Tarifs et répartition des frais de l’état des lieux fait par huissier
Dernière mise à jour le 04/03/2020
Dans un cadre d’un contrat de location, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation meublée ou d’un bail d’habitation non meublée, se pose la question de la répartition des frais de l’état des lieux. Faire un état des lieux d’entrée et de sortie est recommandé mais non obligatoire. Le bailleur et le preneur peuvent décider de le réaliser entre particuliers ; aucun frais ne sera alors engagé. En revanche, si les deux cocontractants sont en désaccord, ils peuvent faire appel à une agence immobilière, un expert ou un huissier de justice qui interviendra en qualité d’intermédiaire. Dans ces cas-là, les frais de l’état des lieux sont répartis entre le bailleur et le locataire. Zoom sur le tarif et la répartition des frais de l’état des lieux entre les parties.
À quoi sert un état des lieux ?
L‘état des lieux est obligatoire avant la signature du contrat de vente ou de location. Dans le cadre d’une résidence principale, c’est la loi Alur de mars 2014 qui fixe les règles encadrant l’état des lieux d’entrée et de sortie d’un logement. L’état des lieux à l’instar de l’état des lieux d’un studio meublé, a pour objectif de décrire le bien loué et les équipements à disposition du locataire ainsi que leur état de vétusté. Les parties au contrat peuvent d’ailleurs décider par consentement mutuel d’utiliser une grille de vétusté afin d’éviter tout litige.
En principe, l’état des lieux doit être annexé au contrat de bail de location. Même si un état des lieux n’est pas réalisé, le contrat de location reste valable. Cependant, si un état des lieux d’entrée n’a pas été effectué, le locataire sera présumé responsable des dégradations constatées par le bailleur à son départ. De même, en l’absence d’état des lieux de sortie, le propriétaire ne pourra pas imputer aucune somme du dépôt de garantie pour couvrir d’éventuelles dégradations du bien loué. C’est pourquoi, effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie dans le cadre d’un bail de location est vivement recommandé !
En général, un état des lieux est établi à l’amiable et de manière contradictoire entre le bailleur et le locataire, c’est-à-dire que les deux parties vont se prononcer sur l’état de conservation du logement et des équipements alloués. Mais les parties peuvent également décider de faire appel à un tiers pour effectuer un état des lieux le plus objectif possible. Dans ce cas, des frais d’état des lieux sont à couvrir. Se pose alors la question du tarif et de la répartition des frais de l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement.
Les frais d’un état des lieux constaté par huissier
En cas de désaccord entre le bailleur et le preneur, les parties au contrat de location peuvent faire appel à un huissier de justice pour procéder à un état des lieux litigieux, appelé aussi constat locatif. Cette option peut se révéler fructueuse, notamment au moment de la restitution des clés du logement, lorsque le bailleur estime que le logement est dégradé et décide unilatéralement de retenir tout ou partie du dépôt de garantie versé par le locataire à son entrée dans le logement. L’une des parties peut également choisir cette voie si l’autre cocontractant est absent lors de l’état des lieux d’entrée ou de sortie et que l’état des lieux ne peut pas s’établir de manière contradictoire à l’amiable. Dans ce cas, l’état des lieux par huissier aura quand même une valeur contradictoire devant la loi. Le constat locatif par huissier de justice est encadré par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux baux de location.
Recourir à un huissier de justice pour établir un état des lieux litigieux peut être une solution à l’initiative des deux parties ou décidée unilatéralement par l’une ou l’autre des parties. Un huissier de justice est un officier public assermenté : cela signifie que l’état des lieux qu’il effectuera s’imposera aux deux parties cocontractantes. En cas de litige, il ne pourra pas être contesté et aucune action ne sera ouverte aux parties. La loi n’exige pas la présence des deux parties pour un état des lieux effectué par un huissier de justice. Toutefois, elle est vivement recommandée car ils pourront alors émettre des réserves sur le procès-verbal rédigé par l’huissier de justice. Cette possibilité a été affirmée par la jurisprudence.
Un état des lieux constaté par huissier engage des frais qui peuvent se révéler conséquents.
Conformément à un arrêté du 26 février 2016, les frais d’état des lieux relatifs au constat locatif par huissier sont partagés entre le bailleur et le preneur dans le cadre d’un bail de location meublée ou non meublée. S’agissant des baux commerciaux et des baux professionnels, aucune réglementation de partage des frais n’est prévue : la répartition des frais de l’état des lieux effectué par huissier s’établit selon la bonne volonté des parties.
Les tarifs des huissiers de justice sont par ailleurs strictement réglementés : en droit procédural, cette rétribution est appelée un émolument. En somme, l’huissier de justice est rémunéré selon une grille tarifaire fixée par la loi qui varie en fonction de la superficie du logement concerné. Les frais d’état des lieux couvriront également les lettres de convocation de l’huissier de justice envoyées aux parties au contrat de location, une taxe fiscale forfaitaire et les indemnités de déplacement de l’huissier de justice. La rémunération de l’huissier de justice est soumise à la TVA.
Bon à savoir : l’huissier de justice a l’obligation de convoquer les parties à l’état des lieux litigieux au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception conformément à la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Voici un tableau récapitulatif des frais d’acte d’état des lieux constaté par huissier de justice en vigueur depuis le 1er mai 2016 :
| Superficie du logement | Tarif en métropole (TVA incluse) | Tarif en DOM (TVA incluse) | |
| Frais d’acte | Logement jusqu’à 50 mètres carrés | 132,56 € | 172,33 € |
| Logement compris entre 50 mètres carrés et 150 mètres carrés | 154,44 € | 200,77 € | |
| Logement de plus de 150 mètres carrés | 231,66 € | 301,16 € |
À cela, il faut rajouter les coûts de la lettre de convocation estimés à 18,02€ et la taxe fiscale forfaitaire de 14,89€. Quant aux frais de déplacement, en métropole française, ils sont fixés à 9,20€.
Attention : en DOM (Guadeloupe, Guyane, Martinique), les frais de déplacement sont variables selon le mode de déplacement utilisé.
Le prix d’état des lieux TTC constaté par huissier, qu’il s’agisse d’un état des lieux d’entrée ou de sortie, est réparti équitablement entre le bailleur et le locataire en ce qui concerne les baux de location à usage d’habitation.
S’agissant du locataire, le paiement du loyer reste dû jusqu’à ce que l’état des lieux de sortie soit réalisé, c’est-à-dire jusqu’à ce que la restitution des clés au bailleur soit effectuée. Ainsi, si le locataire souhaite recourir à un huissier de justice pour établir un état des lieux litigieux, alors il lui est conseillé d’anticiper la démarche pour éviter d’avoir à assumer des coûts supplémentaires.
Il est également possible de faire appel à un huissier de justice dans le cadre d’un état des lieux amiable pour éviter tout contentieux ultérieur. Attention, dans ce cas, les frais engagés ne sont plus réglementés par la loi. Les honoraires sont librement fixées par l’huissier de justice. Si la demande provient d’une partie, alors elle devra pleinement assumer la rémunération de l’huissier de justice. Si la demande est conjointe, les frais d’état des lieux par huissier de justice seront répartis équitablement entre locataire et propriétaire.
Bon à savoir : si le locataire est parti sans donner congé, le bailleur peut réaliser un état des lieux de sortie unilatéralement par huissier de justice dans un délai de 15 jours à compter du départ du preneur.
Pour éviter tout contentieux relatif à l’état des lieux : le recours à un agent immobilier ou à un expert
Pour se prémunir d’un éventuel recours à un état des lieux litigieux établi par huissier de justice, le bailleur et le locataire peuvent décider de faire appel à un agent immobilier ou à un expert (un notaire par exemple). L’état des lieux d’entrée ou de sortie du logement sera alors réalisé par un professionnel et permettra d’éviter tout contentieux ultérieur entre les deux cocontractants.
Cette option a pour visée d’éviter toute ambiguïté et d’établir un état des lieux précis et conforme à la législation en vigueur. En effet, les états des lieux d’entrée et de sortie d’un logement, qu’il soit meublé ou vide, doit comporter des informations obligatoires tels que la date d’établissement de l’état des lieux, l’adresse du bien, l’identité des parties, les relevés de compteurs d’eau et d’énergie ainsi que la description précise de chaque pièce du logement et de chaque équipement à disposition du preneur. Certaines mentions peuvent être omises si l’état des lieux est réalisé entre particuliers. C’est pourquoi, faire appel à un professionnel peut être utile !
Cependant, un état des lieux établi par un agent immobilier ou un expert nécessite également d’engager des frais. Le coût d’un état des lieux réalisé par un agent immobilier ou un expert est estimé entre 100 et 200€ TTC. Le prix varie selon la superficie et la zone géographique du logement. Si le bien est meublé, 30€ TTC supplémentaires seront rajoutés à la facture finale.
Bon à savoir : la profession d’agent immobilier est strictement encadrée par la loi. Toute mission confiée à un agent immobilier doit être décrite précisément dans un contrat de mandat formalisé par écrit.
Si vous passez par une agence immobilière pour la gestion locative de votre bien, il est possible que celle-ci vous réclame des frais pour couvrir l’état des lieux d’entrée dans le logement. Le coût total correspond à la rémunération du professionnel de l’immobilier, la visite du logement, les frais de dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux. Cependant, depuis le 15 septembre 2014, le prix exigé au locataire ne peut pas excéder 3€/m2. Conformément à la loi Alur de mars 2014, le locataire ne peut pas couvrir plus de frais que le bailleur. De plus, les dépenses assumées par le locataire dépendent de la taille et de la zone géographique du logement.
Attention : toute clause insérée dans le contrat de bail stipulant que le locataire doit prendre en charge tous les frais relatifs à l’établissement de l’état des lieux par un professionnel de l’immobilier est abusive et sera réputée nulle devant les tribunaux.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Samuel Goldstein
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