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Obtenir un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur

Obtenir un crédit immobilier en tant qu’auto-entrepreneur

L’auto-entrepreneur joue souvent des mains et des pieds pour obtenir un prêt immobilier. Le profil du micro entrepreneur ne rassure pas les banques qui accordent davantage de confiance à un cadre en CDI ou à une véritable société telle qu’une SCI ou une SARL de famille. Cela ne signifie pas pour autant que l’auto-entrepreneur immobilier est irrémédiablement exclu du système bancaire. Des institutions de prêt comme la Banque postale ou le Crédit agricole octroient volontiers un crédit immobilier. Toutefois, la comptabilité de l’auto-entrepreneur doit révéler que son affaire est régulière et prospère. Des garanties supplémentaires, comme un bien d’hypothèque ou la caution d’un parent, permettent une écoute favorable du dossier de crédit.

Auto-entrepreneur et micro-entreprise

La création de micro-entreprise a gagné du terrain ces dernières années. Cette pratique est initiée par des demandeurs d’emploi, des salariés reconvertis ou des étudiants ambitieux. Le statut d’auto-entrepreneur est un montage fiscal privilégié pour fonder une micro-entreprise. À tel point que, depuis le 1er janvier 2016, le terme d’auto-entrepreneur a disparu au profit de celui de micro-entrepreneur.

Le salaire d’auto-entrepreneur permet-il de gagner dignement sa vie ? Sur cette question, les banques n’ont aucune certitude.

Malgré les aides sociales et les réformes du Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises (PACTE) qui suppriment certaines formalités comme la création d’un compte bancaire ou le suivi du stage de préparation à l’installation des artisans, le métier du micro-entrepreneur paraît toujours à risque.

Le nombre de nouveaux entrants dans l’entrepreneuriat prouve à quel point le métier paie bien les factures. Toutefois, la méfiance des banques devient un réel problème lorsque l’entrepreneur demande un crédit immobilier.

Crédit immobilier

Nombreuses sont les raisons poussant un entrepreneur à demander un crédit immobilier.

D’un côté, il y a ceux qui souhaitent devenir un propriétaire auto-entrepreneur pour compléter leurs revenus d’apiculteur, de modiste ou de médecin. Le crédit immobilier est ainsi un crédit d’investissement portant sur un bien à usage locatif : location d’habitation principale, gîte rural ou meublé de tourisme, ou encore murs de bureaux…

De l’autre, certains entrepreneurs ont besoin d’un crédit de consommation pour réaliser un projet familial : acquérir un bien d’habitation principale ou secondaire, repeindre ou rénover sa maison, financer une construction ou la finition des travaux, etc.

Comment demander ?

Pour obtenir un crédit immobilier, l’entrepreneur doit dépasser le scepticisme des banquiers. Les inquiétudes des établissements de prêt sont connues : les revenus d’un entrepreneur évoluent en dents de scie, la faillite de l’activité entraîne un déficit pur et simple pour la banque.

Le demander doit ainsi soigner son dossier et consolider sa situation financière. Le dossier doit être accompagné de toutes les pièces justificatives requises pour ne pas traîner dans le temps.

Où demander le crédit ?

Malgré la frilosité de certains établissements de crédit, le patron d’une micro-entreprise peut décrocher un prêt bancaire en cherchant bien. Parmi les offres les plus connues se trouve le prêt auto-entrepreneur de la Banque postale et le prêt auto-entrepreneur du Crédit agricole.

Où demander un prêt bancaire auto-entrepreneur ? La réponse à cette question n’est pas simple. Les banques développent une gamme unique et spécifique de prêts immobiliers : prêt à l’achat d’un bien neuf, prêt pour projet de construction, prêt pour finition maison, prêt à l’habitation principale…

Certaines soutiennent les crédits de consommation, d’autres sont plus ouvertes aux crédits d’investissement pour des projets de location résidentielle, de meublé de tourisme ou de camping… D’autres encore ont signé des conventions avec l’État dans le cadre du financement des logements sociaux au profit des ménages pauvres.

Pour trouver un crédit, la définition du projet immobilier revêt ainsi une importance primordiale. Ensuite, il faut vérifier sa trésorerie et se diriger vers la banque qui saura proposer l’offre la plus adaptée à ses capacités de remboursement.

Pour gagner du temps, les comparateurs de crédit à l’habitat peuvent être d’un grand secours. Ils recueillent des données rattachées au patrimoine, au montant et à la destination du crédit immobilier, et des données sur le demandeur. Ensuite, l’outil envoie une liste des établissements intéressés avec leurs taux d’intérêt respectifs, ce qui facilite la sélection du partenaire financier.

Le taux

Le taux du prêt bancaire auto-entrepreneur appliqué par les banques varie suivant un grand nombre de paramètres :

  • La nature du projet : acquisition, construction ou travaux d’aménagement sur un bien immobilier existant.
  • La nature du bien en question : bien neuf ou bien ancien, bien en futur état d’achèvement, localisation du bien, etc.
  • Le droit à des aides sociales: des dispositifs de financement sont offerts à l’intention des primo-accédants (accèdent pour la première fois à la propriété). Le demandeur peut y prétendre si le bien immobilier est occupé à titre d’habitation principale. Il y a aussi la loi Pinel qui ouvre droit à des exonérations d’impôt non négligeables pour les propriétaires de logements sociaux loués à des familles modestes.
  • Le profil du demandeur lui-même : l’âge, le nombre de bouches à nourrir, le nombre d’années d’ancienneté dans le secteur immobilier, les autres revenus des membres du foyer, la capacité d’épargne, la gestion des débours personnels au regard des revenus, etc.

La banque peut consentir un taux plus bas pour les projets les plus prometteurs.

Formalités

L’obtention du crédit immobilier est impossible sans l’exécution de certaines formalités. Le demandeur doit remplir les conditions minimales d’éligibilité, dresser le dossier de financement en communiquant toutes les pièces justificatives à fournir et constituer les garanties.

Prérequis

L’auto entrepreneur doit satisfaire à 3 critères minimum :

  • Justifier de 2 ou de 3 années d’expérience. L’ancienneté indique l’acquisition d’une clientèle abondante et fidèle, gage d’un revenu pérenne.
  • Verser un apport personnel: il est difficile, voire carrément impossible, d’obtenir un prêt immobilier pour auto-entrepreneur sans aucune contribution. Un apport minimum correspondant à 10 % du volume du crédit est exigé.
  • Prouver sa capacité de solvabilité: l’établissement doit s’assurer que le projet immobilier saura fructifier son argent et donner de rapides retours sur investissement. Toutefois, la solvabilité n’est pas jugée seulement sur l’activité professionnelle. Si le demandeur a une épouse travaillant comme cadre en CDI dans une entreprise ou s’il justifie d’autres sources de revenus, cela favoriserait l’accord du crédit.

Documents

L’accord d’un prêt immobilier entrepreneur nécessite de réunir plusieurs documents. Fournir les trois dernières fiches de paie n’est pas suffisant.

  • Bilan financier des cinq dernières années

Comment un banquier accepterait-il d’accorder un prêt à l’auto entrepreneur immobilier si son projet ne dégage pas suffisamment de revenus dans la durée ? Le bilan financier et le compte de résultat doivent fournir la preuve que la santé de l’entreprise est florissante : pas de créance douteuse ou irrécouvrable, pas de stock en excès qui gèle l’argent, bon équilibre entre les capitaux propres et les capitaux étrangers…

La banque porte une attention spéciale à la structure financière du projet : non seulement le résultat de l’exercice doit être excédentaire, mais encore faut-il une gestion financière prudente pour s’assurer la liquidité nécessaire au retour des sommes empruntées.

Au moins, le bien immobilier doit dégager des bénéfices sur deux années.

  • Les deux derniers avis d’imposition: pour déterminer le montant des revenus personnels ;
  • Les relevés bancaires sur les six derniers mois: pour connaître la manière dont l’entrepreneur gère ses finances, s’il a beaucoup de découverts bancaires, si le solde est souvent débiteur ou créditeur ;
  • Le justificatif de résidence;
  • Un certificat d’identité;
  • Un compromis de vente.

Garantie

Tout impayé est une perte sèche pour les banques. Pour cela, la mise en gage des biens mobiliers (bijou, montre de luxe, automobile, etc.) donnera de la crédibilité au dossier. Ces nantissements peuvent être saisis par voie d’huissier au cas où le débiteur manquerait à son engagement financier. C’est une option de garantie pour l’auto-entrepreneur primo-accédant.

Toutefois, la garantie la plus totale est l’hypothèque d’un bien immobilier. C’est ce que le banquier propose le plus souvent à l’emprunteur qui est propriétaire d’un logement.

L’assurance emprunteur est aussi une démarche obligatoire. Si, à la suite d’un événement malheureux comme une maladie, un décès ou une crise des ventes, le débiteur éprouve des difficultés de paiement, l’assureur rembourse la banque à sa place.

Remboursement

L’emprunt est un contrat qui oblige le micro-entrepreneur à honorer son engagement vis-à-vis de la banque. Après la signature du contrat de crédit, il reçoit un plan de remboursement indiquant le fractionnement de la dette en plusieurs échéances avec le montant exact de chaque échéance.

Que faire en cas de refus ?

Si la demande de prêt est rejetée, l’auto entrepreneur peut explorer d’autres alternatives de financement :

  • Renouveler la demande après avoir réexaminé le business plan ou augmenté son apport personnel ;
  • Tenter sa chance auprès d’une autre banque ;
  • Financer le projet immobilier par ses fonds propres : l’épargne, le redimensionnement de l’activité et l’amoindrissement des frais de fonctionnement permettent d’aller dans ce sens.

Augmenter ses chances de prêt

Afin d’optimaliser les chances de recevabilité du dossier, l’emprunteur peut :

  • Trouver un co-emprunteur;
  • Attendre quelques années pour étoffer son expérience ;
  • Présenter un dossier irréprochable: la complétude du dossier marque une forte impression aux yeux du banquier qui en jugera que l’entrepreneur a un bon sens d’organisation ;
  • Se faire accompagner par un courtier en prêt immobilier auto-entrepreneur. Le courtier est un professionnel mandé par le demandeur pour démarcher les prêteurs potentiels qui approuveraient sa demande de crédit. Il agit au nom du client et présente le dossier à sa place. L’expérience du courtier en prêt immobilier lui permet de rédiger un dossier en béton, ce qui évite la perte de temps et de tranquillité.
À noter : il existe également des astuces pour louer un appartement lorsqu’on dispose du statut d’auto-entrepreneur.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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