Bail précaire (dérogatoire)

Bail dérogatoire - Bail courte durée - Bail précaire

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A propos du bail dérogatoire

Définition du bail dérogatoire (également appelé bail courte durée ou bail précaire)

Le bail dérogatoire également appelé bail de courte durée ou (improprement) "bail précaire" est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, atelier, etc).

Les personnes pouvant bénéficier de ce statut sont les mêmes que celles qui peuvent être soumises au statut des baux commerciaux. Le bail courte durée est toutefois un bail spécifique dérogeant au régime du bail commercial, spécialement en raison de sa durée plus courte. il est strictement encadré par les dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce. Le bail courte durée est également utilisé parfois en remplacement d'un bail professionnel, pour une courte durée.

Attention : il n'est pas possible d'utiliser un bail précaire pour l'habitation (le bail précaire d'habitation n'existant en principe pas).

Quelle durée maximum du bail dérogatoire (bail précaire) ?

La particularité du bail dérogatoire ou bail courte durée relève du fait qu’il ne peut excéder une durée totale de 36 mois (renouvellements éventuels compris). A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

L’avantage de ce bail est de permettre au locataire de ne pas être engagé sur une trop longue période afin de « tester » son activité. La contrepartie est que le locataire ne bénéficie pas de la protection du statut des baux commerciaux, il n’y a donc ni droit au renouvellement, ni indemnité d’éviction.

Attention : la loi (article L. 145-5 du Code de commerce) est formelle, à l’issue du bail dérogatoire ou bail courte durée, si le preneur est laissé en possession des locaux loués, alors le bail est renouvelé mais devient alors de droit soumis au statut du bail commercial. La même règle s’applique si le bailleur et le preneur locataire décident de renouveler expressément le bail au-delà d’une durée cumulée de 36 mois. Ce risque de qualification en bail commercial est dont à prendre sérieusement en compte.

Le bail dérogatoire est-il un bail précaire ?

Beaucoup de personnes pensant conclure un bail précaire ont en fait la volonté de conclure un bail dérogatoire courte durée.

Le bail dérogatoire ou bail courte durée est en effet également souvent appelé bail précaire ou convention d'occupation précaire. Cette confusion est impropre : le bail courte durée ou bail dérogatoire n’est en effet pas à proprement parler un bail précaire.

Le bail précaire se caractérise en effet, quelle que soit sa durée, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux si et seulement s’il existe un élément de précarité indépendant de la volonté des parties. Les parties devront apporter la preuve d’un élément de précarité (exemple : le propriétaire est en attente d’expropriation, ou le bien loué doit faire l’objet d’une rénovation importante pendant laquelle aucune location des locaux ne sera possible).

Forme et contenu du bail dérogatoire (bail précaire)

Le bail dérogatoire est régi par le seul article L.145-5 du Code de commerce. Les autres articles du statut des baux commerciaux ne s’appliquent pas au bail dérogatoire ou bail courte durée. Toutefois, compte-tenu du fait que le bail dérogatoire peut devenir un bail commercial s’il est renouvelé, il est d’usage de reprendre dans le bail dérogatoire les mêmes stipulations qu’un bail commercial (à l’exception notamment de la durée et des modalités de résiliation).

Le bail doit être écrit et devra précisément décrire les locaux loués, ainsi que la nature des activités du locataire.

La durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs ne doit pas supérieure à trois ans.

Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Congé et résiliation du bail dérogatoire (bail précaire)

Les modalités de résiliation du bail (formalisme, préavis…) sont définies dans le contrat de bail.

Dans le cas où ce dernier n’en prévoit pas, la fin du bail sera la date prévue au contrat.

Notre modèle prévoit ces deux options.

Loyer du bail dérogatoire (bail précaire)

Le loyer, ainsi que ses modalités de paiement, seront librement fixés par les parties (notre modèle propose de nombreuses solutions à cet effet) : il pourra ainsi être fixe, totalement variable, variable avec un minimum garanti, fixe et variable, etc. Toutefois, le loyer sera par la suite révisable dans les conditions encadrées par la loi.

Charges du bail dérogatoire (bail précaire)

Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil) nécessairement supportées par le bailleur.

Notre modèle vous laisse une large gamme de choix sur ces questions.

Annexes au bail dérogatoire (bail précaire)

Il convient d’annexer au bail commercial les mêmes diagnostiques que ceux obligatoires en matière de bail commercial (Risques naturels et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires.

Il sera également nécessaire de prévoir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du bail courte durée.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail courte durée, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.

Le bail dérogatoire également appelé bail de courte durée ou (improprement) "bail précaire" est un contrat de location utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, atelier, etc).

Les personnes pouvant bénéficier de ce statut sont les mêmes que celles qui peuvent être soumises au statut des baux commerciaux. Le bail courte durée est toutefois un bail spécifique dérogeant au régime du bail commercial, spécialement en raison de sa durée plus courte. il est strictement encadré par les dispositions de l'article L. 145-5 du Code de commerce. Le bail courte durée est également utilisé parfois en remplacement d'un bail professionnel, pour une courte durée.

Attention : il n'est pas possible d'utiliser un bail précaire pour l'habitation (le bail précaire d'habitation n'existant en principe pas).

La particularité du bail dérogatoire ou bail courte durée relève du fait qu’il ne peut excéder une durée totale de 36 mois (renouvellements éventuels compris). A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

L’avantage de ce bail est de permettre au locataire de ne pas être engagé sur une trop longue période afin de « tester » son activité. La contrepartie est que le locataire ne bénéficie pas de la protection du statut des baux commerciaux, il n’y a donc ni droit au renouvellement, ni indemnité d’éviction.

Attention : la loi (article L. 145-5 du Code de commerce) est formelle, à l’issue du bail dérogatoire ou bail courte durée, si le preneur est laissé en possession des locaux loués, alors le bail est renouvelé mais devient alors de droit soumis au statut du bail commercial. La même règle s’applique si le bailleur et le preneur locataire décident de renouveler expressément le bail au-delà d’une durée cumulée de 36 mois. Ce risque de qualification en bail commercial est dont à prendre sérieusement en compte.

Beaucoup de personnes pensant conclure un bail précaire ont en fait la volonté de conclure un bail dérogatoire courte durée.

Le bail dérogatoire ou bail courte durée est en effet également souvent appelé bail précaire ou convention d'occupation précaire. Cette confusion est impropre : le bail courte durée ou bail dérogatoire n’est en effet pas à proprement parler un bail précaire.

Le bail précaire se caractérise en effet, quelle que soit sa durée, par une occupation non soumise au statut des baux commerciaux si et seulement s’il existe un élément de précarité indépendant de la volonté des parties. Les parties devront apporter la preuve d’un élément de précarité (exemple : le propriétaire est en attente d’expropriation, ou le bien loué doit faire l’objet d’une rénovation importante pendant laquelle aucune location des locaux ne sera possible).

Le bail dérogatoire est régi par le seul article L.145-5 du Code de commerce. Les autres articles du statut des baux commerciaux ne s’appliquent pas au bail dérogatoire ou bail courte durée. Toutefois, compte-tenu du fait que le bail dérogatoire peut devenir un bail commercial s’il est renouvelé, il est d’usage de reprendre dans le bail dérogatoire les mêmes stipulations qu’un bail commercial (à l’exception notamment de la durée et des modalités de résiliation).

Le bail doit être écrit et devra précisément décrire les locaux loués, ainsi que la nature des activités du locataire.

La durée totale du bail dérogatoire ou des baux successifs ne doit pas supérieure à trois ans.

Un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location.

Les modalités de résiliation du bail (formalisme, préavis…) sont définies dans le contrat de bail.

Dans le cas où ce dernier n’en prévoit pas, la fin du bail sera la date prévue au contrat.

Notre modèle prévoit ces deux options.

Le loyer, ainsi que ses modalités de paiement, seront librement fixés par les parties (notre modèle propose de nombreuses solutions à cet effet) : il pourra ainsi être fixe, totalement variable, variable avec un minimum garanti, fixe et variable, etc. Toutefois, le loyer sera par la suite révisable dans les conditions encadrées par la loi.

Les charges liées à la jouissance des locaux sont librement réparties entre le bailleur et le locataire à l’exception de certaines charges (notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du code civil) nécessairement supportées par le bailleur.

Notre modèle vous laisse une large gamme de choix sur ces questions.

Il convient d’annexer au bail commercial les mêmes diagnostiques que ceux obligatoires en matière de bail commercial (Risques naturels et technologiques, performance énergétique, etc.). Prévoyez de faire réaliser les diagnostics nécessaires.

Il sera également nécessaire de prévoir un état des lieux à l'entrée et à la sortie du bail courte durée.

Vous pouvez consulter un avocat pour toute demande de conseils ou besoin d’assistance juridique en ce qui concerne la préparation de votre bail courte durée, sa relecture, ou une prise en charge personnalisée de votre document.