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Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière

Quelle est la durée maximale d’une location saisonnière

La durée maximale de la location saisonnière, ou location courte durée, est fortement encadrée par la loi. En effet, face à l’expansion des locations à courtes durées durant les vacances et les saisons touristiques notamment, de nouvelles réglementations sont apparues dans le but d’éviter les abus.

Conformément à la loi Hoguet du 2 Janvier 1970, la durée d’une location saisonnière ne peut excéder une saison, soit 90 jours. Toutefois, en ce qui concerne les villes de plus de 200 000 habitants ou les communes situées dans le 92, 93 ou 94, la durée maximale a été fixée à 120 jours par an.

Quelle est la durée maximale fixée pour une location saisonnière ?

En principe, comme son nom l’indique, la location saisonnière n’est censée durer que le temps d’une saison. Néanmoins, force est de constater que les tribunaux apprécient de manière assez souple la durée maximale d’une location saisonnière. En effet, plusieurs éléments sont examinés, ouvrant la porte à une forme de flexibilité de la part des juges.

Le principe d’une location le temps d’une saison

La location saisonnière est une convention par laquelle un propriétaire met à disposition un logement à un ou plusieurs locataire(s) pendant une saison, généralement touristique.

La location saisonnière est incontestablement un contrat très souvent utilisé lors des vacances. Ce contrat regroupe de nombreux avantages notamment :

Attention : comme pour tous les types de location, il peut exister des comportements négligents vis-à-vis de formalités recommandées tel que l’état des lieux de la location saisonnière.
À noter : les caravanes et les bungalows sont également soumis au régime de la location saisonnière selon un arrêt rendu par la chambre criminelle de la Cour de cassation le 10 Mai 2000. En revanche, certaines locations classées obéissent à des réglementations spécifiques, à l’instar du meublé de tourisme ou de la chambre d’hôte.

Très fréquemment, le bailleur met à disposition sa résidence principale ou sa résidence secondaire à des voyageurs, et ce durant toute la saison touristique. Au regard de la loi, la résidence principale se caractérise par le fait que le logement est occupé au moins 8 mois par an, sauf obligations professionnelles, raisons de santé ou cas de force majeure.

Conformément à l’article 1-1 de la loi n°70-9 du 2 Janvier 1970, dite loi Hoguet, le contrat de location saisonnière peut être conclu pour une durée maximale de 90 jours consécutifs, soit une saison.

A la différence des contrats de location classiques, aucun renouvellement n’est possible pour un contrat de location saisonnière.

Attention : une facture de location saisonnière doit être établie par le propriétaire à chaque location.
À noter : afin de vous aider dans vos démarches et pour connaître au mieux vos droits et obligations, LegalPlace s’est associé à Airbnb.

Une appréciation souple de la durée maximale de la location saisonnière en pratique

En pratique, les tribunaux apprécient avec une certaine flexibilité la durée maximale de la location saisonnière. En témoigne une décision rendue par la Cour d’appel de Montpellier qui a validé une location saisonnière d’une durée de 6 mois pour un logement situé à Canet-Plage.

Toutefois, devant l’expansion des locations de courtes durées et le succès affluant des plateformes proposant de tels services, le législateur a dû intervenir.

Désormais, en ce qui concerne les villes de plus de 200 000 habitants ou les communes situées dans le 92, 93 ou 94, la durée maximale a été fixée à 120 jours par an.

Il convient de considérer que ce décompte de 120 jours se calculerait sur une année glissante et non sur une année civile. De plus, les 120 jours de délai maximum n’ont pas à être consécutifs. Il suffit que sur les douze derniers mois, 120 jours aient été dédiés à la location saisonnière.

Ces dispositions ainsi assouplies excluent les locations saisonnières classées tel que le meublé de tourisme évoqué précédemment. Ce dernier a effectivement une durée maximale de 90 jours consécutifs, sans renouvellement possible.

Quelles sanctions en cas de dépassement de la durée maximale de location saisonnière ?

Conformément à l’article L651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, si le délai maximal de 120 jours de location saisonnière est dépassé, le bailleur s’expose à une amende de 50 000 € et à une astreinte d’un montant maximum de 1 000 € par jour et par m2.

Cette peine sera prononcée par le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du logement faisant l’objet d’un contrat de location saisonnière.

Il est donc fortement recommandé d’être vigilant quant à la réglementation relative à la durée maximale des locations saisonnières.

Quelles alternatives devant la durée maximale de location saisonnière autorisée ?

Afin de contourner la réglementation, il est possible de procéder à un changement d’usage et de destination.

Cette procédure est requise pour les villes de plus de 200 000 habitants, les communes situées dans les départements du 92, 93 et 94, ainsi que pour les communes ayant choisi d’appliquer les règles de changement d’usage.

Le changement d’usage et de destination est par ailleurs obligatoire si le propriétaire souhaite mettre en location saisonnière un logement en meublé de tourisme qui ne constitue pas sa résidence principale.

Le changement d’usage

L’usage d’un logement correspond à un élément objectif de fait, c’est-à-dire à ce pourquoi il est utilisé.

En principe, le changement d’usage est autorisé à titre provisoire pour un usage particulier précisé par le demandeur. Il est obligatoire lorsque le bailleur qui louait son logement en location longue durée (location meublée classique) souhaite désormais établir des contrats de location saisonnière.

Attention : dans certaines grandes villes, et notamment à Paris, le changement d’usage n’est autorisé que par un mécanisme de compensation. Cela signifie qu’il faudra proposer des locaux non destinés à l’habitation (bureaux par exemple) en logement à usage d’habitation à titre de compensation.

Le changement de destination

Le changement de destination, quant à lui, est régi par le Code de l’urbanisme. La destination d’un immeuble correspond à ce pourquoi il a été construit et édifié.

Le changement de destination est une procédure obligatoire à effectuer lorsque le bailleur souhaite transformer un logement à usage d’habitation en hébergement.

Pour ce faire, le bailleur doit solliciter une demande d’autorisation d’urbanisme.

Selon le type de travaux à effectuer, une simple déclaration préalable peut suffire. Le cas échéant, il faudra demander un permis de construire pour des travaux plus importants (modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment par exemple).

À noter : le changement de destination d’un logement ou d’un immeuble doit être déclaré à l’administration fiscale. Cela déterminera le montant de la taxe foncière due par le bailleur.
Attention : si le logement est une copropriété, il faudra vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas la location de courte durée. Cette interdiction peut être expressément exprimée ou être implicite. Dans tous les cas, une telle interdiction doit être obligatoirement justifiée par la destination de l’immeuble pour être valable.

Quelles sont les autres obligations liées à la réglementation de la durée de la location saisonnière ?

Outre le respect de la durée maximale de 120 jours sur une année glissante pour les locations saisonnières, la loi a également prévu des obligations de déclarations administratives à la charge des bailleurs.

Ces obligations diffèrent selon le lieu de la location saisonnière.

Si le logement se situe à Paris, le bailleur a l’obligation de déclarer en ligne son activité de location courte durée, qu’il s’agisse de tout ou partie du logement. A l’issue de cette procédure, le bailleur reçoit un numéro d’enregistrement qui pourra lui être demandé en cas de contrôle par les autorités compétentes.

Si le logement se situe dans une autre ville de plus de 200 000 habitants, dans une commune du 92, du 93, du 94 ou dans une commune ayant décidé d’appliquer les règles de changement d’usage, alors le bailleur doit également déclarer son activité de location courte durée à la mairie de la commune concernée.

À noter : en tant que loueur courte durée, il faudra également se renseigner sur la loi qui encadre la location saisonnière, notamment sur les obligations relatives au paiement de la taxe de séjour.

FAQ

Qu’est-ce qu’une location meublée de tourisme ?

Les meublés de tourisme sont des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile.

Comment déclarer une location saisonnière aux impôts ?

Les revenus locatifs sont à déclarer sur le formulaire 2042 C PRO, case « 5ND » pour les locations saisonnières classiques, et case « 5NG » pour les locations saisonnières classées.

Quel est le nombre de jours de location à ne pas dépasser dans une location saisonnière de sa résidence secondaire ?

La durée d’une location saisonnière ne peut excéder une saison, soit 90 jours. Cette durée est régie par la loi Hoguet du 2 Janvier 1970. Toutefois, en ce qui concerne les villes de plus de 200 000 habitants ou les communes situées dans le 92, 93 ou 94, la durée maximale a été fixée à 120 jours par an.

Est-il possible d’avoir deux résidences principales ?

Non ! Il n’est pas possible d’avoir deux résidences principales. Par ailleurs, une location meublée qui n’est pas utilisée comme résidence principale est considérée comme une résidence secondaire. Une résidence secondaire peut donc être une maison, un appartement, un mobil-home etc…

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 08/09/2020

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Pierre-l
Pierre-l
mai 28, 2019 10:35

Bonjour, je souhaiterais savoir si avec un bail saisonnier de 3 mois reconductible (6 mois), il est possible de louer une maison (dans une zone saisonnière) mais en période d’hiver (donc hors saison)… Sinon, pour louer sur 6 mois quel bail est possible?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 6, 2019 10:36
Reply to  Pierre-l

Bonjour,
Au vu de votre situation, il est vrai que les règles applicables aux meublés de tourisme (s’il s’agit du type de bail que vous évoquez) ne semblent pas adaptées. Il vous est toutefois possible d’opter pour le bail mobilité qui constitue une alternative intéressante : il peut être conclu pour une durée de 1 à 10 mois et n’est pas reconductible. Le locataire doit toutefois justifier d’une situation particulière lui imposant une mobilité accrue (formation professionnelle, mutation professionnelle, mission temporaire…).
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

Marie-Claire Allain Ribeiro
Marie-Claire Allain Ribeiro
août 27, 2019 4:48

Bonjour,
Le bail mobilité est-il concerné par la nouvelle réglementation d’encadrement des loyers à Paris? Merci.

Céline
Céline
septembre 10, 2019 1:15

Bonjour, une personne salarié qui se sépare, souhaite louer mon studio meublé pour 10 mois, le temps qu’elle se trouve une location vide à l’année. Quel bail dois-je lui faire? Sachant que mon studio doit être impérativement libre car loué a partir de juillet chose dont elle a connaissance et bien pris conscience. Merci

Olivier DUMONCEAU
Olivier DUMONCEAU
août 8, 2020 6:21

Bonjour
J’envisage d’acheter une résidence secondaire, et d’en financer une partie par la location (juin-juillet et septembre par exemple).
Quelle est la meilleure formule pour l’achat? Quelle sera la fiscalité?
Qui peut gérer cela pour moi?
Merci

Franck
octobre 16, 2020 4:04

Bonjour

Puis je faire un bail pour location meublé pour une durée de 4 mois

Merci à vous pour votre aide et félicitationspour la qualitéde vos réponses

scaglia
scaglia
janvier 7, 2021 8:00

Bonjour,
nous louons habituellement un appartement dont nous avons hérité en meublé de tourisme classé, généralement, par l’intermédiaire d’Airbnb .
Cette année 2021, un employé saisonnier nous le demande en location pour 6 mois , incluant la saison touristique .
Quel type de bail devons nous utiliser , nous avons lu que la location en meublé de tourisme classé ne devait pas excéder 90 jours ?
le bail de mobilité est il indiqué ?
notre locataire devra t il s’acquitter de la taxe de séjour ?

ANGELIQUE
ANGELIQUE
février 4, 2021 2:03

Bonjour,
En cas location de meublé de tourisme, le fait d’utiliser un bail mobilité pour un locataire en déplacement professionnel pour 4 mois inclue t -il de faire un changement d’usage ? Ce bail mobilité est il légal vis a vis de la location meublé saisonnière ?