Assurance et garantie de parfait achèvement : ce que couvre la GPA

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Dernière mise à jour le 02/10/2026

sommaire

Assurance garantie de parfait achèvement : de quoi s’agit-il ?
Quelle différence entre garantie de parfait achèvement et assurance décennale ?
L’assurance garantie de parfait achèvement est-elle obligatoire ?
Qui est tenu à la garantie de parfait achèvement ?
Que couvre la garantie de parfait achèvement ?
Comment fonctionne l’assurance garantie de parfait achèvement ?
Quelle garantie pour les désordres faisant l’objet de réserves après la réception des travaux ?
Quelle garantie pour les désordres faisant l’objet de réserves lors de la réception des travaux ?

La garantie de parfait achèvement oblige l’entrepreneur à réparer, pendant 1 an à compter de la réception, tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage (article 1792-6 du Code civil).
Aucune assurance n’est obligatoire pour couvrir la GPA. L’entrepreneur répare à ses frais, et seule l’assurance décennale est imposée par la loi aux entreprises du bâtiment.
Si l’entrepreneur ne répare pas malgré une mise en demeure, l’assurance dommages-ouvrage peut financer les dommages de nature décennale, et le maître de l’ouvrage doit agir en justice dans l’année qui suit la réception.

La garantie de parfait achèvement, souvent appelée GPA, est au cœur de la relation contractuelle établie entre le constructeur et le maître d’ouvrage. Malgré son nom, il ne s’agit pas d’une assurance professionnelle mais d’une obligation légale de réparer qui pèse sur l’entrepreneur pendant un an. Cette garantie ne couvre pas pour autant tous les défauts de construction. Certaines catégories de malfaçons ne sont pas concernées par la couverture. D’où la nécessité pour un auto-entrepreneur de cerner les contours de cette garantie avant de se lancer dans un projet immobilier d’envergure.

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Assurance garantie de parfait achèvement : de quoi s’agit-il ?

La garantie de parfait achèvement, souvent appelée GPA, est prévue par l’article 1792-6 du Code civil. Elle impose à l’entrepreneur de réparer tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage dans l’année qui suit la réception des travaux, quelle que soit leur gravité. La GPA se distingue ainsi de la garantie décennale, qui repose sur une présomption de responsabilité du constructeur (article 1792 du Code civil) et qui, elle, doit obligatoirement être assurée.

La garantie de parfait achèvement met l’accent sur la conformité du bâtiment avec les plans et le cahier des charges établis à l’ouverture du chantier. Elle oblige l’entrepreneur à reprendre lui-même, à ses frais, les travaux réclamés par le maître de l’ouvrage. D’ailleurs, ce dernier peut tout à fait louer l’expertise d’un technicien qualifié pour prouver l’existence de ces vices.

Quelle différence entre garantie de parfait achèvement et assurance décennale ?

La garantie de parfait achèvement diffère de la garantie décennale par la nature des malfaçons visées. En effet, la garantie décennale concerne les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). En ce sens, la garantie décennale sera rarement mobilisée puisqu’elle ne s’applique qu’aux graves avaries.

Elle court pendant dix ans à compter de la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil), contre un an pour la GPA. Tout au long de ces dix ans, les occupants de la bâtisse et les propriétaires seront à l’affût des malfaçons. Ceux-ci peuvent toucher :

Les murs porteurs ;
La toiture ;
Le revêtement de sol ou le système de chauffage, uniquement si le désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination.

Le tableau ci-dessous compare les garanties qui s’appliquent après la réception des travaux.

Garantie	Durée	Ce qui est couvert	Qui la doit et assurance
Parfait achèvement (art. 1792-6 C. civ.)	1 an après la réception	Tous les désordres réservés ou notifiés par écrit	L’entrepreneur, sans assurance obligatoire
Bon fonctionnement ou biennale (art. 1792-3 C. civ.)	2 ans minimum après la réception	Les autres éléments d’équipement (volets, robinetterie, chaudière)	Le constructeur, sans assurance obligatoire
Décennale (art. 1792 et 1792-4-1 C. civ.)	10 ans après la réception	Les dommages qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination	Le constructeur, assurance obligatoire
Dommages-ouvrage (art. L242-1 C. assur.)	Après l’année de GPA, sauf mise en demeure restée sans effet	Le préfinancement des dommages de nature décennale	Le maître de l’ouvrage, assurance obligatoire

L’assurance garantie de parfait achèvement est-elle obligatoire ?

Non, aucune assurance spécifique n’est obligatoire pour couvrir la garantie de parfait achèvement. L’article 1792-6 du Code civil impose à l’entrepreneur de réparer les désordres, sans lui imposer d’assurance pour le faire. L’assurance obligatoire des entreprises du bâtiment est l’assurance décennale (article L241-1 du Code des assurances), qui couvre les dommages graves et non les simples défauts de finition. Avant le 1er décembre 1991, le Code civil n’interdisait pas expressément les clauses qui limitaient la portée de cette garantie. Depuis cette date, qui correspond à l’entrée en vigueur de la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, toute clause qui exclut la garantie de parfait achèvement ou en limite la portée est réputée non écrite (article 1792-5 du Code civil).

Qui est tenu à la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement pèse uniquement sur l’entrepreneur, c’est-à-dire l’entreprise ou l’artisan qui a réalisé les travaux (article 1792-6 du Code civil). Elle exclut les techniciens ainsi que les entreprises chargées de l’étude du projet de construction. Les géomètres, les architectes et les autres maîtres d’œuvre n’y sont pas tenus. Il en est de même pour le promoteur immobilier.

Les entreprises liées par un contrat de sous-traitance ne doivent pas la garantie de parfait achèvement au maître de l’ouvrage, avec qui elles n’ont pas de contrat, mais elles répondent de la qualité de leurs travaux auprès de l’entrepreneur principal. Ce dernier peut se tourner vers les différents intervenants en cas de désordre ou de défaut de construction. Dans ces conditions, ces acteurs souscriront aussi une assurance afin d’anticiper cette éventualité.

Que couvre la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement couvre pratiquement :

Tous les types de travaux ;
Toutes les parties du bâtiment.

Elle concerne les gros œuvres comme les équipements dissociables de la bâtisse et même les accessoires décoratifs et ornementaux. Néanmoins, cette couverture s’applique de manière générale seulement pour :

Les vices ou les travaux résultant du non-respect du contrat signé ;
Les désordres signalés par écrit au cours de la première année suivant la réception des travaux.

Pour les bâtiments d’habitation, les travaux nécessaires pour respecter les exigences minimales d’isolation phonique relèvent aussi de la garantie de parfait achèvement, même si le contrat ne les mentionne pas. Le vendeur ou le maître d’ouvrage en est garant envers le premier occupant de chaque logement pendant un an à compter de sa prise de possession (article L124-4 du Code de la construction et de l’habitation).

De la même façon que pour la garantie décennale et biennale, les désordres liés à l’usure normale des matériaux ainsi qu’aux faits du maître d’ouvrage ne seront pas pris en charge. En cas de désaccord, une expertise permet de distinguer un défaut d’exécution d’un effet de l’usure ou de l’usage.

Certaines activités imposent une assurance professionnelle obligatoire (RC Pro, décennale…). LegalPlace vous aide à identifier la couverture adaptée à votre secteur pour protéger votre entreprise dès sa création.

Comment fonctionne l’assurance garantie de parfait achèvement ?

En pratique, la garantie de parfait achèvement s’applique de plein droit, sans contrat à signer. Elle profite au maître de l’ouvrage, qui peut l’invoquer contre l’entrepreneur. Les frais de réparation restent à la charge de l’entrepreneur, qui a intérêt à vérifier auprès de son assureur ce que ses contrats prennent en charge. Pour en bénéficier, le maître de l’ouvrage doit respecter plusieurs étapes.

Lancement de l’Assurance garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement démarre à la réception des travaux, c’est-à-dire l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. La réception se fait à l’amiable ou, à défaut, en justice, et toujours de façon contradictoire (article 1792-6 du Code civil).

Toujours est-il que cette garantie entre uniquement en jeu à la réception des travaux. En principe, le maître d’ouvrage ne pourra donc pas la mettre en œuvre avant ce moment fatidique. Si un accident survient avant l’achèvement des ouvrages, le constructeur aura la possibilité de mobiliser son assurance RC pro. Avant la réception, l’assurance dommages-ouvrage peut aussi payer les réparations si le contrat de l’entrepreneur est résilié pour inexécution, après une mise en demeure restée sans effet (article L242-1 du Code des assurances).

Durée de la garantie de parfait achèvement

L’assurance garantie de parfait achèvement est valable pendant un an à compter de la date de réception des travaux. Pendant une année, le maître d’ouvrage peut à tout moment solliciter l’entrepreneur pour remédier à une quelconque malfaçon. Ce délai d’un an ne se prolonge pas. La Cour de cassation le qualifie de délai de forclusion, qui ne peut être qu’interrompu, notamment par une action en justice (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-24.574). Seul le délai d’exécution des réparations se fixe d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur.

La réception des travaux donne en principe lieu à la rédaction d’un procès-verbal. Par ce document, le maître de l’ouvrage accepte l’ouvrage, avec ou sans réserves. À défaut d’accord entre les parties, la réception peut être prononcée en justice (article 1792-6 du Code civil).

Mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement

Cette garantie peut être mise en œuvre de deux façons différentes. À la réception des travaux, les désordres apparents peuvent faire l’objet de réserves qui apparaîtront sur le procès-verbal de réception de chantier. Dès lors, l’entrepreneur doit reprendre ces défauts de construction à ses frais.

Pendant l’année qui suit la réception des travaux, le maître d’ouvrage a aussi la possibilité de notifier le constructeur sur d’autres malfaçons. Pour cela, il doit adresser une lettre recommandée au professionnel décrivant les ouvrages mal exécutés. Le délai des réparations est ensuite fixé d’un commun accord entre les deux parties (article 1792-6 du Code civil).

Si l’entrepreneur ne répare pas dans le délai convenu, le maître de l’ouvrage lui adresse une mise en demeure. Si elle reste sans effet, les travaux peuvent être confiés à une autre entreprise, aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6 du Code civil). Pour les dommages de nature décennale, l’assurance dommages-ouvrage peut alors financer les réparations sans attendre la fin de l’année de garantie (article L242-1 du Code des assurances).

Soulignons que la mise en œuvre de cette garantie peut déboucher sur un litige. Dans le cas où le constructeur ne reconnaîtrait pas ses responsabilités vis-à-vis des malfaçons déclarées, le principal concerné peut porter l’affaire devant les tribunaux. Le juge appréciera alors les arguments des deux parties avant de trancher sur la question. L’action doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans l’année qui suit la réception. Pour une demande de 5 000 € ou moins, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est obligatoire avant de saisir le juge (article 750-1 du Code de procédure civile).

Quelle garantie pour les désordres faisant l’objet de réserves après la réception des travaux ?

Pour une maison construite dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, le maître de l’ouvrage qui n’était pas assisté d’un professionnel lors de la réception dispose de huit jours après la remise des clés pour dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices apparents qu’il n’avait pas signalés (article L231-8 du Code de la construction et de l’habitation). Pour un logement acheté sur plan (VEFA), l’acquéreur peut signaler les vices apparents jusqu’à un mois après sa prise de possession (article 1642-1 du Code civil). Les désordres ainsi dénoncés doivent être réparés par le constructeur ou le vendeur. Après ce délai, seuls les désordres cachés, révélés dans l’année et notifiés par écrit, relèvent encore de la garantie de parfait achèvement. Les malfaçons apparentes non signalées ne peuvent plus, en principe, être réclamées au titre de cette garantie.

Certains désordres relèvent aussi de la garantie de bon fonctionnement, dite garantie biennale, que le constructeur doit pendant au moins deux ans après la réception (article 1792-3 du Code civil). Celle-ci garantit le bon fonctionnement des équipements qui ne sont pas directement rattachés aux gros œuvres. Dans ce contexte, une chaudière mal montée restera sous la responsabilité de l’entreprise qui l’a installée. Elle devra procéder aux réparations nécessaires. Dans tous les cas, le propriétaire pourra lui imposer un délai pour réparer ces malfaçons en tenant compte de l’ampleur du désordre.

Quelle garantie pour les désordres faisant l’objet de réserves lors de la réception des travaux ?

Les malfaçons faisant l’objet de réserves à la réception du chantier relèvent de plein droit à la garantie de parfait achèvement. Dès lors que les ouvrages relevés ne sont pas conformes au cahier des charges établi par les deux parties, le constructeur est tenu de refaire quelques travaux pour y remédier. Ces travaux sont à la charge de l’entrepreneur, et non d’un assureur.

Dans un marché de travaux privé, le contrat peut prévoir une retenue de garantie de 5 % au plus sur les acomptes, pour garantir la levée des réserves. Cette somme est consignée, ou remplacée par une caution bancaire, puis rendue à l’entrepreneur un an après la réception, sauf opposition motivée notifiée par lettre recommandée (loi n° 71-584 du 16 juillet 1971).

La garantie de parfait achèvement n’est pas une assurance. C’est une obligation légale qui impose à l’entrepreneur de réparer, à ses frais, tous les désordres réservés à la réception ou notifiés par écrit dans l’année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Aucune assurance spécifique n’est exigée pour la couvrir, alors que l’assurance décennale reste obligatoire pour les dommages graves. Si l’entrepreneur ne répare pas malgré une mise en demeure, le maître de l’ouvrage peut faire exécuter les travaux à ses frais, mobiliser l’assurance dommages-ouvrage pour les dommages de nature décennale et saisir le tribunal judiciaire avant la fin du délai d’un an.

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Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 02/10/2026

FAQ

Combien coûte une assurance garantie de parfait achèvement pour le constructeur ?

Il n’existe pas de prime d’assurance propre à la garantie de parfait achèvement, puisque la loi n’impose aucune assurance pour la couvrir. Le coût de la GPA correspond aux réparations que l’entrepreneur réalise lui-même. Le prix de son assurance décennale, obligatoire, dépend de nombreux facteurs dont :

La nature et l’ampleur du chantier ;
Le profil de l’entreprise ;
Les techniques de construction employées.

À ce titre, les compagnies d’assurance fixent librement la somme que les professionnels du bâtiment doivent débourser.

Comment dénicher la meilleure assurance garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement ne s’assure pas en tant que telle, la recherche porte donc sur l’assurance décennale et la responsabilité civile professionnelle. Le marché des assurances est un secteur très concurrentiel impliquant d’innombrables acteurs. En plus des assureurs, les professionnels peuvent se tourner vers les courtiers spécialisés. Il leur est également possible d’employer un comparateur en ligne afin d’identifier les meilleures offres du moment en quelques clics.

Comment s'assurer que le constructeur a bien souscrit cette assurance ?

Les entreprises soumises à l’assurance décennale doivent joindre leur attestation d’assurance à leurs devis et factures (article L243-2 du Code des assurances). Avant la signature du contrat définitif, les maîtres d’ouvrages ont tout intérêt à demander les attestations émanant de leurs assureurs. Les informations fournies par ces documents épargneront aux futurs propriétaires toute mauvaise surprise à ce sujet.

L'assurance dommages-ouvrage couvre-t-elle les désordres relevant de la garantie de parfait achèvement ?

Oui, mais seulement à titre subsidiaire : pendant l’année de parfait achèvement, l’assurance dommages-ouvrage n’intervient que si l’entrepreneur, mis en demeure, n’a pas exécuté ses obligations (article L242-1 du Code des assurances). Le maître d’ouvrage doit donc d’abord se tourner vers l’entreprise avant de déclarer le sinistre à son assureur.

L'assurance décennale de l'entrepreneur prend-elle en charge la garantie de parfait achèvement ?

Non, la garantie de parfait achèvement n’est couverte par aucune assurance obligatoire : l’entrepreneur répare les désordres à ses propres frais. L’assurance décennale ne couvre que les dommages graves qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (article 1792 du Code civil).

Que faire si l'entreprise refuse de réaliser les travaux au titre de la garantie de parfait achèvement ?

Si l’entreprise ne fait pas les travaux dans le délai fixé, le maître d’ouvrage peut, après une mise en demeure restée sans effet, les faire exécuter aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant (article 1792-6 du Code civil). L’action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux, sous peine de forclusion.