Le renouvellement du bail commercial
Dernière mise à jour le 19/07/2022
Contrairement au bail professionnel, le preneur d’un local commercial dispose d’un droit au renouvellement du bail commercial conclu avec le bailleur. Il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle le bailleur ne peut déroger : toute clause contraire incluse dans le contrat est réputée non écrite.
Le renouvellement du bail commercial est toutefois soumis à un certain nombre de conditions. L’exécution de ce droit au profit du preneur n’est pas automatique, et impose de respecter un certain formalisme.
Qu’est-que le droit au renouvellement du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du bail commercial est un corollaire du droit à la propriété commerciale dont dispose le preneur d’un bail commercial. Il s’agit d’une disposition d’ordre public auquel le bailleur ne peut déroger.
Il est en effet essentiel d’assurer de garantir une certaine stabilité au fonds de commerce du preneur, dont le local commercial représente une part essentielle. A ce titre, la loi confère une valeur économique au droit au renouvellement du bail commercial.
Le régime des baux commerciaux présente en effet la particularité d’être très protecteur du preneur, dont il souhaite préserver l’activité. Le preneur doit donc pouvoir valablement obtenir le renouvellement du bail à l’arrivée de son terme, ou obtenir du bailleur une indemnité d’éviction visant à compenser le préjudice subi.
La mise en oeuvre du droit au renouvellement du bail commercial est toutefois assortie de certaines conditions. En effet, le preneur peut se prévaloir de ce droit uniquement si les critères d’application du régime des baux commerciaux s’appliquent :
- Le bail conclu par les parties doit porter sur un immeuble ou un local affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce
- Le locataire doit être immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou Répertoire des métiers (RM)
- Le preneur doit être le propriétaire du fonds de commerce réel exploité dans le local loué
- Le preneur doit avoir exploité de manière effective son fonds de commerce dans le local loué dans les 3 ans précédant l’arrivée du terme du bail
Comment demander le renouvellement du bail commercial ?
La demande de renouvellement du bail commercial doit normalement être formulée dans le congé que le bailleur adresse au preneur à l’arrivée du terme du contrat.
2 situations se distinguent :
- Le congé est donné par le bailleur
- La demande de renouvellement émane du preneur
Lorsque le congé est donné par le bailleur
Le bailleur doit adresser un congé au preneur au moins 6 mois avant l’arrivée du terme du bail. En application de l’article L.145-9 du Code de commerce, le congé doit être donné par acte extrajudiciaire, et doit donc être remis au preneur par voie d’huissier. Dans le cas contraire, le congé est frappé de nullité.
Le bailleur dispose de plusieurs options :
- Donner un congé avec offre de renouvellement
- Donner un congé refusant le renouvellement sans offre d’indemnités d’éviction
- Donner un congé avec offre d’indemnités d’éviction
Congé avec offre de renouvellement
Lorsque le congé contient une offre de renouvellement, le preneur peut librement l’accepter ou le refuser.
En cas d’acceptation du congé, le bail est renouvelé pour 9 ans, sauf si les parties s’accordent sur une durée plus longue.
Congé sans d’indemnités d’éviction
Le bailleur peut donner congé au bailleur sans renouvellement du bail à l’arrivée de son terme. Il n’est pas tenu de verser des indemnités d’éviction pour les motifs suivants :
- Motif grave et légitime : bien que le Code de commerce n’apporte aucune précision sur la détermination du caractère grave et légitime du motif avancé, il incombe au bailleur d’apporter la preuve du grief subi. A titre d’exemple, il peut s’agir de l’inexécution des obligations du preneur.
- Immeuble insalubre ou dangereux : le bailleur n’est pas tenu de verser d’indemnités d’éviction au preneur lorsque le local ne peut plus être occupé en raison de son état, ou lorsqu’une décision administrative constate son insalubrité.
- Reprise des locaux d’habitation accessoires pour habiter
- Reprise des locaux d’habitation accessoires inutilisés pour les mettre en location
- Reprise pour travaux nécessitant l’évacuation des locaux : le bailleur doit avoir l’intention de détruire les locaux en vue de leur reconstruction. Pour ne pas payer d’indemnités d’éviction, il doit toutefois proposer au preneur un local de remplacement situé dans un emplacement équivalent.
Sous peine de nullité, le congé donné sans indemnités d’éviction doit impérativement indiquer au preneur qu’il dispose d’un délai de 2 mois à compter de la date d’effet du congé pour saisir le tribunal d’instance en vue de contester le congé ou de demander des indemnités d’éviction.
Congé avec indemnités d’éviction
Lorsque le bailleur souhaite ne souhaite pas renouveler le bail mais qu’il ne peut justifier d’un motif valable, il doit assortir le congé d’une offre d’indemnités d’éviction. Le montant de ces indemnités doit permettre de compenser le préjudice subi par le preneur.
L’évaluation du montant des indemnités d’éviction tient compte de plusieurs éléments, incluant :
- La valeur marchande du fonds de commerce à la fin du bail dont la détermination s’effectue suivant les usages de la profession exercée par le preneur
- Les indemnités de licenciement des salariés
- Les frais normaux de déménagement et de réinstallation du preneur
- Les frais et droits de mutation dus pour un fonds de même valeur
- La perte de chance du preneur
Le calcul des indemnités d’éviction s’effectue au jour le plus proche de la date de départ du preneur. Le bailleur doit donc anticiper l’ensemble des conséquences que l’éviction peut avoir sur le fonds de commerce du preneur afin d’indiquer le juste montant dans le congé.
A l’arrivée du terme du bail, le bailleur peut mettre en demeure le preneur de quitter le local commercial uniquement lorsque l’intégralité de l’indemnité d’éviction a été versée.
Lorsque la demande de renouvellement émane du preneur
En l’absence de congé délivré par le bailleur, le preneur peut prendre lui-même l’initiative de demander le renouvellement du bail commercial au plus tôt 6 mois avant l’expiration du bail. La demande doit lui être adressée par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le bailleur doit faire connaître sa réponse au preneur par voie d’huissier dans les 3 mois suivant la notification de la demande.
Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?
Lorsque le renouvellement du bail est accepté par les deux parties, le contrat poursuit son exécution en application des mêmes clauses et des mêmes conditions du bail venu à expiration. Il prend effet à l’arrivée du terme du bail précédent, ou à compter de la date de notification de l’acceptation lorsque le bailleur revient sur sa décision de refuser le renouvellement.
Les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé
Contrairement aux règles encadrant la révision triennale du loyer du bail commercial, le loyer du bail renouvelé est librement déterminé par les parties.
Le montant du nouveau loyer est toutefois soumis à la règle du plafonnement lorsque :
- Le bail expiré a été conclu pour la durée légale de 9 ans
- Le bail expiré respectant la durée légale de 9 ans a été tacitement reconduit pendant une période qui n’excède pas 12 ans
A défaut d’accord des parties, le montant du nouveau loyer correspond à la valeur locative déterminée en tenant compte de différents éléments :
- Caractéristiques du local
- Destination des lieux
- Obligations respectives des parties : la valeur locative peut être évaluée à la hausse ou à la baisse en fonction des contraintes qui pèsent sur chacune des parties. Les restrictions à la jouissance des lieux contribuent à en faire diminuer le montant, tandis que les améliorations apportées au local constituent un facteur d’augmentation.
- Facteurs locaux de commercialité : ils dépendant de l’importance de la ville, du lieux d’implantation, des moyens de transport à proximité…
- Prix couramment pratiqués dans le voisinage
La limitation de la hausse du loyer renouvelé
Lorsque le bail échappe aux critères de la règle du plafonnement, le nouveau loyer peut être déplafonné en cas de modification notable de l’exécution du bail arrivé à expiration.
La modification justifiant le déplafonnement du loyer doit remplir certains critères :
- Etre notable
- Se rapporter aux caractéristiques propres du local commercial
- S’être produite au cours du bail arrivé à échéance
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, l’augmentation du loyer ne peut excéder 10% du montant du loyer annuel du bail échu.
FAQ
Qui doit demander le renouvellement d'un bail commercial ?
En principe, il incombe au bailleur de donner congé au preneur avec offre de renouvellement du bail commercial. En cas de silence du bailleur, le contrat est tacitement reconduit, et le preneur peut alors lui notifier une demande de renouvellement dans le délai légal applicable afin de limiter la précarité de sa situation. En effet, le bail tacitement reconduit n'offre pas les mêmes garanties de sécurité au preneur du local commercial.
Le bail commercial se renouvelle-t-il automatiquement ?
Le renouvellement du bail commercial implique une action de la part du bailleur ou du preneur. Dans le cas contraire, le bail est tacitement reconduit, mais le bailleur peut donner congé sans offre de renouvellement au preneur à tout moment à compter du début de la période reconduite, dès lors qu'il respecte le délai légal de 6 mois.
Quand demander le renouvellement d'un bail commercial ?
La demande ou l'offre de renouvellement du bail commercial doit être adressée à l'autre partie à l'arrivée du terme du bail tel que fixé dans le contrat. Pour rappel, le bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Le congé ou la demande doit être adressée à l'autre partie dans les 6 mois précédant l'arrivée du terme du bail.
Modèle d’avenant au bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 19/07/2022
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour, j ai reçu par huissier le congé avec offre de renouvellement de bail commerciaux.
il y a 5mois et demi. Aujourd hui on me présente le nouveau bail avec le loyer proposer ,je suis ok.
mais il comporte aussi une modification sur la taxes fonciere
Que je refuse de payer.
Je ne veux pas signé le bail telle qu il à été écrit. il n est pas assez précis sur les chargzs et lon me parles des charges additionnelles?
Que va til se passe
MM isabelle Andujar
le problemes est qu il veut me rajouter la taxe fonciere
Mon bail est fini depuis janvier 2017. Tacite reconduction depuis et la semaine prochaine on va signer le renouvellement.
Le loyer à augmenter. Peut il augmenter sachant qu’il est pas dans la date d’anniversaire triennale qui sera en janvier 2020 ?? Merci pour votre réponse.
Bonjour, Le propriétaire est en mesure d’augmenter le loyer en dehors de la date d’anniversaire triennale dans 3 situations : Révision annuelle à l’anniversaire du contrat en fonction de l’indice de référence des loyers Révision en raison de la sous-évaluation du bien au moment du renouvellement du bail : le propriétaire doit cependant justifier sa demande, par comparaison avec les loyers d’autres logements présents dans la même zone géographique. Il doit vous notifier cette augmentation au moins 6 mois avant la fin du contrat, mais vous êtes en capacité de la refuser. Révision du fait de l’accomplissement de travaux d’amélioration… Lire la suite »
Bonjour ,mon bail commercial arrive a echeance en octobre., Le bail comprend un local pour activite de bar ainsi qu’une salle de reception situé dans un autre batiment en face. J’ai fait une demande de renouvellement par huissier. Le propriétaire est venu me voir car il aurait donné a son fils le batiment ou se trouve la salle de reception et il aimerait la recuperer, puis je refuser ?
Cordialement
Bonjour, S’il souhaite refuser le renouvellement du bail et reprendre les locaux, le bailleur ne peut avancer que certains motifs spécifiques, tels que la réaffectation du local à usage d’habitation ou l’accomplissement de travaux. Dans tout autre cas, le bailleur doit verser au locataire une indemnité d’éviction permettant de réparer le préjudice causé par son départ forcé. Le locataire peut toutefois demeurer dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction une fois le jour du congé arrivé. Il n’est cependant pas réellement possible de s’opposer au refus de renouvellement dès lors que le bailleur est prêt à payer l’indemnité d’éviction.… Lire la suite »
Merci pour votre reponse, son but est justement d’en faire un logement destiné a la location.
bonjour, mon bail commercial est arrivé à échéance en décembre dernier, j’ai fait la demande au bailleur par lettre recommandée demandant le renouvellement de bail et en cas de non réponse au bois de 3 mois, le bail est dit accepté.
Il ne reste que 2 semaines avant les délais de 3 mois, une fois le délai passé, comment faire pour demandé de signer le document du renouvellement de bail ? Et si le bailleur laisse trainer, quels sont les solutions pour que je puisse avoir le document le plus rapidement possible ?
Cordialement
Bonjour, Dans le silence du bailleur, le principe du renouvellement est réputé accepté, et les conditions prévues par le bail expiré sont maintenues. Toutefois, le bailleur dispose toujours de la possibilité de faire usage de son droit d’option et de refuser le renouvellement du bail contre le versement d’une indemnité d’éviction. Il ne lui est cependant pas possible d’invoquer des motifs dont il avait connaissance avant l’expiration du délai de 3 mois justifiant son refus de renouveler le bail commercial. Afin de sécuriser votre situation, vous pouvez tenter de mettre en demeure le bailleur par voie d’huissier. Le caractère solennel… Lire la suite »
Bonjour,
Mon bail commercial renouvelé arrive à sa fin début 2020, comment on procède, un nouveau bail ou le propriétaire n’est pas obligé de le faire ? dans ce cas, je perd mon fond de commerce ?
Merci pour votre aide
Bonjour, Vous pouvez formuler une demande de renouvellement ou attendre que le bailleur vous délivre un congé avec offre de renouvellement. En cas d’inaction, le bail est tacitement prolongé pour une durée indéterminée jusqu’à ce qu’il soit officiellement renouvelé ou qu’il y soit mis fin, sous réserve de respecter un préavis de 6 mois. Le locataire commercial a cependant droit à la propriété commerciale, et donc au renouvellement de son bail. En cas de congé sans offre de renouvellement du bailleur, celui-ci est tenu au paiement d’une indemnité d’éviction qui doit pouvoir compenser le préjudice subi par le locataire du… Lire la suite »
Bonjour,
Mon bail commercial dans une résidence de tourisme (demessine ) arrive à échéance en 2022.
Le preneur vient de me faire parvenir un nouveau contrat qui prend effet au 1er janvier 2020, soit 7 ans….
Est ce normal….?
Merci d’ avance de votre aide
Cordialement
Bonjour,
Nous vous recommandons de prendre contact avec votre bailleur, car il doit s’agir d’une erreur : cette situation n’est en effet pas admise aux yeux du droit. Le congé avec offre de renouvellement intervient normalement 6 mois avant l’échéance du bail.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
nous avons un bail commercial dans une résidence de tourisme (demessine ) et l’exploitant touristique nous envoie un courrier pour le renouvellement en nous demandant si nous optons pour un renouvellement avec maintien du bail nu ou si nous passons en bail meublé. Quelle différence pour nous propriétaire, on nous dit que loyer identique juste différence fiscale, qu’en est il ?
Merci pour vos éclaircissement d’autant qu’en consultant les infos il nous semble que le loyer devrait être différent en nu ou en meublé mais peut être mal lu les infos.
merci beaucoup
bien cordialement
Bonjour,
Nous sommens en train de racheter des fonds de commerces dont 1 qui a un bail échu de + 12 ans avec offre de renouvellement faite par huissier de la part du propriétaire. L’exploitant actuel a accepté les conditions du nouveau loyer mais le propriétaire n’a pas renvoyé le bail signé. Il y a-t-il un danger à l’achat de ce fond de commerce??
Par avance merci de votre réponse
Cordialement
Franck
Bonjour, Le propriétaire du local commercial peut, au terme du bail donner congé avec offre de renouvellement au bailleur. Il doit pour cela notifier ce congé avec offre de renouvellement par huissier de justice. Il semblerait que votre cédant soit dans cette situation. En principe, le nouveau contrat est conclu avec l’accord exprimé des deux parties. Seulement, il est possible que le propriétaire se rétracte après acceptation de la proposition de renouvellement, il devra alors verser une indemnité au locataire, et le droit au bail commercial sera perdu. Par ailleurs, un tel bail peut être source de contentieux dans la… Lire la suite »
Bonjour
Le renouvellement d’un bail authentique peut-il se faire par un acte sous seing privé ?
Merci
Stéphanie
Bonjour
Le renouvellement d’un bail commercial authentique peut-il se faire par un acte sous seing privé ?
Merci
Stéphanie
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un fond de commerce boulangerie, dans mon bail je paie un loyer pour l’ensemble de l’immeuble (habitation + magasin) avec terrain. L’ensemble a été revendu donc je vais avoir un nouveau propriétaire qui va me prendre l’intégralité de notre terrain et les garages qui fait partie du bail au même montant du loyer actuelle.
En a t-il le droit?
Si je refuse, a quoi dois-je m’attendre?
Vais-je perdre mon commerce sans aucune indemnité?
Merci de votre réponse
bonjour francois, je suis boulanger j’ai été dans le même cas que toi ma propriétaire a revendu les murs et aujourd’hui mon loyer à été augmenté pendant 1 an et demi et aujourd’hui un huissier de justice es venu me voir pour me notifier une mesure d’éviction qui aura lieu dans 6 mois et un expert dépêché par mon avocat va calculer mon préjudice totale et on demandera les indemnités dus pour la perte de mon fond de commerce!! ne t’inquiète pas c’est stressant mais le propriétaire es obligé de te verser une indemnité d’éviction!! tu seras plus gagnant que… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je viens de recevoir la résiliation du bail commercial de ma locataire monitrice auto école, qui souhaite déménager son local.
Son bail du 1/4/2011 de 9 ans a pris fin le 31/3/20. Nous n’avons pas pensé à le renouveler… aujourd’hui elle évoque la vertu de l’article 57 A loi 86-1290 du23/12/86 pour me donner un préavis de six mois; soit au 1/10/2021.
Ne doit-elle pas comme il est stipulé dans son bail respecter l’expiration triennale avec demande de résiliation 6 mois à l’avance ? qui donnerat son congé au 31/3/23 ?
Merci de votre réponse
Bonjour, L’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose qu’en présence d’un contrat de location d’un local affecté à un usage professionnel, les parties peuvent résilier le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de 6 mois. Toutefois, l’article L145-2 du Code de commerce précise que l’article 57 A n’est pas applicable aux parties ayant conclu un contrat de location sous le régime du bail commercial. En effet, lorsque les parties concluent un bail commercial, elles sont soumises à son régime et donc aux dispositions du Code de commerce. Ainsi, afin… Lire la suite »
est ce que le bailleur peut faire une offre de renouvellement même si le délai de 6 mois n’est pas respecter ? et comment le bailleur fait il une offre de renouvellement en tacite reconduction ? de plus, est ce que le locataire est présumé avoir accepté lorsqu’il ne répond pas et reste dans les lieux ?
Bonjour,
En cas de congé après l’expiration du délai de préavis, la date de prise d’effet du bail renouvelé est décalé en tenant compte du délai légal de 6 mois. Le congé doit être communiqué au preneur par lettre recommandé avec accusé de réception.
Le congé est présumé implicitement accepté par le preneur dès lors qu’il se maintient dans les lieux.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Bailleur, mon bail commercial de 9 ans a été tacitement reconduit l’année dernière. Puis je aujourd’hui, alors que je ne l’ai pas fait à la date anniversaire, demander au preneur une actualisation de loyer ? Quelle démarche dois je effectuer pour réactualiser ce loyer ?
Mr Guillet Samuel
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, Mon bail commercial doit être renouvelé depuis le 01/01/2022. Je viens seulement de recevoir le nouveau bail qui n’a rien à voir avec le précédent. Le bailleur est-il obligé de changer le bail du fait de la loi Pinel de 2014 ou est-ce possible de lui demander de garder les mêmes conditions que le bail précédent?
merci,
Cordialement,
Bonjour,
En règle générale, le bail commercial se renouvelle aux mêmes clauses et conditions que le bail initial.
En cas de nouvelle conditions, les parties doivent donner leur accord, de manière non équivoque.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, Nous avons demandé un renouvellement (10/2016). Le bailleur a accepté ce renouvellement 1 an 1/2 plus tard avec hausse du loyer (07/2018). Nous avons refusé la hausse du loyer (07/2018). 2 ans après la prescription biennale (07/2022), il nous a transmis un courrier dans lequel il disait que dans la mesure où nous n’avons pas saisi de juridiction, ce nouveau loyer nous sera appliqué: alors même qu’il n’y a eu aucun accord + aucune fixation judiciaire + et qu’il avait déjà commencé à nous facturer ce nouveau loyer avant de nous transmettre son dernier courrier (depuis le 01/2022). Peut-il… Lire la suite »
Bonjour,
La révision triennale du loyer peut être demandée par le propriétaire ou le locataire dans un délai de 3 ans. Sur la forme, la demande de révision peut être signifiée par voie d’huissier ou alors être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle précise le montant du loyer souhaité. A compter de sa notification, le nouveau loyer sera effectif.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Lors du renouvellement ou de la cession d’un bail commercial peut on s’abstenir de mentionner le dépôt de garantie en cours?
Merci
Gérard CONNAN
Bonjour,
Le dépôt de garantie peut être révisé en cours de bail ou lors de son renouvellement. Le contrat peut prévoir sa révision avec l’évolution du loyer afin de conserver la valeur de la garantie. A défaut d’une clause de révision, le montant du dépôt ne sera réajusté qu’au moment du renouvellement du bail. De plus, la mention du dépôt de garantie est obligatoire dans le contrat de bail.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.