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Avantages et inconvénients du bail précaire

Dernière mise à jour le 04/08/2021

Qu’est ce que le bail précaire?

Le bail dérogatoire, communément appelé bail précaire,  est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commercial ou artisanal pour une durée maximale de 3 ans.

Le régime de ce contrat est défini à l’article L 145-5 du code de commerce.

Avant de se pencher sur les caractéristiques de ce bail commercial atypique, il est important de le distinguer d’une notion voisine à savoir: la convention d’occupation précaire. Cette dernière désigne en effet, un accord (et non un contrat) d’occupation des lieux autorisé en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulé par des éléments autres que la seule volonté des parties.

Bon à savoir: en dépit de leur courte durée, les baux saisonniers ne rentrent pas dans la catégorie des baux dérogatoires.

Les caractéristiques du bail précaire

Le bail précaire déroge aux règles applicables au bail 3/6/9. Ainsi, les éléments suivants le caractérisent:

  • La durée: la durée maximale de ce contrat est de 3 ans. Les parties peuvent conclure plusieurs baux précaires successivement, pour le même local et pour l’exploitation du même fonds à la condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.

Bon à savoir: Avant la loi Pinel de 2014, la durée des baux dérogatoires était fixée à un maximum de 24 mois.

  • La résiliation: les parties ne peuvent mettre fin de façon anticipée à leur contrat. Autrement dit, elles sont tenues par leur engagement jusqu’au terme de celui-ci. Ainsi, le locataire sera tenu de continuer de verser les loyers même si il quitte les lieux avant le terme.
  • La transformation du contrat: une requalification automatique du bail dérogatoire en bail commercial classique est opérée lorsque la durée de ce contrat dépasse 3 ans, ou lorsque le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur au terme du contrat. La loi Pinel de 2014 apporte une précision sur ce dernier élément. En effet, elle prévoit que si un mois après l’expiration du terme, aucune des parties n’a exprimé sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle, le bail précaire est requalifié en bail commercial classique.

Comment conclure un bail précaire?

Des conditions doivent être réunies afin de constituer un contrat de bail précaire valide:

  • Le contrat est conclu au moment de l’entrée en lieux du locataire; autrement dit, il ne peut y avoir de contrat précaire à la suite d’un bail 3/6/9.
  • Le contrat doit être écrit: si aucun formalisme n’est prescrit par le législateur en matière de bail dérogatoire, il est toutefois nécessaire de rappeler que les parties doivent constituer un écrit. La rédaction de cet écrit servira de preuve à leur relation contractuelle.
  • Le contrat doit exprimer très clairement la volonté des partie à déroger au bail commercial classique. Il faut donc une mention précise et claire dans le contrat qui témoigne de cette volonté.
🔎 Zoom : Si aucun formalisme n’est requis, il est toutefois conseillé de recourir à un modèle. C’est pourquoi, LegalPlace met à votre disposition un modèle de bail précaire. Celui-ci contient les mentions obligatoires requises et est facilement adaptable à votre situation, grâce à un questionnaire personnalisé.

A titre d’exemple, une clause précisera que le contrat est régi par l’article L.145-5 du code de commerce.

  • Un état des lieux des locaux doit être établi à l’entrée et à la sortie du preneur.

L’état des lieux est établi par écrit, contradictoirement, soit par les parties elles-mêmes, soit par un mandataire désigné par elles, ou encore par un huissier dont les frais seront partagés de moitié entre les parties.

  • Une absence de la propriété commerciale; le preneur dans un bail précaire ne dispose pas de la propriété commerciale. Ainsi, il ne peut pas le céder. A contrario, il peut sous louer le local pour la durée du contrat restante.

Avantages et inconvénients

Le bail précaire : Avantages et inconvénients

Les avantages du bail précaire

Pour le locataire Pour le bailleur
Adaptabilité du bail aux besoins évolutifs d’une entreprise en développement : lorsque le locataire se trouve dans l’incapacité d’anticiper les besoins et les effectifs de son entreprise au moyen terme, il est préférable de conclure un bail court plutôt que de s’engager sur 9 ans au risque que les locaux deviennent insuffisants au fil du temps. Analyse de la situation du locataire préalablement à la signature d’un bail commercial : il peut être risqué pour le bailleur de s’engager sur une durée de 9 ans avec un locataire dont il ignore tout, d’autant plus que le régime du bail commercial attribue la propriété commerciale au locataire. Le bail précaire permet au bailleur d’étudier la situation du locataire afin de vérifier s’il peut réellement lui faire confiance pour signer avec lui un bail commercial.
Opportunité de tester la zone de chalandise : la courte durée du bail précaire peut permettre au locataire d’évaluer l’attractivité de son activité pour les clients qu’il vise. Il aura la possibilité de quitter l’emplacement si le secteur géographique ne répond pas à ses attentes. Absence d’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire à l’échéance du bail : étant donné que le bail précaire ne crée pas de propriété commerciale au bénéfice du propriétaire, il n’est pas requis du bailleur qu’il lui verse une indemnité d’éviction en cas de notification de congé à l’échéance du bail.
Loyer et dépôt de garantie moins élevés : le loyer et le dépôt de garantie requis dans le cadre d’un bail précaire sont bien fréquemment moins élevés que ceux applicables lors de la conclusion d’un bail commercial classique. La question de la réévaluation périodique du loyer ne se pose également pas étant donné que la durée du bail est limitée à 3 ans Augmentation possible de la rentabilité du bail en cas de transformation : si la situation économique du locataire est favorable et s’il souhaite conclure un bail commercial, le bailleur se trouve en position de force étant donné que le locataire risque de perdre sa clientèle en cas de refus. Il peut donc librement négocier le prix du loyer.

Les inconvénients du bail précaire

 

Pour le locataire

 

Pour le bailleur

Absence d’indemnisation en cas de congé : lorsque le bail précaire n’est ni renouvelé, ni transformé en bail commercial, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction lorsqu’il est sommé de quitter les lieux. Absence de stabilité dans les locataires : il peut être inquiétant pour le bailleur d’anticiper l’ensemble des formalités de renouvellement du bail et de transformation en bail commercial à l’approche des différentes échéances.
Bon à savoir : Vous pouvez télécharger un modèle de bail précaire gratuit, prêt à imprimer !

Modèle de bail précaireModèle de bail précaire

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 04/08/2021

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scuderoni
scuderoni
mai 6, 2019 9:50

Bonjour, est-il possible pour le locataire de demander la résiliation du bail précaire si l’emplacement s’avère être un mauvais choix, avec aucun client ou presque… ??

Solenne
Éditeur
Solenne
mars 10, 2021 2:15
Reply to  scuderoni

Bonjour,

En principe, les parties ne peuvent mettre fin, de façon anticipée, au bail précaire. Si le locataire quitte les lieux avant le terme, il devra continuer de verser les loyers restants à courir jusqu’au terme du bail.

En espérant que cette réponse vous a été utile.

L’équipe LegalPlace

Vero
Vero
juin 25, 2020 6:17

Bonjour donnez vous des consultation par téléphone ou visio ?

Sara
Sara
juin 25, 2020 11:35
Reply to  Vero

Bonjour,

Nous ne faisons pas de consultation par visioconférence mais vous pouvez contacter notre service en ligne pour des renseignements sur nos prestations par ici : https://www.legalplace.fr/contact

En espérant vous avoir aidé,

L’équipe LegalPlace

Friclin
Friclin
juin 25, 2020 6:18

Bonjour donnez vous consultation téléphone ou visio ?

Sara
Sara
juin 25, 2020 11:36
Reply to  Friclin

Bonjour,

Nous ne faisons pas de consultation par téléphone ou visioconférence mais vous pouvez contacter notre service en ligne pour des renseignements sur nos prestations par ici : https://www.legalplace.fr/contact

En espérant vous avoir aidé,

L’équipe LegalPlace

monique boyer
monique boyer
août 4, 2020 10:29

Merci pour cet exposé et ce super canevas pour la rédaction du bail dérogatoire.

Subsiste une question : Comment appliquer la taxe foncière ? Comment la calculer ?

Emmanuelle FURRER
octobre 17, 2020 4:20

Merci Thomas; démonstration intéressant – Claire – complète – Rapide;
Il nous manque cependant une information : est-il possible de signer un bail précaire dérogatoire “en co-location” =) les locataires sont 2 sociétés distinctes mais solidaires en ajoutant dans le bail dérogatoire les clauses de la colocation ?
D’avance MERCI
A bientôt; Cordialement;
Agence IMPACT CANNES

Moulis
Moulis
juillet 12, 2021 11:05

Bonjour, je souhaite acquérir un local commercial actuellement occupé sous un bail précaire qui prends fin en mai 2023. Je souhaiterais changer des choses dans le bail, est ce que je peux faire un nouveau bail à partir de l’acquisition où suis je obligé de conserver le bail actuel et attendre 2023 pour en faire un nouveau ? Merci de votre aide. Mr Moulis

Fatna
Fatna
juillet 13, 2021 3:32
Reply to  Moulis

Bonjour,
Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent résilier le bail dérogatoire avant la fin du contrat. Ainsi, celui-ci doit se dérouler jusqu’au terme prévu par les parties. Toutefois, à la fin de la durée fixée par le bail, un nouveau contrat peut être signé entre les parties. Celui-ci sera cependant obligatoirement soumis au régime du bail commercial.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Lina Dinari
Éditeur
juillet 17, 2021 9:47
Reply to  Moulis

Bonjour,
En cas d’acquisition d’un local commercial visé par un bail, le contrat est transféré au nouveau propriétaire qui ne peut mettre fin au bail avant l’arrivée de son terme, sauf en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Cécile
Cécile
juillet 16, 2021 7:50

Bonjour, j’ai pu lire que, d’après un arrêt de la CCass du 1er février 2018, il est possible de conclure un bail précaire à la suite d’un bail commercial, contrairement à ce que vous indiquez dans votre article. Pouvez-vous nous dire ce qu’il en est? Merci

Solenne
Éditeur
Solenne
avril 19, 2022 9:09
Reply to  Cécile

Bonjour,

En effet, l’arrêt du 1er février 2018 (Cass. 3e civ. 1-2-2018 n° 16-23.122 F-D) juge que les parties peuvent valablement conclure, après la fin du bail commercial, un bail dérogatoire.

L’équipe LegalPlace

Marie
Marie
août 30, 2021 8:51

Bonjour !
L’augmentation de loyer entre un bail précaire et un bail commercial 3_6_9 est-elle encadrée ou le bailleurs peut-il librement fixer le nouveau montant du loyer !
Merci,
Marie-Pierre

Fatna
Fatna
août 31, 2021 1:49
Reply to  Marie

Bonjour,
Le bail commercial faisant suite à un bail dérogatoire est soumis au régime des baux commerciaux. Les dispositions de celui-ci précisent que le montant initial du loyer est fixé librement par les parties. Ainsi, la fixation du montant initial du loyer d’un bail commercial n’est pas encadré.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.

Marie
Marie
août 31, 2021 3:26
Reply to  Fatna

Merci!

huguette TURBAN
huguette TURBAN
septembre 10, 2021 10:58

bonsoir
Etant proprietaire d’un local professionnel
je le loue en bail précaire depuis le 11.09.2020 et elle est partie depuis le 30.09.2021
elle me demande que je lui restitue sa caution
je lui ai fait 2 mois gratuit pour le confinement et un mois gratuit pour faire des travaux de peinture et elle me demande de lui payer les matériaux est ce normal ?

Lina Dinari
Éditeur
mars 29, 2022 2:20

Bonjour,

Dans le cadre d’un bail précaire, il convient de se reporter à la clause du contrat relative à la répartition des charges pour vérifier s’il s’agit de dépenses incombant au locataire ou au bailleur.

Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.

L’équipe LegalPlace

Zarikot
Zarikot
janvier 12, 2022 9:58

Bonjour, une personne privée peut elle louer un terrain avec un bail dérogatoire à une collectivité?

La collectivité peut elle exercer une activité sur ce terrain qui lui rapportera une recette ?

Najoie
Najoie
janvier 25, 2022 5:14
Reply to  Zarikot

Bonjour,

Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.

En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

LEGEAY
LEGEAY
janvier 18, 2022 1:26

Bonjour,
Comme une personne ci-dessous, je souhaiterais savoir si une co-location (2 entreprises différentes) peuvent envisager un bail dérogatoire ? Bien entendu, l’objectif étant de partager les frais et charges.
Je vous remercie par avance pour votre réponse.
Bien cordialement.

Najoie
Najoie
février 1, 2022 4:50
Reply to  LEGEAY

Bonjour,

Le bail dérogatoire, appelé « bail de courte durée » est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, pour une période plus courte qu’un bail commercial classique. Il permet au bailleur d’être engagé pour une durée plus courte que le bail commercial classique (pour une durée de 3 ans contre 9 ans pour le bail commercial).

En espérant que notre réponse sera utile,
L’équipe LegalPlace

Marechal
Marechal
mars 31, 2022 8:35

Bonjour,
pour occuper un local en bail précaire dans une propriété gérée par un syndicat très puissant, leur avocat nous dit que c’est impossible car le règlement de copropriété réserve ce local à un gardien qui n’existe pas depuis un an. Les copropriétaires qui sont favorables disent que louer ce logement obligerait de changer le règlement de copropriété sinon ça n’est pas légal. Or le propriétaire et le syndicat de copropriété sont d’accord pour nous le louer. Que risque t-on si on loue les lieux malgré le règlement ?
En vous remerciant par avance.
Jean

Louise
Éditeur
Louise
avril 1, 2022 10:13
Reply to  Marechal

Bonjour,

Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

céline
céline
mai 23, 2022 8:23

bonjour,
peut-on faire un bail précaire sans passer par le permis à louer.
Merci de votre réponse

Louise
Éditeur
Louise
mai 23, 2022 10:17
Reply to  céline

Bonjour,

Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

céline
céline
mai 23, 2022 2:01
Reply to  Louise

Le commerce que j’aimerais louer se trouve dans une ville qui a passée une convention “permis à louer”.
J’aimerais savoir si je peux louer mon commerce avec un bail précaire sans passer par ce permis à louer ou si je suis obligé de faire ce permis à louer.
Merci de votre réponse

fab
fab
mai 25, 2022 1:54

Bonjour
Mon propriétaire a t’il le droit d’augmenter le loyer sur un bail précaire dés la fin de la première année ?
En vous remerciant

Louise
Éditeur
Louise
mai 30, 2022 9:51
Reply to  fab

Bonjour,

En règle général, il n’est pas possible de réviser le loyer du bail précaire en ce qu’il est considéré comme un bail dérogatoire au bail commercial de droit commun. De ce fait, les règles protégeant le locataire d’un bail commercial ne s’appliquent pas pour le bail dérogatoire.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris