Avantages et inconvénients du bail précaire
Qu’est ce que le bail précaire?
Le bail dérogatoire, communément appelé bail précaire, est un contrat de location portant sur des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commercial ou artisanal pour une durée maximale de 3 ans.
Le régime de ce contrat est défini à l’article L 145-5 du code de commerce.
Avant de se pencher sur les caractéristiques de ce bail commercial atypique, il est important de le distinguer d’une notion voisine à savoir: la convention d’occupation précaire. Cette dernière désigne en effet, un accord (et non un contrat) d’occupation des lieux autorisé en raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est stipulé par des éléments autres que la seule volonté des parties.
Bon à savoir: en dépit de leur courte durée, les baux saisonniers ne rentrent pas dans la catégorie des baux dérogatoires.
Les caractéristiques du bail précaire
Le bail précaire déroge aux règles applicables au bail 3/6/9. Ainsi, les éléments suivants le caractérisent:
- La durée: la durée maximale de ce contrat est de 3 ans. Les parties peuvent conclure plusieurs baux précaires successivement, pour le même local et pour l’exploitation du même fonds à la condition que la durée totale de ces baux n’excède pas 3 ans.
Bon à savoir: Avant la loi Pinel de 2014, la durée des baux dérogatoires était fixée à un maximum de 24 mois.
- La résiliation: les parties ne peuvent mettre fin de façon anticipée à leur contrat. Autrement dit, elles sont tenues par leur engagement jusqu’au terme de celui-ci. Ainsi, le locataire sera tenu de continuer de verser les loyers même si il quitte les lieux avant le terme.
- La transformation du contrat: une requalification automatique du bail dérogatoire en bail commercial classique est opérée lorsque la durée de ce contrat dépasse 3 ans, ou lorsque le preneur reste dans les lieux en accord avec le bailleur au terme du contrat. La loi Pinel de 2014 apporte une précision sur ce dernier élément. En effet, elle prévoit que si un mois après l’expiration du terme, aucune des parties n’a exprimé sa volonté de mettre fin à la relation contractuelle, le bail précaire est requalifié en bail commercial classique.
Comment conclure un bail précaire?
Des conditions doivent être réunies afin de constituer un contrat de bail précaire valide:
- Le contrat est conclu au moment de l’entrée en lieux du locataire; autrement dit, il ne peut y avoir de contrat précaire à la suite d’un bail 3/6/9.
- Le contrat doit être écrit: si aucun formalisme n’est prescrit par le législateur en matière de bail dérogatoire, il est toutefois nécessaire de rappeler que les parties doivent constituer un écrit. La rédaction de cet écrit servira de preuve à leur relation contractuelle.
- Le contrat doit exprimer très clairement la volonté des partie à déroger au bail commercial classique. Il faut donc une mention précise et claire dans le contrat qui témoigne de cette volonté.
A titre d’exemple, une clause précisera que le contrat est régi par l’article L.145-5 du code de commerce.
- Un état des lieux des locaux doit être établi à l’entrée et à la sortie du preneur.
L’état des lieux est établi par écrit, contradictoirement, soit par les parties elles-mêmes, soit par un mandataire désigné par elles, ou encore par un huissier dont les frais seront partagés de moitié entre les parties.
- Une absence de la propriété commerciale; le preneur dans un bail précaire ne dispose pas de la propriété commerciale. Ainsi, il ne peut pas le céder. A contrario, il peut sous louer le local pour la durée du contrat restante.
Avantages et inconvénients
Les avantages du bail précaire
| Pour le locataire | Pour le bailleur |
| Adaptabilité du bail aux besoins évolutifs d’une entreprise en développement : lorsque le locataire se trouve dans l’incapacité d’anticiper les besoins et les effectifs de son entreprise au moyen terme, il est préférable de conclure un bail court plutôt que de s’engager sur 9 ans au risque que les locaux deviennent insuffisants au fil du temps. | Analyse de la situation du locataire préalablement à la signature d’un bail commercial : il peut être risqué pour le bailleur de s’engager sur une durée de 9 ans avec un locataire dont il ignore tout, d’autant plus que le régime du bail commercial attribue la propriété commerciale au locataire. Le bail précaire permet au bailleur d’étudier la situation du locataire afin de vérifier s’il peut réellement lui faire confiance pour signer avec lui un bail commercial. |
| Opportunité de tester la zone de chalandise : la courte durée du bail précaire peut permettre au locataire d’évaluer l’attractivité de son activité pour les clients qu’il vise. Il aura la possibilité de quitter l’emplacement si le secteur géographique ne répond pas à ses attentes. | Absence d’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire à l’échéance du bail : étant donné que le bail précaire ne crée pas de propriété commerciale au bénéfice du propriétaire, il n’est pas requis du bailleur qu’il lui verse une indemnité d’éviction en cas de notification de congé à l’échéance du bail. |
| Loyer et dépôt de garantie moins élevés : le loyer et le dépôt de garantie requis dans le cadre d’un bail précaire sont bien fréquemment moins élevés que ceux applicables lors de la conclusion d’un bail commercial classique. La question de la réévaluation périodique du loyer ne se pose également pas étant donné que la durée du bail est limitée à 3 ans | Augmentation possible de la rentabilité du bail en cas de transformation : si la situation économique du locataire est favorable et s’il souhaite conclure un bail commercial, le bailleur se trouve en position de force étant donné que le locataire risque de perdre sa clientèle en cas de refus. Il peut donc librement négocier le prix du loyer. |
Les inconvénients du bail précaire
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Pour le locataire |
Pour le bailleur |
| Absence d’indemnisation en cas de congé : lorsque le bail précaire n’est ni renouvelé, ni transformé en bail commercial, le locataire ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction lorsqu’il est sommé de quitter les lieux. | Absence de stabilité dans les locataires : il peut être inquiétant pour le bailleur d’anticiper l’ensemble des formalités de renouvellement du bail et de transformation en bail commercial à l’approche des différentes échéances. |
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, est-il possible pour le locataire de demander la résiliation du bail précaire si l’emplacement s’avère être un mauvais choix, avec aucun client ou presque… ??
Bonjour donnez vous des consultation par téléphone ou visio ?
Bonjour,
Nous ne faisons pas de consultation par visioconférence mais vous pouvez contacter notre service en ligne pour des renseignements sur nos prestations par ici : https://www.legalplace.fr/contact
En espérant vous avoir aidé,
L’équipe LegalPlace
Bonjour donnez vous consultation téléphone ou visio ?
Bonjour,
Nous ne faisons pas de consultation par téléphone ou visioconférence mais vous pouvez contacter notre service en ligne pour des renseignements sur nos prestations par ici : https://www.legalplace.fr/contact
En espérant vous avoir aidé,
L’équipe LegalPlace
Merci pour cet exposé et ce super canevas pour la rédaction du bail dérogatoire.
Subsiste une question : Comment appliquer la taxe foncière ? Comment la calculer ?
Merci Thomas; démonstration intéressant – Claire – complète – Rapide;
Il nous manque cependant une information : est-il possible de signer un bail précaire dérogatoire « en co-location » =) les locataires sont 2 sociétés distinctes mais solidaires en ajoutant dans le bail dérogatoire les clauses de la colocation ?
D’avance MERCI
A bientôt; Cordialement;
Agence IMPACT CANNES