ConnexionEtat des lieux avant signature de l’acte de vente : indispensable ?
Dernière mise à jour le 01/12/2022
L’état des lieux avant signature de l’acte de vente n’est pas indispensable dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, mais cependant fortement recommandé (il est possible aussi de signer un bail sans établir l’état des lieux). Il faut d’ailleurs savoir que le terme d’état des lieux en matière de vente est utilisé à tort.
L’état des lieux est un terme employé uniquement dans le cadre de baux de locaux. Les visites entre le compromis de vente et l’acte de vente final d’un bien immobilier sont néanmoins bien-sûr recommandées. On parlera alors d’ultime visite et de dernier inventaire avant la signature de l’acte final de vente. L’acheteur a tout intérêt à documenter régulièrement ses visites.
L’état des lieux comme on l’entend ici est indispensable dans le sens où il est préférable pour l’acheteur de le faire afin d’éviter de mauvaises surprises après signature de l’acte de vente finale.
Rappel sur la vente d’un bien immobilier
La vente d’un bien immobilier se déroule en deux étapes : le compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente.
La compromis de vente est un avant contrat préparatoire à la vente finale. Il lie les parties. La signature de l’acte final de vente n’en devient qu’une simple formalité d’officialisation de l’acte de vente du bien immobilier.
La signature de l’acte final de vente s’effectue traditionnellement en présence d’un notaire. Le notaire lit l’acte à haute voix avant signature aux deux parties : l’acheteur et le vendeur propriétaire du bien immobilier. Il remet ensuite l’acte de vente au Service de la publicité foncière pour procéder au changement de propriétaire. Les parties à la vente ne recevront une copie authentique de l’acte de vente que quelques mois après la signature quand le notaire aura procédé aux formalités de publicité nécessaires. L’original sera conservé par le notaire. Une copie authentique peut être recueillie par les parties après demande au notaire.
Quand on parle de signature de l’acte de vente, on entend donc par-là l’acte de vente final du bien immobilier. La question qui se pose est donc de savoir si cette signature doit absolument s’accompagner d’un état des lieux. Si un huissier est engagé pour l’état des lieux, dans ce cas, il est nécessaire de se référer au tarif de l’état des lieux par huissier. En effet, plusieurs mois s’écoulent généralement entre le compromis de vente et la signature de l’acte final. Le bien immobilier peut éventuellement se dégrader entre les deux signatures. L’acheteur doit en prendre conscience avant de signer l’acte final de vente.
L’obligation du vendeur de fournir des diagnostics techniques avant signature
C’est une obligation rattachée à la personne du propriétaire vendeur du bien immobilier.
Les diagnostics techniques sont obligatoires car ils indiquent s’il est nécessaire ou non de procéder à certains travaux sur le bien immobilier à vendre. Ils servent de compte rendu de l’état général du bien immobilier concernant l’état de l’isolation, des conduits électriques, etc.
La prévoyance de travaux pour un logement ancien est indispensable. En effet, les travaux peuvent prendre une ampleur telle que l’acheteur doit absolument s’y préparer à l’avance.
Ainsi, l’acheteur a le droit d’exiger des diagnostics du vendeur que le vendeur devra lui fournir obligatoirement au plus tard le jour de la signature du compromis de vente.
Les diagnostics techniques obligatoires sont les suivants :
- La présence d’amiante dans le bien immobilier
- La présence de plomb dans les canalisations du bien immobilier
- La présence de termites dans le bien immobilier
- L’état des installations électriques et de gaz
- La performance énergétique du bien immobilier
Le droit de visite de l’acheteur avant signature de l’acte de vente
Entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte final de vente, l’acheteur a droit à visiter le bien immobilier. Cela permet de vérifier que le bien est conforme à sa description dans le compromis de vente lors de la vente finale. L’état du bien immobilier doit être inchangé entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte final de vente. La visite avant signature permet de s’assurer de cet état inchangé.
Le droit de l’acheteur de visiter le bien immobilier avant signature de l’acte de vente
La visite du logement avant signature de l’acte de vente est fortement recommandée. L’acheteur doit s’assurer que le logement qu’il compte acheter est bien celui qu’il s’imagine et celui qui a été convenu dans le compromis de vente. L’acheteur a parfaitement le droit de demander une revisite du logement et de ses annexes avant de signer l’acte de vente définitif.
La cour de Cassation rappelle le droit de l’acheteur, après signature du compromis de vente, de visiter plusieurs fois le bien immobilier dans ses décisions : ces visites permettent d’éviter des litiges postérieurs à la vente finale s’il y a alors découverte de vices cachés, d’erreur ou de tromperie.
L’acheteur est donc en droit de demander une revisite avant signature de l’acte de vente définitif. La revisite n’a pas besoin d’être prévue d’une clause contractuelle du compromis de vente. Le propriétaire n’a pas le droit de refuser une visite qui aurait lieu avant le rendez-vous chez le notaire pour signer l’acte définitif de vente du bien immobilier.
Le droit de visite et l’inventaire de la visite dès la signature du compromis de vente permettent de prévenir des mauvaises surprises.
Prenons l’exemple de la vente d’un appartement avec cuisine équipée. Si la cuisine disparaît après signature de l’acte authentique définitif de vente, l’acheteur ne peut pas agir contre le vendeur si aucun état des lieux n’a été effectué avant la signature définitive de vente.
En règle générale, il faut savoir que les meubles ne font pas parties du bien immobilier lors de la vente, à moins qu’ils n’aient été stipulés expressément dans le compromis de vente, dans l’état des lieux, lors de la signature de l’acte final ou qu’ils soient considérés comme étant attachés au bien immobilier de manière perpétuelle.
La visite des annexes du bien immobilier
Il est important de vérifier le logement ainsi que ses dépendances.
La visite des annexes ne doit pas être sous-estimée ! Les annexes font partie intégrante du logement immobilier vendu. Les annexes d’un bien immobilier sont par exemple : la cave, la place de parking.
Il faut vérifier que le bien immobilier soit vide au jour de la signature de l’acte de vente définitif.
L’acheteur doit s’assurer que les annexes sont également en l’état qui a été convenu dans le contrat de vente. Ainsi, une cave doit absolument être débarrassée avant signature de l’acte de vente définitif. La place de parking doit être également débarrassée afin de permettre à l’acheteur d’y garer son véhicule. Elle doit être vide de véhicule au moment de la signature de l’acte de vente définitif.
La vérification des éléments décisifs du bien immobilier
La visite avant l’achat final du bien immobilier est importante car elle permet de vérifier les éléments décisifs (entre autres l’état du bien immobilier) du bien immobilier, comme par exemple :
- L’état des compteurs d’eau et d’électricité
- La plomberie (si les tuyaux sont encore en plomb ou non par exemple)
- La présence d’humidité
- La composition des murs, etc.
Ainsi, l’acheteur devra procéder à la vérification de l’ensemble du bien immobilier : la toiture, les combles, l’état des murs et des installations de toutes sortes (électrique, gaz, canalisation, chauffage, etc.), mais également de l’état de l’équipement du bien (fenêtre, sol abîmé, robinet défectueux…). Enfin, l’isolation du bien immobilier est un point très important qui ne doit pas être négligé par l’acheteur. Pour l’isolation, l’acheteur peut demander à voir le diagnostic de performances énergétiques du bien immobilier. Ce certificat (le DPE) est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 dans le cadre de vente d’un bien immobilier.
L’acheteur peut lors de cette visite demander certains documents au propriétaire du bien immobilier avant de signer l’acte de vente définitif.
Il est même conseillé de demander les documents suivants :
- Les factures de consommation d’énergie et d’eau du bien immobilier. Les factures doivent refléter l’état réel du bien immobilier, il vaut mieux les demander sur deux ans.
- Les factures attestant des travaux effectués sur le bien immobilier
- Le montant des taxes relatives au bien immobilier (entre autres la taxe foncière et la taxe d’habitation)
- La consommation d’eau, d’électricité et de gaz du bien immobilier
- L’existence ou non de certaines servitudes (comme par exemple un droit de passage)
- Le traitement des eaux usées
Bon à savoir ! Si le bien immobilier est en copropriété, l’acheteur peut également demander le montant des charges trimestrielles de copropriété.
Le droit de soutien professionnel lors de la visite avant signature de l’acte de vente
L’acheteur est en droit de faire appel au conseil d’un professionnel. Il a le droit de se faire assister lors de ses visites du biens immobiliers entre la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte définitif de vente. Le professionnel l’aidera à établir un état des lieux complet à l’instar de l’état des lieux d’un studio meublé.
Lors de la contre-visite, mieux vaut être accompagné et en produire la preuve par le biais de photos.
L’accompagnement d’un professionnel peut être très intéressant pour l’acheteur. En effet, il peut conseiller l’acheteur sur l’état réel du bien avant la vente et cela permet d’évaluer les travaux futurs nécessaires sur le bien après achat.
Exemple de professionnel pouvant accompagner l’acheteur : un artisan ou un architecte.
Les visites et l’état des lieux permettent à l’acheteur de négocier le prix de la vente jusqu’au jour de signature de l’acte final de vente.
A retenir ! Un défaut apparent que l’acheteur aurait pu voir lors d’une visite d’un œil attentif ne pourra pas être reproché au vendeur, même si celui-ci connaissait le défaut et avait choisi de le taire, surtout si les clés lui ont été remises dès la signature du compromis de vente, ce qui est souvent le cas en pratique.
Les dommages causés au bien immobilier
Parfois, un sinistre peut survenir entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente final. Un sinistre peut par exemple être un dégât des eaux conséquent. C’est là toute l’importance des visites de l’acheteur du bien immobilier avant signature de l’acte final de vente.
En effet, le vendeur est tenu de livrer le bien promis dans le compromis de vente en bonne et due forme. Il en a la responsabilité. Dans le cas d’un sinistre et avant signature finale de la vente, ce sont les assurances du vendeur propriétaire qui joueront et non celles de l’acheteur. De plus, l’acheteur aura le droit de refuser la vente.
Il est donc indispensable de faire une visite et de faire un état des lieux complet avant la signature de l’acte de vente.
La garantie des vices cachés après signature de l’acte de vente
Attention ! il faut savoir qu’après signature de l’acte de vente définitif, l’acheteur n’a plus aucune chance de pouvoir se retourner contre le vendeur en cas de mauvaises surprises vis-à-vis de l’état du bien immobilier acheté. Seule la garantie des vices cachés peut éventuellement permettre à l’acheteur de résilier la vente ou de demander des dédommagements.
La garantie des vices cachés dans le cadre de la vente d’un bien immobilier varie selon que le vendeur soir un professionnel ou un particulier :
- Si le vendeur est un professionnel, alors la présomption de connaissances des vices joue. Ainsi, il n’a pas le droit de s’exonérer de sa responsabilité en cas de la découverte d’un vice caché après la signature de l’acte de vente.
- Si le vendeur est un particulier, il a le droit de s’exonérer de cette garantie mais l’exonération ne joue pas en cas de mauvaise foi.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 01/12/2022
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, le compromis incluait une clause suspensive pour le vendeur selon laquelle la toiture principale devait être révisée ainsi que celle de la terrasse couverte. Il nous a été dit (par l’agent immobilier) que les travaux avaient été fait, une facture a été émise et transmise au notaire, sans réel détail de ce qui avait été fait, et la décennale n’a pas été jointe. La visite avant vente a été réalisée, un jour de pluie, et nous n’avons pas vérifié les toitures. Il se trouve qu’après vente nous découvrons que les 3 tuiles du toit de la terrasse n’ont pas… Lire la suite »
Bonjour,
À titre général, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations contractuelles (art. 1604 C. civ.) et de garantir les vices cachés (art. 1641 C. civ.). En cas d’inexécution d’une obligation prévue au compromis, l’acheteur peut invoquer les sanctions prévues à l’article 1217 du Code civil (exécution, réduction du prix, résolution, dommages-intérêts).
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, la veille de la signature de l’acte finale, en faisant la visite avant signature, j’ai découvert au sous sol , de l’eau qui coulait du mur qui était derrière un lambris de couverture. le vendeur m’a informé qu’il n’en avait pas connaissance et que c’était rien. J’ai refusé de signer l’acte de vente et proposer un RDV le jour même et le lendemain pour une contre visite avec un professionel. le vendeur joue la montre et me dit que sa maison n’a rien, qu’il attends la réponse de son notaire, et son notaire ne réponds pas à mon notaire… Lire la suite »
Bonjour,
En principe, l’acquéreur peut refuser de signer l’acte authentique s’il découvre un élément nouveau de nature à remettre en cause son consentement, notamment un vice apparent ou caché. Le dépôt de garantie peut être conservé par le vendeur uniquement si l’acquéreur refuse de signer sans motif valable ou en dehors des cas prévus au compromis.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir,
Bonsoir,
Nous avons signé un compromis de vente et signer prochainement l’acte authentique. À l’occasion d’une visite de la maison, les propriétaires nous ont annoncé que le portail ne fermait plus correctement et que nous ne pouvions plus le fermer à clé.
À l’occasion d’une visite de la maison, les propriétaires nous ont annoncé que le portail ne fermait plus correctement et que nous ne pouvions plus le fermer à clé.
Celui-ci doit-il faire réparer la porte avant la signature?
Bonjour,
En principe, le vendeur est tenu de livrer le bien dans l’état où il se trouvait au jour du compromis, conformément à l’article 1604 du Code civil. Si le dysfonctionnement du portail est postérieur à la signature du compromis, il peut être considéré comme une altération de l’état du bien, engageant la responsabilité du vendeur.
Le vendeur doit donc, en principe, réparer le portail avant la vente, ou convenir d’un abattement sur le prix si les parties en sont d’accord.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Nous vendons une maison ancienne (34 ans) construite dans les règles (permis de construire, …..certificat de conformité ….) par nous même en bon état mais vu son ancienneté après la vente il peut y avoir des problèmes qui se déclarent, avec l’usure du temps … donc pas de notre faute ni cachés. Nous avons donc vu qu’il était possible de mettre dans la promesse de vente afin de nous protéger en tant que vendeur : L’insertion d’une clause de non-garantie des vices, précisant que le bien est acheté en l’état sans aucun recours, serait souhaitable. ou nous avons vu cela… Lire la suite »
Bonjour, En principe, dans le cadre d’une vente immobilière, il est courant que les parties envisagent d’insérer des clauses spécifiques dans la promesse de vente ou dans l’acte authentique, notamment concernant la garantie des vices cachés. Certaines clauses peuvent préciser que le bien est vendu « en l’état » et limiter les recours de l’acheteur en cas de découverte ultérieure de défauts, ce qui vise à encadrer la responsabilité du vendeur. La rédaction et l’intégration de telles clauses relèvent toutefois de la compétence du notaire et doivent respecter les dispositions légales en vigueur. Un avenant à la promesse de vente… Lire la suite »
Bonjour,
Des travaux étaient prévus dans la copropriété mais le montant connu par le vendeur a été transmis le jour même de la signature de l’acte définitif.
Qui doit payer ces travaux coûteux ? Peut on prouver qu’ils ont été donné au dernier moment ( pendant la signature chez le notaire) pour que l’acquéreur n’ en prenne pas connaissance avant et ne signe pas?
Bonjour, La question du paiement des travaux en copropriété dépend principalement de la date à laquelle la décision de les réaliser a été votée par l’assemblée générale, ainsi que de ce qui a été convenu dans l’acte authentique de vente. En vertu de l’article 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels de fonds décidés antérieurement à la vente restent à la charge du vendeur, sauf stipulation contraire entre les parties. Si l’assemblée générale a voté les travaux avant la signature de l’acte définitif et que l’information a été communiquée au notaire ou au vendeur avant l’acte, le… Lire la suite »
Bonjour,
J’ai acheté une maison HLM et deux semaines après la société HLM me réclame de payer la facture de gaz présent dans la citerne au moment de l’achat, alors qu’à aucun moment ils m’ont prévenu qu’il y aurait cette dépense de 1800€.
Ont-il le droit de me faire payer cette facture? alors que la vente a déjà été conclu
merci
Bonjour,
Je vais bientôt signer chez le notaire l’achat d’un dans un lotissement sauf que le voisin à bougé une bonne de délimitation et en enlevé une autre lors de la construction de son mur séparatif il mis de la terre également sur mon terrain.
Le vendeur du terrain me demande de passer chez le notaire puis on va faire l’état des lieux et ensuite il va procéder à la remise en état du terrain
Est ce que je peux refuser la signature chez le notaire ? Sachant que le délai de rétraction est passé
Merci pour votre réponse
Bonjour, Lors de l’état des lieux (4 jours avant la signature de l’acte de vente) nous avons remarqué un important dégât des eaux, qui a inondé le rez de chaussée puis l’eau s’est infiltrée à travers la dalle, a traversé l’isolation du plafond de la cave puis a coulé le long des murs. Le réseau électrique est trempé (plusieurs câbles ainsi que le tableau électrique sont mouillés), les cadres de porte en bois ont pris l’eau, tout comme les meubles de la cuisine et potentiellement les murs également. Le vendeur a fait une déclaration à son assurance qui qualifie cela… Lire la suite »
Bonjour,
Afin de faire jouer une telle clause, nous vous conseillons de contacter un votre notaire afin d’envisager les conséquences notamment au regard de l’indemnité d’immobilisation.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace