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Le renouvellement du bail précaire

Dernière mise à jour le 06/05/2022

Le renouvellement du bail précaire, également désigné sous le terme de bail de courte durée ou de bail dérogatoire, ne constitue pas un droit acquis au preneur. En effet, ce type de bail est conclu pour déroger au statut très protecteur des baux commerciaux. A ce titre, il ne crée pas au bénéfice du preneur un droit à la propriété commerciale.

A l’arrivée du terme du bail précaire, qui est régi par le régime du bail civil, le contrat cesse de plein droit et le preneur est tenu de quitter les lieux, sans prétendre à une indemnité d’éviction. Toutefois, son maintien dans le local entraîne la requalification du contrat en bail commercial.

Peut-on procéder au renouvellement d’un bail précaire ?

A l’arrivée du terme du contrat, le renouvellement du bail précaire n’est pas automatique. En principe, ce bail dont la durée ne doit pas excéder 3 ans cesse de plein droit à son expiration, sans qu’il ne soit nécessaire au bailleur de donner congé au preneur.

Bon à savoir : la restitution des lieux par le preneur doit s’accompagner d’un état des lieux de sortie.

Au moment de la rédaction du contrat de location, qui peut s’effectuer grâce à un modèle de bail précaire, il est recommandé aux parties d’accorder une attention particulière à son contenu. Il est en effet possible d’y insérer une clause relative à la fin du bail pour organiser la suite des relations entre le bailleur et le preneur.

Attention : lorsque le contrat écrit prévoit la reconduction tacite du bail précaire, la relation contractuelle se poursuit sous le statut des baux commerciaux.

Comment procéder au renouvellement d’un bail précaire ?

Le renouvellement du bail précaire à l’issue du contrat s’effectue par la conclusion d’un nouveau bail dérogatoire. Il est toutefois nécessaire que la durée des baux successifs portant sur l’exploitation du même fonds de commerce dans le même local n’excède pas 3 ans.

A l’expiration de la durée maximale de 3 ans, les parties qui souhaitent que leurs relations contractuelles se poursuivent sous le statut du bail précaire disposent de plusieurs options :

  • Exploiter le même fonds dans un autre local
  • Exploiter un fonds différent dans le même local
🔎 Zoom : Afin d’éviter la requalification d’un bail précaire en bail commercial, il est recommandé de recourir à l’assistance d’un professionnel lors de la rédaction de celui-ci. C’est pourquoi, LegalPlace met à votre disposition un modèle de bail précaire, conforme à la réglementation en vigueur. Vous pouvez facilement l’adapter à votre situation, en remplissant un questionnaire rapide en ligne.

Quelles situations conduisent au renouvellement du bail précaire en bail commercial ?

Le renouvellement du bail précaire sous le statut des baux commerciaux résulte de plusieurs situations :

  • Maintien dans les lieux du locataire 1 mois après l’expiration du bail
  • Durée des baux précaires successifs supérieure à 3 ans

Le maintien dans les lieux du locataire

Lorsque le preneur demeure dans les locaux 1 mois après la fin du bail, il est conclu un nouveau bail sous le statut des baux commerciaux.

Il n’y a ainsi pas de renouvellement du bail précaire sans que les parties n’en fassent expressément le souhait. Si le bail précaire échu a été conclu pour une durée inférieure à 3 ans, il n’est pas tacitement prolongé jusqu’à l’arrivée de ce terme.

Bon à savoir : le loyer du bail commercial issu du maintien dans les lieux du preneur est librement déterminé par les parties. A défaut d’accord, il correspond à la valeur locative du local.

Pour éviter la requalification de la relation contractuelle en bail commercial, le bailleur doit ainsi exprimer formellement son refus au preneur de le laisser occuper les lieux. Il est recommandé de l’informer par lettre recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier.

La durée supérieure à 3 ans des baux précaires successifs

Lorsque les parties concluent plusieurs baux précaires dont la durée globale est supérieure à la durée maximale de 3 ans, le contrat est requalifié en bail commercial en vertu de l’article L.145-5 du Code de commerce.

Le point de départ du nouveau bail est fixé à l’échéance de la durée maximale de 3 ans.

Bon à savoir : la durée du bail précaire est calculée en fonction de la date du point de départ du bail, et ne tient pas compte de la présence du preneur dans les locaux avant son entrée en vigueur.

FAQ

Quelle est la durée maximale d'un bail précaire ?

Un bail précaire ne peut être conclu pour une durée supérieure à 3 ans dans le même local pour exploiter le même fonds de commerce.

Comment prolonger un bail de courte durée ?

La prolongation du bail précaire résulte d'un accord exprès des parties. En effet, il ne peut y avoir de tacite reconduction du bail précaire : en cas de maintien dans les lieux du preneur à l'issue du bail, un nouveau bail sous le statut des baux commerciaux est conclu.

Qu'est-ce qu'un bail précaire ?

Un bail précaire est un bail civil permettant à un preneur d'exploiter un fonds de commerce dans un local sans être soumis au statut des baux commerciaux. Il ne peut être conclu pour une durée supérieure à 3 ans, et ne crée pas au profit du preneur un droit au renouvellement du bail.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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REYNES RENE
REYNES RENE
mai 10, 2021 4:23

Bonjour Maître, et tout d’abord, merci pour la clarté de votre contribution. Toutefois, je reste perplexe quant à la date à prendre en considération pour fixer le point de départ “en cas de renouvellement exprès du bail” ? En l’occurrence, le bail dérogatoire de 24 mois a pris effet le 01/08/2018. Par avenant du 23/07/2020 il a été porté à 36 mois et prendra fin le 31/07/2021. Questionnée sur sa décision de quitter les lieux à cette date ou de basculer sur un bail commercial, ma locataire a exprimé le désir de rester avec un bail commercial. Ma question: la… Lire la suite »

Fatna
Fatna
juillet 22, 2021 9:46
Reply to  REYNES RENE

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.

MARTIN
MARTIN
mars 26, 2022 2:32
Reply to  Fatna

Bonjour,
Un peu tard pour répondre peut être ? Pour en avoir parlé avec un avocat spécialisé, il me semble que le nouveau bail en 3/6/9,ne peut être rétro-actif ! Il faudra donc qu’il parte APRES, la période du bail précaire !
Bien cordialement

Béatrice Alliotte
Béatrice Alliotte
novembre 12, 2022 6:21

Bonjour je viens exercer mon métier pendant 3 ans avec un bail précaire (commerce de prêt à porter) je veux continuer mais mon propriétaire ne veut pas me faire un bail commercial car il entame des travaux dans 2 ans il veut bien que je continue mais voilà que puis-je faire

Sadiah
Éditeur
Sadiah
novembre 17, 2022 12:41

Bonjour, Le bail dérogatoire (bail précaire) prend automatiquement fin à l’échéance prévue dans le contrat. Si le locataire est toujours présent dans les locaux 1 mois après la fin du bail et que le propriétaire ne fait aucune opposition, le locataire bénéficie d’un nouveau bail. Toutefois, ce bail sera automatiquement un bail commercial. Par conséquent, si le locataire ne quitte pas les lieux à la date de fin de bail, le propriétaire doit lui adresser un congé par acte de commissaire de justice ou par courrier recommandé avec accusé de réception. En espérant que notre réponse vous sera utile, L’équipe… Lire la suite »

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris