La signature du bail avant l’état des lieux : quels sont les risques ?

La signature du bail avant l’état des lieux : quels sont les risques ?

Si l’état des lieux d’entrée (pour le bail commercial, pour le bail professionnel ou pour le bail de location vide ou location meublée, etc.) doit être réalisé au jour de la prise de possession des lieux, ce n’est pas le cas de la signature du contrat de location, qui peut être réalisée à n’importe quel moment avant la prise de possession des lieux.

Modèle d’état des lieux

Modèle de contrat de location

En effet, la date de signature du contrat de location n’est pas la date de début de la location : la date de commencement de la location (et d’entrée en possession des lieux par le locataire) est précisée dans le contrat et peut être postérieure à la date de signature. La signature du bail est d’ailleurs souvent réalisée avant l’état des lieux d’entrée.

Intérêt pratique du différé entre la signature du bail et l’état des lieux

Ce différé, entre signature du bail et entrée dans les lieux, présente un intérêt pratique particulier : le locataire doit effectivement présenter une attestation d’assurance dès la remise des clés puisque c’est lui qui devient, à ce moment-là, responsable du logement. Or, pour obtenir une assurance, les compagnies réclament un exemplaire du bail. Ainsi, lorsque le bail est conclu avant l’entrée dans les lieux, cette difficulté disparaît, puisque le délai entre les deux dates permet au locataire de souscrire son assurance et donc de pouvoir en remettre l’attestation au propriétaire au moment de la remise des clés.

La rédaction du bail (à partir de janvier 2018)

Le contrat de bail doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties (propriétaire, locataire, colocataires, caution…). Il doit obligatoirement contenir un certain nombre d’informations concernant les parties, le logement et le loyer. Cependant, les parties peuvent prévoir d’y inclure d’autres clauses sous réserve qu’elles ne figurent pas parmi la liste des clauses abusives (clauses ignorées car considérées comme non écrites).

Informations concernant les parties et le logement

Concernant les parties, le bail doit préciser :

– le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n’est pas géré directement par le propriétaire) ;

– les noms du ou des locataires ;

– la date de prise d’effet et la durée du bail.

Concernant le logement, le bail doit également préciser :

– la consistance du logement et sa destination (bail d’habitation ou bail mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral) ;

– la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun ;

– la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location (ou le dernier renouvellement) ;

– la surface habitable du logement (si elle n’est pas mentionnée ou est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer).

Documents annexes au bail

Parmi les documents annexés au bail, on trouvera un dossier de diagnostic technique (DDT), qui comprend :

– un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

– un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949 ;

– un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) si le logement est situé dans une zone à risque ;

– un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation électrique a plus de 15 ans ;

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :

– un état de l’installation intérieure de l’électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;

– ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé (à défaut, si l’attestation ne peut être fournie, la déclaration de l’organisme agréé).

– un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans ;

En remplacement de l’état de l’installation intérieure de l’électricité, le bailleur peut fournir :En remplacement de l’état de l’installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

– un état de l’installation intérieure du gaz réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement ;

– ou un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

À savoir : le diagnostic amiante n’a pas à être annexé au contrat de bail, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

D’autres documents doivent également être annexés au bail :

– une notice informative ;

– l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés ;

– l’attestation d’assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;

– l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) ;

– une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné ;

– une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une ;

– si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété.

Réalisation de l’état des lieux d’entrée

Comme l’état des lieux de sortie, l’état des lieux d’entrée devra être réalisé conjointement et d’un commun accord par le propriétaire et le locataire, dans de bonnes conditions d’éclairage.

Etat des lieux d’entrée

 

Déroulement de l’état des lieux

Le logement, loué vide ou meublé, doit contenir les équipements mentionnés au contrat de location. Il en va de même pour les locations de locaux au titre d’un bail commercial, d’un bail professionnel ou d’un bail précaire. L’état des lieux d’entrée pourra être réalisé à l’amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple), ou par huissier de justice si la résolution à l’amiable n’est pas possible. Au moment de la réalisation, le locataire peut également émettre des réserves sur le document en cas, par exemple, de non branchement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité. Attention : la forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux.

Afin de comparer l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux, le locataire et le bailleur peuvent convenir d’appliquer une grille de vétusté dès la signature du contrat de bail.

Au cours de la visite pour réaliser l’état des lieux d’entrée, il est important de décrire le logement pièce par pièce (entrée, séjour, cuisine, salle de bain…). S’il n’y a pas encore d’électricité dans l’appartement au moment de l’état des lieux, il ne faut alors pas hésiter à formuler expressément des réserves sur le fonctionnement de ces appareils. Il en va de même pour les compteurs d’eau, d’électricité et de gaz : il est très important de les relever au cours de la visite d’état des lieux.

Les équipements se trouvant dans chacune d’elle doivent également être décrits avec précaution. Ainsi, il est important de :

– vérifier l’état des sols, des murs et des plafonds en mentionnant tout type de défaut (traces, fissures, peinture qui s’effrite, etc.) ;

– être vigilant sur l’état des vitres, des revêtements, des fenêtres, des volets, des portes, des poignées, des serrures… (attention, il faut également penser à ouvrir tous les placards et tiroirs) ;

– tester le fonctionnement des prises et des appareils électriques, et notamment des radiateurs (si chauffage électrique), du frigo ou des plaques électriques.

Forme de l’état des lieux d’entrée

L’état des lieux d’entrée est établi par écrit, par le propriétaire (ou son mandataire, par exemple un agent immobilier), en présence du locataire. Il doit contenir un certains nombres de mentions obligatoires, aussi est-il préférable d’utiliser un modèle type. Les états des lieux d’entrée et de sortie peuvent être réalisés sur le même document ou sur deux documents distincts (cas le plus fréquent en pratique). Il est généralement établi sur support papier, mais il peut également prendre la forme électronique. Un exemplaire de chaque état des lieux doit être remis à chacune des parties.

Contenu de l’état des lieux d’entrée

Concernant la forme, les mentions figurant sur l’état des lieux doivent être aussi précises que possible : les termes trop généraux (« bon état », « état correct », etc.) doivent donc être évités.

Il est important que l’état des lieux d’entrée décrive avec précision le logement, les équipements qu’il comporte, mais également son état de conservation. Ainsi, il doit au moins comporter les mentions obligatoires suivantes :

– le type d’état des lieux : état des lieux d’entrée ;

– la date d’établissement de l’état des lieux ;

– la localisation du logement ;

– le nom ou la dénomination des parties (locataire, bailleur) et le domicile ou le siège social du bailleur ;

– s’il y a lieu, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;

– s’il y a lieu, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;

– le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

– pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement (il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images) ;

– la signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Absence d’état des lieux d’entrée

Lorsque le locataire a refusé la réalisation d’un état des lieux d’entrée, il est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, et ce quelque soit l’état du logement à la base (article 1731 du code civil).

Au terme de son bail de location, il devra donc également le restituer en bon état de réparations locatives, sauf s’il peut apporter la preuve du mauvais état initial du logement (par exemple au moyen de photographies réalisées par un huissier).

Attention toutefois, s’agissant d’un bail commercial conclu après le 20 juin 2014, si l’état des lieux d’entrée n’a pas été effectué, la loi prévoit expressément que le bailleur ne pourra pas se prévaloir des dispositions de l’article 1731 du Code civil : ainsi, la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux dans un bon état n’est ici pas valable et ce dernier ne pourra pas être tenu responsable du mauvais état des locaux. Ici, la situation s’avère donc favorable au locataire. Si l’absence d’état des lieux d’entrée est imputable à un refus du propriétaire, celui-ci devra démontrer qu’il a délivré un logement en bon état d’usage s’il veut pouvoir invoquer, en fin de bail, que les dégradations sont dues à la faute du locataire. A défaut, le logement sera présumé avoir été restitué par le locataire dans le même état qu’il avait été délivré à la base. Dans le cas où l’absence d’état des lieux d’entrée est imputable à la négligence conjointe du propriétaire et du locataire, la situation sera la même qu’en cas de refus du locataire : le logement sera présumé avoir été délivré en bon état de réparations locatives. Quel que soit l’état initial du logement, le locataire devra donc le restituer en bon état de réparations locatives.

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