Les avantages et les inconvénients du bail précaire

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Le bail précaire est juridiquement appelé bail dérogatoire (ou bail de courte durée – notion à distinguer de la convention d’occupation précaire) et est utilisé pour la location de locaux où sera exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal (boutique, restaurant, salon de coiffure, atelier, etc).

Les personnes pouvant bénéficier de ce statut sont les mêmes que celles qui peuvent être soumises au statut des baux commerciaux. Le bail courte durée est toutefois un bail spécifique dérogeant au régime du bail commercial, spécialement en raison de sa durée plus courte.

La particularité du bail précaire relève du fait qu’il ne peut excéder une durée totale de 36 mois (renouvellements éventuels compris). Il conviendra cependant de faire un état des lieux comme pour tous types de contrats de location.

Infographie récapitulative des avantages et inconvénients du bail précaire

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Caractéristiques du bail précaire

Le bail précaire est un contrat applicable aux locataires qui exercent une activité commerciale ou artisanale ayant la particularité de ne pas pouvoir excéder une durée totale de 36 mois (renouvellements éventuels compris). A l’expiration de cette durée ou suite à la résiliation anticipée d’un bail précaire, conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux, sans quoi le bail précaire serait requalifié en bail commercial.

En effet, le renouvellement d’un bail de courte durée n’est possible que dans un seul cas : il faut que la durée totale des baux de courte durée qui se succèdent soit inférieure à deux ans ou trois ans pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014. A défaut, tout renouvellement prendra automatiquement la forme d’un bail commercial, donc un engagement de neuf ans.

Le locataire ne peut pas prétendre à la “propriété commerciale”, c’est à dire que, contrairement à ce qui existe dans le cadre du régime protecteur du bail commercial, il ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement de son bail.

Bien qu’aucune disposition réglementaire ne l’exige, le bail de courte durée est impérativement rédigé par écrit, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, et sa durée ne peut pas excéder 3 ans pour les baux conclus depuis le 1^er septembre 2014.

De plus, il doit être obligatoirement stipulé dans le contrat de bail de courte durée que les parties renoncent à se placer sous le régime des baux commerciaux, et à défaut, le bail sera considéré comme étant un bail commercial. En revanche, les parties n’ont pas à justifier leur choix de se placer sous le régime des baux de courte durée.

Toute clause de reconduction tacite du bail de courte durée n’est pas valable et risque d’entraîner la requalification du contrat en bail commercial.

Lorsque le terme du bail de courte durée est arrivé, le contrat cesse de plein droit et il n’est pas nécessaire que le bailleur donne congé au locataire. Ce dernier ne disposera d’aucun droit au renouvellement du bail, devra quitter les lieux immédiatement et ne pourra prétendre à aucune indemnité d’éviction. Il est d’ailleurs possible d’insérer une clause de résiliation anticipée dans le bail précaire.

Attention ! Le bail précaire n’existe pas dans le cas des baux professionnels à l’instar du bail professionnel dérogatoire.

Avantages du bail précaire

Côté locataire

Le contrat de bail commercial doit être signé pour une période de 9 ans, mais dans certains cas, les deux parties c’est-à-dire le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre pour signer plutôt un contrat de bail précaire dont la durée est fixée à 3 ans maximum et peut être renouvelable.

Ce type de contrat de bail est particulièrement intéressant dans les cas où les besoins et les effectifs de l’entreprise évoluent rapidement. En effet, il est plus judicieux de choisir un bail dérogatoire parce qu’il y a de fortes chances que les locaux deviennent insuffisants aux nouveaux effectifs en place avant la fin des 9 ans du bail commercial. Dans le cadre du bail précaire, il est même possible pour les deux parties de signer un bail inférieur à deux ans.

De plus, le bail de courte durée permettra également au locataire de « tester » sa zone de chalandise et de la quitter rapidement si le secteur géographique ne répond pas à ses attentes.

Le bail à courte durée répond donc à un réel besoin du locataire qui ne désire pas prendre des engagements sans avoir testé le secteur dans lequel il a investi, ou du commerçant qui n’est pas dans une position lui permettant de s’acquitter du prix d’acquisition du droit à la propriété commerciale.

De plus, le locataire n’aura qu’à verser deux à trois mois de garantie au bailleur contre trois à six mois dans un bail commercial classique.

Par ailleurs, il est d’usage que le loyer du bail dérogatoire soit plus bas que le loyer du bail traditionnel.Toutefois, c’est évidemment la loi du marché qui va déterminer le montant d’un loyer librement négocié par les deux parties. Ainsi, à un emplacement très recherché, le loyer d’un bail précaire peut être très élevé.

Côté bailleur

Pour le bailleur, le bail à courte durée lui permet d’en savoir plus sur le locataire avant de s’engager éventuellement dans un contrat de bail de neuf ans.

Par ailleurs, il pourra également trouver son intérêt à signer un bail précaire étant donné que le contrat ne l’oblige pas à verser une indemnité d’éviction au locataire en cas de refus de renouvellement du bail (contrairement au cas du bail commercial classique).

Inconvénients du bail précaire

Le principal inconvénient du bail précaire concerne le locataire puisqu’il ne peut prétendre à aucune indemnisation lorsque la durée du bail sera expirée. Si le bail n’est pas reconduit, il devra tout simplement quitter les locaux et ne bénéficiera pas à un droit au renouvellement comme pour le bail commercial. En effet, la décision de renouveler le contrat de bail précaire relève exclusivement du propriétaire (cette situation est différente de la résiliation du bail précaire).

Ainsi, dans le cas où l’activité commerciale du commerçant fonctionne avec un succès réel, quitter les lieux au terme du contrat de bail risque de lui faire perdre des clients. Il sera donc dans l’obligation d’accepter les nouvelles conditions du propriétaire qui n’hésitera pas à augmenter la rentabilité du bail au moment du renouvellement.

Cet inconvénient à une autre conséquence pouvant s’avérer dommageable au locataire : celui-ci se retrouvera dans l’impossibilité de lancer une franchise. En effet, les contrats de franchises ayant une durée supérieure à deux ans, un franchiseur aura besoin de bénéficier des locaux pendant une durée supérieure à celle du bail dérogatoire.

Le bail précaire est également soumis à la taxe foncière.

Bon à savoir : Vous pouvez télécharger un modèle de bail précaire gratuit, prêt à imprimer !