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Récupérer un terrain agricole loué sans bail

Récupérer un terrain agricole loué sans bail

Récupérer un terrain agricole loué sans bail est possible. La démarche est parfois longue mais peut aboutir.

Bien qu’il y ait absence de bail écrit, le bail agricole peut avoir de la valeur en tant que bail oral. Ce dernier n’a pas besoin de signer de conventions particulières entre l’exploitant et le bailleur tant que la nature commerciale de l’exploitation peut être démontrée.

Il est en revanche possible de récupérer un terrain agricole loué sans bail en cherchant des failles chez l’exploitant.

Absence de contrats, circonstances dans lesquelles récupérer un bail agricole loué sans bail, contacts de professionnels à qui s’adresser pour récupérer son terrain, retrouvez toutes les informations dans cet article.

 

Absence de contrat un atout pour récupérer un terrain agricole loué sans bail ?

Le bail agricole est souvent une garantie qui protège le bailleur tout aussi bien que l’exploitant. Il arrive pourtant fréquemment que des terrains agricoles soient cédés à l’exploitation sans rédaction de bail rural, ou parfois uniquement avec une promesse de bail rural. L’absence de contrat est-elle un atout pour récupérer un terrain agricole loué sans bail ?

Pas nécessairement. Dans le droit rural, l’absence de contrat écrit ne vaut pas pour autant absence de bail. Ces deux cas de figures ne peuvent êtres comparables. En effet, à défaut de contrat écrit, le bail rural est alors établi verbalement.

Récupérer un terrain agricole loué sans bail revient à lutter contre un bail rural verbal. Ce dernier vaut, normalement, pour neuf ans selon les clauses établies par la Commission Consultative des Baux Ruraux.

Le bail verbal est une caractéristique qui peut vous empêcher de récupérer un terrain agricole loué sans bail facilement. En effet, ce dernier prend effet à partir du moment où peut être prouvé :

  • une exploitation
  • une transaction financière
  • une activité agricole

Si l’agriculteur auprès duquel vous voulez récupérer votre terrain agricole sans bail peut prouver une exploitation des hectares mis à sa disposition, que cette exploitation se fait à titre onéreux via le versement d’un loyer, le contrat de bail verbal peut être mis en cause. Sans exploitation à titre onéreux, l’activité peut s’apparenter à un prêt d’usage et non un bail.

Le versement de la transaction financière doit se faire en monnaie et non en nature. Il doit s’agir de fermages, autre nom par lequel sont désignés quittances de paiement et preuves d’encaissement.

Les terres agricoles, quant à elles, doivent s’apparenter à une certaine catégorie d’exploitation. Ainsi, elles doivent relever des terres ou des pâturages. Il ne peut s’agir que d’un terrain dédié à l’exploitation agricole.

Dès lors que ces trois conditions sont réunies, peu importe que le bail rural soit ou non écrit, il vaut pour un bail oral. Récupérer un terrain agricole sans bail peut alors s’avérer compliqué, la loi du bail rural protégeant les exploitants grâce à la possibilité de reconductions tacites perpétuelles et du droit de préemption en cas de vente.

 

Dans quels cas récupérer un terrain agricole loué sans bail ?

Si récupérer un terrain agricole loué sans bail n’est pas une chose facile, elle n’est pourtant pas impossible. En effet, il existe des cas de figures dans lesquels l’exploitant peut rompre le bail, même verbal, ce qui permet de récupérer un terrain agricole loué sans bail.

  • Deux non-paiements de fermage
  • Actes néfastes à l’exploitation du bien agricole
  • Détournement d’une clause du bail
  • Reprise de bail par le bailleur pour exploiter le terrain par un époux/une épouse ou un descendant
  • Départ à la retraite de l’exploitant
  • Plan local d’urbanisme ou destruction non préméditée des biens

Si l’exploitant est dans l’incapacité de payer deux fermages – loyers – de suite, le bail agricole peut être remis en cause ce qui vous permet de récupérer un terrain agricole loué sans bail.

De même, bien que l’inexécution d’une clause du bail soit difficile à prouver étant donné la nature non écrite de ce dernier, il s’agit d’une éventualité pour récupérer un terrain agricole loué sans bail à ne pas négliger. On peut lui reprocher des actes néfastes pour la bonne exploitation du bien agricole. Ces derniers sont une clause rédhibitoire de cession de contrat.

Si le propriétaire qui tient à récupérer un terrain agricole loué sans bail veut le faire pour exploiter le terrain lui-même, il lui est possible de retrouver son terrain. Il en est de même si l’exploitation sera faite par un époux/une épouse du propriétaire, un.e concubin.e ou un.e descendant.e. Cette règle vaut également si le propriétaire a fait l’acquisition d’une ferme et qu’il souhaite gérer lui-même l’exploitation.

Si l’exploitant part à la retraite, il est alors possible de récupérer un terrain agricole loué sans bail.

Enfin, le bail est rendu caduque si le terrain agricole qu’on veut récupérer sans bail a été détruit de façon non préméditée et accidentelle. Le bail est également invalidé dans le cas où le terrain sera détruit pour le bien d’un plan local d’urbanisme.

Bon à savoir : une indemnité de sortie de fin de bail peut être versée au locataire sous certaines conditions.

 

A qui s’adresser pour récupérer un terrain agricole loué sans bail ?

Récupérer un terrain agricole loué sans bail est rarement une mince affaire. Vous pouvez néanmoins vous tourner vers des professionnels spécialisés qui vous aideront à récupérer votre bien.

C’est notamment le cas de :

  • Syndicats de la propriété privée rurale de votre département
  • Huissiers

Les syndicats de la propriété rurale sont souvent gérés par des bénévoles. Ces derniers ont néanmoins de l’expérience en matière de cas où il s’agit de récupérer un terrain agricole loué sans bail et peuvent être de bons conseils.

Enfin, dans tous les cas, pour récupérer un terrain agricole loué sans bail vous aurez nécessairement besoin d’un huissier. Ce dernier pourra vous éclairer sur vos droits afin de récupérer votre bien.Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 18/12/2019

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Audou
Audou
mars 26, 2019 9:01

Bonjour,je voudrais pouvoir récupérer mes terrains que je loué pour vente d’herbe depuis 13 ans le l’exploitant est décédé merci de vos réponses.

Pierre LANDRÉ
Pierre LANDRÉ
décembre 12, 2020 5:44
Reply to  Audou

Si c’est une vente d’herbe, relisez votre contrat et les clauses de résiliation Normalement, un contrat de vente d’herbe est de un an non reconductible. Depuis 13 ans, vous risquez la requalification en bail à ferme, selon le bail à ferme type d’ordre public. contactez la Propriété Privée rurale de votre département, c’est un syndicat professionnel de propriétaires fonciers agricoles. Bon courage !

Clo
Clo
juillet 20, 2020 8:10

Bonjour, la grand-mère de mon mari a prêté le terrain a un agriculteur pour faire le foin ils n’ont pas fait un bail . Mon mari et son frère et soeur son les propriétaires légaux de la terre, la grand-mère était en usufruit, elle a décédé depuis 1 ans et mon mari et moi ont a acheté la maison familial et le terrain. L’agriculteur malgré que nous avons parlé avec lui l’année dernier d’arrêter d’utiliser le terrain, par cause il ne paie rien depuis plusieurs années. Je vais mettre une clôture pour éviter qu’il utilise le terrain, peux je avoir… Lire la suite »

Laetitia Meunier
août 8, 2020 11:22
Reply to  Clo

Bonjour je suis un peu dans le même cas que vous. Je cherche toujours les réponses

Pierre LANDRÉ
Pierre LANDRÉ
décembre 12, 2020 5:53

Contactez la Propriété Privée Rurale de votre département, c’est un syndicat professionnel de propriétaires fonciers agricoles. Bon courage !

Pierre LANDRÉ
Pierre LANDRÉ
décembre 12, 2020 5:52
Reply to  Clo

Oui, gros problème. Il est strictement interdit de se faire justice soi-même. À partir du moment où un agriculteur cultive une parcelle agricole ne lui appartenant pas, il est titulaire d’un bail à ferme. S’il n’y a pas d’écrit, c’est un bail dit oral selon les clauses du bail agricole type départemental qui est d’ordre public (“qui s’impose”). Vous pouvez faire deux procédures : une procédure pour non-payement des fermages dûs et une procédure de résiliation du bail pour non-paiement. Est compétent pour ces deux procédures le Tribunal Paritaire des Baux ruraux. Sans accord amiable, vous êtes “coincés” . Contactez… Lire la suite »

Fatna
Fatna
juillet 6, 2021 11:40
Reply to  Clo

Bonjour, En principe, si aucun bail n’existe pour la location des terres, l’agriculteur n’est pas en droit de cultiver sur vos terres. Toutefois, il est possible qu’un bail rural oral ait été conclu entre les parties, ce qui autorisait l’agriculteur à exploiter les terres. Vous avez ainsi la possibilité de contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux l’existence d’un bail rural. Il appartiendra alors à l’agriculteur de prouver que l’exploitation des terres repose sur un bail oral, notamment en prouvant le paiement d’un fermage. Par ailleurs, même en présence d’un bail rural oral, vous avez la possibilité de demander… Lire la suite »

pourrere
pourrere
décembre 9, 2020 5:31



Béné_64
Béné_64
mars 10, 2021 11:04

Bonjour,
Un agriculteur exploite depuis très longtemps un champ appartenant à ma famille. Aucun bail écrit n’a jamais été établi..
De plus, l’agriculteur, à visiblement pris sa retraite sans nous en informer.
Je souhaite récupérer la parcelle qui est constructible pour faire construire une maison.
Comment dois-je procéder svp ?
Je vous remercie.
Bien cordialement,
B.L.

Alissia
Éditeur
Alissia
juillet 7, 2021 3:31
Reply to  Béné_64

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

Lisouille
Lisouille
avril 6, 2021 5:01

bonjour,
J’ai un terrain de 1,89ha. Si jamais je loue ce terrain à un agriculteur qui va y planter des arbres fruitiers, est ce qu’un jour je peux récupérer mon terrain ? Si oui, comment ? Au bout de combien de temps ?
Merci par avance !

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 7, 2021 12:54
Reply to  Lisouille

Bonjour, Le terrain loué dans le cadre d’un bail rural est mis à la disposition du preneur pour une durée minimale de 9 ans renouvelable. Le bailleur ne peut résilier le contrat de manière unilatérale, sauf : Lorsque le terrain devient constructible Lorsqu’il est situé dans une zone urbaine dans le cadre d’un plan local d’urbanisme ou en application d’un document d’urbanisme Lorsque l’époux/partenaire de PACS ou un descendant du bailleur souhaite exploiter le terrain En cas de décès ou d’incapacité du preneur ou d’un membre de sa famille indispensable à l’entretien du terrain En cas de départ à la… Lire la suite »

Alinore
Alinore
avril 26, 2021 7:37

Bonjour,
J’exploite un terrain agricole depuis 7 ans, le terrain vient de changer de propriétaire et ce nouveau propriétaire souhaite récupérer le terrain à la fin du bail de 9 ans (il n’est pas exploitant agricole); en a t il le droit ? Je pensais que le bail serait reconduit automatiquement à la fin des 9 ans. (je précise que j’entretiens le terrain et que j’ai toujours payé mon loyer en temps et en heure).

Merci de votre réponse,
Alinore

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 30, 2021 8:46
Reply to  Alinore

Bonjour, Le propriétaire d’un terrain visé par un bail rural ne peut le reprendre à l’échéance du bail que dans des cas très limités, tenant notamment au changement de destination du terrain qui devient constructible ou pour exploiter le terrain lui-même lorsque le preneur subit une incapacité physique qui ne lui permet plus de l’exploiter. En cas de reprise justifiée par un motif légitime et sérieux, le bailleur doit également verser au preneur une indemnité d’éviction dont le montant est déterminé à l’amiable par les parties. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans… Lire la suite »

nana
nana
avril 28, 2021 5:59

Je possede un petit terrain de moins de 1 hectare où mon oncle (usufruitier) a autorisé un agriculteur à mettre occasionnellement 2 chevaux (de loisirs) pour nettoyer le terrain ! puis je récupérer ce terrain ?

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 30, 2021 7:54
Reply to  nana

Bonjour, Lorsque le terrain est prêté et non loué, le régime du bail rural, qui ne permet au propriétaire de le récupérer que dans certains cas limitatif, est écarté au profit du statut du commodat rural, ou contrat de prêt à usage. Dans le cadre de ce régime, le preneur ne dispose que d’un droit d’usage sur le terrain, que le propriétaire peut reprendre à tout moment sur simple demande. Ce régime n’est toutefois applicable qu’en l’absence de contrepartie financière versée par le preneur pour disposer du terrain. Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon… Lire la suite »

louis
louis
mai 8, 2021 7:54

bonjour. mes parents ex. agriculteurs on louer ( sans bail ) leurs terrains au moment de leurs depart en retraite . le loueur a decider d’echanger une 1ere fois ce terrain avec un autre agri. voisin pour ne faire qu’une parcelle d’herbe . nous avions donner notre accord. mais ce dernier a ensuite re-echanger avec un 3eme argi. qui l’a labourrer . resultat plus auqunes limites visible . ces 2 derniers agris. n’on pevenu personnes ni le proprietaire ni le loueur ,d’ailleurs c’est toujours lui qui paye les loyers avec les autres terrains . pour nous peut importe qui exploite… Lire la suite »

Tinou
Tinou
mai 22, 2021 8:49

Quand une personne neveu de mon mari décédé en juin 2019 exploite les terres sans autorisation, quels sont mes recours ?
Ce même neveu installe l’irrigation lié à un forage. Quels sont mes recours ?
La procédure de succession de mon mari n’est pas finie. Ce neveu n’a aucun droit.
Quelle est le délai s’il n’y a pas de contestation que cette activité devienne un bail ?

Valérie
Valérie
mai 28, 2021 1:32
Reply to  Tinou

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Faucher
Faucher
mai 31, 2021 5:01

Bonjour, j’exploite des terres agricoles je suis déclaré exploitant agricole. Ma mère est décédé. Elle a 11hec et mon père devient usufruitier des ses biens. Aujourd’hui il m’a envoyé une lettre recommandée mentionné comme dans suit. Madame x Je vous demande de libérer les terres agricoles et bâtiments agricole de Madame x et de Mr x a compter de ce jour et avant le 30/11/2021. Le soucis est qu’il mont jamais fait de bail et non jamais voulu de fermage j’ai pourtant fait des versements à ma mère mais il n’est pas indiquer dans le libellé fermage. Est ce légale… Lire la suite »

Fatna
Fatna
juin 2, 2021 1:28
Reply to  Faucher

Bonjour, Votre situation est complexe car elle nécessite de déterminer l’existence d’un bail rural verbal. C’est pourquoi, nous vous conseillons de recourir à l’avis d’un professionnel. Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ». N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.… Lire la suite »

Léonce
Léonce
août 30, 2021 11:58
Reply to  Faucher

Bonjour, Mes parents ont été dans la même situation que la vôtre et aujourd’hui, mon père est décédé et ma soeur et moi-même nous sommes retrouvées devant le paritaire. Une réponse satisfaisante vous a t elle été apportée par LEGALPLACE? Merci

Vache
Vache
juillet 12, 2021 11:13

Bonjour, je suis exploitante agricole nouvellement installée, j’exploite un pâturage qui m’a été “promis”” (bail ou vente) depuis 2 ans. Aujourd’hui le propriétaire change d’avis et me demande de ne plus utiliser le terrain du jour au lendemain. Je me trouve ainsi grévée de la moitié de mon pâturage. Remettant toujours à plu tard, il n’a jamais voulu de fermage, ni faire une vente d’herbe, ni me transférer la MSA. A présent il compte laisser le terrain s’enfricher, prétendant en avoir peut être besoin pour lui un jour. Avant moi il le louait à un agriculteur , qui en partant… Lire la suite »

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
juillet 17, 2021 9:43
Reply to  Vache

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Milley Quentin
Milley Quentin
août 4, 2021 11:45

Bonjour, j’ai un diplôme agricole qui me permet de m’installer sur une exploitation agricole. Mon grand-père est propriétaire de champs en indivision avec son frère et sa sœur. Ces champs sont loués sans bail à un exploitant qui prend sa retraite mais qui a un repreneur. Je voudrais donc savoir comment pourrais-je récupérer ces champs et m’installer dessus ? J’ai l’intention de me mettre en relation avec la MSA pour savoir quand est-ce que les primes pac ont changés de destinataire afin de savoir quand le bail à débuté et de le dénoncer 18 mois à l’avance avec l’aide d’un… Lire la suite »

Fatna
Fatna
août 5, 2021 10:11
Reply to  Milley Quentin

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

QUERENET
QUERENET
septembre 6, 2021 12:07

Bonjour
Je suis agriculteur, loue une parcelle et paie régulièrement le loyer depuis 1996
Le propriétaire jusqu’à lors consentant, conteste le bail verbal en invoquant un vieux bail écrit et signé par ses parents en 1972 à un ancien agriculteur.
A la suite du retrait de cet ancien locataire et à la demande des parents du propriétaire actuel,mes parents avaient repris et cultivé cette parcelle.
Les héritiers peuvent-ils 25 ans après, contestés mon bail verbal?

Bar
Bar
novembre 25, 2021 8:32

Bonjour, Je suis propriétaire d’un terrain agricole sur la commune de Odos (65) et un fermier exploite la terre en faisant du maïs depuis longtemps. Le contrat a été signé en 1998, puis renouvelé en 2007 et en 2016 je crois, car mon grand-père et mon sont décédés depuis. Il devrait normalement se terminer en 2025. Le fermier d’origine est parti à la retraite et c’est son fils qui a repris le fermage sans nous prévenir i l y a quelques années. Je souhaiterais vendre ce terrain agricole et j’aimerais savoir comment il faut procéder. Dois-je prévenir le fermier en… Lire la suite »