ConnexionLa révision du loyer d’un bail professionnel
Dernière mise à jour le 08/01/2025
Les conditions de révision du loyer du bail professionnel sont librement fixées par le bailleur et le locataire. Contrairement au bail commercial qui permet traditionnellement une révision triennale du loyer (avec toutefois la possibilité d’insérer une clause d’échelle mobile), le bail professionnel permet aux parties de prévoir librement la révision du loyer chaque année par le biais d’une clause d’indexation comme dans le bail commercial.
Les règles pour la révision du loyer du bail professionnel
Le cadre légal de ce type de contrat de location est assez sommaire : le bail professionnel est en effet régi par les dispositions générales applicables aux contrats de louage du Code civil et par le « mini-statut » spécifique créé par la loi du 23 décembre 1986. Ce mini-statut fixe d’une part la durée minimale du bail, et d’autre part les conditions de son renouvellement et de sa résiliation. Les autres clauses relèvent, elles, du droit commun (bien qu’il ait été envisagé à plusieurs reprises d’instituer un régime autonome, aucun projet n’a encore abouti).
Concernant la révision du loyer en elle-même, le Code civil ne prévoit en principe pas de réglementation particulière, que ce soit en cours de bail, ou lors d’un éventuel renouvellement. Les conditions doivent donc être explicitement prévues au sein du bail professionnel lui-même.
A noter : La résiliation anticipée du bail professionnel est subordonnée communément à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la mise en demeure infructueuse.
S’agissant de la détermination de l’indice utilisé pour la révision, le bailleur et le locataire ont le choix entre l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui concerne les activités libérales et tertiaires et l’indice du coût de la construction (ICC) qui depuis la loi Pinel, ne peut plus être utilisé (sauf exceptions) dans les baux commerciaux.
En pratique, le choix de l’indice de révision du bail professionnel dépendra des préférences du bailleur et du locataire mais dans tous les cas, cet indice doit être en relation directe avec l’activité de l’une des parties, ou bien avec l’objet du contrat. A l’inverse, l’indice ne peut pas être fondé sur le niveau général des prix, le niveau général des salaires, ou bien le SMIC.
Le choix de l’ILAT ou de l’ICC présentera différents avantages et inconvénients pour les parties au contrat. Tout d’abord, l’ILAT aura tendance à être plus intéressant pour le locataire puisqu’il a été créé spécialement à la demande des professionnels libéraux exerçant leur activité dans des bureaux ou cabinets. Reposant des différents indices des activités de services, il est établi en se basant :
- à 50% sur la moyenne annuelle de l’IPC (Indice des prix à la consommation, hors tabac et loyer)
- à 25 % sur la moyenne annuelle de l’ICC
- à 25 % sur la moyenne annuelle du PIB en valeur.
Compte tenu des faibles niveaux d’inflation des prix à la consommation, l’ILAT a très peu augmenté ces dernières années, c’est pourquoi le locataire va avoir tendance à le privilégier autant que faire se peut.
Du côté du propriétaire-bailleur, l’ICC sera généralement considéré comme plus avantageux. Longtemps considéré comme l’indice de référence en matière de baux commerciaux, son utilisation a été extrêmement réduite par la loi Pinel en raison de son manque d’adéquation avec certaines réalités économiques. En effet, reposant en grande partie sur l’évolution du coût des matières premières, il présente des niveaux d’augmentation annuelle importants. C’est pourquoi les propriétaires l’ont systématiquement privilégié pendant des années.
La loi Pinel en ayant écarté l’utilisation pour les baux commerciaux, les bailleurs doivent aujourd’hui en pratique en limiter l’utilisation aux baux professionnels. Mais se refusant à l’abandonner, ils en arrivent souvent à privilégier la location de leur local à des professions libérales afin de pouvoir rester sous le régime du bail professionnel, et de continuer à bénéficier des avantages que leur offre l’ICC.
Si le bail professionnel ne prévoit aucune clause de révision, le montant du loyer restera le même pendant toute la durée du bail. A l’inverse, si le bail contient une clause de révision mais ne prévoit pas de date de révision, la date de révision par défaut sera l’anniversaire de la signature du bail. À noter que selon le type de locaux loués, le loyer du bail professionnel pourra être assujetti à la TVA.
Comment se réalise la révision du loyer au cours du bail professionnel ?
Le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont explicitement fixés dans le bail. Une fois le bail entamé, le loyer va ensuite faire, à chaque période de révision prévue au bail (tous les ans ou tous les 3 ans en général), l’objet d’une révision à l’aide d’une clause d’indexation prévue au bail. La révision est alors automatique : elle s’applique de plein droit, sans que l’une ou l’autre des parties ait à en faire la demande par une notification préalable.
Le bail doit impérativement mentionner sur quel indice la révision s’effectue. Au cas où l’indice cesserait d’être publié, il est utile de prévoir la procédure à suivre pour choisir un nouvel indice ou un indice de substitution dont la source devra être indiquée.
En toute hypothèse, et sous peine d’annulation de la clause d’indexation, la période de variation de l’indice choisi ne doit pas être supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.
Une fois la clause d’indexation intégrée au contrat, les parties pourront prévoir chaque année le montant du loyer révisé par le biais d’un simple calcul. Quel que soit l’indice choisi, la formule reste la même :
Nouveau loyer = Y x (Z/Z’)
Avec :
Y = le montant du loyer hors charges avant l’augmentation.
Z = la dernière valeur de l’indice retenu correspondant au trimestre de référence prévu dans le contrat.
Z’ = indice du même trimestre de la période précédente (année précédente ou 3ème année précédente, selon la fréquence de révision choisie).Modèle de bail professionnel
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 08/01/2025
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
j’ai un bail pro signé en septembre 2022, mon propriétaire vient de m’informer de l’augmentation de mon loyer pour cette année ainsi que la rétroactivité des loyers pour 2023,2014 et 2025.
Est-ce qu’il est en droit de me les demander ?
J’ai une clause de révision annuelle automatique indexée sur l’IALT.
Merci à vous
Bonjour,
Le bail professionnel peut en principe prévoir une clause d’indexation automatique, permettant au propriétaire de réviser le loyer chaque année sans démarche préalable. Concernant la rétroactivité, l’action en paiement des loyers et des révisions de loyer se prescrit par cinq ans.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir
Sur mon bail pro il est mentionné qu’il est prévu une révision annuelle du loyer selon l’ICC qui servira de base pour l’augmentation du loyer. Est-ce normal et légal de ne prévoir que l’augmentation dans le bail et pas de diminution si l’ICC diminue ?
Merci
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail professionnel, les modalités de révision du loyer sont librement fixées par les parties en vertu du Code civil.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir
nous avons un bail professionnel signé le 15 novembre 2022.Il stipulé qu’une révision du loyer pourrait avoir lieu à la date anniversaire hors notre propriétaire nous a augmenté le loyer en 2024 au mois de décembre et pour 2025 en janvier 2026
devons nous accepter cette augmentation ?
Bonjour, Votre demande implique l’application d’une clause contractuelle à des faits déterminés ; nous ne pouvons en apprécier la portée. À titre général, le bail professionnel est régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. La révision du loyer n’est possible que si une clause le prévoit. En présence d’une clause d’indexation, celle-ci doit respecter l’article L112-1 du Code monétaire et financier et l’article L145-39 du Code de commerce, sous peine de nullité. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En… Lire la suite »
Bonjour ,nous avons un bail professionnel (Infirmiers libéraux) notre bail est effectif depuis 2009 , renouvelé automatiquement tous les 6ans. Nous avons changé de propriétaire en 2024 mais pas de bail.Nous n’avons jamais eu d’augmentation de loyer pourtant indiquer tous les 1er janviers. Notre proprietaire actuel revise notre loyer, peut il nous demander les augmentations retroactives sur 2024,2025, demande effectuée le 04 fevrier 2026?
Merci de votre réponse
Bonjour, Le bail professionnel est régi par l’article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. La révision du loyer n’est possible que si une clause d’indexation est prévue et, en principe, elle ne produit effet qu’à compter de la demande, sauf stipulation contractuelle expresse contraire. En l’absence de clause autorisant une rétroactivité, les augmentations non appliquées antérieurement ne sont pas automatiquement exigibles, conformément au principe de force obligatoire du contrat posé par l’article 1103 du Code civil. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre… Lire la suite »
Bonsoir,
Je suis locataire d’un bureau depuis janvier 2014. Nous avons signé un bail professionnel et le loyer n’a jamais été revu. Il est noté sur le bail que le loyer pourra être revu tous les ans selon l’évolution de l’ICC. Or mon bailleur n’a jamais revu le loyer jusqu’alors. Aujourd’hui il me demande une hausse de loyer et il utilise pour cela l’ICC du 1er trimestre 2014 comme référence. Est ce légal? Il me semblait qu’il fallait prendre en compte les ICC de l’année en cours au moment de la révision du loyer et de l’ICC de l’année N-1…
Bonjour,
Dans une situation comme celle-ci, seul un professionnel du droit immobilier, comme un avocat spécialisé ou un juriste en baux professionnels, pourra vous confirmer précisément ce que le bailleur est en droit de réclamer ou non, au regard de la clause d’indexation et de la prescription applicable.
N’hésitez pas à le consulter avec votre bail en main.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je suis podologue et j’ai signé un bail professionnel. J’occupe mon local depuis décembre 2022. J’ai reçu hier une régularisation de l’indexation de mon loyer par ma propriétaire (qui est avocate) avec rétroactivité depuis le 1er janvier 2023. Il est indiqué dans mon bail que l’indexation est automatique. Seulement on ne m’en a jamais parlé avant et je me retrouve à devoir leur régler une somme astronomique. Elle me dit que c’est tout à fait légal et qu’elle a le droit de demander cette indexation rétroactivement. Est ce bien le cas ?
Bonjour,
En principe, si votre bail professionnel prévoit une clause d’indexation automatique, le bailleur est en droit d’en appliquer les effets rétroactivement, même en cas de silence pendant un temps, conformément à la jurisprudence (Cass. civ. 3e, 17 nov. 2021, n° 20-18.514).
Cependant, la rétroactivité ne peut excéder 5 ans, délai de prescription applicable aux créances périodiques (article 2224 du Code civil). Le fait qu’aucune demande n’ait été faite auparavant ne rend pas l’indexation illégale, dès lors qu’elle est prévue au bail.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Merci pour votre retour.
Mais est-elle obligée de l’appliquer ?
Est-on obligé de faire faire un DPE en tant que propriétaire sur un bail professionnel signé avant 2020 pour pouvoir procéder à l’augmentation du loyer lié à l’indice ILAT ?
Un grand merci d’avance.
Bonjour,
En principe, le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’est pas exigé pour les baux professionnels conclus avant le 1er juillet 2021, date à partir de laquelle l’obligation a été renforcée. Ainsi, pour un bail signé avant 2020, l’absence de DPE n’empêche pas en principe l’application de la révision du loyer selon l’indice de référence prévu au contrat, comme l’ILAT, dès lors que les conditions de forme et de délai prévues dans le bail et par la loi sont respectées.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Dans une SCM avec un bail pro et clause de révision aromatique stipulée aucune revalorisation n’a été faite depuis plus de 5 ans .
En 2024 le loyer a enfin été révisé à la baisse, dailleurs
Le propriétaire est il en position en 2025 de faire jouer la rétroactivité pour les années précédents la révision de 2024?
Merci de votre réponse.
Merci d’indiquer l’article de loi ou la jurisprudence éventuelle.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.