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La garantie de bon fonctionnement (ou biennale)
Dernière mise à jour le 08/08/2025
- Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ? (article 1792-3 du Code civil)
- Quelle est la durée de la garantie de bon fonctionnement ?
- Comment fonctionne la garantie de bon fonctionnement ?
- Cette garantie est-elle obligatoire ?
- À qui s’adresse-t-elle ?
- Quels éléments sont couverts par la garantie de bon fonctionnement ?
- Quel est le coût d’une garantie de bon fonctionnement ?
- Qu’est-ce qu’un élément dissociable ?
- La durée de la garantie de bon fonctionnement peut-elle être modifiée ?
- Comment rédiger son courrier de garantie ?
- Quelle est la différence entre la garantie biennale et la garantie décennale ?
- FAQ
La garantie de bon fonctionnement, aussi appelée garantie biennale, est malheureusement peu connue des particuliers au détriment de l’assurance décennale. Pourtant, elle est bien plus souvent mobilisée que cette dernière en raison de ses spécificités.
Pour pouvoir y prétendre, le maître d’ouvrage doit comprendre toutes les caractéristiques de cette garantie, quel que soit le type d’entreprise qui se chargera des travaux. Elle répond à des besoins spécifiques que tout propriétaire doit cerner avant même de se lancer dans la construction ou l’achat d’un bien neuf.
Qu’est-ce que la garantie de bon fonctionnement ? (article 1792-3 du Code civil)
La garantie de bon fonctionnement figure parmi les couvertures essentielles pour assurer un chantier.
Elle garantit à toutes les parties prenantes la réparation de certains vices de construction.
Elle s’applique uniquement aux équipements dissociables du bâti, c’est-à-dire ceux qui peuvent être démontés ou remplacés sans détériorer la construction (par exemple : volets, chauffe-eau, robinetterie, portes intérieures, interphone, etc.).
Cette disposition a été surtout mise en place afin de préserver les maîtres d’ouvrage.
Toutefois, l’assurance du même nom épargne également bon nombre de tracas aux constructeurs. En souscrivant un contrat adapté, ces derniers ne feront pas face à des dépenses inattendues. Des imprévus qui pourraient porter atteinte à l’activité de ces professionnels.
Quelle est la durée de la garantie de bon fonctionnement ?
La garantie de bon fonctionnement couvre une durée de 2 ans à compter de la réception des travaux par le maître d’ouvrage.
Ce point de départ correspond à la date à laquelle le propriétaire approuve l’achèvement des travaux.
L’approbation se matérialise par la production d’un procès-verbal de réception signé par les deux parties. En l’absence de ce document, la date sera incertaine.
Pendant ces deux années, le constructeur ou l’installateur est tenu de réparer ou remplacer tout élément concerné qui présenterait un défaut de fonctionnement, sans frais pour le propriétaire.
Comment fonctionne la garantie de bon fonctionnement ?
Le principe est simple : si un équipement entrant dans le champ de la garantie tombe en panne ou présente un dysfonctionnement dans les 2 ans suivant la réception des travaux, le propriétaire doit notifier le problème par écrit (souvent via lettre recommandée avec accusé de réception) au constructeur ou à l’artisan responsable.
L’entreprise dispose alors d’un délai raisonnable pour effectuer la réparation ou le remplacement.
Cette garantie joue sans qu’il soit nécessaire de prouver la faute de l’artisan : le défaut suffit à engager sa responsabilité.
Cette garantie est-elle obligatoire ?
La garantie de bon fonctionnement est obligatoire. En revanche, souscrire l’assurance éponyme n’est pas une obligation légale.
Dans la pratique, elle est cependant indispensable pour la réalisation de n’importe quel projet de construction.
Avant la signature des documents ordonnant le début des ouvrages, les parties prenantes se pencheront sur les assurances contractées.
Cette garantie figurera parmi les exigences des maîtres d’ouvrage avisés.
Comme cité précédemment, cette souscription évitera des mois d’attente avant que la réparation des vices concernés n’ait eu lieu.
À qui s’adresse-t-elle ?
De la même manière que la garantie de parfait achèvement (GPA) ou décennale, elle concerne les constructeurs dans un sens large.
L’entreprise chargée des travaux, ainsi que les architectes ou les promoteurs immobiliers ont tout intérêt à souscrire un contrat d’assurance adéquat.
Rappelons que les professionnels du bâtiment sont présumés responsables de la qualité d’exécution des ouvrages et donc des éventuelles malfaçons.
Dès lors que leur responsabilité peut être mise en jeu, ils devront réaliser les réparations.
Quels éléments sont couverts par la garantie de bon fonctionnement ?
En règle générale, la garantie biennale de bon fonctionnement couvre les défauts et les désordres touchant les éléments dissociables de la bâtisse.
Toujours est-il que les équipements couverts par cette garantie ont énormément évolué au cours des années.
À la suite de contentieux portant sur ces produits assurantiels, la liste s’est considérablement allongée et l’on compte également de nombreuses exceptions.
La jurisprudence souligne que les éléments entrant dans le champ d’application de la garantie de bon fonctionnement doivent être achevés, livrés ou installés avant la réception des travaux.
Ils ne doivent pas être destinés à un usage professionnel et seront pensés pour fonctionner contrairement à des éléments inertes.
À titre d’illustration, on peut citer les différents dispositifs qui composent :
- Le réseau électrique ;
- La plomberie ;
- Le système de chauffage.
Cependant, certains éléments remplissant les conditions citées précédemment profitent d’un traitement particulier au regard de l’assurance biennale. Le plombier engage ainsi la responsabilité biennale ou décennale du constructeur selon l’ampleur des dégâts.
Il convient de noter que les revêtements de sol et la peinture ne sont pas couverts par l’assurance de bon fonctionnement. Sous certaines conditions, les malfaçons touchant ces éléments pourront faire jouer la garantie décennale.
Quel est le coût d’une garantie de bon fonctionnement ?
Pour le maître d’ouvrage, la garantie de bon fonctionnement n’occasionne aucun coût supplémentaire : elle est automatiquement incluse dans le contrat passé avec le constructeur ou l’artisan, car celui-ci a l’obligation légale d’en assumer la charge.
En pratique, le prix de cette garantie est intégré dans le montant global des travaux.
Côté professionnel, cette protection fait partie des garanties couvertes par son assurance de responsabilité civile décennale ou multirisque professionnelle.
Le coût de l’assurance dépend notamment du type de travaux réalisés, de leur ampleur et du chiffre d’affaires de l’entreprise.
En général, le prix d’une garantie biennale de bon fonctionnement est compris entre 2 et 5 % du montant total des travaux réalisés.
Qu’est-ce qu’un élément dissociable ?
Cette notion est au cœur de la distinction entre les éléments dépendant de la garantie biennale et ceux relevant d’autres garanties.
Pour bien la comprendre, il suffit d’imaginer les étapes à suivre pour éventuellement réparer ou remplacer les équipements concernés.
Ils seraient alors considérés comme indissociables de la bâtisse si leur réparation ou leur remplacement pouvait causer d’importants dommages au bien en question.
C’est le cas des escaliers que l’on ne peut pas enlever. Les vices touchant les éléments indissociables du bâtiment peuvent tout simplement le rendre impropre à sa destination ou menacer sa solidité.
Ce sont justement les conditions à remplir pour faire jouer l’assurance décennale.
La durée de la garantie de bon fonctionnement peut-elle être modifiée ?
En principe, même si la garantie biennale est valable pendant deux ans, les propriétaires la mobilisent habituellement à partir de la seconde année.
En effet, la durée de validité de la garantie de parfait achèvement et celle de cette souscription se chevauche pendant l’année qui suit la réception des ouvrages.
Pendant cette période, on préférera faire jouer la première couverture puisqu’elle couvre tous les désordres et vices de construction.
Dans tous les cas, l’Article 1792-5 du Code civil précise que la durée de validité de l’assurance correspondante ne peut être réduite même si la souscription n’est pas obligatoire. En revanche, les deux parties peuvent la prolonger d’un commun accord. Ce type d’arrangement est envisageable dans le cadre de projets de grande envergure tels que la construction d’un immeuble de grande hauteur (IGH).
Étant donné l’ampleur des travaux et la superficie à aménager, les risques de malfaçons touchant les éléments dissociables des gros œuvres sont considérablement accrus.
En conséquence, la garantie est habituellement valable pendant cinq ans, ce qui laisse le temps au promoteur ou aux futurs occupants d’identifier ces avaries.
Une fois la garantie biennale expirée, la garantie décennale prend le relais. Valable 10 ans, elle couvre les dommages structurels mettant en cause la solidité ou l’usage du bâtiment, offrant ainsi une protection durable contre les défauts de construction.
Comment rédiger son courrier de garantie ?
Pour activer la garantie de bon fonctionnement (ou la décennale), le maître d’ouvrage doit envoyer une lettre recommandée avec AR au constructeur. Celle-ci doit mentionner :
- L’objet « Mise en œuvre de la garantie de bon fonctionnement » ;
- La description des défauts constatés et le délai souhaité pour la réparation ;
- La date du contrat, l’adresse du bien, et la référence à l’article 1792-3 du Code civil ;
- Éventuellement des photos et justificatifs.
L’usage d’un modèle type ou l’aide d’un juriste est recommandé pour éviter toute erreur.
En pratique, la réparation est souvent financée par l’assurance dommages-ouvrage, qui avance les frais puis se fait rembourser par l’assureur du constructeur après vérification que le sinistre est couvert par la garantie.
Quelle est la différence entre la garantie biennale et la garantie décennale ?
La garantie biennale et la garantie décennale sont deux protections distinctes prévues par la loi :
| Garantie biennale | Garantie décennale |
|---|---|
| Durée : 2 ans après réception | Durée : 10 ans après réception |
| Couvre : les éléments d’équipement dissociables (volets, chaudière, climatisation…) | Couvre : les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (fissures importantes, infiltrations, effondrement…) |
| Réparation/remplacement d’équipements défectueux | Réparation lourde du gros œuvre ou des éléments indissociables |
| Responsabilité sans preuve de faute | Responsabilité également sans preuve de faute |
En résumé, la garantie biennale concerne les « petits équipements » amovibles, alors que la garantie décennale s’applique aux dommages graves affectant la structure ou l’usage du bâtiment.
FAQ
Quelle est la différence entre la garantie biennale et la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement concerne tous les aspects des travaux et sera valable durant la première année suivant la livraison des travaux. Par ailleurs, la garantie de bon fonctionnement s’applique uniquement aux éléments et aux équipements dissociables des gros œuvres.
Quels sont les trois types de garantie dans la construction ?
En France, la loi prévoit trois garanties légales : la garantie de parfait achèvement (1 an), la garantie de bon fonctionnement ou biennale (2 ans) et la garantie décennale (10 ans). Elles couvrent respectivement les défauts signalés après réception, les équipements dissociables et les dommages graves au bâti.
Qu'est-ce que la garantie de bonne exécution ?
La garantie de bonne exécution, souvent confondue avec la garantie de parfait achèvement (GPA), oblige l’entrepreneur à réaliser les travaux conformément au contrat et aux règles de l’art, en corrigeant tout défaut constaté à la réception.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 08/08/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.