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Le renouvellement du bail professionnel

Dernière mise à jour le 09/01/2020

A la différence du bail commercial dont le renouvellement constitue un droit pour le locataire, il n’existe pas de droit au renouvellement du bail professionnel. A l’approche du terme du bail, qui dure au minimum 6 ans, plusieurs situations sont susceptibles de se produire, emportant des conséquences différentes pour le locataire :

  • Absence de notification de congé par le propriétaire ou le locataire: le bail professionnel est tacitement renouvelé dans les mêmes conditions.
  • Notification de congé par le bailleur avec offre de renouvellement: le bailleur est tenu de respecter un préavis de 6 mois minimum. Il peut profiter du renouvellement du bail pour augmenter le loyer ou établir une nouvelle répartition des travaux et des charges. Un refus du locataire entraîne alors la fin du bail.
  • Notification de congé par le bailleur sans offre de renouvellement: le locataire doit quitter les lieux au terme du bail et ne peut prétendre à une indemnité d’éviction.

 

Renouvellement du bail professionnel

La reconduction d’un bail professionnel est tacite. Toutefois, le propriétaire peut apporter des modifications aux conditions de location. Le locataire, quant à lui, peut quitter les lieux à tout moment en respectant un préavis de six mois. Par ailleurs, on constate l’absence d’un droit au renouvellement pour le locataire dans le cadre d’un bail professionnel.

Durée et renouvellement dans un bail professionnel

La durée minimale affectée à un bail professionnel est de 6 ans. Il est reconduit de manière tacite pour la même durée, sans formalité particulière à remplir. Le bailleur peut dénoncer le contrat à l’issue du délai : il n’y a pas de droit automatique au renouvellement.

Attention ! Il existe qu’un seul cas qui peut déroger à la règle 3, 6, 9. Le bail professionnel dérogatoire est soumis aux mêmes obligations que les baux professionnels tout en ayant une durée moindre.

La reconduction tacite du bail professionnel

Dans le cadre d’un bail professionnel, si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il doit attendre l’expiration du contrat de location et ne pas le renouveler. Dans le cas contraire, le bail professionnel est reconduit de manière tacite. En outre, il faut noter que si une des parties ne souhaite pas renouveler le contrat qui arrive à expiration, il doit notifier l’autre partie en respectant un préavis de 6 mois. Une résiliation anticipée est également envisageable dans certains cas. Dans le cas d’absence de cette résiliation du bail professionnel, il est reconduit de manière tacite.

A noter : Le non renouvellement du bail à son échéance est un risque que tout locataire doit assumer. Toutefois, les possibilités offertes au propriétaire de récupérer la jouissance de son bien sont encadrées et limitées.

Il faut noter que si le bailleur souhaite renouveler le bail du locataire, il doit lui transmettre un congé pour le bail en cours et une offre de renouvellement. Il peut alors en profiter pour modifier les conditions du nouveau bail. De la même manière, le propriétaire peut en profiter pour modifier la répartition des travaux et des charges. Si le locataire refuse, il est dans l’obligation de quitter le bien au terme du bail. Le propriétaire se sert souvent de cette possibilité pour augmenter le loyer qui lui sera dû. Le bailleur n’est en effet pas tenu à la valeur locative des lieux pour fixer un nouveau loyer : ce dernier est négocié par les parties. Si le locataire accepte les nouvelles conditions de location, le nouveau bail se substitue à l’ancien.

Le locataire peut donner congé à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier, en respectant un préavis de six mois. Cet élément a été validé par la Cour de Cassation dans un arrêt du 10 décembre 2002. La Cour de cassation a d’ailleurs précisé que toute clause dans un bail professionnel qui prévoirait un délai de préavis supérieur à six mois est réputée non écrite (Cass, 2 février 2000, n°98-15675). Le locataire peut ainsi quitter les lieux à tout moment sans avoir à verser d’indemnités au bailleur.

L’absence de droit au renouvellement pour le locataire dans un bail professionnel

À la fin de la durée du bail, le propriétaire peut donner congé au locataire par une lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par acte d’huissier. Pour cela, il doit respecter un préavis de six mois. La cour de cassation a mis en évidence que le propriétaire n’a pas à motiver son congé. Aucun droit au renouvellement n’est prévu pour le locataire dans le cadre d’un bail professionnel. En raison de l’absence de ce droit au renouvellement, le propriétaire peut choisir un nouveau locataire différent de celui qu’il n’a pas prolongé. La Cour de Cassation a validé cet élément dans un arrêt du 2 mai 2007. Le propriétaire n’est pas tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire à qui il donne congé. De la même manière, lorsque le bailleur donne congé pour vendre, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption, sauf s’il s’agit d’un bail mixte. Toutefois, il faut noter que dans la pratique, dans le cas d’un congé pour vendre, la personne qui occupait le bien se positionne souvent pour l’achat de ce dernier.

Renouvellement du bail professionnel et changement de conditions

Le bail professionnel est défini à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière. Le bail professionnel est entouré de modalités particulières. En particulier, les modalités relatives au loyer et aux travaux et charges conviennent d’être mises en lumière. Le propriétaire peut en effet faire varier ces éléments au moment du renouvellement du bail professionnel.

Le loyer dans le bail professionnel

Le loyer doit être inscrit clairement dans le contrat de bail. Il est négocié librement par le propriétaire et le locataire. Le loyer du bail professionnel peut faire l’objet d’une révision dans un intervalle régulier dans le cadre d’une clause écrite dans le contrat. Cette clause doit indiquer la prise en compte d’un indice de référence sur lequel se base l’évolution du loyer. À ce titre, il est possible d’utiliser une variété d’indices comme l’indice des loyers commerciaux (ILIC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires. Vous pouvez obtenir davantage de détails sur ces indices ici. Il faut ajouter au loyer les modalités de paiement de ce dernier.

Le contrat de location peut aussi faire mention du versement d’un dépôt de garantie au propriétaire par le locataire. Toutefois, il ne s’agit pas d’une obligation légale. En revanche, le bailleur est dans l’obligation de rembourser le locataire de la somme qu’il a versée au moment de sa sortie des lieux à condition que ce dernier ait rempli l’ensemble des obligations prévues par le contrat.

Le loyer étant librement négocié entre les parties dans le cadre d’un bail professionnel, il est possible pour le bailleur de l’augmenter au moment du renouvellement. Il s’agit d’une possibilité particulièrement intéressante. En effet, le locataire a souvent besoin de renouveler le bail considérant qu’il s’agit d’un endroit où il exerce son activité professionnelle : un endroit où il reçoit sa clientèle. La possibilité d’augmenter le loyer au moment du renouvellement permet au bailleur de s’appuyer sur le caractère particulier de l’activité professionnelle de son locataire et d’obtenir un revenu plus élevé.

Les travaux et charges dans un bail professionnel

Pour finir, le bail professionnel doit indiquer clairement la répartition des travaux et des charges entre les parties au contrat de location. Cette répartition est librement définie entre les parties du contrat de location. De la même manière, étant donné que la répartition des travaux et des charges est négociée librement dans le cadre d’un bail professionnel, le propriétaire peut profiter du renouvellement du bail pour proposer une nouvelle répartition. Il s’agit d’une possibilité particulièrement intéressante qui peut lui permettre d’obtenir des revenus supplémentaires sans augmenter le montant du loyer. Naturellement, le propriétaire peut faire varier en même temps le loyer et la répartition des travaux et des charges : tout cela dépend des relations qu’entretiennent bailleur et locataire et de leur capacité de négociation.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 09/01/2020

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DUPUY
DUPUY
janvier 4, 2021 6:26

Bonjour, merci pour cet article. Une petite question subsidiaire : dans le cadre d’un bail professionnel de 6 ans, à effet de 2007, qui n’a jamais été reconduit : Le bailleur peut il mettre fin au bail à partir de 2019? Ou considère t’on qu’il est tacitement reconduit pour 6 ans pour la 2ème fois?

Louise
Administrateur
Louise
juillet 4, 2022 3:11
Reply to  DUPUY

Bonjour,

En cas d’inaction par les 2 parties au contrat de bail professionnel, ce dernier est tacitement reconduit tous les 6 ans pour une nouvelle période de 6 ans.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Mathieu
Mathieu
mai 20, 2021 8:40

Bonjour, auriez-vous un model de lettre pour un congé avec offre de renouvellement du bail professionnel (notamment une augmentation de loyer)?
En vous remerciant,
Bien cordialement.
Anne

Diallo
Diallo
juin 24, 2021 3:26
Reply to  Mathieu

Bonjour, serait il possible d’avoir un modele de lettre pour congé avec offre
de renouvellement pour un bail professionnel (avec augmentation de loyer).
merci d’avance
Geneviève

Lucie
Lucie
juin 28, 2021 9:53
Reply to  Diallo

Bonjour,
Nous ne disposons pas de cette option d’offre de renouvellement dans nos modèles de lettre pour congé. Vous pouvez toutefois solliciter l’aide d’un de nos avocats partenaires, pour vous guider dans cette rédaction, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/

En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe LegalPlace

Solenne
Administrateur
Solenne
avril 19, 2022 9:18
Reply to  Mathieu

Bonjour,

Vous pouvez trouver un modèle de bail professionnel adapté à votre situation, en remplissant le formulaire en ligne : https://www.legalplace.fr/contrats/bail-professionnel/

En espérant que cette réponse vous a été utile,
L’équipe LegalPlace

robert lekagou
robert lekagou
septembre 15, 2021 12:11

Bonjour
Dans le cadre du renouvellement de bail professionnel, le propriétaire va nous augmenter le loyer, nous nous sommes pliés à ce nouveau montant. (950€)
Pour la caution initialement versée 900 € lors du contrat initial, le propriétaire souhaite nous imposer de payer 50€ correspondant au différentiel entre le mois de loyer initial et le nouveau montant du loyer.
En-a-t-il le droit et si oui en vertu de quelle règlementation ?
Merci à vous
Cordialement

Lina Dinari
Lina Dinari
mars 29, 2022 11:07
Reply to  robert lekagou

Bonjour,

Les modalités de révision du dépôt de garantie du bail professionnel étant soumises au droit commun des baux, ce point est gouverné par la clause correspondante du contrat. Le bailleur peut ainsi procéder à la révision de ce montant uniquement si le contrat le prévoit.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

BETHENOD
BETHENOD
novembre 29, 2021 3:32

Bonjour,
nous sommes 2 sous-locataires d’un bail professionnel de 6 ans. Mon collègue sous-locataire s’en va et est remplacé par un autre. le locataire me propose de signer un autre contrat avec des dates différentes par rapport à mon contrat initial. Dois-je le signer ou pas? Un avenant à ce contrat n’aurait il pas possible?
Merci pour votre réponse

Mélie
décembre 6, 2021 9:56
Reply to  BETHENOD

Bonjour,
Vous pouvez signer ce contrat ou bien demander un avenant à votre contrat initial.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris