ConnexionL’article 606 du Code civil et le bail commercial : quelles sont les grosses réparations ?
Dernière mise à jour le 11/05/2025
- Qu’est-ce que recouvrent les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil pour un bail commercial ?
- Quelle répartition des réparations entre bailleur et preneur d’un bail commercial ?
- Quelle est la liste des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ?
- Quel impact de la loi Pinel de 2014 sur l’article 606 du Code civil et la répartition des réparations en bail commercial ?
- FAQ
L’article 606 du Code civil s’applique au bail commercial en ce qu’il contribue à définir la nature des grosses réparations incombant au propriétaire. En effet, la répartition des charges de travaux constitue fréquemment un point litigieux au moment de la négociation d’un bail commercial, et plus généralement de tout contrat de location.
Les charges nécessaires aux réparations du bien loué peuvent en principe être réparties conventionnellement. Toutefois, le régime du bail commercial modifié par la loi Pinel de 2014 apporte des limites à cette liberté contractuelle afin de protéger le preneur.
Qu’est-ce que recouvrent les grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil pour un bail commercial ?
L’article 606 du Code civil, qui définit le périmètre des grosses réparations locatives, a vocation à s’appliquer à tous les contrats de location, incluant les baux commerciaux. Il est rédigé comme suit :
“Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.”
Plus simplement, il s’agit des réparations qui affectent le gros oeuvre de l’immeuble dans sa solidité et sa structure, et donc des travaux les plus importants.
Quelle répartition des réparations entre bailleur et preneur d’un bail commercial ?
La répartition des charges d’un bail commercial est un élément d’une grande importance pour le bailleur comme pour le preneur. Certains travaux opérés sur le local commercial génèrent en effet des coûts élevés que chaque partie souhaite éviter.
La répartition légale des réparations
En principe, les charges de travaux sont réparties entre le bailleur et le locataire en fonction de la nature des réparations:
- Bailleur : entretien du bien de sorte qu’il serve l’usage pour lequel il a été loué ;
- Locataire : réparations locatives et de menu entretien, à l’exception de celles occasionnées par la vétusté ou la force majeure.
Le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 impute également au bailleur la charge des grosses réparations figurant à l’article 606 du Code civil.
La répartition conventionnelle des réparations
Les parties peuvent décider de modifier la répartition légales des charges de travaux qui n’incombent pas spécifiquement au bailleur ou au locataire en application d’une disposition d’ordre public. Il s’agit notamment :
- De l’obligation d’entretien du bailleur ;
- De la délivrance du local commercial au locataire en bon état de réparations, ce qui nécessite d’établir un état des lieux de manière contradictoire ;
- Des réparations autres que locatives pouvant être mises à la charge du bailleur lorsqu’elles deviennent nécessaires en cours de bail ;
- De l’imputation au bailleur des réparations nécessaires en raison de la vétusté du bien ou en cas de force majeure.
Quelle est la liste des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil ?
L’article 606 du Code civil établit une liste succincte des grosses réparations incombant obligatoirement au bailleur :
- Réparations des gros murs et des voûtes ;
- Rétablissement des poutres et des couvertures entières ;
- Rétablissement des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier.
La jurisprudence a entrepris de préciser cette définition en procédant à une interprétation des dispositions de l’article 606.
Le champ d’application de l’article 606 aux baux commerciaux avant 2005
Pendant longtemps, la Cour de cassation interprétait l’article 606 du Code civil de manière restrictive. En effet, un arrêt de la 3e chambre civile du 25 octobre 1983 (n°82-11.261) illustre la position de la Cour qui estimait que la liste des grosses réparations était limitative.
A ce titre, les juges du fond qui, amenés à statuer sur la répartition des réparations dans le cadre d’un bail commercial, donnaient une portée plus large à cette liste, se voyaient censurés.
Ainsi, ne constituaient pas des grosses réparations incombant au bailleur au titre de l’article 606 :
- Les dépenses liées au remplacement d’une chaudière au motif qu’il s’agissait d’une installation nécessaire au maintien des locaux dans un état conforme à l’usage pour lequel ils ont été loués ;
- Les charges de remplacement d’un dispositif de climatisation injustement considéré comme indissociable du clos et du couvert.
Le champ d’application de l’article du code civil depuis la jurisprudence de 2005
La Cour de cassation a toutefois opéré un revirement de jurisprudence avec un arrêt de la 3e chambre civile du 13 juillet 2005 (n°04-13.764), et a opté pour une interprétation extensive de l’article 606 du Code civil.
Une clarification de la distinction entre grosses réparations et réparations d’entretien est désormais établie :
- Grosses réparations : travaux intéressant l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale ;
- Réparations d’entretien : travaux utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble.
Ainsi, il incombe aux juges du fond d’apprécier souverainement la nature des réparations et d’estimer si les travaux à l’origine du litige entre bailleur et preneur appartiennent à l’une ou l’autre catégorie.
| Exemples de grosses réparations | Exemples de travaux ne constituant pas de grosses réparations |
| — Réfection totale de la toiture d’un bâtiment qu’elle résulte ou non de sa vétusté, incluant la réfection de l’étanchéité de la totalité de la toiture
— Travaux réalisés pour corriger le décollement d’un mur de l’immeuble, notamment lorsqu’il est à l’origine de problèmes d’humidité du bien — Travaux de ravalement de l’immeuble touchant à l’étanchéité de la façade |
— Travaux de ravalement (brossage, lessivage, décapage…) dans le but de remettre les façades en état de propreté
— Réfection partielle des toitures dont la vétusté résulte d’un défaut d’entretien du bien par le preneur — Remplacement partiel d’éléments de toiture dès lors que les travaux n’intéressent pas l’immeuble dans sa structure et sa solidité |
Quel impact de la loi Pinel de 2014 sur l’article 606 du Code civil et la répartition des réparations en bail commercial ?
La loi Pinel du 18 juin 2014 a apporté des modifications au régime des baux commerciaux et a clarifié l’attribution des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.
Les grosses réparations à la charge du bailleur du local commercial
Depuis l’entrée en vigueur de cette loi, le bailleur ne peut plus imputer conventionnellement au preneur les dépenses afférentes aux grosses réparations du bien ainsi que les honoraires requis pour la réalisation des travaux.
Cette interdiction concerne les grosses réparations réalisées dans la partie de l’immeuble occupée privativement par le preneur de même que celles concernant les parties communes.
Le champ d’application de la loi Pinel s’étend également aux dépenses ayant pour objectif de remédier à la vétusté ainsi que la mise aux normes du bien visé par le bail commercial lorsqu’il s’agit de grosses réparations au titre de l’article 606 du Code civil.
L’obligation d’information du bailleur
L’article L.145-40-2 du Code de commerce impose au bailleur d’effectuer un inventaire des réparations opérées sur le bien loué.
L’inventaire doit être réalisé à l’issue de chaque période triennale du bail commercial et doit comporter :
- L’état prévisionnel des travaux prévu pour les 3 prochaines années ;
- Le récapitulatif des réparations effectuées au cours de la période triennale échue et de leur coût.
FAQ
Quels travaux le bailleur ne peut-il pas mettre à la charge du locataire d'un bail commercial ?
Quelles sont les réparations à la charge du locataire dans un bail commercial ?
Quels sont les travaux définis aux articles 605 et 606 du Code civil ?
Qui a la charge des travaux et des réparations relatives à la vétusté du bien ?
Qui doit payer la taxe foncière pour le local commercial, le locataire ou le propriétaire ?
Quelles sont les charges locatives dans le cadre d'un bail commercial ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour je suis bailleur en lmnp , le bail avait été repris en 2021 a qui sont imputables les travaux comme des infiltrations , des coulures , des fissures au plafond , humidité au bas d’une cloison , eau présente sous les tuiles , sur le sol des combles , du bardage abimé , décollement du solin
Bonjour, En matière de bail d’habitation meublée, les réparations locatives sont en principe à la charge du locataire selon le décret n°87-712 du 26 août 1987, tandis que les grosses réparations incombent au bailleur conformément à l’article 606 du Code civil. Les désordres affectant la structure, l’étanchéité ou la salubrité relèvent en principe des obligations du bailleur en vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »
Bonjour, je suis locataire d’un restaurant et la chaudière qui a plus de vingt est tombé en panne est ce que le remplacement si elle n’est pas reparable est a ma charge ou au bailleur? Merci
Bonjour,
Conformément à l’article 606 du Code civil, les grosses réparations, dont le remplacement d’équipements vétustes comme une chaudière hors d’usage, sont en principe à la charge du bailleur, sauf clause contraire au bail commercial. L’entretien courant et les menues réparations incombent au locataire en vertu de l’article 1754 du Code civil. L’analyse dépend donc du contenu du bail.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit commercial afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour.
Je suis locataire d’un local commercial et la chaudière est en panne. La chaudière datant d’une quinzaine d’années, le plombier ne peut pas la réparer. Il foit la remplacer. Qui doit payer de remplacer de la chaudière ? Bailleur ou locataire ?
Merci.
Bonjour, Dans le cadre d’un bail commercial, le remplacement d’une chaudière dû à sa vétusté ou à sa fin de vie est en principe à la charge du propriétaire. Comme votre appareil a quinze ans et est irréparable, il s’agit d’une grosse réparation touchant à la structure technique du bâtiment que le bailleur doit financer pour assurer le clos et le couvert. Votre responsabilité en tant que locataire se limite normalement à l’entretien annuel et aux petites réparations courantes. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Bonjour. Je suis propriétaire d’un local de 6 m de hauteur. De nombreux néons ne s’allument plus. Il faut une nasselle pour les changer. A qui revient l’obligation de les changer. Merci d’avance
Bonjour,
En principe, les réparations d’entretien courant, comme le remplacement de néons, incombent au locataire, sauf clause contraire dans le bail. Toutefois, lorsque l’intervention nécessite un matériel spécifique comme une nacelle en raison de la hauteur du local, la jurisprudence peut considérer qu’il s’agit d’un travail exceptionnel relevant du bailleur, notamment si l’accès présente un risque particulier.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Je loue un local commercial à usage de commerce de prêt à porter depuis maintenant 2 ans 1/2, depuis quelques temps, j’ai quelques soucis électriques. J’ai fait passer un électricien dans le local qui m’a informée que l’installation était dangereuse et qu’il fallait la remettre en état. Sachant que je n’ai pas fait de travaux ou de modifications dans le local. Est-ce à moi de payer les travaux électriques de remise en sécurité du local ?
Merci de votre retour
Bonjour, En principe, le bailleur commercial est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du local et de délivrer un bien conforme à sa destination, notamment en matière de sécurité (article 1719 du Code civil). Les travaux de mise en conformité liés à la vétusté ou à un danger structurel relèvent de sa responsabilité, sauf clause expresse contraire dans le bail. Si vous n’avez pas modifié l’installation, la remise en état ne relève pas des réparations locatives. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »
Bonjour est-il possible de discuter par mail ? J’aurais quelques questions et un document à vous transmettre merci bonne journée
Bonjour,
Il est possible de contacter nos services en complétant en ligne le formulaire de contact suivant : https://www.legalplace.fr/contact/
Il vous suffira d’indiquer : votre nom, votre adresse mail, l’objet de votre demande et le produit concerné.
Si vous souhaitez être recontacté par nos services, n’hésitez pas à nous l’indiquer en commentaire.
En vous souhaitant une agréable journée,
L’équipe Legalplace.
Bonjour,
J’ai un bail commercial, et le caisson de la devanture prend l’eau à cause d’un lampadaire au dessus, qui doit faire les réparations moi ou le propriétaire.
Merci.
Bonjour, Dans le cadre d’un bail commercial, les réparations liées à la structure du bâtiment ou à des éléments extérieurs affectant l’immeuble relèvent en principe de la responsabilité du propriétaire, sauf clause contraire expressément prévue au bail. Si l’infiltration d’eau provient d’un lampadaire extérieur, c’est-à-dire d’un élément extérieur au local loué, le propriétaire reste en principe responsable de la remise en état, sauf s’il est démontré que le problème vient d’un mauvais entretien du caisson lui-même par le locataire. En revanche, si le bail comporte une clause transférant les grosses réparations au locataire, il convient de vérifier si cette situation… Lire la suite »
Bonjour, Nous avons quitté notre local commercial début septembre. Notre ancien propriétaire nous déduit de notre caution les réparations de la chaudière qui date de janvier 2025. La chaudière était tombé en panne milieu décembre 2024, juste avant l’entretien chaudière (rendez vous déjà prévu), notre chauffagiste c’est déplacé pour vérifier la panne, pièce défectueuse suite à vétusté de la chaudière ainsi que circuit imprimé qui a pris l’eau. redémarrage impossible et donc entretien impossible aussi. Nous avons le rapport d’intervention ainsi que le devis proposé par notre chauffagiste à notre propriétaire, pour un changement de chaudière car pièce introuvable car… Lire la suite »
Bonjour,
Légalement, un propriétaire ne peut pas imputer au locataire les réparations dues à la vétusté de la chaudière, ni un nouvel entretien réalisé après son départ alors que celui, effectué en février 2025, restait valable.
Ces retenues sur la caution ne sont donc pas justifiées.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.