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La comptabilité de la SCI
Dernière mise à jour le 13/02/2024
En principe, aucune disposition légale n’impose de tenir la comptabilité d’une Société civile immobilière (SCI). En effet, cette obligation légale incombe uniquement aux sociétés commerciales comme la Société à responsabilité limitée (SARL) ou la Société par actions simplifiée (SAS), qui sont soumises aux règles complexes de la comptabilité d’engagement. Toutefois, la tenue d’une comptabilité rigoureuse se révèle souvent indispensable à la bonne gestion de la société.
Par exception, certaines SCI présentant des caractéristiques particulières sont contraintes de tenir une comptabilité dans les mêmes conditions que les sociétés commerciales.
Est-il obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ?
Au contraire des sociétés commerciales dont les règles comptables de base sont établies par les articles L.123-12 à L.123-28-2 et R.123-172 à D.123-208-01 du Code de commerce, les sociétés civiles ne sont soumises à aucune obligation comptable particulière. Il n’est donc en principe pas obligatoire de tenir une comptabilité en SCI.
En théorie, le gérant d’une SCI n’est pas tenu d’établir et de mettre à jour l’ensemble des livres comptables requis par les règles de la comptabilité commerciale. Il n’est également pas nécessaire de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce, comme c’est le cas pour les sociétés commerciales.
Dans quels cas est-il obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ?
La tenue d’une comptabilité en SCI alignée sur les règles de la comptabilité commerciale devient obligatoire en application de réglementations particulières :
- Lorsque la SCI est soumise à l’IS
- Lorsque la SCI est soumise à la TVA
- Lorsque l’un des associés de la SCI est une personne morale soumise à l’IS, même si la fiscalité de la SCI conserve le régime de l’IR
- Lorsque la société dépasse 2 des seuils suivants à la clôture de l’exercice social :
| Seuils | Précisions |
| Effectif de 50 salariés | Seuls sont comptabilisés les salariés signataires d’un contrat à durée indéterminée (CDI) |
| 3,1 millions d’euros de chiffre d’affaires hors taxes | Le chiffre d’affaires correspond au total des ventes de produits ou de services liés à l’activité exercée par la société |
| 1,55 million d’euros de total de bilan | Le total de bilan correspond à l’ensemble des montants nets des éléments d’actifs composant le patrimoine de la société |
Pourquoi tenir une comptabilité en SCI en l’absence d’obligation légale ?
Toutefois, il incombe au gérant de tenir la comptabilité de la SCI avec rigueur en dépit du silence de la loi en raison de ses obligations :
- A l’égard des associés
- A l’égard des tiers
- A l’égard de l’administration fiscale
Les obligations du gérant à l’égard des associés
L’article 1856 du Code civil dispose que “les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés.”
A ce titre, le gérant d’une SCI doit convoquer au moins une fois dans l’année une assemblée générale de SCI au cours de laquelle les associés devront voter l’approbation des comptes établis pour l’exercice échu.
Il doit leur transmettre à cet effet un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’exercice échu, en indiquant les bénéfices et les pertes réalisées. La somme finale correspond alors à la notion comptable de résultat.
Ainsi, le gérant se doit de tenir rigoureusement la comptabilité de la SCI afin de pouvoir accéder facilement aux demandes des associés qui souhaitent exercer leur droit d’information. Tout associé est en effet en droit d’accéder au moins une fois par an aux livres et documents sociaux, et de poser des questions écrites sur la gestion sociale. Le gérant est tenu d’y répondre dans un délai d’1 mois.
Les obligations du gérant à l’égard des tiers
Le gérant engage sa responsabilité à l’égard des tiers si la société est en cessation des paiements lorsqu’il ne conserve pas l’ensemble des documents nécessaires à la bonne tenue de la comptabilité de la SCI.
| Infraction | Peine encourue | Nature de la faute |
| Faillite personnelle |
|
|
| Banqueroute |
|
|
Il est donc indispensable que le gérant s’investisse pleinement dans la tenue de la comptabilité de la SCI afin de se protéger contre d’éventuelles actions en justice.
Les obligations du gérant à l’égard de l’administration fiscale
Bien que les sociétés civiles ne soient en principe pas contraintes de tenir une comptabilité, le résultat annuel inscrit sur la déclaration de la SCI doit pouvoir être justifié en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Ainsi, les agents de l’administration fiscale disposent du pouvoir d’exiger de consulter tous les documents comptables détenus par la SCI, incluant :
- Les livres comptables
- Les documents annexes
- Les pièces justificatives
- Les pièces de recettes et de dépenses
Comment mettre en oeuvre la comptabilité d’une SCI ?
Les règles comptables que le gérant se doit de suivre pour tenir la comptabilité de la SCI diffèrent selon que la société relève du régime allégé normalement applicable aux sociétés civiles ou qu’elle est soumise à une réglementation spécifique.
Pour une SCI soumise à des obligations comptables simplifiées
En l’absence de disposition légale particulière encadrant spécifiquement la comptabilité des sociétés civiles, les associés de la SCI peuvent déterminer eux-mêmes les modalités de tenue de la comptabilité de la société. Il demeure toutefois nécessaire de respecter les règles comptables de base, comme la durée de chaque exercice comptable qui est fixée à 12 mois, et qui ne correspond pas nécessairement à l’année civile.
Le livre d’enregistrement
Lorsque la comptabilité de la SCI n’est soumise à aucune réglementation particulière, elle doit tenir un livre d’enregistrement de ses opérations comportant de manière chronologique l’ensemble des opérations réalisées, en distinguant celles qui sont soumises ou non à taxes. Les pages du livre d’enregistrement doivent être numérotées et ne comporter ni blanc, ni rature.
Les opérations incluent :
- Les dépenses
- Les recettes
- Les amortissements, dépréciations et provisions affectant l’exercice social concerné
Le livre d’enregistrement, également appelé livre-journal, doit être complété du grand livre qui recense les mêmes opérations de débit et de crédit qui ont pu affecter le patrimoine de la société, mais par numéro de compte par référence au plan comptable de la SCI.
Les livres comptables peuvent être établis sous format papier ou sous forme électronique, dès lors qu’ils sont identifiés et datés par des moyens fiables garantissant leur authenticité.
Les pièces justificatives
Chaque opération inscrite dans le livre d’enregistrement doit être accompagné d’une pièce justificative datée qui permet de vérifier chaque entrée comptable. Il est indispensable d’indiquer pour chaque entrée les références des données renseignées :
- Origine
- Contenu
- Imputation de la donnée
- Référence de la pièce justificative
Les pièces justificatives sont recensées dans un document distinct qui établit les procédures et l’organisation comptable choisies par la société.
L’inventaire
La société doit effectuer des opérations d’inventaire au moins une fois par an. Le document d’inventaire permet de recenser l’ensemble des éléments d’actif et de passif qui composent le patrimoine de la SCI.
L’inventaire est un document indispensable pour établir le bilan de la société à la clôture de l’exercice social.
Pour une SCI soumise à une réglementation particulière
Lorsque la SCI doit tenir une comptabilité commerciale en raison d’une réglementation particulière, elle se doit de respecter des règles rigoureuses :
- Enregistrer les mouvements affectant le patrimoine de la société de manière chronologique
- Effectuer un inventaire tous les 12 mois afin de contrôler l’existence et la valeur de l’actif et du passif composant le patrimoine de la société
- Etablir des comptes annuels composés du bilan, du compte de résultat et d’une annexe
L’organisation comptable
La comptabilité de la SCI doit présenter des informations chiffrées et quantifiées renvoyant une image fidèle de la situation financière de la société. A ce titre, son organisation doit présenter un certain nombre de caractéristiques :
- Permettre la saisie complète et chronologique des données
- Assurer la conservation des données
- Rendre disponible les informations principales
- Contrôler l’exactitude des données
Le plan de compte
Il est indispensable d’établir un plan comptable de SCI qui permet d’organiser les différents comptes de la société. Les opérations peuvent ainsi être enregistrées dans le compte dont l’intitulé correspond à sa nature, et doivent indiquer les numéros et les intitulés des comptes.
Chaque opération doit être assortie d’une pièce justificative qui appuie l’écriture comptable renseignée dans les comptes.
Chaque compte est organisé de manière à distinguer les débits des crédits qui l’affectent. Il est ainsi possible de déterminer aisément le solde du compte en calculant la différence entre la colonne des débits, figurant à gauche, et celle des crédits, placée à droite. On parle de comptabilité à partie double.
Les livres comptables
Les règles de la comptabilité commerciale impose à la SCI de tenir plusieurs livres comptables distincts :
- Livre-journal : enregistrement par ordre chronologique des mouvements affectant le patrimoine de la société en suivant le plan comptable de la SCI.
- Grand-livre des comptes : regroupement de l’ensemble des comptes de la société.
- Balance des comptes : bilan établi de manière périodique de l’ensemble des comptes ouverts au cours de l’exercice comptable en vue de la tenue de la comptabilité de la SCI.
Est-il obligatoire de recourir aux services d’un expert-comptable pour la comptabilité d’une SCI ?
Quelle que soit la situation de la société, le gérant peut choisir de recourir aux services d’un expert-comptable pour la SCI afin de s’alléger de cette responsabilité et de limiter les risques liés à la mauvaise tenue de la comptabilité de la société. De nombreux logiciels comptables permettent également d’optimiser la gestion de la comptabilité de la SCI.
Le recours à un expert-comptable, qui demeure facultatif, présente toutefois un certain nombre d’avantages :
- Le gérant peut bénéficier des conseils d’un expert qui maîtrise parfaitement des notions comptables et financières parfois difficiles à appréhender
- Le gérant peut consacrer le temps qui lui aurait été nécessaire à l’établissement de la comptabilité à d’autres aspects de l’activité de la société
- L’expert-comptable qui accompagne la société engage sa responsabilité quant aux documents comptables qu’il établit pour le compte de la SCI
FAQ
Comment tenir la comptabilité d'une SCI ?
Une SCI à l'IR, qui constitue le régime d'imposition par défaut de cette forme sociale, n'est soumise à aucune obligation comptable particulière. Elle peut donc simplement tenir un livre des recettes. Une SCI à l'IS est toutefois soumise à une comptabilité d'engagement, et doit ainsi tenir plusieurs livres comptables. Elle n'est toutefois pas contrainte de déposer les comptes annuels auprès du greffe du Tribunal de commerce.
Une SCI peut-elle louer en meublé ?
Il est possible pour une SCI de mettre en location des logements meublés. La location de meubles étant considérée comme un acte de commerce par le Code de commerce, l'objet social de la SCI présente alors un caractère commerciale. A ce titre, la SCI est soumise d'office à l'IS.
Qu'est-ce qu'une comptabilité de trésorerie ?
La comptabilité de trésorerie comptabilise chaque dépense ou recette de la société dès que celle-ci intègre ou quitte les comptes de la SCI. Par opposition, la comptabilité d'engagement fait mention des créances et des dettes de la société dès que celles-ci sont souscrites, même si les comptes de la société ne sont pas immédiatement débités ou crédités.
Devis d’expertise comptable
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 13/02/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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les factures doivent être au nom de la SCI type EDF etc… ou nom perso
Les factures types EDF doivent être au nom de la SCI ou nom perso
J’ai acheté un appartement et créé une SCI familiale dont mes enfants ont la nue propriété et ma femme et moi l’usufruit. Nous ne louons pas et ne loueront jamais l’appartement.Autrement dit je n’aurai jamais de recettes; quant aux dépenses, elles se limiteront en principe à la taxe foncière et au remboursement d’un emprunt.
Questions:
1- Quel est le régime fiscal auquel je suis astreint pour la comptabilité?
2- Selon vous, quel est le logiciel simple le mieux adapté pour moi que je pourrais me procurer?
Merci. Bien cordialement.
Un compte bancaire uniquement dédié aux mouvements d’argent de la SCI est-il obligatoire?
Nous avons acheter un appartement et créer une SCI. J’ai deux questions:
1) Avant de louer cette appartement nous avons fait des travaux important d’aménagement.
Comme il n’y a pas de revenus encore, cela crée donc un résultat annuel négatif sur le compte d’exploitation et un poste correspondant sur le passif du bilan Quel serait le poste correspondant coté actif du bilan?
2) Si je ne loue pas cet appartement, est-ce que les charges (travaux, taxes, charges du syndicat etc.) sont comptabilisées comme pertes années après années? Ou est-ce qu’on considère que
le compte d’exploitation est neutre?
A revoir l’option à l’IS , il est désormais possible d’y renoncer.
Bonjour, Un mandataire AdHoc a été nommé pour nous réunir en AGE le 02 juin. Depuis 2012, un “gérant” s’occupe des comptes sans faire d’AG, distribue des bénéfices, il a fait croire que le juge des tutelles l’avaient nommés car l’ancienne gérante a été placé sous tutelle. Devant l’absence de transparence des comptes, le mandataire AdHoc nous conseille d’avoir recours à un expert comptable pour régulariser les sommes. Comment l’expert comptable va réussir à obtenir des documents de l’ancien “gérant” qui refuse de les transmettre et n’a peut être jamais fait de suivi ? L’expert comptable peut il revenir en… Lire la suite »
Bonjour,
Merci de m’apporter votre éclairage sur le point suivant :
Par quel moyen consulter les bilans et résultats d’une SCI assujettie à la TVA ?
Pas possible via Infogreffe ou societe.com qui ne publient que les sociétés commerciales
Merci d’avance.
Bien cordialement,
Jeapy
Bonjour,
Les comptes sociaux des SCI ne sont pas déposés auprès du greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social. Il n’est donc pas possible de les consulter.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, pour faire face à une grosse dépense imprévue, un des associés se propose d’apporter les fonds nécessaires.
comment cette somme peut elle être intégrée dans les comptes de la SCI cette année ?
quelles modalités prévoir pour le remboursement ?
merci pour votre aide. cdt,
Bonjour,
Vous pouvez intégrer cette somme en procédant à une augmentation de capital de la SCI. Avec ce procédé, il n’y aura pas lieu à un remboursement, mais à une distribution de parts sociales supplémentaires à celui qui apporte la somme. Ainsi, il bénéficiera de revenus plus importants provenant de la SCI.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Chaque fois qu’un associé apporte une aide à la SCI, ça augmente le capital variable. Notez qu’il s’agit d’une SCI familiale, à laquelle nous apporterons un peu d’argent chaque mois pour rembourser le crédit Le logement est notre résidence principale, donc pas de revenus. ça se voit où ? juste dans notre document de comptabilité gardée par nous les associées ? ou Faut-il déclarer à l’administration ce changement de capital? Merci.
Bonjour,
Chaque changement de capital doit etre a notifier dans les status et auprès du greffe.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir,
Dans notre SCI les 2 associés à part égale effectuent chaque mois un virement dans la sci (location immo) que j’enregistre dans 2 comptes 455…. ; lors de la clôture au 31/12/.. Dois je passer une OD pour solder le compte svp ou dois-je laisser les 2 comptes en l’état ? Merci pour votre réponse. Cdt SCI Jucasrik
Bonjour,
Il n’est pas nécessaire de solder les comptes courants d’associés à la clôture de l’exercice social. En effet, les associés peuvent demander le remboursement des avances à tout moment, sauf en présence de clause statutaire prévoyant des modalités de remboursement spécifiques.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Est-il possible que les frais de comptabilité d’une SCI soient comptabilisés comme charges pour les locataires, dans le cadre d’un bail professionnel en non meublé?
Merci
Bonjour,
En général, les frais de comptabilité d’une SCI sont des charges supportées par la société elle-même et ne sont pas directement repercutés sur les locataires dans le cadre d’un bail professionnel non meublé.
Les charges récupérables auprés des locataires sont généralement spécifiées dans le contrat de bail et comprennent principalement les dépenses liées à l’entretien et aux services collectifs du batiment.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin de vous donner des conseils adapté à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace