Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière ?

Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière ?

La durée maximale de la location saisonnière, ou location courte durée, est fortement encadrée par la loi. Depuis l’expansion des locations courtes durées pour les vacances dans les saisons touristiques notamment, de nouvelles réglementations sont apparues pour éviter les abus.

 

Le principe : la durée maximale de la location saisonnière est une saison

Comme son nom l’indique, la location saisonnière est une convention en vertu de laquelle un propriétaire met à disposition un logement à un ou plusieurs locataire(s) pendant une saison, généralement touristique. En effet, la location saisonnière est un contrat souvent utilisé lors des vacances. Ce contrat revêt par ailleurs de nombreux avantages, notamment au niveau économique et fiscal.

Bon à savoir : Les caravanes et les bungalows sont également soumis au régime de la location saisonnière d’après un arrêt rendu par la chambre criminelle de la Cour de Cassation le 10 mai 2000.

Bien souvent, le bailleur met à disposition à des voyageurs sa résidence principale ou sa résidence secondaire pendant toute la saison touristique. Il faudra s’assurer que les loueurs disposent d’une résidence principale à eux, sans quoi le contrat de location saisonnière ne pourra être valablement conclu. Pour rappel, une résidence principale est considérée par la loi comme un logement occupé au moins pendant huit mois par an, sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure.

Attention ! Certaines locations classées obéissent à des réglementations spécifiques à l’instar du meublé de tourisme ou de la chambre d’hôte.

Conformément à l’article 1-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, le contrat de location saisonnière peut être conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, soit une saison. Aucun renouvellement n’est possible pour un contrat de location saisonnière à la différence des autres contrats de location classiques.

Bon à savoir : Pour vous aider dans vos démarches et pour connaître au mieux vos droits et obligations, LegalPlace s’est associée à Airbnb.

A noter : une facture doit être établie par le propriétaire à chaque location.

 

La pratique : une appréciation souple de la durée maximale de la location saisonnière

En pratique, les tribunaux apprécient avec une certaine flexibilité la durée maximale de la location saisonnière. En témoigne une décision rendue par la Cour d’Appel de Montpellier qui a validé une location saisonnière d’une durée de plus de six mois pour un logement situé à Canet-Plage.

Toutefois, devant l’expansion des locations courtes durées et des plateformes proposant de tels services, la législation a dû intervenir. Désormais, en ce qui concerne les villes de plus de 200 000 habitants ou les communes situées dans le 92, 93 ou 94, la durée maximale a été fixée par la jurisprudence à 120 jours par an.

La question qui fait aujourd’hui débat est le décompte de ce délai de 120 jours par an. En effet, par prudence, il convient de considérer que la durée maximale est de 120 jours sur une année glissante et non sur une année civile.

Attention ! Les 120 jours maximum fixant la durée des locations saisonnières ne sont pas forcément consécutifs. Il suffit que sur les douze derniers mois, 120 jours par an ont été dédiés à la location saisonnière.

Ces dispositions assouplies excluent les locations saisonnières classées à l’instar du meublé de tourisme évoqué précédemment. Ce dernier a effectivement une durée maximale de 90 jours consécutifs, sans renouvellement possible.

 

Que risque-t-on en cas de dépassement de la durée maximale d’une location saisonnière ?

Conformément à l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, si le délai maximal de 120 jours de location saisonnière est dépassé, le bailleur s’expose à une amende de 50 000€ et à une astreinte d’un montant maximal de 1 000€ par jour et par m2.

Cette peine sera prononcée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du logement faisant l’objet d’un contrat de location saisonnière.

Il est donc fortement recommandé d’être vigilant quant à la réglementation relative à la durée maximale des locations longues durées.

 

Contourner la durée maximale de la location saisonnière : le changement d’usage et de destination

Comme vu précédemment, la durée maximale de la location saisonnière est fixée strictement par la loi à 120 jours par an.

Afin de contourner cette réglementation, il est possible de procéder à un changement d’usage et de destination. Cette procédure est requise pour les villes de plus de 200 000 habitants, les communes situées dans les départements du 92, 93 et du 94 ainsi que pour les communes ayant choisi d’appliquer les règles de changement d’usage.

Le changement d’usage et de destination est par ailleurs obligatoire si vous souhaitez mettre en location saisonnière un logement en meublé de tourisme qui ne constitue pas votre résidence principale.

Attention ! Si vous êtes co-propriétaire, n’oubliez pas de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location courte durée. Selon les termes du règlement, l’interdiction peut être expresse ou plus implicite. Dans tous les cas, une telle interdiction doit être obligatoirement justifiée par la destination de l’immeuble pour être valable.

Changement d’usage

L’usage d’un logement correspond à un élément objectif de fait, c’est-à-dire ce pourquoi il est utilisé. En principe, le changement d’usage est autorisé à titre provisoire pour un usage particulier précisé par le demandeur. C’est pourquoi, la procédure de changement d’usage est obligatoire dès lors qu’un bailleur qui louait son logement en location longue durée (location meublée classique) souhaite désormais établir des contrats de location saisonnière.

Attention ! Dans certaines grandes villes, et notamment à Paris, le changement d’usage n’est autorisé que par un mécanisme de compensation. Cela signifie que vous devrez proposer des locaux non destinés à l’habitation (bureaux par exemple) en logement à usage d’habitation à titre de compensation.

Changement de destination

Le changement de destination, quant à lui, est régi par le Code de l’urbanisme. La destination d’un immeuble correspond à ce pourquoi il a été construit et édifié. C’est pourquoi, la destination est un élément demandé lors de l’obtention d’un permis de construire par exemple.

Le changement de destination est une procédure obligatoire à effectuer lorsqu’un bailleur souhaite transformer un logement à usage d’habitation en hébergement. Pour ce faire, le bailleur doit solliciter une demande d’autorisation d’urbanisme. Selon le type de travaux à effectuer, une simple déclaration préalable peut suffire. Le cas échéant, il vous faudra demander un permis de construire pour des travaux plus importants (modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment par exemple).

Bon à savoir : Le changement de destination du logement ou de l’immeuble doit être déclaré à l’Administration fiscale. Cela déterminera le montant de la taxe foncière due par le bailleur.

 

Réglementation de la durée de la location saisonnière : les autres obligations

Outre le respect de la durée maximale de 120 jours sur une année glissante pour les locations saisonnières, la loi a également prévu des obligations de déclarations administratives à la charge des bailleurs.

Ces obligations diffèrent selon le lieu de la location saisonnière.

Si le logement se situe à Paris, le bailleur a l’obligation de déclarer en ligne son activité de location courte durée, qu’il s’agisse de tout ou partie du logement. À l’issue de cette procédure, le bailleur reçoit un numéro d’enregistrement qui pourra lui être demandé en cas de contrôle par les autorités compétentes.

Si le logement se situe dans une autre ville de plus de 200 000 habitants, dans une commune du 92, du 93, du 94 ou dans une commune ayant décidé d’appliquer les règles de changement d’usage, alors le bailleur doit également déclarer son activité de location courte durée à la mairie de la commune concernée.

Le cas échéant, aucune formalité de déclaration n’est requise.

Bon à savoir : En tant que loueur courte durée, veillez également à vous renseigner sur vos obligations relatives au paiement de la taxe de séjour.