une clause adaptée dans l’avenant de renouvellement du bail.

Il existe des exceptions au principe de plafonnement du loyer renouvelé : on parle alors de déplafonnement du loyer du bail commercial. Dans certains cas, la règle du plafonnement est écarté, et d’autres techniques d’indexation du loyer sont alors employées :

  • Renouvellement d’un bail d’une durée supérieure à 9 ans ou, du fait de sa prolongation tacite, d’une durée supérieure à 12 ans : le loyer est fixé à la valeur locative du bien.
  • Baux de terrains nus : le loyer est fixé à la valeur locative du bien.
  • Locaux monovalent (aménagés pour un type d’exploitation spécifique) : le loyer est fixé par application des usages propres à l’activité concernée.
  • Locaux à usage exclusif de bureaux : le loyer est fixé par comparaison aux prix habituellement pratiqués dans les locations de locaux similaires.

Le loyer peut également être déplafonné lorsque des modifications importantes interviennent sur des points spécifiques du bail :

Le loyer est alors fixé à la valeur locative du bien. Toutefois, la loi Pinel introduit un tempérament à ce principe, prévu au dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce : “En cas de modification notable des éléments susmentionnés ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.”

Ainsi, l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail ne peut excéder 10% du loyer du bail expiré.

La fixation judiciaire du nouveau loyer

En cas de désaccord entre le bailleur et le preneur au sujet du montant du loyer du bail renouvelé, il leur est possible d’entamer une procédure judiciaire au cours de laquelle sera déterminé le juste montant du loyer.

Avant de saisir le juge des loyers commerciaux, il est toutefois important d’épuiser toutes les méthodes alternatives de conciliation afin de s’éviter une procédure judiciaire coûteuse. A ce titre, il peut être avantageux de saisir au préalable la Commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Cette démarche présente l’avantage d’être gratuite. Si les parties parviennent à trouver un compromis, la Commission dressera un acte contractuel qui engagera le bailleur et le preneur quant au montant du loyer du bail renouvelé et à son mode de révision. L’accord rédigé par la Commission porte uniquement sur le loyer du bail renouvelé, et ne peut concerner les autres dispositions du contrat de location.

Bon à savoir : le juge des loyers commerciaux ne peut statuer sur le litige pendant la délibération de la Commission, qui est tenue de rendre une décision dans les 3 mois suivant sa saisine.

Lorsque la procédure de conciliation échoue, le bailleur ou le preneur peut assigner l’autre partie devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance. Plusieurs étapes nécessitent d’être respectées :

  • Echange de mémoires : l’action en fixation du loyer étant une procédure écrite, le juge statue sur les mémoires constitués par chaque partie. Le demandeur, qui a introduit l’action, dépose un premier mémoire auquel doit impérativement répondre le défendeur. Il est possible que plusieurs mémoires soient échangés, jusqu’à ce que les deux parties aient avancés tous leurs arguments.
  • Introduction de la procédure : l’une ou l’autre des parties doit saisir le tribunal par voie d’assignation au moins 1 mois suivant le dépôt du premier mémoire.
  • Dépôt des pièces justificatives au greffe du juge des loyers commerciaux : le demandeur doit fournir au greffe les pièces qu’elle a adressées à l’autre partie, ainsi que celles qu’elle a reçues.
  • Assignation du défendeur : le défendeur se voit communiquer la date de l’audience.
  • Procédure orale : les parties développent les arguments, dits moyens, avancés dans les mémoires échangés. Ils peuvent choisir de se faire assister ou non par un avocat.
  • Décision du juge : le juge fixe le loyer en se basant uniquement sur la valeur locative du bien. Lorsque les arguments contenus dans les mémoires ne lui permettent pas de rendre une décision, il peut ordonner une expertise judiciaire.

 

Le renouvellement du bail commercial : procédure et démarches

Afin d’obtenir le renouvellement du bail commercial, le bailleur et le locataire sont tenus de respecter certaines formalités. Il est tout d’abord nécessaire de respecter un préavis d’au moins 6 mois avant l’échéance du bail. La procédure comprend plusieurs étapes :

Etape 1 : délivrance de la demande de renouvellement du bail commercial

Le formalisme du renouvellement du bail varie selon qu’il s’agit d’un congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur ou d’une demande de renouvellement du bail commercial adressée par le preneur :

  • Congé avec offre de renouvellement donné par le bailleur : le bailleur doit adresser le congé avec offre de renouvellement au titulaire du bail propriétaire du fonds de commerce, et non à son simple exploitant si leur identité diffère. L’offre doit être présentée dans un acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier. Dans le cas contraire, le preneur peut valablement considérer que le congé n’est pas valable et invoquer sa nullité. L’acte doit également comporter une demande de loyer chiffrée, que le preneur pourra librement accepter ou refuser.
  • Demande de renouvellement à l’initiative du preneur : seul le propriétaire du fonds de commerce peut adresser une demande de renouvellement au bailleur. Le preneur n’est pas tenu de respecter le même formalisme que le bailleur qui adresse une demande de congé : il doit simplement lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, uniquement en cas de silence du bailleur au 1er jour du 6e mois précédant l’échéance du bail.

Etape 2 : réponse à l’offre ou à la demande de renouvellement

Les conséquences varient en fonction de la réponse du bailleur ou du preneur à l’offre ou à la demande de renouvellement.

Réponse à l’offre de renouvellement

Le preneur dispose de plusieurs options en réponse à l’offre de renouvellement effectuée par le bailleur :

  • Acceptation de l’offre de renouvellement et de la demande de loyer : le bailleur et le preneur s’accordent sur les différentes modalités du renouvellement du bail et doivent donc rédiger un avenant en ce sens.
  • Acceptation de l’offre de renouvellement et refus de la demande de loyer : le bailleur et le preneur doivent trouver un terrain d’entente pour la détermination du loyer. La fixation peut s’effectuer par voie judiciaire lorsque la conciliation est inenvisageable.
  • Refus pur et simple de l’offre de renouvellement : le preneur sera tenu de quitter les lieux à l’échéance du bail.

Réponse à la demande de renouvellement

Lorsqu’il se voit adresser une demande de renouvellement à l’initiative du preneur, le bailleur dispose de plusieurs options :

  • Silence du bailleur : en cas de silence du bailleur dans les 3 mois suivant la réception de la demande de renouvellement, celle-ci est réputée acceptée.
  • Acceptation expresse du bailleur : en particulier lorsqu’il souhaite profiter du renouvellement pour augmenter le loyer, le bailleur doit communiquer son acceptation par acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier.
  • Refus du bailleur : le refus du bailleur de renouveler le bail commercial doit être communiquée au preneur par acte extrajudiciaire délivré par voie d’huissier. Il doit y faire figurer les motifs de son refus sous peine de sanction, mais également reproduire l’alinéa 5 de l’article L.145-10 du Code de commerce : “L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.”
Bon à savoir : en principe, le silence des parties à l’échéance du bail entraîne la reconduction tacite du bail commercial. Toutefois, cette solution n’a pas le même caractère définitif que le renouvellement formalisé par un avenant. En effet, le bailleur comme le preneur disposent toujours d’un droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce : ce droit doit être exercé dans le mois suivant la notification de la décision définitive, lorsque les parties ne parviennent pas à trouver un accord sur le montant du loyer.

Etape 3 : négociation de l’avenant

Une fois le principe du renouvellement acquis, le bailleur et le preneur doivent procéder à la négociation de l’avenant de renouvellement du bail commercial. En effet, ils doivent pouvoir déterminer si les clauses spéciales qui figuraient éventuellement dans le bail expiré sont amenées à être intégrées dans le bail renouvelé. D’autres éléments doivent également être arrêtés, comme le choix de la méthode de révision du loyer (révision triennale ou inclusion d’une clause d’échelle mobile).

Bon à savoir : le bailleur et le preneur disposent d’un délai de rétractation d’1 mois suivant la décision définitive de renouvellement du bail.

 

Quels recours en cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial ?

En cas de refus du bailleur de renouveler le bail commercial, le preneur dispose de plusieurs options :

Acceptation de l’indemnité d’éviction

Lorsqu’il adresse au preneur un congé sans offre de renouvellement, le bailleur est tenu de lui verser une indemnité d’éviction afin de compenser la perte de la propriété commerciale ainsi que le préjudice lié au déplacement de son fonds de commerce. Il s’agit de la seule condition à laquelle le bailleur dispose de la possibilité de récupérer les locaux loués à l’échéance du bail.

Le preneur peut librement rester dans les lieux jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction. L’alinéa 2 de l’article L.145-14 du Code de commerce décrit le montant que cette compensation est supposée couvrir : “Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Il résulte donc de cet article que l’indemnité d’éviction doit comprendre :

  • La valeur marchande du fonds
  • Les frais normaux de déménagement et de réinstallation
  • Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur

Toutefois, il existe certains cas dans lesquels le preneur perd son droit à l’indemnité d’éviction. Il s’agit notamment :

  • De l’infraction aux termes du bail
  • De la sous-location ou de la cession irrégulière
  • De la modification substantielle de la destination du lieu et de l’activité exercée
  • Du défaut de paiement du loyer
  • De la perte d’une des conditions requise afin d’avoir droit à la propriété commerciale
  • De la reprise du logement par le bailleur pour y effectuer des travaux : dans ce dernier cas, le bailleur doit fournir au preneur un local commercial équivalent lui permettant de poursuivre l’exercice de son activité.

Si le preneur demeure dans les lieux à l’échéance du bail alors que le bailleur lui a notifié le congé sans offre de renouvellement, il sera alors tenu de lui verser une indemnité d’occupation du bail commercial au titre de son occupation sans droit ni titre du local commercial.

Contestation du refus de renouvellement

En cas de refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, le preneur dispose de 2 ans pour contester cette décision devant le Tribunal de grande instance. La procédure débute par l’assignation du bailleur devant le Tribunal, délivrée par un huissier de justice. Les deux parties doivent impérativement se faire représenter par un avocat, contrairement à la procédure devant le juge des baux commerciaux.

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