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La comptabilité de la SCI

La comptabilité de la SCI

La tenue d’une comptabilité pour SCI ou société civile immobilière s’avère parfois essentielle. En effet, au cours de sa vie, cette dernière peut être souvent amenée à encaisser des recettes et à s’acquitter de dépenses : revenus locatifs, emprunt bancaire, travaux d’entretien ou d’amélioration d’un immeuble, rémunération du gérant…

Dans ces conditions, tenir une comptabilité permet d’avoir une vision globale, précise et certifiée de l’ensemble de ces éléments financiers. Cela présente en outre de nombreux intérêts pour les associés.

Quelles sont les obligations comptables de la SCI à l’IS ou à l’IR ? Une SCI doit elle obligatoirement appliquer strictement le plan comptable, publier ses bilans, faire le dépôt dépôts comptes, etc. ?

Comptabilité SCI : quel est l’intérêt de sa tenue en l’absence d’obligation légale ?

Au moment d’investir à plusieurs dans un patrimoine immobilier, les acquéreurs ont le choix entre acheter en nom propre ou créer une SCI. Parmi les rares inconvénients de la société civile immobilière par rapport à l’indivision, les obligations comptables auxquelles elle est soumise.
En réalité et sauf exceptions – voir ci-après – aucun texte n’oblige la société civile immobilière à procéder à une tenue de ses comptes. Pourtant, le plan comptable de la SCI représente un document essentiel pour les associés dans le cadre de la gestion de leur société.

  • Les articles 1855 et 1856 du Code civil autorisent les associés à se voir communiquer, au cours d’une AG annuelle, les informations relatives à la gestion, aux bénéfices et aux pertes de la SCI. Le devoir d’information est à la charge du gérant de la société civile immobilière. Tenir une comptabilité permet ainsi au gérant de se conformer à son obligation, et offre aux associés une reddition de compte par écrit.
À noter : en l’absence d’une comptabilité de nature à procurer une information suffisante aux associés, dans le respect des dispositions légales applicables, le gérant d’une SCI peut être révoqué pour faute.
  • Elle permet de mettre la société à l’abri d’une accusation de fictivité par l’administration fiscale. A noter : la SCI fictive encourt la nullité.
  • En présence de comptes courants, la comptabilité SCI rend opposable à l’administration fiscale le montant des sommes dues par la société aux associés. En cas de cession de parts, notamment, le montant de la créance peut être valablement exclu du montant de la plus-value, le cas échéant.
  • Il s’agit du meilleur moyen pour les associés de se constituer une preuve de la bonne répartition des bénéfices au moment de l’affectation des résultats d’une part, d’évaluer les droits des associés dans le cadre d’une donation de parts sociales par démembrement de propriété. Cela évite notamment une taxation supplémentaire.
  • Autre intérêt pour les associés de tenir les comptes de la société par écrit en l’absence même d’obligation légale, faciliter et certifier la comptabilisation des amortissements, et favoriser l’entrée de nouveaux associés au capital de la SCI.
  • En règle générale, la comptabilité d’une SCI permet de répondre à toute demande de l’administration fiscale quant à la réalité des bénéfices et des pertes ou de la rémunération du gérant, au cours de la vie de la société ainsi que dans l’hypothèse d’une procédure collective. La tenue des comptes annuels par écrit, au-delà de son aspect précis et clair, a en effet force probante : cette précaution met la société civile immobilière – et ses associés
  • à l’abri d’un redressement fiscal sur la base d’évaluations forfaitaires des postes de dépenses et de recettes, au désavantage de la SCI.

SCI transparente : comptabilisation de trésorerie

A priori, la SCI dite transparente ou translucide – société civile immobilière soumise au régime de l’impôt sur le revenu (qui peut être le régime micro-foncier) – n’a aucune obligation de tenir une comptabilité. Pour les raisons citées ci-avant, elle a néanmoins tout intérêt à se conformer à certaines obligations comptables. Il est d’usage, dans ce contexte, de procéder à une comptabilité simplifiée pour un formalisme allégé.

Zoom sur la comptabilité de caisse de la SCI à l’IR

Le gérant note dans un simple cahier les dépenses effectuées et les recettes encaissées pour le compte de la SCI. En règle générale, un tableau Excel ou tout autre tableur informatique est suffisant pour faire concrètement état des comptes de la société. Le gérant crée 2 colonnes, qu’il remplit respectivement et par ordre chronologique avec les recettes et les dépenses enregistrées tout au long de l’exercice social. Une 3ème colonne peut être insérée pour consigner le numéro ou la référence des pièces justificatives – factures, quittances… L’ensemble des opérations et éléments financiers ainsi tracés sont pris en considération de manière très simple, sur la base des relevés de compte. En cas de plus-value sur la SCI, il conviendra de prendre des dispositions particulières.

À noter : la SCI doit conserver toutes pièces justificatives de ses dépenses et des recettes en vue de répondre favorablement aux demandes de l’administration fiscale et d’éviter ainsi toute forme de taxation d’office, notamment dans l’hypothèse d’un contrôle fiscal.

Dans le cadre de ses obligations de gestion, la SCI à l’IR n’est en aucun cas tenue de déposer ses comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce, ni de publier son bilan. En tout état de cause, sauf exceptions telles que mentionnées ci-après, la société civile immobilière transparente dont les revenus relèvent de la catégorie des revenus fonciers déclarés via le formulaire 2072 s’offre une certaine liberté dans la tenue de sa comptabilité, non soumise aux règles commerciales en partie double dans le respect de la règle du plan comptable général (PCG).

Bon à savoir : le taux d’imposition des revenus fonciers perçus par une SCI varie en fonction du régime choisi

Les obligations comptables des associés en SCI transparente

Lorsque la société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu, elle n’est pas tenue d’établir une comptabilité commerciale. Ses associés, en revanche, sont directement imposés sur les revenus locatifs encaissés par la société le cas échéant, à hauteur de leur participation au capital social. Concrètement, cela implique une obligation déclarative à la charge de chaque associé :

  • Au moment de la clôture de l’exercice social, les bénéfices – peu importe qu’ils soient distribués ou mis en réserve – rentrent dans les revenus de l’associé à proportion du nombre de parts sociales qu’il détient ;
  • Au moment de remplir sa déclaration d’impôt, l’associé renseigne le montant de sa part des revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de sa déclaration 2044 ;
  • Au moment de payer ses impôts sur le revenu, les revenus locatifs sont intégrés dans l’assiette taxable de l’associé : ils participent à déterminer la tranche du barème fiscal applicable, puis sont imposés au taux marginal d’imposition auquel il est soumis.

Ces obligations déclaratives restent relativement simples et rapides à mettre en œuvre.

Comptabilité commerciale en partie double : conditions et mode d’emploi

A certaines conditions, les sociétés civiles immobilières ont l’obligation de se conformer aux règles du plan comptable général (PCG) de la comptabilité commerciale.

Dans quels cas la tenue d’une comptabilité commerciale renforcée est-elle obligatoire ?

Par exception, certaines SCI sont tenues de respecter le formalisme de la comptabilité d’engagement en partie double. Cette obligation comptable imposée eu égard au régime fiscal de la SCI, à ses dispositions statutaires, à son effectif et son chiffre d’affaires, à la nature de son activité et au statut de ses associés, s’impose dans les cas de figure suivants :

  • Les statuts de la société civile immobilière peuvent imposer au gérant de tenir une comptabilité d’engagement, conforme au PCG.
  • Lorsqu’au moins un des associés de la SCI – associé personne morale ou personne physique – est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles ou de l’IS, à titre personnel, la société même transparente a des obligations comptables renforcées dans le respect du plan comptable général, mais pour les seuls associés concernés par ledit régime fiscal.
  • En vertu de l’article L. 612-1 du Code de commerce, la SCI a l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement lorsqu’elle dépasse 2 ou 3 des seuils suivants :
  1. Total du bilan annuel supérieur à 1 550 000 € ;
  2. Chiffre d’affaires annuel supérieur à 3 100 000 € ;
  3. Effectif des salariés de la SCI supérieur à 50.
Attention : l’option de la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés est un choix irrévocable.
  • Lorsque la SCI, a priori société civile, exerce une activité commerciale, elle doit obligatoirement se conformer au respect des obligations comptables correspondantes. La SCI construction-vente et la SCI qui réalise des placements immobiliers (OPCI, anciennement SCPI), notamment, sont tenues à une comptabilité d’engagement.
  • Si les associés ont assujetti la SCI à la TVA – dans le respect des conditions requises – le gérant doit établir les comptes de la société dans le respect des règles de la comptabilité commerciale.

Comptabilité d’engagement, mode d’emploi

Les obligations comptables sont plus lourdes en comptabilité commerciale que de trésorerie :

  • Le gérant établit et tient à jour plusieurs journaux comptables ;
  • De nombreuses écritures comptables – chacune accompagnée de la pièce justificative correspondante – doivent être enregistrées dans un fichier spécifique. Le fichier des écritures comptables (FEC) doit pouvoir être transmis à l’administration fiscale sur simple demande ;
  • La SCI dépose ses comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce et publie son bilan annuel.

L’ensemble de ces formalités comptables obligatoires nécessitent du temps ou des compétences, ou un coût lorsqu’elles sont confiées à un professionnel.

Le recours à un expert-comptable est-il obligatoire ?

Que la SCI soit ou non soumise à une obligation de tenue de comptabilité commerciale, le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire. Les associés peuvent décider d’utiliser un logiciel de gestion comptable adapté s’ils s’estiment compétents.
Avoir recours à un expert-comptable présente plusieurs avantages :

  • Les associés bénéficient des conseils d’optimisation fiscale d’un professionnel ;
  • La SCI économie du temps et s’assure de la bonne tenue de ses écritures comptables ;
  • L’expert-comptable engage sa responsabilité ;
    En contrepartie, ce professionnel suppose un coût que la société n’est pas nécessairement apte à supporter.

Comptabilité SCI : les obligations comptables comme critère de choix de la structure et du régime les mieux adaptés à un projet d’achat immobilier en commun

En réalité, l’ampleur des obligations comptables auxquelles est soumise la SCI dépend principalement de l’envergure de son activité, et donc de la nature du projet initial.

La SCI à vocation commerciale est soumise de facto à une comptabilité d’engagement :

Lorsque les fondateurs de la SCI envisagent leur projet de manière à générer du bénéfice dans une large proportion, ils projettent nécessairement de réaliser un chiffre d’affaires annuel important et, éventuellement, d’embaucher des salariés. En outre, ils ont de meilleures chances de parvenir à leurs objectifs en exerçant une activité de promotion – construction-revente – ou de placement collectif immobilier. Dans le respect des dispositions légales applicables, ces SCI – civiles par leur appellation mais commerciales dans les faits – se soumettent obligatoirement à une comptabilité commerciale renforcée. La nature du projet à l’origine de l’investissement immobilier à plusieurs et l’envergure de l’activité justifient les obligations comptables attachées.

SCI familiale : attention au choix du régime fiscal

De nombreuses SCI sans prétentions pécuniaires démesurées sont créées parce qu’elles sont particulièrement adaptées à un achat immobilier à plusieurs. La SCI a en effet de nombreux avantages, et notamment en termes de gestion et de transmission de patrimoine. Dans ce cadre, elle se prête notamment aux projets immobiliers familiaux.
Au moment de créer sa société civile immobilière familiale, il est donc primordial de faire les bons choix, pour une administration adaptée à la nature de l’investissement :

  1. L’option à l’IS n’est pas nécessairement adaptée dans la mesure où elle implique une tenue de comptabilité SCI lourde. Attention, cette option est irrévocable : pour ne pas souffrir de conséquences défavorables, il est important de bien étudier les inconvénients et les avantages des différents régimes fiscaux avant de faire son choix. Pour rappel, la SCI opaque à l’IS est surtout avantageuse lorsque les associés sont soumis à une tranche élevée du barème fiscal ;
  2. Opter pour le régime de TVA fait également basculer la société civile immobilière dans le régime de la comptabilité commerciale. Les associés qui ne souhaitent pas se soumettre à des obligations comptables contraignantes ont tout intérêt à bien calculer les économies réalisées en cas d’assujettissement à la TVA.
À noter : lorsque la SCI bénéficie d’une liberté dans les modalités d’établissement et de tenue de sa comptabilité, l’inconvénient – souvent pointé du doigt – des obligations comptables de la société civile immobilière en comparaison avec le régime de l’indivision disparaît. Attention, la SCI reste tenue d’organiser une assemblée générale ordinaire à une fréquence annuelle, et le gérant a l’obligation de rendre des comptes – mais dans une forme allégée.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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luce
luce
avril 18, 2018 2:56

les factures doivent être au nom de la SCI type EDF etc… ou nom perso

luce
luce
avril 18, 2018 2:57

Les factures types EDF doivent être au nom de la SCI ou nom perso

JEAN MICHON
JEAN MICHON
décembre 30, 2018 12:12

J’ai acheté un appartement et créé une SCI familiale dont mes enfants ont la nue propriété et ma femme et moi l’usufruit. Nous ne louons pas et ne loueront jamais l’appartement.Autrement dit je n’aurai jamais de recettes; quant aux dépenses, elles se limiteront en principe à la taxe foncière et au remboursement d’un emprunt.
Questions:
1- Quel est le régime fiscal auquel je suis astreint pour la comptabilité?
2- Selon vous, quel est le logiciel simple le mieux adapté pour moi que je pourrais me procurer?

Merci. Bien cordialement.

NODU
NODU
janvier 15, 2019 3:21

Un compte bancaire uniquement dédié aux mouvements d’argent de la SCI est-il obligatoire?

A. Jordis
A. Jordis
octobre 16, 2019 10:20

Nous avons acheter un appartement et créer une SCI. J’ai deux questions:

1) Avant de louer cette appartement nous avons fait des travaux important d’aménagement.
Comme il n’y a pas de revenus encore, cela crée donc un résultat annuel négatif sur le compte d’exploitation et un poste correspondant sur le passif du bilan Quel serait le poste correspondant coté actif du bilan?
2) Si je ne loue pas cet appartement, est-ce que les charges (travaux, taxes, charges du syndicat etc.) sont comptabilisées comme pertes années après années? Ou est-ce qu’on considère que
le compte d’exploitation est neutre?

Jet
Jet
mai 31, 2020 11:26

A revoir l’option à l’IS , il est désormais possible d’y renoncer.

HARREL FRANCOISE
HARREL FRANCOISE
septembre 2, 2020 10:03

bonjour la réponse aux questions n’est pas donnée ? une SCI avec plusieurs appartements dans un immeuble peut-elle contracter un seul contrat EDF et EAU ? et le répartir entre les associés ? merci