ConnexionAvantages et inconvénients du bail précaire
Dernière mise à jour le 30/06/2025
Qu’est ce que le bail précaire?
Le bail dérogatoire, communément appelé bail précaire, est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commercial ou artisanal pour une durée maximale de 3 ans.
Le régime de ce contrat est défini à l’article L 145-5 du code de commerce.
Avant de se pencher sur les caractéristiques de ce bail commercial atypique, il est important de le distinguer d’une notion voisine à savoir: la convention d’occupation précaire. Cette dernière désigne en effet, un accord (et non un contrat) d’occupation des lieux autorisé en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulé par des éléments autres que la seule volonté des parties.
Bon à savoir: en dépit de leur courte durée, les baux saisonniers ne rentrent pas dans la catégorie des baux dérogatoires.
Les caractéristiques du bail précaire
Le bail précaire déroge aux règles applicables au bail 3/6/9. Ainsi, les éléments suivants le caractérisent:
- La durée: la durée maximale de ce contrat est de 3 ans. Les parties peuvent conclure plusieurs baux précaires successivement, pour le même local et pour l’exploitation du même fonds à la condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.
Bon à savoir: Avant la loi Pinel de 2014, la durée des baux dérogatoires était fixée à un maximum de 24 mois.
- La résiliation: les parties ne peuvent mettre fin de façon anticipée à leur contrat. Autrement dit, elles sont tenues par leur engagement jusqu’au terme de celui-ci. Ainsi, le locataire sera tenu de continuer de verser les loyers même si il quitte les lieux avant le terme.
- La transformation du contrat: une requalification automatique du bail dérogatoire en bail commercial classique est opérée lorsque la durée de ce contrat dépasse 3 ans, ou lorsque le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur au terme du contrat. La loi Pinel de 2014 apporte une précision sur ce dernier élément. En effet, elle prévoit que si un mois après l’expiration du terme, aucune des parties n’a exprimé sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle, le bail précaire est requalifié en bail commercial classique.
Comment conclure un bail précaire?
Des conditions doivent être réunies afin de constituer un contrat de bail précaire valide:
- Le contrat est conclu au moment de l’entrée en lieux du locataire; autrement dit, il ne peut y avoir de contrat précaire à la suite d’un bail 3/6/9.
- Le contrat doit être écrit: si aucun formalisme n’est prescrit par le législateur en matière de bail dérogatoire, il est toutefois nécessaire de rappeler que les parties doivent constituer un écrit. La rédaction de cet écrit servira de preuve à leur relation contractuelle.
- Le contrat doit exprimer très clairement la volonté des partie à déroger au bail commercial classique. Il faut donc une mention précise et claire dans le contrat qui témoigne de cette volonté.
A titre d’exemple, une clause précisera que le contrat est régi par l’article L.145-5 du code de commerce.
- Un état des lieux des locaux doit être établi à l’entrée et à la sortie du preneur.
L’état des lieux est établi par écrit, contradictoirement, soit par les parties elles-mêmes, soit par un mandataire désigné par elles, ou encore par un huissier dont les frais seront partagés de moitié entre les parties.
- Une absence de la propriété commerciale; le preneur dans un bail précaire ne dispose pas de la propriété commerciale. Ainsi, il ne peut pas le céder. A contrario, il peut sous louer le local pour la durée du contrat restante.
Voici une vidéo pour mieux comprendre ce qu’est le bail précaire :
Avantages et inconvénients
Les avantages du bail précaire
| Pour le locataire | Pour le bailleur |
| Adaptabilité du bail aux besoins évolutifs d’une entreprise en développement : lorsque le locataire se trouve dans l’incapacité d’anticiper les besoins et les effectifs de son entreprise au moyen terme, il est préférable de conclure un bail court plutôt que de s’engager sur 9 ans au risque que les locaux deviennent insuffisants au fil du temps. | Analyse de la situation du locataire préalablement à la signature d’un bail commercial : il peut être risqué pour le bailleur de s’engager sur une durée de 9 ans avec un locataire dont il ignore tout, d’autant plus que le régime du bail commercial attribue la propriété commerciale au locataire. Le bail précaire permet au bailleur d’étudier la situation du locataire afin de vérifier s’il peut réellement lui faire confiance pour signer avec lui un bail commercial. |
| Opportunité de tester la zone de chalandise : la courte durée du bail précaire peut permettre au locataire d’évaluer l’attractivité de son activité pour les clients qu’il vise. Il aura la possibilité de quitter l’emplacement si le secteur géographique ne répond pas à ses attentes. | Absence d’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire à l’échéance du bail : étant donné que le bail précaire ne crée pas de propriété commerciale au bénéfice du propriétaire, il n’est pas requis du bailleur qu’il lui verse une indemnité d’éviction en cas de notification de congé à l’échéance du bail. |
| Loyer et dépôt de garantie moins élevés : le loyer et le dépôt de garantie requis dans le cadre d’un bail précaire sont bien fréquemment moins élevés que ceux applicables lors de la conclusion d’un bail commercial classique. La question de la réévaluation périodique du loyer ne se pose également pas étant donné que la durée du bail est limitée à 3 ans | Augmentation possible de la rentabilité du bail en cas de transformation : si la situation économique du locataire est favorable et s’il souhaite conclure un bail commercial, le bailleur se trouve en position de force étant donné que le locataire risque de perdre sa clientèle en cas de refus. Il peut donc librement négocier le prix du loyer. |
Les inconvénients du bail précaire
|
Pour le locataire |
Pour le bailleur |
| Absence d’indemnisation en cas de congé : lorsque le bail précaire n’est ni renouvelé, ni transformé en bail commercial, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction lorsqu’il est sommé de quitter les lieux. | Absence de stabilité dans les locataires : il peut être inquiétant pour le bailleur d’anticiper l’ensemble des formalités de renouvellement du bail et de transformation en bail commercial à l’approche des différentes échéances. |
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 30/06/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour
ma collègue et moi avons visité un local via une agence. L’agent nous informe que ce sera un bail commercial précaire.
j’ai bien pris connaissance des inconvénients et avantages de ce type de bail.
les travaux de réfection (peinture par exemple) sont à la charge du locataire. (Local très sale), n’est ce pas normalement à prévoir par le propriétaire ?
Egalement, il nous est annoncé des frais d’avocat (rédaction du bail): est ce normal qu’ils soient imputés au locataire?
merci à vous pour vos réponses
Géraldine
Bonjour, Légalement, en matière de bail dérogatoire, les articles L.145-5 et suivants du Code de commerce n’imposent aucune répartition légale des travaux, de sorte que seules les clauses du contrat déterminent qui supporte les réparations. En l’absence de stipulation précise, l’article 1719 du Code civil oblige toutefois le bailleur à délivrer un local en bon état d’usage et de réparation. Les travaux de remise en état nécessaires à cette délivrance ne peuvent donc être automatiquement transférés au locataire. S’agissant des frais d’avocat pour la rédaction du bail, aucune disposition légale ne permet de les imposer au locataire sans son accord,… Lire la suite »
Bonjour, mon propriétaire m’a fait signer un bail précaire pour une pizzeria avec un versement de” pas de porte”. Es ce légal ?
Bonjour,
En principe, un bail dérogatoire (souvent appelé à tort “bail précaire”) est légalement possible en matière commerciale, pour une durée inférieure ou égale à trois ans, conformément à l’article L. 145-5 du Code de commerce.
Le versement d’un pas-de-porte est également admis, même dans le cadre d’un bail dérogatoire. Il peut correspondre soit à une indemnité d’entrée, soit à un complément de loyer. Cette pratique n’est donc pas illégale, sous réserve d’un consentement libre et éclairé.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j ai loué un terrain nu à un vendeur de véhicule d occasion en bail dérogatoire. Les 3 années sont passées et il me menace de vendre son fond de commerce et me dit que le le contrat est passé automatiquement en bail commercial car ca fait plus de 4 ans qu il l occupe. Je voudrais savoir si cette règle s’implique aussi sur les terrains louer nu.
Merci
Bonjour,
En principe, le régime du bail commercial s’applique aux terrains nus dès lors qu’ils sont loués en vue d’y exercer une activité commerciale et qu’ils sont aménagés avec l’accord du bailleur pour recevoir une exploitation (article L.145-1 du Code de commerce). Après un bail dérogatoire, si l’occupant reste dans les lieux sans opposition du bailleur, il peut en effet se former automatiquement un bail commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour faut-il un gros apport pour commencer une boutique ephemere avec un bail precaire? Et le loyer est-il le meme qu’un bail classique?
Bonjour, En principe, aucun apport minimum n’est exigé par la loi pour signer un bail précaire, y compris pour une boutique éphémère. Le bailleur peut toutefois demander un dépôt de garantie ou le paiement d’un loyer d’avance, librement fixé entre les parties. Le montant du loyer dans un bail dérogatoire à l’article L.145-5 du Code de commerce n’est pas encadré comme dans un bail commercial classique : il est fixé librement et peut donc être équivalent, inférieur ou supérieur selon la durée, l’emplacement et les conditions négociées. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Bonjour
Le locataire d’un bail précaire a t’il obligation de remplacer la casse a l’identique ou peut il remplacer par un autre produit de même prix?
Bonjour, Dans le cadre d’un bail précaire, le locataire est tenu de restituer les lieux dans l’état où il les a reçus, ce qui inclut la réparation ou le remplacement des éléments cassés. En principe, le remplacement doit être à l’identique, sauf accord contraire avec le propriétaire. Remplacer par un produit différent, même de même valeur, peut ne pas être accepté s’il modifie la nature ou la qualité du bien initial. La précision du bail et les éventuels échanges entre les parties peuvent aussi influencer cette obligation. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Merci. L’élément cassé est en rupture de stock partout et je m’entends très mal avec ma propriétaire, je ne sais pas quoi faire
Bonjour, Je suis infirmière libérale et le propriétaire actuel de mon local veut me présenter un bail précaire ( il me fait actuellement des factures de mise à disposition du local que j’occupe), ai je le droit ( je ne suis ni commerçante ni artisan) de signer ce type de contrat ? D’autre part, les locaux ne lui appartiennent pas, il n’en est pas propriétaire même si son entreprise y occupe une partie en atelier, l’autre partie en locations de bureau, a t’il le droit de proposer et de signer ce type de contrat ? Je vous remercie d’avance pour… Lire la suite »
Bonjour, En tant qu’infirmière libérale, il est légalement possible de signer un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, aussi appelé bail précaire, dès lors qu’il est conclu pour une durée maximale de 3 ans (article L145-5 du Code de commerce). Ce type de bail est autorisé même pour une profession libérale, car il n’implique pas obligatoirement le statut des baux commerciaux. Cependant, pour qu’un bail, quel qu’il soit, soit valable, il doit avoir été conclu par une personne disposant de la qualité de propriétaire ou titulaire de droits réels sur l’immeuble. Si l’interlocuteur n’est pas propriétaire, il ne peut… Lire la suite »
Je vous remercie pour votre réponse.
Bien à vous.
Marion HÉRAL
Bonjour, Mon père propriétaire d’une boutique a signé un bail precaire d’un an en 2019. Il n’a jamais renouvelé ce bail ni modifié. Il pensait qu’il etait automatiquement renouvelé par tacite reconduction. Suite à son décès le locataire m’a informé qu’il souhaitait vendre le fond de commerce du fait que le bail derogatoire s’était automatiquement transformé en commercial 3/6/9. Il me propose évidemment de le racheter. Ai-je une autre alternative, en sachant qu’au depart mon pere et le locataire etait bien d’accord sur le fait que s’était une solution provisoire. Mon pere souhaitant récupérer cette boutique pour la transformer en… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour , dans le cadre d’un bail précaire a quel moment le locataire doit il s’acquitter de ces charges locatives au bailleur ?
Bonjour,
En principe, dans le cadre d’un bail dérogatoire, les modalités de paiement des charges locatives sont prévues dans le bail. Le locataire est donc tenu de s’acquitter des charges aux conditions prévues par le contrat : périodicité, nature des charges récupérables, modalités de régularisation, etc. En l’absence de clause spécifique dans le bail, les charges doivent être réglées conjointement avec les loyers, c’est-à-dire selon la même échéance (souvent mensuelle ou trimestrielle).
En vous souhaitant une agréable journée.
L’équipe LegalPlace