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Obtenir un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur

Obtenir un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur

L’auto-entrepreneur peut parfois rencontrer quelques difficultés à obtenir un prêt immobilier. En effet, le profil du micro entrepreneur ne rassure pas les banques qui accordent davantage de confiance à un cadre en CDI ou à une société telle qu’une SCI ou une SARL de famille. Cela ne signifie pas pour autant que l’auto-entrepreneur immobilier est irrémédiablement exclu du système bancaire. Des institutions de prêt comme la Banque postale ou le Crédit agricole octroient volontiers un crédit immobilier. Toutefois, la comptabilité de l’auto-entrepreneur doit révéler que son affaire est régulière et prospère. Des garanties supplémentaires, comme un bien d’hypothèque ou la caution d’un parent, permettent une écoute favorable du dossier de crédit.

Qu’est-ce que le statut d’auto-entrepreneur ou micro-entrepreneur ?

La création de micro-entreprise a gagné du terrain ces dernières années. Cette pratique est initiée par des demandeurs d’emploi, des salariés reconvertis ou des étudiants ambitieux.

Définition

Depuis le 1er janvier 2016, le terme d’auto-entrepreneur s’est fondu dans la dénomination commune de micro-entrepreneur. Le régime micro-entrepreneur vise principalement à faciliter la vie des entrepreneurs exerçant sous forme d’entreprise individuelle en favorisant ce statut. Cette facilitation se traduit notamment par la simplification des formalités administratives et des modalités de fonctionnement de l’entreprise. En effet, le statut d’auto-entrepreneur dispose d’un système social et fiscal privilégié.

À noter : ce régime est applicable aux personnes exerçant en tant que micro-entrepreneur à titre principal ou en complément d’une activité salariée.

Le salaire d’auto-entrepreneur permet-il de gagner dignement sa vie ?

S’agissant du salaire de l’auto-entrepreneur, les banques n’ont aucune certitude. Malgré les aides sociales et les réformes du Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises (PACTE) qui suppriment certaines formalités comme la création d’un compte bancaire dédié en dessous de 5000 euros de chiffre d’affaires annuel ou le suivi du stage de préparation à l’installation des artisans, le métier du micro-entrepreneur engendre toujours une certaine appréhension de la part des investisseurs.

En effet, la méfiance des banques devient un réel problème lorsque l’entrepreneur demande un crédit immobilier.

Pourquoi demander un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ?

Nombreuses sont les raisons poussant un entrepreneur à demander un crédit immobilier.

Pourquoi demander un crédit ?

D’une part, il y a les entrepreneurs qui souhaitent devenir un propriétaire pour compléter leurs revenus d’apiculteur, de modiste ou de médecin. Le crédit immobilier est ainsi un crédit d’investissement portant sur un bien à usage locatif : location d’habitation principale, gîte rural ou meublé de tourisme, ou encore murs de bureaux…

Toutefois, certains entrepreneurs ont besoin quant à eux d’un crédit de consommation pour réaliser un projet familial : acquérir un bien d’habitation principale ou secondaire, repeindre ou rénover sa maison, financer une construction ou la finition des travaux, etc.

Quels sont les taux applicables au crédit immobilier ?

Le taux du prêt bancaire auto-entrepreneur appliqué par les banques varie suivant un grand nombre de paramètres :

  • La nature du projet : acquisition, construction ou travaux d’aménagement sur un bien immobilier existant.
  • La nature du bien en question : bien neuf ou bien ancien, bien en futur état d’achèvement, localisation du bien, etc.
  • Le droit à des aides sociales: des dispositifs de financement sont offerts à l’intention des primo-accédants (accèdent pour la première fois à la propriété). Le demandeur peut y prétendre si le bien immobilier est occupé à titre d’habitation principale. Il y a aussi la loi Pinel qui ouvre droit à des exonérations d’impôt non négligeables pour les propriétaires de logements sociaux loués à des familles modestes.
  • Le profil du demandeur lui-même : l’âge, le nombre de bouches à nourrir, le nombre d’années d’ancienneté dans le secteur immobilier, les autres revenus des membres du foyer, la capacité d’épargne, la gestion des débours personnels au regard des revenus, etc.
À noter : La banque peut consentir un taux plus bas pour les projets les plus prometteurs.

Comment demander un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur ?

Pour obtenir un crédit immobilier, l’entrepreneur doit dépasser le scepticisme des banquiers. Les inquiétudes des établissements de prêt sont connues : les revenus d’un entrepreneur évoluent en dents de scie, la faillite de l’activité entraîne un déficit pur et simple pour la banque.

Le demander doit ainsi soigner son dossier et consolider sa situation financière. Le dossier doit être accompagné de toutes les pièces justificatives requises pour ne pas traîner dans le temps.

Enfin, l’obtention du crédit immobilier est impossible sans l’exécution de certaines formalités. Le demandeur doit remplir les conditions minimales d’éligibilité, dresser le dossier de financement en communiquant toutes les pièces justificatives à fournir et constituer les garanties.

Les prérequis à la demande de crédit de l’auto-entrepreneur

L’auto entrepreneur doit satisfaire à 3 critères minimum :

  • Justifier de 2 ou de 3 années d’expérience. L’ancienneté indique l’acquisition d’une clientèle abondante et fidèle, gage d’un revenu pérenne.
  • Verser un apport personnel: il est difficile, voire carrément impossible, d’obtenir un prêt immobilier pour auto-entrepreneur sans aucune contribution. Un apport minimum correspondant à 10 % du volume du crédit est exigé.
  • Prouver sa capacité de solvabilité: l’établissement doit s’assurer que le projet immobilier saura fructifier son argent et donner de rapides retours sur investissement. Toutefois, la solvabilité n’est pas jugée seulement sur l’activité professionnelle. Si le demandeur a une épouse travaillant comme cadre en CDI dans une entreprise ou s’il justifie d’autres sources de revenus, cela favoriserait l’accord du crédit.

Les documents à fournir lors de la demande de crédit

L’accord d’un prêt immobilier entrepreneur nécessite de réunir plusieurs documents.

  • Bilan financier des cinq dernières années

Comment un banquier accepterait-il d’accorder un prêt à l’auto entrepreneur immobilier si son projet ne dégage pas suffisamment de revenus dans la durée ? Le bilan financier et le compte de résultat doivent fournir la preuve que la santé de l’entreprise est florissante : pas de créance douteuse ou irrécouvrable, pas de stock en excès qui gèle l’argent, bon équilibre entre les capitaux propres et les capitaux étrangers…

La banque porte une attention spéciale à la structure financière du projet : non seulement le résultat de l’exercice doit être excédentaire, mais encore faut-il une gestion financière prudente pour s’assurer la liquidité nécessaire au retour des sommes empruntées.

L’entrepreneur devra fournir également :

  • Les deux derniers avis d’imposition: pour déterminer le montant des revenus personnels ;
  • Les relevés bancaires sur les six derniers mois: pour connaître la manière dont l’entrepreneur gère ses finances, s’il a beaucoup de découverts bancaires, si le solde est souvent débiteur ou créditeur ;
  • Le justificatif de résidence;
  • Un certificat d’identité;
  • Un compromis de vente.

Où demander le crédit ?

La réponse à cette question n’est pas simple. Les banques développent une gamme unique et spécifique de prêts immobiliers : prêt à l’achat d’un bien neuf, prêt pour projet de construction, prêt pour finition maison, prêt à l’habitation principale…

Certaines soutiennent les crédits de consommation, d’autres sont plus ouvertes aux crédits d’investissement pour des projets de location résidentielle, de meublé de tourisme ou de camping… D’autres encore ont signé des conventions avec l’État dans le cadre du financement des logements sociaux au profit des ménages pauvres.

Pour trouver un crédit, la définition du projet immobilier revêt ainsi une importance primordiale. Ensuite, il faut vérifier sa trésorerie et se diriger vers la banque qui saura proposer l’offre la plus adaptée à ses capacités de remboursement.

En conséquence, malgré la frilosité de certains établissements de crédit, le patron d’une micro-entreprise peut décrocher un prêt bancaire. Parmi les offres les plus connues se trouve :

  • Le prêt auto-entrepreneur de la Banque postale
  • Le prêt auto-entrepreneur du Crédit agricole
À noter : pour gagner du temps, les comparateurs de crédit à l’habitat peuvent être d’un grand secours. Ils recueillent des données rattachées au patrimoine, au montant et à la destination du crédit immobilier, et des données sur le demandeur. Ensuite, l’outil envoie une liste des établissements intéressés avec leurs taux d’intérêt respectifs, ce qui facilite la sélection du partenaire financier.

Quelles garanties sont nécessaires pour obtenir un crédit immobilier ?

Tout impayé est une perte sèche pour les banques. Pour cela, la mise en gage des biens mobiliers (bijou, montre de luxe, automobile, etc.) donnera de la crédibilité au dossier. Ces nantissements peuvent être saisis par voie d’huissier au cas où le débiteur manquerait à son engagement financier. C’est une option de garantie pour l’auto-entrepreneur primo-accédant.

Toutefois, la garantie la plus totale est l’hypothèque d’un bien immobilier. C’est ce que le banquier propose le plus souvent à l’emprunteur qui est propriétaire d’un logement.

L’assurance emprunteur est aussi une démarche obligatoire. Si, à la suite d’un événement malheureux comme une maladie, un décès ou une crise des ventes, le débiteur éprouve des difficultés de paiement, l’assureur rembourse la banque à sa place.

Comment procède t-on au remboursement du crédit immobilier ?

L’emprunt est un contrat qui oblige le micro-entrepreneur à honorer son engagement vis-à-vis de la banque. Après la signature du contrat de crédit, il reçoit un plan de remboursement indiquant le fractionnement de la dette en plusieurs échéances avec le montant exact de chaque échéance.

Que faire en cas de refus d’octroie du crédit ?

Si la demande de prêt est rejetée, l’auto entrepreneur peut explorer d’autres alternatives de financement :

  • Renouveler la demande après avoir réexaminé le business plan ou augmenté son apport personnel ;
  • Tenter sa chance auprès d’une autre banque ;
  • Financer le projet immobilier par ses fonds propres : l’épargne, le redimensionnement de l’activité et l’amoindrissement des frais de fonctionnement permettent d’aller dans ce sens.

Nos conseils pour augmenter vos chances de prêt

Afin d’optimaliser les chances de recevabilité du dossier, l’emprunteur peut :

  • Trouver un co-emprunteur;
  • Attendre quelques années pour étoffer son expérience ;
  • Présenter un dossier irréprochable: la complétude du dossier marque une forte impression aux yeux du banquier qui en jugera que l’entrepreneur a un bon sens d’organisation ;
  • Se faire accompagner par un courtier en prêt immobilier auto-entrepreneur. Le courtier est un professionnel mandé par le demandeur pour démarcher les prêteurs potentiels qui approuveraient sa demande de crédit. Il agit au nom du client et présente le dossier à sa place. L’expérience du courtier en prêt immobilier lui permet de rédiger un dossier en béton, ce qui évite la perte de temps et de tranquillité.
À noter : il existe également des astuces pour louer un appartement lorsqu’on dispose du statut d’auto-entrepreneur.

FAQ

Pourquoi choisir le régime de la micro-entreprise ?

Ce régime permet des démarches de création simplifié, une imposition forfaitaire des bénéfices, un calcul simplifié des charges sociales (12,80 % pour les activités de commerce et de fourniture d’hébergement, 22 % pour les activités de prestations de services relevant des BIC et des BNC, ainsi que pour les professions libérales non réglementées et enfin 22 % pour les activités libérales relevant de la CIPAV). La micro-entreprise bénéficie également d'une exonération de la TVA jusqu'à un certain seuil ainsi que d' un allègement des obligations comptables et administratives.

Comment ouvrir une micro-entreprise ?

Il faut être adulte, ne pas être placé sous tutelle ou curatelle ou bien avoir fait l’objet d’une interdiction de gérer une entreprise. De plus, il faut fournir les documents suivants : une déclaration de micro-entreprise datée et signée, une attestation sur l’honneur de non-condamnation, un justificatif de domicile de moins de trois mois et enfin, en option, une attestation de stage de préparation à l'installation pour les activités artisanales.

Pourquoi demander un crédit en tant qu’auto-entrepreneur ?

L’entrepreneur peut choisir de demander un crédit pour plusieurs raisons. D’une part, il y a les entrepreneurs qui souhaitent devenir un propriétaire pour compléter leurs revenus alors, le crédit immobilier est un crédit d’investissement portant sur un bien à usage locatif. Néanmoins, certains entrepreneurs ont besoin quant à eux d’un crédit de consommation pour réaliser un projet familial.

Quels sont les prérequis à la demande d’un crédit immobilier de l’auto-entrepreneur ?

L’auto-entrepreneur doit tout d’abord disposer de 2 ou de 3 années d’expérience mais également verser un apport personnel correspondant au minimum à 10 % du volume du crédit est exigé. Enfin, le micro-entrepreneur devra justifier de sa capacité de solvabilité.

Quels sont les documents à fournir pour la demande de crédit ?

L’entrepreneur devra fournir un bilan financier sur les cinq dernières années, ses deux derniers avis d’imposition, ses relevés bancaires sur les six derniers mois mais également un justificatif de résidence, un certificat d’identité et enfin un compromis de vente.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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